某楼盘开盘价格建议与销售执行策略(ppt 58页)
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某地产定价沟通报告及推售策略课件(PPT 37页)
二期的技术指标
栋数：16栋小高层、 9栋别墅
建面：133623.36㎡ （其中地上面积 98893.15㎡，地下 面积34730.21㎡）
容积率：1.5 住宅：674套（其中
住宅648套、别墅26 套）
项目的核心价值点
中心地段 优雅服务 卓越品质
卖品质感。高绿化、现代、 时尚、前沿、创新；富丽堂 皇、商业配套
核心均价推导
本项目的静态市场比准均价
在不考虑销售速度的情况下，得出本项目的静态市场比准均价为：
000元/㎡
价格表形成——平面调差
影响价格的因素和权重
整体平面差设置标准为100元/㎡（根据市场上住宅平面差标准为10%） 项目大多栋都为一梯两户，景观资源、朝向相对一致，整体平面区别有大，其中 19号靠太和大道，因此平面差最低，22、23、24号景观资源最好，由北往南平面 差逐步增高； 22、23、24号位享受园林及水景，且户型为关注度最高的140平米产品，因此平 面差最高； 12、14号位虽然与其他楼栋没有的景观资源没有太大区别，但由于南面既是中轴 景带，且南北通透，户型也是相对关注较高，因此平面差较好；
目录
1
项目分析
2
市场分析
3
价格策略
4
推售策略
5
开盘方案
开盘时间安排
开盘日期：2016年5月1日 8：00：销售总监核对销售人员所有移动电话的时间； 8：30：销售总监给销售人员核对认筹客户（关系户）电话号码及认 筹房号，销售人员之前通知的，核对未到的开始给关系户打电话，告 知开盘时间信息，并催客户尽快来排队； 9：00：销售中心开始清场，工作人员开始给排队客户派发选房顺序 号； 10：00-10：10：正式开盘；
160㎡户型
栋数：16栋小高层、 9栋别墅
建面：133623.36㎡ （其中地上面积 98893.15㎡，地下 面积34730.21㎡）
容积率：1.5 住宅：674套（其中
住宅648套、别墅26 套）
项目的核心价值点
中心地段 优雅服务 卓越品质
卖品质感。高绿化、现代、 时尚、前沿、创新；富丽堂 皇、商业配套
核心均价推导
本项目的静态市场比准均价
在不考虑销售速度的情况下，得出本项目的静态市场比准均价为：
000元/㎡
价格表形成——平面调差
影响价格的因素和权重
整体平面差设置标准为100元/㎡（根据市场上住宅平面差标准为10%） 项目大多栋都为一梯两户，景观资源、朝向相对一致，整体平面区别有大，其中 19号靠太和大道，因此平面差最低，22、23、24号景观资源最好，由北往南平面 差逐步增高； 22、23、24号位享受园林及水景，且户型为关注度最高的140平米产品，因此平 面差最高； 12、14号位虽然与其他楼栋没有的景观资源没有太大区别，但由于南面既是中轴 景带，且南北通透，户型也是相对关注较高，因此平面差较好；
目录
1
项目分析
2
市场分析
3
价格策略
4
推售策略
5
开盘方案
开盘时间安排
开盘日期：2016年5月1日 8：00：销售总监核对销售人员所有移动电话的时间； 8：30：销售总监给销售人员核对认筹客户（关系户）电话号码及认 筹房号，销售人员之前通知的，核对未到的开始给关系户打电话，告 知开盘时间信息，并催客户尽快来排队； 9：00：销售中心开始清场，工作人员开始给排队客户派发选房顺序 号； 10：00-10：10：正式开盘；
160㎡户型
某楼盘开盘策划方案ppt(共28页)
户身份证，诚意金协议，依次 放行客户； 2、吧员形象岗1名
第一等候区及关卡2
重点部署：第一等候区及关卡2 要求： 1、检验客户身份证、选房顺
序号；根据第二等候区情况， 机动做好第一等候区向第二等 待区的客户放行工作 2、保安1名：协助梳理队伍， 安排有序等候
第二等候区及关卡3
重点部署：第二等候区及关卡3 要求： 1、检验客户身份证、选房顺
1，LED背景采用室内高清屏，整 个背景尺寸为5.5*3米，LED屏幕 尺寸5*3米。 2，周边采用木质结构包装，主题 文字为亚克力雕刻字，两侧花纹 为写真贴面。
香醍漫步开盘
PART2:场内部分
香醍漫步开盘—室内整体布置及动线
重点部署：
换卡区 第一等候区 第二等候区 缓冲区 选房区 认购区 盖章区 离场通道
1、核对客户身份证、诚意金协议， 同时具备方可进入广场摇号等 候区，出去的客户再次进入必 须再次核对身份；
