南京市地产项目分析报告

第一部分市场篇

一、社会经济背景分析

（一）概况阐述

1、区位

南京市是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势,处于沿海开放地带和长江流域的交汇部,紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置,具有加速经济国际化的有利条件。

2、经济评述

(注：引自倪鹏飞主编《城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告》，社会科学文献出版社，2００３.3月)

从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力,不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。

３、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。

这是与南京的城市经济特色-－-－内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城市布局在经济上以鼓楼—新街口区域为主核心,其在城市经济发展的某阶段有一定的正面作用。

但随着南京核心区经济发展空间的狭小,此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善,一定程度上限制了周边区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。

城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化,资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影响。

4、人口特征

●南京人口稳定增长，流动人口比率上扬。

南京人口的增长将持续20年左右达到峰值,根据对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增长,而主要取决于机械人口和流动人口的增长。

●家庭人口结构越来越小。

户均人口2．92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。

●南京居民收入水平呈纺锤形分布。

●家庭总收入构成表（单位:元/人·年）

指标南京市

总收入9856.０7

1、工薪收入66１６.９8

工资及补贴收入６３6０.４6

其他劳动收入256.51

2、经营净收入１5１.89

3、财产性收入2８.４1

4、转移性收入３０58.79