万科金域学府个案分析
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跃层洋房
套内面积 （㎡）
61 60 66 75 108 114
户型占比
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
产品 MINI—T12
建筑规模 （万㎡）
43.0
1、2号地 块
总计
6+1洋房 小户公寓 步行街商业底商
竞品个案分析
万科金域学府
竞品个案分析
万科金域学府
一、项目基本经济指标
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
1 说品牌—服务篇
➢ 业主活动丰富，文化艺术路线，邻居素质高 1）利用保利集团旗下自有资源，可以联动保利高尔夫球场，保利重庆大
剧院等，为业主提供高品质生活，常年包场大剧院，业主专享，例如俄罗斯 经典芭蕾舞剧《天鹅湖》、《金锁记》等业主包场回馈活动；另外保利邀请 长寿项目业主，体验高尔夫等业主活动，让业主零距离随时享高雅艺术。
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
序号 企业名称 成交金额（亿元） 企业名称 成交面积(万m²)
1
龙湖
2
融创
3
保利
4
金科
5
万科
109.18 81.22 53.83 50.39
50
龙湖 融创 保利 金科 万科
112.81 78.66 69.39 58.96 55.55
1 说品牌—项目篇
➢ 入渝布局比拼 保利入渝11年，22个项目，万科6年
1栋
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
一期组团（翰江组团），全跃层高层+瞰江洋房
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
3、4号地 块
总计
产品 平跃层高层 跃层洋房 独立商业街
——
建筑规模 （万㎡）
6.0
6.0
4.0 16
地块
3、4 号地 块
产品
跃层高层 3T12
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
1 说品牌—数据篇
➢ 近年重庆成交排名差距 保利成交体量蝉联前3甲，万科连续两年被挤出前3，位居4、5名 ➢ 2013年具体成交数据 保利2013年成交金额高于万科近4亿，体量高于近15万方。
中间户型 约占比17% 无阳台，暗卫
中间户型 约占比17% 无阳台，楼下无卧室
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
➢ 2013年在售项目比拼 保利江上明珠前20名，保利山庄洋房排名前10；别墅700万级排名前5； 保利爱尚里高层排名前5名； 保利林语溪售价高于所在区域1000元/㎡ 万科项目无一上榜，销售很难出现畅销状态，
如2013年万科重点打造项目万科金色悦城，开盘成交率不到59%，高层价格增长不足300元/㎡
保利观塘
纯高层低密度 大中庭，双中庭 超宽楼间距
万科金域学府
混合高层洋房高密度 无中庭，皆楼间绿化 标准楼间距
规划更宜居，更多交流空间， 同时兼顾私密性
2 说产品
保利观塘
5T12户/3T8户 客厅景观阳台平均3-5米，通风
采光好 厨房生活阳台实用性大，L型形
状，动线灵活 赠送面积大，
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
交5000VIP
6月初首开 740套高层
升级算价
万科
3月15日 接待中心开放
搜房电商3000抵2万
5月1日 销售中心开放
5月底首开 168套跃层高层1栋洋房
电商3000抵2万
截止到4月26日，万科共办卡约500张，周均来访200组。
——
11.0 10.0 4.0 68
地块 产品
MINI— 1、2 T12
号地 块 6+1洋房
小户公寓
套内面积
41-51 53 53 67 100 110
19-30
户型占比
40% 20% 20% 20% 50% 50% ——
二、首期推出产品分析
楼栋
面积 区间
全跃层 高层
2栋28F
60-75 ㎡
8+1洋 房
万科金域学府
4T12户，3T12户 客厅阳台较小，平均1.8-2米，
景观面狭小，通风采光较差标准 楼间距 厨房生活阳台实用性大，直通型 或T型形状，动线拥挤
舒适度，尺度感较于万科较好，虽然面积较大，但赠 送更多，实用性更大，更适宜人性化居住。
产品对比
高层平层52平米两变三
户型相较本案更紧凑，功能相当，附带装修，预 计总价相当，将对追求性价客户产生影响
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
产品对比
高层跃层60平米一变三
高层跃层68平米一变三
产品对比
109平米错跃洋房
局部挑空大阳台，三变四产品，预计120－130万左右的售价，后期 将与本案洋房直接争夺客源
4 Leabharlann Baidu配套
保利观塘