2、原则上每组家庭最多进入2人， 不可带朋友等进入现场
3、同行、媒体等非客户不能进入；
资格核查
香醍漫步开盘—广场下等候区
重点部署：广场下等候区
要求：
1、公示板包括：摇号规则、选房 须知、定房流程、签约须知、 优惠政策+摇号顺序公示1块
区
公 等候区
示 板
香醍漫步开盘—广场上等候区
重点部署：广场上等候区 要求： 1、公示板包括：摇号规则、选房
须知、定房流程、签约须知、 优惠政策+摇号顺序公示2块 2、摇号区工作人员3名，保安2名； 3、等候区2名保安（负责现场秩序 以及公示板的维护）； 特别注意： 1、活动当天确保电源不能跳闸 2、若摇号系统出现问题，必须第 一时间切断电源；（薛庆、蒋 龙与活动公司做好沟通）
第一等候区及关卡2
重点部署：第一等候区及关卡2 要求： 1、检验客户身份证、选房顺
序号；根据第二等候区情况， 机动做好第一等候区向第二等 待区的客户放行工作 2、保安1名：协助梳理队伍， 安排有序等候
第二等候区及关卡3
重点部署：第二等候区及关卡3 要求： 1、检验客户身份证、选房顺
1，LED背景采用室内高清屏，整 个背景尺寸为5.5*3米，LED屏幕 尺寸5*3米。 2，周边采用木质结构包装，主题 文字为亚克力雕刻字，两侧花纹 为写真贴面。
香醍漫步开盘
PART2:场内部分
香醍漫步开盘—室内整体布置及动线
重点部署：
换卡区 第一等候区 第二等候区 缓冲区 选房区 认购区 盖章区 离场通道
1、核对客户身份证、诚意金协议， 同时具备方可进入广场摇号等 候区，出去的客户再次进入必 须再次核对身份；
2、原则上每组家庭最多进入2人， 不可带朋友等进入现场
3、同行、媒体等非客户不能进入；
资格核查
香醍漫步开盘—广场下等候区
重点部署：广场下等候区
要求：
1、公示板包括：摇号规则、选房 须知、定房流程、签约须知、 优惠政策+摇号顺序公示1块
区
公 等候区
示 板
香醍漫步开盘—广场上等候区
重点部署：广场上等候区 要求： 1、公示板包括：摇号规则、选房
须知、定房流程、签约须知、 优惠政策+摇号顺序公示2块 2、摇号区工作人员3名，保安2名； 3、等候区2名保安（负责现场秩序 以及公示板的维护）； 特别注意： 1、活动当天确保电源不能跳闸 2、若摇号系统出现问题，必须第 一时间切断电源；（薛庆、蒋 龙与活动公司做好沟通）
中原_宁波开元_九龙湖畔开盘价格建议及销售执行策略_57PPT
800-1000 1000-1300
600-850 400-550
——
19% 28% 38% 15%
——
项目开盘价格建议：
通过对市场同类产品定价体系的研究分析，最终确定本案 开盘价格：
总价范围
•主力总价400-1300万 •楼王2000万左右
价格策略
•从整体推盘考虑，建议以多产品组合和理性 价格入市，为后期价格升值预留空间。
项目开盘价格建议：
通过对目前市场同类产品楼盘定价策略的研究分析， 以市场比较法确定本项目价格。
根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：
1、钱湖比华利 2、香湖丹堤 3、卡纳湖谷
项目开盘价格建议：
价格确定方式：
市场竞争比较
通过目前宁波市场主要同类产品楼盘对各类细分产品的具 体定价情况，来估算本项目同类细分产品的主力总价，最 终确定本项目整体价格。
米）
平米）
元）
备注
600-850
9500
600-850
主力套型 A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案500-750平米 普通花园别墅产
品
产品性质 独栋别墅
推盘情况：
推盘时间
一期第一批 2008-8
推出量
总价（万元）
4.51万方，月10度6套销售情况500-800
一期第二批
2009-4
2.56万方，60套
三期
二期 一期
华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、 东湖观邸和英伦水岸等当前在售项目，鉴于其后续较长的开发周期和较大的体量，未来将是本案 的主要竞争对手。首批推盘自开盘热销50%后，后续去化一直较差，09年3月开始销售情况转好。
房地产推盘定价建议参考PPT
房产政策：在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的背景下，“国五条” 的出台主要能起到稳定市场预期的作用，对楼市不会产生实质性影响，“两 会”将成2013年楼市的风向标。
