荥阳市调报告

重点个案分析
基本指标 开发商
>>泰成悦府
具体内容 荥阳宸华置业有限公司
项目地址
占地面积/建筑面积 容积率/绿化率 物业类别/建筑类别 均价 总户数 建筑风格
郑上路与三公路交汇处向北200米路东
占地面积：120亩 建筑面积：35万㎡ 3.29%/40% 住宅/板楼 高层 均价4800元/平 住宅总户数2534户 Art-Deco
重点个案分析
基本指标
>>中森•悦蓝山
具体内容
开发商
项目地址 占地面积/建筑面积 容积率/绿化率
郑州市中森置业有限公司
荥阳郑上路与荥泽大道交叉口北200米 占地面积：78亩 建筑面积：20万㎡ 2.99/35.20%
物业类别/建筑类别
均价 总户数 建筑风格 社区配套
住宅、沿街商铺/板楼 高层
均价5000元/平米 住宅总户数1555户 Art-Deco风格 临街商业区
重点个案分析
>>海龙•香槟大道
规划/景观绿化：海纳百川、中西合璧。
项目规划： 项目五期目前正处于开盘强销期，粹取海派建筑“海纳 百川、中西合璧”精髓，彰显大气、尊贵的气质，并且 采用多种国家级标准的环保节能建材，倾力打造荥阳首 席节能环保示范社区。
周边配套：项目处于商业圈的中心地段，周围设施齐全。
金马凯旋家具CBD：位于郑上路以南，西四环以
西，绕城高速以东，将作为郑州家具市场外迁承 接地，规划建筑面积380万㎡，将为区域带来近 50万的产业人口和1000到3000亿的产业值。
锦艺国际轻纺城：是河南省重点项目
，也是郑州市中原宜居商贸城区域规划 的龙头项目，位于西四环郑上路交叉口 ，总建筑面积约90万平方米。一期占 地406亩，投资30亿元，建成后可容纳 商户6000多个，安置就业8万人，项目 二期占地200亩，投资20亿元，建设现 代仓储物流中心。
区域分析
>>区域规划
西部 新城 区
主城区
本案
东部新 城区
特色商业区
南部 新城 区
航 空 城
新城区
区域将规划沿东西“一带”，南北“两轴”，分为六组团，形 成“一主、一副、多中心”的规划。
荥阳新城区位于荥阳东部，规划有特色商业区，本项目位于特 色商业区核心位置。
区域分析
>>区域交通
连霍高速
半小时交通圈 高新区
金融配套：荥阳市农村信用合作联社，荥阳利丰村镇银行，中
国邮政储蓄银行（豫龙镇营业所），邮政储蓄，中国农业银行
（豫龙营业所）等； 市政配套：郑氏三公广场，康泰园，刘禹锡公园，索园，荥阳 市象棋公园，奥帕拉拉冒险岛水公园等；
生活配套：爱心生活便利店，综合平价超市，新世纪华联超市
（织机路），时代超市（索河西路）等； 教育配套：未来之星幼儿园，锦绣智灵童幼儿园，豫龙镇初级 中学，荥阳市第六小学，豫龙镇第二小学等
具体内容
郑州海龙实业有限公司 荥阳市索河路与荥泽大道交汇处 占地面积：约240亩 建筑面积：约35万㎡ 约1.9/约35% 住宅、多层、小高层、高层/板楼 高层 成交价格约5400元/㎡ 规划户1244 海派建筑风格 北大附属幼儿园，风情商业街
12路、郑上1路、11路到唐王路与郑上
交通状况 路交叉口下，荥阳10路到香槟大道营销 中心处下车
及其两侧区域内。
区域机会
>>区域机会研判
区域规划
区域交通
区域产业
郑西区域政策性导向规 划发展方向利好；特色 商业区潜力巨大；
多纬度交通规划，为 区域人口导入提供良 好的交通支撑；
区域内产业规划未 来将导入大量产业 人口；
区域政策导向性利于区域经济发展，多纬度交通有利于人口导入， 产业规划带来大量人口，均为区域房地产发展提供利好的机会。
文化主题公园，国际商业风情街、公寓、2
所幼儿园、1所小学、1所中学 郑上1路
重点个案分析
>>郑西•鑫苑名家
规划：项目楼栋阶梯式错落摆放。
项目规划：
项目共分四期开发，目前在售为一期房源，包含9-11F
小高层和18-33F高层两种类型房源。项目楼栋阶梯式 错落摆放，南低北高保证良好的通风采光效果；60113m的楼间距也可以保证楼栋的光照。 周边配套：距荥阳市政府较近，可就近使用荥阳市区 资源配套。 公共资源：刘禹锡公园、李商隐公园、大海寺等 周边商圈：已签约永辉超市等 医疗资源：荥阳市人民医院、荥阳市妇幼保健院等 教育资源：堡王小学、荥阳三中、荥阳一高等
第2章 市场分析