万科金域学府
共享市政中小学
共享市政中小学
内设两大幼儿园，但品牌待定
套内面积 （㎡）
61 60 66 75 108 114
户型占比
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
产品 MINI—T12
建筑规模 （万㎡）
43.0
1、2号地 块
总计
6+1洋房 小户公寓 步行街商业底商
竞品个案分析
万科金域学府
竞品个案分析
万科金域学府
一、项目基本经济指标
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
1 说品牌—服务篇
➢ 业主活动丰富，文化艺术路线，邻居素质高 1）利用保利集团旗下自有资源，可以联动保利高尔夫球场，保利重庆大
剧院等，为业主提供高品质生活，常年包场大剧院，业主专享，例如俄罗斯 经典芭蕾舞剧《天鹅湖》、《金锁记》等业主包场回馈活动；另外保利邀请 长寿项目业主，体验高尔夫等业主活动，让业主零距离随时享高雅艺术。
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
序号 企业名称 成交金额（亿元） 企业名称 成交面积(万m²)
1
龙湖
2
融创
3
保利
4
金科
5
万科
109.18 81.22 53.83 50.39
50
龙湖 融创 保利 金科 万科
112.81 78.66 69.39 58.96 55.55
1 说品牌—项目篇
➢ 入渝布局比拼 保利入渝11年，22个项目，万科6年
1栋
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
一期组团（翰江组团），全跃层高层+瞰江洋房
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
3、4号地 块
总计
产品 平跃层高层 跃层洋房 独立商业街
——
建筑规模 （万㎡）
6.0
6.0
4.0 16
地块
3、4 号地 块
产品
跃层高层 3T12
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
1 说品牌—数据篇
➢ 近年重庆成交排名差距 保利成交体量蝉联前3甲，万科连续两年被挤出前3，位居4、5名 ➢ 2013年具体成交数据 保利2013年成交金额高于万科近4亿，体量高于近15万方。
中间户型 约占比17% 无阳台，暗卫
中间户型 约占比17% 无阳台，楼下无卧室
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
➢ 2013年在售项目比拼 保利江上明珠前20名，保利山庄洋房排名前10；别墅700万级排名前5； 保利爱尚里高层排名前5名； 保利林语溪售价高于所在区域1000元/㎡ 万科项目无一上榜，销售很难出现畅销状态，
如2013年万科重点打造项目万科金色悦城，开盘成交率不到59%，高层价格增长不足300元/㎡
保利观塘
纯高层低密度 大中庭，双中庭 超宽楼间距
万科金域学府
混合高层洋房高密度 无中庭，皆楼间绿化 标准楼间距
规划更宜居，更多交流空间， 同时兼顾私密性
2 说产品
保利观塘
5T12户/3T8户 客厅景观阳台平均3-5米，通风
采光好 厨房生活阳台实用性大，L型形
状，动线灵活 赠送面积大，
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
交5000VIP
6月初首开 740套高层
升级算价
万科
3月15日 接待中心开放
搜房电商3000抵2万
5月1日 销售中心开放
5月底首开 168套跃层高层1栋洋房
电商3000抵2万
截止到4月26日，万科共办卡约500张，周均来访200组。
——
11.0 10.0 4.0 68
地块 产品
MINI— 1、2 T12
号地 块 6+1洋房
小户公寓
套内面积
41-51 53 53 67 100 110
19-30
户型占比
40% 20% 20% 20% 50% 50% ——
二、首期推出产品分析
楼栋
面积 区间
全跃层 高层
2栋28F
60-75 ㎡
8+1洋 房
万科金域学府
4T12户，3T12户 客厅阳台较小，平均1.8-2米，
景观面狭小，通风采光较差标准 楼间距 厨房生活阳台实用性大，直通型 或T型形状，动线拥挤
舒适度，尺度感较于万科较好，虽然面积较大，但赠 送更多，实用性更大，更适宜人性化居住。
产品对比
高层平层52平米两变三
户型相较本案更紧凑，功能相当，附带装修，预 计总价相当，将对追求性价客户产生影响
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
产品对比
高层跃层60平米一变三
高层跃层68平米一变三
产品对比
109平米错跃洋房
局部挑空大阳台，三变四产品，预计120－130万左右的售价，后期 将与本案洋房直接争夺客源
4 Leabharlann Baidu配套
保利观塘
万科金域学府
共享市政中小学
共享市政中小学
内设两大幼儿园，但品牌待定