温家宝：研究部署继续做好房地产市场调控工作
2013年2月20日，温总理主持召开本届政府最后一次常务会议，研究部署房地产调控工作，表明了政府坚决稳定 房价的态度。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快 保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，即所谓的新“国五条”。
基于一二线城市的变化，来看下盐城市场 近期的房地产动态表现……
INTERNATIONAL SEASHORE CITY OF EDUCATION
PART 2.
新年后盐城房地产市场回顾
InteLirvniantgioSnpaalcFeine
土地市场：土地市场无太大变化，年初土地供应计划刚开始，1月成交高峰 实为去年12月的集中供应因素，2月回归低调状态。
具体看下面几个有代表意义的项目……
InteLirvniantgioSnpaalcFeine
华润橡树湾：城南高端住宅项目的代表，销售价格高出周边项目500-1000 元/㎡，140㎡户型总价较高去化较慢，高层通过大幅折扣成交量有所上升。
一期 二期 未推
1
3 7
6
16
2
11
5
10
15
4
9
19
8
14
13
新景祥观点：“国五条”的出台只是对前期政策的覆盖，显示未来调控趋于长效化和差异化，等3月份“两会”以 后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定2013年楼市的最终走向。
INTERNATIONAL SEASHORE CITY OF EDUCATION
某楼盘营销策略总纲与开盘前销售执行报告PPT(53张)
阳光澳园劣势： 基本无生活阳台；
竞争户型对比表 ——四房两厅
项目 面积 梯间 朝向 客厅开间 阳台
飘窗 主人房面积 客房
其他
景湖春天 江南世家
160 140-165
一梯两户 南、东南、 西南
一梯三户 南、东南、 西南
4.8-5.2 4－4.4米
阳光澳园 137-171 一梯三户 南、南北 4.4-4.95
7.44-8.16 平米
无
阳光澳园优势： 本区域内市场基本无供应量；
劣势： 无生活阳台；
单位朝向均为南向；
客厅及阳台开间；
主卧带转角飘窗；
面积、布局合理，无空间浪费；
竞争户型对比表 ——三房两厅
项目
面积
梯间
朝向
客厅 开间
餐厅 面积
阳台
飘窗
主人房面 积
客房
其他功能
110-145平
2
83.9%
43%
江南世家
27万
41.9万
1.55
84%
49%
中信阳光 澳园
10.3
18.5万
1.8
82-84%
49%
竞争户型对比表 ——两房两厅
项目
面积
位于小区 的位置
朝向 客厅开间 餐厅面积 阳台
飘窗
主人房面 客房 生活阳台
积
景湖春天 93平米
临街
东西
3.6米 11.2平米 1.5米
0.6米
13.2平米 10.1平米
户型
两房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 四房两厅两卫
套数
120 136 1132 165
平均面积
75 94—97 107-139 137-171
某楼盘开盘前营销推广方案分析ppt课件
通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的情况的总结，我们发现目前现场 来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司 将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011 年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进 行并且取得较好的销售成绩。
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
某别墅一期开盘策略课件(PPT 50张)
常州在售别墅销售情况一览（新北）
双拼
总价 主力面 积 单价 总价 主力面积 245-287 98-142 400-450 600-900 340-370 660-750 363 8500 300 250 272-330 16000 16000 9000 550-600 400 250 163-168 415 13000 20000 210-220 800
255-310
