第七章收益性房地产贷款.pptx

• ⑵ 财务结构：杠杆因子的大小，对房地产投资收 益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大 效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应 对的。
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3. 税负
• 税负：即税收结构和水平如何，在很大程度 上也影响着经营性房地产的未来收益和现金 流，也是决策者不能忽视的重要因素。
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2.投资过程
• ⑷ 粗略的投资分析： • 粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者
扩大而言就是资产组合状况的决策，是独资 经营还是合资经营，是负债经营还是全资经 营，合资的主体多少及其股本结构如何，股 东权益与债务比例结构如何等等。
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3.预测
预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市 场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市 场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不 对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供 需的时间错位所产生的供应滞后现象非常普遍，市场 的周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确 预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求”的“运气” 了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确 与否的重要条件。
第七章 收益性房地产贷款
收益性房地产贷款
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收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典 型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的 经营活动。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成 了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展 开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关 系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、 标准和风险分析。
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二、盈利可能性
• 一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多 少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变， 主要有购买价格、未来现金流、融资条件、 税赋等。当房地产的购买价格已定（这是投 资决策的起点），现金流、融资条件、税赋 就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。
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1.现金流量
• 收益增加之后房地产价格=20000/10%=200000 （元）
• 可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可 以同收益步性提房地升产1贷0款倍，这就是所谓的“净收入乘数”。 12
2.融资状况
• 融资状况是经营性房地产投资决策的重要考量因 素，甚至是主要的考量因素。
• ⑴ 融资条件：利率水平、期限长短、担保形式。
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一、收益性房地产的投资
1.投资主体：股东 和 放款人。
• 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可 以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益 组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结 构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的 资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房
地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出 者（一般是商业银行）。
第一节 收益性房地产投资及放款决策过程
第二节 放款人对贷款的评价
第三节 借款人评价及决策
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第一节 收益性房地产投资及放款决策
一、收益性房地产的投资 二、盈利可能性 三、风险及个人作用 四、决策过程 五、房地产收益状况（一年、多年收入清单） 六、估价（房地产估价模型）
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• 经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与 各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小 比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小 下降都对盈利贡献很多。
• 任何形式的资产具有相同的经济效益，因此，理论上 有：房地产的租金=相应的金融资产的利息
• 收益未增加之前房地产价格=2000/10%=20000 （元）
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项目前评估的流程和方法
组织战略的制定 项目想法的提出
项目机会研究 项目提案或项目建议
书的提出
项目初步可行性分析
项目批准立项 项目可替代备选方案的提出
项目详细可行性分析 项目详细可行性报告的审阅
项目可行性报告批复与 项目投资决策
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2.投资过程
• ⑴ 机会Leabharlann Baidu发现
• 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经 营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而 购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产， 有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买， 有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和 风险之后决定购买……而有了初步意向后，到市场 搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的 基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结，此 时投资就可能正式进入初步决策阶段。
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2.投资过程
• ⑵ 初步预测（投资收益）
• 决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风 险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资 成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变 化等（大体上匡算）。
• ⑶ 简单的风险分析
• 决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通 过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑， 既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简 单的风险分析是决策的起点之一。
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4.可行性分析
• 任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。 • 可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满足投资
者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者认同的 可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、 借贷能清偿。 • 可行性分析的基础是预测，主要内容包括： • 未来市场变化 • 未来收入和支出状况 • 区位和建筑物是否适合需要 • 政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易 程度。
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四、决策过程
• 从融资的角度来看，经营性房地产投资的决 策包含了两大主体的决策过程，即股东（融 资主体）的决策和贷款人（商业银行、资金 的融出方）的决策。
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三、风险及个人作用
• 1. 风险
• 投资风险一般可以分为两种：非系统性风险和系统性 风险。
• 非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、 建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用 上升、竞争更加激烈。
• 2.个人因素 决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括 理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞 察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理 性因素，如投资偏好、区域偏好、情感因素、风险偏 好等。