碧桂园精装修总包管理指引

碧桂园集团精装修总包管理指引

（试行）

编制部门：集团大运营工作实施小组

编制日期：2016年5月20日

目录

第一章：编制目的：

第二章：适用范围：

第三章：产品定位：

第四章：精装管理流程:

第五章：编制依据：

第六章：支持性文件:

第一章：编制目的

为保证碧桂园控股开发的项目“完美开盘、完美交楼、完美收官，助力营销”的目的，实现公司利益的最大化；以做实、做强各区域为目的，提升管理能力为目标，特制定本工作指引。

第二章：适用范围

本指引办法适用于集团指定采用精装修总包管理的项目。

第三章：产品定位

3.1.各区域营销部主导区域项目的精装产品的市场调研和精装产品定位。集团研发设计中心装修设计院根据区域项目提交的的营销定位报告、规划方案及集团精装修标准制定各区域公司已定案项目的精装修标准和物料配置标准要求并深化设计，同时需要因地制宜的尊重各区域客户对精装修的差异化需求（如材料差异）。

3.2.实施阶段由于市场原因需调整原精装修标准或精装物料的重大变更，须先上报区域总裁批准后按照公司规定报集团审批。

第四章：精装修全过程管理流程

第一条：设计管理

1.1．设计原则：区域设计管理部结合营销策划部所提供的精装修产品配置市场调查结果，按照集团研发设计中心下发的设计标准产品库选定装修风格和材料标准拟定设计任务书并委托精装修设计单位进行精装施工图设计。

1.2．时间保障：精装修施工图的出图时间最晚应控制在结构正负零完成前10天内，主体标准层结构施工尚未开始，设计院需提供合格的正式盖章版施工图；原则上，建筑施工图设计完成后需第一时间开始精装修施工图设计，

装修图纸出具后，重点关注装修区域的使用功能和水电预留、预埋的定位，原则上砌筑以后（含砌筑）的施工按照装修图纸实施，避免返工。

1.3．标准确定:精装修施工图完成后，由项目部牵头组织区域设计管理部、区域工程技术部、营销管理部、客户关系部对施工图纸进行内部会审，着重审核图纸的设计深度、使用功能、材料设备适配、验收评估等重点事项，由设计管理部项目专职对接负责人记录整理会审意见，并将会审意见提交设计单位调整并下发，图纸完善后应再次组织二次复审，复审无异议后，方可进行货量区的精装样板区的施工。

1.4.样板先行：项目公司须第一时间完成实体板房施工（展示区售楼样板房可作该样板），在对外展示之前和大面积精装修招标之前需完成对样板房使用功能和展示效果的复核，避免对外展示后或货量区施工后进行大规模修改。

1.5.材料合规：精装修单位在施工前需对所有装修材料（甲供材料除外）提供样板至区域设计管理部确认，并将确认后的样板提交项目部封存，后期项目工程师负责严格对进场材料对板验收。

1.6.设计交底：精装修单位进场后，由项目部组织设计管理部和设计单位向监理单位（如有）、精装修单位进行设计交底并进行答疑。如有已完成样板须到现场交底，项目部做好书面交底记录经设计管理部盖章确认后下发各责任单位。

1.7. 设计变更：按公司现行的设计管理规定执行。

1.8.全程服务：精装修工程开工后，区域设计管理部项目对接人须定期到项目现场解决图纸或销售、报建等现场问题，如有特殊紧急情况时，区域设计部对口负责的设计师在保证成本和效果的前提下可进行局部优化设计。

第二条：招标合约管理

2.1、计划先行：项目部根据项目实际情况对标段划分、界面划分、里程碑计划等做好合约规划，及时启动招标工作，做好工程建设各环节的工作铺排。

2.2、招标范围：原则上，当地毛坯房交房标准为土建总包施工范围（卫生间的预制盖板原则上也交由总包施工）。在土建总包、精装修总包及各相关分包单位招标前，项目部应针对水、电、燃气、有线电视等政府垄断部门实施的工程内容进行前置摸底，并在招标立项前，填写《施工界面划分表》（见附件五）。

重点关注土建总包与精装修总包的界面移交，精装修总包与木制四大件的界面移交。对于管理责任的划分需分两种情况，即：一、土建竣工并验收后开始装修，即工作面无交叉情况，此情况下全部统筹管理原则上交由精装修总包；

二、针对面广量大的土建和装修穿插施工的情况，此情况下精装修总包仅对室内部分在湿作业开始后插入的分包单位（例如现代家居、万方石材、淋浴屏风等）进行管理以及电梯的使用管理。相关的配合及管理费用必须在土建总包招标前结合工作面划分提前确定，例如接水、接电、人货梯的使用、垃圾清运、成品保护、材料照管等从土建总包合同开始就要考虑进去。

2.3、招标条件：项目部以电子文件形式，将《工程质量技术管理手册》提供给投标单位，具体内容包括但不限于《精装修验收检查标准》（附件一）、《碧桂园集团装修房成品保护标准》（附件二）、《碧桂园集团精装保洁质量标准》（附件三）、《土建总包与专业公司施工场地交接验收制度》（附件四）、《精装修交楼维保修要求》（附件五）；在合同履行过程中，若工管中心对《工程质量技术管理手册》进行更新，项目部需同步向施工单位输出。

在招标过程中，项目部在组织现场踏勘时，必须向投标单位明确材料要求、工艺及效果要求，明确各项技术要求、工期要求、质量、安全文明目标及现场管理要求等内容（注意技术标准的时效性），关于材料损耗率的问题要求施工单位根据装修图纸在报价时综合考虑，项目部需前置跟进精装修图纸的进度和出图质量。

2.3、合同交底：开工之前，由区域成本管理部对项目部、土建总包单位、精装修总包单位及相关配合单位分别进行合约交底，召开交底会议并做好相关会议纪要。

第三条：工程管理

精装修工程施工前要提前做好工作梳理，确保施工图准确、工程工期明确、策划思路清晰。精装修总包单位需尽早定标，需要求精装修总包在正式进场前60天安排管理人员对土建工作面进行检查，及早发现问题。

3.1.策划先行：依照集团管控“七前三后”的要求，项目精装修进场前60天完成项目精装修的工程策划和专项计划工作并报送区域运营组和工程技术部审核，申报集团精装标杆的项目需先报区域大运营工作组审核通过后再报集团大运营组和工管中心报备。

3.2.协调沟通：项目部负责协调区域各职能部门、政府主管部门及项目内、外部各个总包、分包单位的合作、交圈，保证项目实施过程的高效、顺畅。

3.3.过程管控：

精装修工程在过程管控方面要做好前置交底，实施过程中严格抓好场地移交，并做到样板先行，工序穿插合理有序。具体为：

第一条：进场交底