200-250
208-215 250-270 17000 425-460 330-400
6000 1200013000
120
396-520
太湖湾度假村
天安别墅 溪湖小镇 香江壹品
122
163 170 186 18
29
14 227 48 8
290-540
500
1700026000
9000
双拼
单价 总价 主力面积 260
联排
单价 16000 总价 416
钟楼区的别墅产品主要集中在城西，以青枫公园周边量最大，同样价格提升也最快。可以说城西楼市的发展 是薛家区域的一个写照，依托青枫公园，各竞争项目在去年共同炒热了版块的价值，成为刚需成交的主要集 中地。但同样由于版块过热和价格过高，今年初城西不再是刚需成交的集中地，版块经历了沸点之后逐渐降 温。 现在本项目区域发展也面临这种现状，去年河海新邦与东渡海派青城的火热销售实质正是刚需对住宅的真实 追求，今年佳兆业与九龙仓项目的建设启动必将会把版块炒热，但区域住宅发展是否能够突破刚需成为投资 热点，还需看北部新城整体建设的速度。
总价 246.8 124 129.9
118 111 336.56 292.01 118 122.99 170 171.18 132.02 124.18 185.02 149.98 297.54 97.92 329.98 32570800
某大型楼盘开盘定价报告案例(ppt 95页)
第一季度，全国绝大部分主要城市住宅成交量均环比大幅上涨，全国市场再次进入热销氛围，株洲的 住宅市场同样表现出良好的复苏姿态，但2月、3月的成交量有所降低。
总体来说，一季度株洲住宅市场成交55.2万平方米，同比09年一季度30.5万平方米的成交量已上升 80.9%。一季度3027元/㎡的成交均价同比09年一季度的2313元/㎡上涨23.59%。
涨幅：
2008
2734元
236元/㎡
2009
2970元
230元/㎡
7%
2010
3200元
玫瑰名城四期于2009年9月27日开盘， 开盘价： （小高层13+1层）价格范围：2700-3240元/㎡，均价2820元/㎡；（高层18+1层）价格范围：2700-3340元/㎡，均价2880元/㎡ 楼层价差：20元/层 价格调整后：（2010年2月调价） （小高层13+1层）价格范围：3100-3620元/㎡，均价3200元/㎡（高层13+1层）价格范围：3360-3800元/㎡，均价3520元/㎡ 楼层差价：20元/层 第五期今年五月开盘，预计均价3600元/㎡
事件背后引发的思考
？
市场是否真如“传说”的热
事件背后的真相
1、有价无市 水岸春天：对外称余房10几套，但网上显示还有 大量房源未售； 经世皇城：6套余房（复式楼）价格4500元/平方 米，几乎无人过问。 2、网上签约价明显低于现场对外报价 水岸春天：报价4700元/平米，网签3033—— 3500元/平米。
通过以上思考，对本案此次开盘的心态：
谨慎、理性、冷静！
第一部分 近期市场情况分析
整体市场月度量价走势
株洲市2009年1月-2010年3月商品住宅市场量价走势
某楼开盘前营销执行方案59页PPT
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
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万元。
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案600-850平米 高档花园别墅产
品
产品性质 独栋别墅 独栋别墅
定价依据
最终实 现
面积（平 单价（万 总价（万 米） 元/平米） 元）
600-650 1.3-1.5 750-900
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。
项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。
客户偏好临水系产品，本类产品稀缺，可作为项目高溢价产品。
高总价客群容量有限。
面积 单价（元 总价（万
（平米） /平米）
元）
备注
850-900 13500
10002000
主力套型C1和C3，另外D系列两 套顶级临湖别墅总价可突破2000
备注 花园别墅
770
0.9Βιβλιοθήκη 620第二排湖景别墅宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。