重点个案分析
基本指标 开发商 项目地址 占地面积/建筑面 积 容积率/绿化率 物业类别/建筑类 别 均价 总户数 建筑风格 社区配套 交通状况
>>郑西•鑫苑名家
具体内容 荥阳鑫苑置业有限公司 荥阳市郑上路与广武路交汇处西南角 占地面积：1100亩 建筑面积：35万㎡ 2.50 /30% 多层、小高层、高层 商业街单层销售，成交价格约20000— 30000元/㎡；住宅成交价格约5400元/㎡ 住宅总户数13000户 Art-Deco风格
重点个案分析
>>郑西•鑫苑名家
项目目前在售户型面积区间：86—128平。主力户型为94和108平三室两厅一卫。
两室一厅一卫86㎡
三室两厅一卫109㎡
三室两厅两卫128㎡
户型点评：南北通透，通风性佳；厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响；客厅卧室均面朝南，朝 向佳，冬暖夏凉，采光充足；工作阳台与厨房衔接，便于操作。
重点个案分析
基本指标 开发商 项目地址
>>郑上品
具体内容 河南金根置业有限公司 郑上路与工业路交汇处北侧 建筑面积：124851㎡
占地面积/建筑面积
容积率/绿化率 物业类别/建筑类别 均价 总户数 建筑风格 社区配套 交通状况
占地面积：35820.22㎡
23.6%/31.35% 住宅/板楼 高层 均价4800元/平米 1180户 Art Deco 学校、银行、商业、休闲 郑上1路，郑上2路，郑上7路
具体内容
郑州市正上置业有限公司 荥阳市国泰路与福民路西南角 占地面积：约43亩 建筑面积：约15万㎡ 约3.43/约34% 住宅、酒店公寓/板塔结合 高层 内部认购，成交价格约5400-5500元/
占地面积/建筑面积
容积率/绿化率 物业类别/建筑类别 均价 总户数 建筑风格
㎡
一期总户数360户 现代简约 购物中心、大型超市、流行百货、电影 院、健身瑜伽、特色餐饮、空中花园等 12路、566路、44路，郑上1路、2路在 国泰路与福民路口
重点个案分析
>>郑上品
规划：采用Art Deco建筑风格，包含多种物业类型
项目规划：
项目规划住宅以17至33层的高层为主，包含SOHO公 寓、超市、风情商业街等多种物业类型，采用Art Deco建筑风格，是区域重点打造的地标性建筑！ 周边配套：郑上品项目地处郑上新区核心、郑上路和工 业路交汇处以北，坐北朝南，周边生活配套完善。 学校资源：荥阳三中，荥阳6小，博文幼稚园 商场资源：建业超市 医院资源：妇幼保健医院，郑州瑞龙医院 教育资源：堡王小学、荥阳三中、荥阳一高等
未来可导入人口：约10余万人
郑州南车轨道交通装备有限公司主营城际动车、城轨车辆、现 代有轨电车的造修及高速动力组检修等四大业务板块，同时拉 动相关配套产业投资集聚，建设中原经济区轨道交通装备造修 基地。
荥阳服装产业园，河南省荥阳市是经中国服装协会批准的全国首个 “服装产业转移地区”，中国服装产业转移（荥阳）基地位于荥阳市 东区京城北路以东、郑州绕城高速以西、建设路以北、北临上高路，
荥阳新城区项目市调报告
2015年5月
C
目录
ONTENTS
1 2
区域分析 市场分析
3
本体分析
第1章 区域分析
区域分析
>>区域远景规划
中原城市群
郑州都市圈
郑州中心城区
郑州市对周边城市的辐射 和吸收能力逐渐增强
郑州城区对周边县市人口 的吸附能力逐渐增强
荥阳将成为中心城区重要组成 部分，承担城区功能转移
交通状况
12路、566路、44路至荥泽大道下车
重点个案分析
>>中森•悦蓝山
规划：打造高端型住宅社区
项目规划： 悦蓝山小区本着天人合一的建筑理念，师法自然依地顺 景，遵循和谐、生态的人居理念，通过台地使景观分层 重叠，打造“巴比伦花园”的别致景观。 周边配套：项目处于新兴发展区域，相关配套措施还不 完善。
重点个案分析
>>海龙•香槟大道
项目目前在售户型面积区间：主力户型为116-136平米三房在售
三室两厅一卫116㎡
三房两厅一卫1㎡
三室两厅两卫136㎡
户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；厨房距离餐厅近，方便就餐；厨房与卧室相隔较远， 减少油烟影响；
