3大商铺租金定价法则之市场定价法

3大商铺租金定价法则之“市场比较法”

本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。

市场比较法一：租金价格体系分析

第一步确定竞争项目租金价格

示例——项目周边街道及繁华街道租金如下：

名称街道1街道2街道3街道4平均租金40元/㎡/月35元/㎡/月60元/㎡/月60/㎡/月第二步确定影响市场比较法定价的因素

根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。

在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下

项目权重本项目街道1街道2街道3街道4

平均租金(元/㎡)PZ=X P1=40P2=35P3=60P4=60

地理位置1257587

1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。

2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。

第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93

P4 =(55/57) *60=57.89

各相关权重取值为WZ

W1=25% W2=25% W3=25% W4=25%

PZ=∑PIWI

租价：PZ=50.28

注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。

以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。

市场比较法二：商业项目价值评价

第一步制定项目价值评价表

第二步制定项目价值实现表

第三步制定项目价值评价表

根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。

如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金：

根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：

本案平均租金

= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度

= 108×81%÷65.5%

= 133.56（元/㎡/月）

本案平均销售价格

= 本案平均租金×10年×12月

=133.56×10×12=16027.2（元/㎡）