项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。 从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
强化该类产品的景观资源优势，并在总价上与顶级景观别墅拉开差距。
面积（平 单价（元/ 总价（万
•高端别墅市场客群容量有限，且该部分人群资产受全 球整体经济走势影响较大。
项目入市时机建议：
•从目前市场状况看， 中原预计本轮热销市场可持续至09年7月。本项目入市前最好有 1-2月的重点客户蓄水期。
3
市场成交 旺季集中 在4-7月
•从近两年的市场月度走势看， 上半年4-7月市场状况 较好，而传统的“金九银十”优势不明显。
800-1000 1000-1300
600-850 400-550
——
19% 28% 38% 15%
——
项目开盘价格建议：
通过对市场同类产品定价体系的研究分析，最终确定本案 开盘价格：
总价范围
•主力总价400-1300万 •楼王2000万左右
价格策略
•从整体推盘考虑，建议以多产品组合和理性 价格入市，为后期价格升值预留空间。
项目开盘价格建议：
通过对目前市场同类产品楼盘定价策略的研究分析， 以市场比较法确定本项目价格。
根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：
1、钱湖比华利 2、香湖丹堤 3、卡纳湖谷
项目开盘价格建议：
价格确定方式：
➢市场竞争比较
通过目前宁波市场主要同类产品楼盘对各类细分产品的具 体定价情况，来估算本项目同类细分产品的主力总价，最 终确定本项目整体价格。
2
别墅市场 近期表现 良好，但 后续走向 也不明朗
•受普通住宅市场热销带动，别墅市场成交同样持续攀 升，4月份达到08年以来最高值，价格表现稳定。
•受成交影响，多个别墅楼盘在4月份入市，供应量同样 是08年1月以来最高值。由于供应激增，持续下滑的市 场存量再次回到高位，达到近10万方。
•由于4月份的集中放量，预计今年下半年入市的别墅楼 盘会相对减少，下半年竞争有所减弱。
三期
二期 一期
华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、 东湖观邸和英伦水岸等当前在售项目，鉴于其后续较长的开发周期和较大的体量，未来将是本案 的主要竞争对手。首批推盘自开盘热销50%后，后续去化一直较差，09年3月开始销售情况转好。
个案推案及销售情况
卡纳湖谷
•高档花园别墅主力总价范围600-850万。本项目主力 产品之一，以高性价比为主要卖点。
•普通花园别墅主力总价范围400-600万。本项目主力 产品之一，双拼的价格、独栋的产品，以低总价为主 要卖点，项目的保量产品。
项目入市时机建议：
•整体大环境依旧疲软，尽管目前市场成交表现良好，但后期尚缺乏有力支撑点， 走势仍不明朗，如果工程进度和客户蓄水情况允许，建议本案能在近期入市。
303
757
503
361
864
431
188
619
491
369
860
492
120
612
总套数 4 8 4 5 1 1 6 4 7 5 1 4 3 5 3 2 2
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
米）
平米）
元）
备注
600-850
9500
600-850
主力套型 A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案500-750平米 普通花园别墅产
品
产品性质 独栋别墅
面积（平 单价（万 总价（万 米） 元/平米） 元）
600-650 1.3-1.5 750-900
备注 花园别墅
独栋别墅 400-700
0.8
300-500
花园别墅
宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
定价依据
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。 项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。
供应量（万㎡） 成交面积(万㎡)
项目入市时机建议：
全球经济环境依旧疲软，复苏尚需时日。
别墅市场目前去化表现良好，价格维持稳定。 但后期走势尚不明朗。
4月别墅市场集中放量，市场存量陡增，竞争压 力变大。下半年供应相对减少。