重点个案分析
基本指标
开发商 项目地址
>>正上•新世界
商业资源：市政特色商业街区、星级酒店
其他资源：刘锡禹公园、50万平方米荥阳市植物园、 象棋公园及体育馆
重点个案分析
>>泰成悦府
项目目前在售户型面积区间：主力户型为86和124平的两室两厅两卫和三房2厅2卫
两室两厅一卫86㎡
三房两厅一卫103㎡
三室两厅两卫124㎡
户型点评：南北通透，通风性佳；客厅卧室面朝南，朝向佳，冬暖夏凉，采光充足；厨房与卧室 相隔较远，减少油烟影响；
荥泽大道→新区客群
建设路→老城客群
区域分析
>>区域产业
锦衣国际轻纺 城
五洲城：位于郑西高铁郑州西站北广场，规划
占地10000亩，总建筑面积1600万㎡，是郑州
市场外迁的主要承接地；规划五洲国际工业博览 城”、“五洲国际商贸城”、“五洲国际美食城 ”、“五洲国际休闲娱乐城”、“五洲国际名品 城”和“五洲国际未来城市生活城”等，将为区 域带来近30万的产业人口。
社区配套
交通状况
学校、银行、商业、休闲
郑上1路，郑上7路公交，郑上2路公交
重点个案分析
>>泰成悦府
规划：打造高端型住宅社区
项目规划： 泰成悦府分两期开发，一期1—8号楼，主力户型为89 ㎡左右的两房、104㎡左右的经济三房、127㎡左右的 豪华三房。社区内规划有高端会所、知名幼儿园、17栋 高级住宅和近1.7万㎡的高端商业配套。 周边配套：泰成悦府周边的教育、医院、商业等设施齐 全，生活配套完善。 教育资源：荥阳六小、荥阳三中、荥阳一高 医院资源：荥阳瑞龙医院、荥阳市妇幼保健院、荥阳市 中医院、荥阳市第二人民医院，荥阳县医院
三室两厅一卫约104㎡
三室两厅两卫约125㎡
户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；阳台全部赠送一半面积，赠送面积多；每户赠送 创意私家花园，层层退台，居住舒适度高。
重点个案分析
基本指标
开发商 项目地址 占地面积/建筑面积 容积率/绿化率 物业类别/建筑类别 均价 总户数 建筑风格 社区配套
>>海龙•香槟大道
区域分析
>>区域规划
郑上新区
上街区荥阳老城
本案
“郑上新区”的提出，进一步提高了西区的城市影响力。
在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中，“三区”是指：东部、西部、 南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政区域 规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。
其他资源：荥阳植物园、体育馆、大型商超、风情商业街
重点个案分析
>>郑上品
项目目前在售户型面积区间：主力户型为131和119平的三房两厅两卫和三房2厅1卫
三房两厅两卫131㎡
三房两厅一卫119㎡
户型点评：南北通透，通风性佳；客厅卧室均面朝南，朝向佳，冬暖夏凉，采光充足；厨房与卧 室相隔较远，减少油烟影响；工作阳台与厨房衔接，便于操作。
科学大道
荥 密 路
老城区
建设 京 荥阳 路 城
路 荥阳 路
本案
新区 郑上
荥 荥 泽 泽 大 大 道 道
科学大 道
北三 环 农业 路
花 园 路 中 州 大 道
中原路 陇海快速 路
南 水 北 调
绕 城 高 速
郑西
建设路
西 四 环
西 三 环
主城区
大 学 路 南三 环
金水 路
地铁1号 线
紫 荆 山 路
科学大道→郑州客群
区域分析
>>区域产业
区域内知名汽车企业
2014.5月南车中原经济区轨道交通车辆修造基地项目落户 荥阳，总投资不低于35亿元，将于2015年建成投产使用， 预计上万名工人引入。
区域内大型服装园区
占地约5000亩，主要建设服装、服饰及辅料生产加工企业， 人口规模预计达到12万人，将成为中西部重要的服装产业加 工集散地。
教育资源：距离项目最近的小学为荥阳市第六小学
医院资源：距离项目最近的医疗机构为豫龙镇卫生院 商业资源：项目周边区域没有建成大型的集中商业中心 其他资源：周边有刘禹锡公园、李商隐公园、大海寺等 人文景观
重点个案分析
>>中森•悦蓝山
户型设计亮点：1、南北通透 2、观景阳台