从近2年市场走势看，5-7月市场相对较好，“金 九银十”优势偏弱。
•结合整体走势、细 分市场以及历年月度 走势，中原建议本案 可根据前期客户的蓄 水状况和竞争市场实 时表现机动确定入市
本案基本策略
•理性价格入市，参考同类产品项目定价策略，对各类细 分产品的价格进行比较，最终确定本项目价格体系。
•多产品组合推出，将本项目各类细分产品组合推出，拉 大价格区域，增大客群范围，也为后期推盘提供一定升 值空间。
•打造物有所值的高档楼盘形象，价格建立在高品质产品 基础上，实现利润与名誉双丰收。
推盘情况：
推盘时间
一期第一批 2008-8
推出量
总价（万元）
4.51万方，月10度6套销售情况500-800
一期第二批
2009-4
2.56万方，60套
09年初开始，宁波房地产市场一片春暖花开，成交量连月攀升，部分热销楼盘在3月份 对楼盘价格进行了小幅上调，市场抗性尚未显现，市场回暖迹象明显。但是由于全球 经济尚未真正复苏，此轮主要由政策优惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的经济支撑， 市场后期的走势仍未明朗。
故建议本项目仍需以理性价格入市，在强力打造区域认同感的同时树立项目高端楼盘形 象，以高性价比快速吸引客户，尽快进入链式营销，并密切关注整体市场走势和同类 产品楼盘的定价，随时调整价格策略。
最终实现
从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
本类产品主要凸显其总价优势，达到项目跑量目标。
面积（平 单价（元/ 总价（万
米）
平米）
元）
备注
500-750
8500
400-550
主力套型A2\A3\B2。
项目开盘价格建议：
结合目前宁波整体别墅市场状况、本项目产品特征以及相应面积段上同类产品楼盘的价格状 况，获取本项目不同面积段下的价格体系：
1
整体市场 持续反弹 走高，但 后期走向 尚不明朗
•受全球经济大环境影响，房地产业整体走弱，预计全球 经济复苏尚需1-2年。
•受国家救市政策和压抑需求爆发的双重影响，09年初开 始宁波房地产市场成交持续上攻，部分热销楼盘甚至量 价齐升。
•去化以大幅度优惠楼盘或小面积低总价楼盘为主，刚性 需求支撑市场，热销趋势向大面积房源扩散
某楼盘开盘价格建 议与销售执行策略
(ppt 58页)
目录
一、项目开盘价格建议
1、开盘价格建议 2、项目入市时机建议
二、开盘推案建议
1、参考个案推案及销售近况 2、本案推案及销售建议
三、认筹执行建议
1、客户登记情况分析 2、执行策略 3、流程解析 4、认筹各阶段详细操作建议
项目开盘价格建议
项目开盘价格建议：
45.0
旺季
40.0
07年12月始市场明显
35.0
走淡
相对旺季 下半年销售继续下挫，
30.0
无“金九银十“市场
28.2
25.0
进入低潮
20.0
17.6
15.0
10.0
5.0
0.0
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.907.1007.1107.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.908.1008.1108.12 09.1 09.2 09.3
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案850-900平米 临湖别墅产品
产品性质 独栋别墅
面积 单价（万 总价（万 （平米） 元/平米） 元）
650-750 1.8-2.5
1400
备注 湖景别墅
独栋别墅
980
1.1
1100
第一排湖景别墅
定价依据 最终实现
宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
地上面积（平方米） 地下室面积（平方米） 总建筑面积（平方米）
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案600-850平米 高档花园别墅产
品
产品性质 独栋别墅 独栋别墅
定价依据
最终实 现
面积（平 单价（万 总价（万 米） 元/平米） 元）
600-650 1.3-1.5 750-900
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。
项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。
客户偏好临水系产品，本类产品稀缺，可作为项目高溢价产品。
高总价客群容量有限。
面积 单价（元 总价（万
（平米） /平米）
元）
备注
850-900 13500
10002000
主力套型C1和C3，另外D系列两 套顶级临湖别墅总价可突破2000
备注 花园别墅
770
0.9Βιβλιοθήκη 620第二排湖景别墅宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。
项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。 从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
强化该类产品的景观资源优势，并在总价上与顶级景观别墅拉开差距。
面积（平 单价（元/ 总价（万
•高端别墅市场客群容量有限，且该部分人群资产受全 球整体经济走势影响较大。
项目入市时机建议：
•从目前市场状况看， 中原预计本轮热销市场可持续至09年7月。本项目入市前最好有 1-2月的重点客户蓄水期。
3
市场成交 旺季集中 在4-7月
•从近两年的市场月度走势看， 上半年4-7月市场状况 较好，而传统的“金九银十”优势不明显。
800-1000 1000-1300
600-850 400-550
——
19% 28% 38% 15%
——
项目开盘价格建议：
通过对市场同类产品定价体系的研究分析，最终确定本案 开盘价格：
总价范围
•主力总价400-1300万 •楼王2000万左右
价格策略
•从整体推盘考虑，建议以多产品组合和理性 价格入市，为后期价格升值预留空间。
项目开盘价格建议：
通过对目前市场同类产品楼盘定价策略的研究分析， 以市场比较法确定本项目价格。
根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：
1、钱湖比华利 2、香湖丹堤 3、卡纳湖谷
项目开盘价格建议：
价格确定方式：
➢市场竞争比较
通过目前宁波市场主要同类产品楼盘对各类细分产品的具 体定价情况，来估算本项目同类细分产品的主力总价，最 终确定本项目整体价格。
2
别墅市场 近期表现 良好，但 后续走向 也不明朗
•受普通住宅市场热销带动，别墅市场成交同样持续攀 升，4月份达到08年以来最高值，价格表现稳定。
•受成交影响，多个别墅楼盘在4月份入市，供应量同样 是08年1月以来最高值。由于供应激增，持续下滑的市 场存量再次回到高位，达到近10万方。
•由于4月份的集中放量，预计今年下半年入市的别墅楼 盘会相对减少，下半年竞争有所减弱。
三期
二期 一期
华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、 东湖观邸和英伦水岸等当前在售项目，鉴于其后续较长的开发周期和较大的体量，未来将是本案 的主要竞争对手。首批推盘自开盘热销50%后，后续去化一直较差，09年3月开始销售情况转好。
个案推案及销售情况
卡纳湖谷
•高档花园别墅主力总价范围600-850万。本项目主力 产品之一，以高性价比为主要卖点。
•普通花园别墅主力总价范围400-600万。本项目主力 产品之一，双拼的价格、独栋的产品，以低总价为主 要卖点，项目的保量产品。
项目入市时机建议：
•整体大环境依旧疲软，尽管目前市场成交表现良好，但后期尚缺乏有力支撑点， 走势仍不明朗，如果工程进度和客户蓄水情况允许，建议本案能在近期入市。
303
757
503
361
864
431
188
619
491
369
860
492
120
612
总套数 4 8 4 5 1 1 6 4 7 5 1 4 3 5 3 2 2
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
米）
平米）
元）
备注
600-850
9500
600-850
主力套型 A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。
项目开盘价格建议：
我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案500-750平米 普通花园别墅产
品
产品性质 独栋别墅
面积（平 单价（万 总价（万 米） 元/平米） 元）
600-650 1.3-1.5 750-900
备注 花园别墅
独栋别墅 400-700
0.8
300-500
花园别墅
宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
定价依据
本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。 项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。
供应量（万㎡） 成交面积(万㎡)
项目入市时机建议：
全球经济环境依旧疲软，复苏尚需时日。
别墅市场目前去化表现良好，价格维持稳定。 但后期走势尚不明朗。
4月别墅市场集中放量，市场存量陡增，竞争压 力变大。下半年供应相对减少。
从近2年市场走势看，5-7月市场相对较好，“金 九银十”优势偏弱。
•结合整体走势、细 分市场以及历年月度 走势，中原建议本案 可根据前期客户的蓄 水状况和竞争市场实 时表现机动确定入市
本案基本策略
•理性价格入市，参考同类产品项目定价策略，对各类细 分产品的价格进行比较，最终确定本项目价格体系。
•多产品组合推出，将本项目各类细分产品组合推出，拉 大价格区域，增大客群范围，也为后期推盘提供一定升 值空间。
•打造物有所值的高档楼盘形象，价格建立在高品质产品 基础上，实现利润与名誉双丰收。
推盘情况：
推盘时间
一期第一批 2008-8
推出量
总价（万元）
4.51万方，月10度6套销售情况500-800
一期第二批
2009-4
2.56万方，60套
09年初开始，宁波房地产市场一片春暖花开，成交量连月攀升，部分热销楼盘在3月份 对楼盘价格进行了小幅上调，市场抗性尚未显现，市场回暖迹象明显。但是由于全球 经济尚未真正复苏，此轮主要由政策优惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的经济支撑， 市场后期的走势仍未明朗。
故建议本项目仍需以理性价格入市，在强力打造区域认同感的同时树立项目高端楼盘形 象，以高性价比快速吸引客户，尽快进入链式营销，并密切关注整体市场走势和同类 产品楼盘的定价，随时调整价格策略。
最终实现
从市场长远供应看，独栋产品稀缺。
本类产品主要凸显其总价优势，达到项目跑量目标。
面积（平 单价（元/ 总价（万
米）
平米）
元）
备注
500-750
8500
400-550
主力套型A2\A3\B2。
项目开盘价格建议：
结合目前宁波整体别墅市场状况、本项目产品特征以及相应面积段上同类产品楼盘的价格状 况，获取本项目不同面积段下的价格体系：
1
整体市场 持续反弹 走高，但 后期走向 尚不明朗
•受全球经济大环境影响，房地产业整体走弱，预计全球 经济复苏尚需1-2年。
•受国家救市政策和压抑需求爆发的双重影响，09年初开 始宁波房地产市场成交持续上攻，部分热销楼盘甚至量 价齐升。
•去化以大幅度优惠楼盘或小面积低总价楼盘为主，刚性 需求支撑市场，热销趋势向大面积房源扩散
某楼盘开盘价格建 议与销售执行策略
(ppt 58页)
目录
一、项目开盘价格建议
1、开盘价格建议 2、项目入市时机建议
二、开盘推案建议
1、参考个案推案及销售近况 2、本案推案及销售建议
三、认筹执行建议
1、客户登记情况分析 2、执行策略 3、流程解析 4、认筹各阶段详细操作建议
项目开盘价格建议
项目开盘价格建议：
45.0
旺季
40.0
07年12月始市场明显
35.0
走淡
相对旺季 下半年销售继续下挫，
30.0
无“金九银十“市场
28.2
25.0
进入低潮
20.0
17.6
15.0
10.0
5.0
0.0
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.907.1007.1107.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.908.1008.1108.12 09.1 09.2 09.3
区位
钱湖比 华利
香湖丹 提
东钱湖
慈溪三 北
本案850-900平米 临湖别墅产品
产品性质 独栋别墅
面积 单价（万 总价（万 （平米） 元/平米） 元）
650-750 1.8-2.5
1400
备注 湖景别墅
独栋别墅
980
1.1
1100
第一排湖景别墅
定价依据 最终实现
宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。
地上面积（平方米） 地下室面积（平方米） 总建筑面积（平方米）