收益性房地产贷款

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3.借款人和放款人评价
借款人与放款人对项目的评价各自独立 进行，但有一个共同的目标——希望融资成 功、收益稳定、风险能够控制。在具体的评 估过程中，借款人的评价在先，放款人的评 价在后，二者通常又相互合作，互通信息， 并分别对对方进行必要的资信调查和评价， 以保证自己的利益不被恶意侵害。
同样地，税收结构和水平如何，在很大程度 上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流， 也是决策者不能忽视的重要因素。
事实上，融资和税收是经营性房地产投资决 策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。
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三、风险及个人作用
1. 风险
投资风险一般可以分为两种： ⑴某一（房地产）投资的风险，即资产的减值，也称为非系 统性风险； ⑵整个投资组合的风险，即整个投资组合的所有资产的减值， 也称系统性风险。
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一、收益性房地产的投资
1.投资主体
任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决 策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体是 最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房 地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合 性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质 性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。 但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最 大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活 动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商 业银行）。因此，经营性房地产投资活动的主体就 包含了股东和放款人。
由此可见，应税收入就是一般会计财务报表中的净利 润——总收入减去总支出。
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④纳税额
纳税额就是应缴纳的所得税额： 纳税额=应税收入*税率
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⑤税后收入ATCF
税前收入减去纳税额就是税后收入： 税后收入=税前收入-（应税收入*税率） 当应税收入是负值时，房地产经营者 因为所得为负，不需缴纳所得税，形成 “税隐蔽”。
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五、房地产收益状况
收益状况既是投资主体决策的主要 依据，也是放款决策的重要指标，是借 贷双方都十分重视的参与合作的前提。
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1.预测财务清单
预测财务清单是对预测事项进行总 结的表格化文件，其用途取决于工作的 深入和详细程度。我们通过举例来说明 预测清单及其意义。
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1. 现金流量
经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收 入与各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的 很小比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的 微小下降都对盈利贡献良多。 如：P133例子。 根据现代资产等价原则：任何形式的资产具有相同的 经济效益，任何形式的资产可以方便地进行转换，因 此，理论上有： 房地产的租金=相应的金融资产的利息， 则此例的房地产价格应分别为： 收益未增加之前：2000/10%=20000（元） 收益增加之后：20000/10%=200000（元）
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4.借款人与放款人之间的关系
与任何融资一样，经营性房地产融资 也是借贷双方合作共赢的过程，互信、互 助是重要的合作基础。但经营性房地产项 目又有其独特性：贷款期限长短不定、贷 款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组 合性投资所涉及的利益方关系复杂。
这样，就要求借贷双方必须更加需要 沟通，需要进行更灵活的谈判，需要互相 作出必要的让步，才能达到共同的目标— —赢利、大家都赢利！
计算公式是： 税前收入=净营业收入-债务-贮备金
=净营业收入-（利息+年还款额）-贮备金
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③应税收入
应税收入是指根据《所得税法》企业应缴纳所得税的 收入，属于法定标准下的会计数据，其数额为： 应税收入=净营业收入-折旧
=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧 折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、 递减法、递增法等不同的会计方法进行处理，在财务标准 中属于成本，因此在应税额应予剔除；而还款额是总资产 中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，当然不 能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预 见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该 属于应税收入之内的项目，不能剔除。
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第一节 收益性房地产投资及放款决策
收益性房地产的融资过程，从参与各方 来讲，就是获取信息并作出决策的过程。而 影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素 对不同的参与者的影响、作用又非常不同， 因此，融资过程实际上也就变成了参与各方 的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目 标。所以，诚实、诚意、诚信是合作的基础， 而公平、公开、公允是达成合作的基本手段。
3.可行性分析
任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。 所谓可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满 足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资 认同的可控制的范围内。这样，投资有收益、风险 可控制、借贷能清偿。
可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未 来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物 是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变 的可能与难易程度。
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⑵多年收入清单
表6-2是简化的多年收入分析清单。 多年收入分析的中心目标是准确地预 测未来收益和营业费用，为了使预测更加 客观，多年预测清单一般要求有中介机构 参与，特别是一些敏感数据更应该由中介 评估服务机构来测算。
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①收入
收入等于出租收入和非出租收入的 总和，应视市场发展情况和租户的实际 进行必要的稳健性预测，对各年的空置 率定出适当的控制水平。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷 款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。 重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体 计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内 容包括
n 收益性房地产投资及放款决策过程
n 放款人对贷款的评价
n 借款人评价及决策
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对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租 金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、 工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升。
2.个人因素
决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理 性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判 断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素，如投资 偏好、区域感应与偏好、情感因素、风险偏好等。
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⑷粗略的投资分析
粗略的投资分析是指财务杠杆的选 取，或者扩大而言就是资产组合状况的 决策，是独资经营还是合资经营，是负 债经营还是全资经营，合资的主体多少 及其股本结构如何，股东权益与债务比 例结构如何，等等都属于投资粗略分析的 内容。
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2020/11/20
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收益性房地产贷款
收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的 投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动， 因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性， 与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面 也有许多独特之处。
ຫໍສະໝຸດ Baidu 收益性房地产投资决策过程框图
收 入和 支 出 融资形式和股权结构
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现金 建筑物和土地
营业 净营业收入 税前收入 税后收入
收入预测清单
终结 净售价 还债后剩余 税后剩余
借款人决策
融资
放款人决策
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1.融资结构
融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一，它不 仅影响了投资主体（股东）的收益与风险，也是放款人的资金 安全性、效益性、流动性的重要条件。所谓融资结构就是在房 地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关系。因为 V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合适的融资结构， 使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身价值。
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2.投资机会的发现
任何投资活动都是从发现机会开始的，经营 性房地产当然也不例外。
⑴机会的发现与决策 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了
进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购 销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购 买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太 低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在 市场购买的差异和风险之后决定购买……而有了 初步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径， 掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉 是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入决 策阶段——当然仅仅是初步决策。
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四、决策过程
从融资的角度来看，经营性房地产投 资的决策包含了两大主体的决策过程，即 股东（融资主体）的决策和贷款人（商业 银行、资金的融出方）的决策。其基本过 程如图6—1。 这里先讨论决策的前3个环 节，以及放款人与借款人的相互关系。
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可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格 也可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。
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2.融资状况和税收
融资条件（利率水平、期限长短、担保等） 和财务结构（即杠杆因子的大小）对房地产投资 收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放 大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒 应对的。
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4.预测
“预则立”。预测就是利用掌握的信息条 件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。 由于房地产市场是不完全市场，供需受地方 因素影响大，而市场信息通常又是不对称信 息，使得准确的预测十分困难，特别是市场 供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常 普遍，市场的周期变化规律也不容易把握， 这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成 了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素 质、经验和信息的完备性是决定预测正确与 否的重要条件。
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⑵初步预测
决策面对的始终是未来的环 境状况，未来的可能风险与投资 收益，因此必须进行初步预测， 包括投资成本、经营成本、经营 收益、各种影响因素及其变化等。
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⑶简单的风险分析
决策的起步也必须进行必要的风 险分析，特别是通过贷款融资进行的 投资，因为财务杠杆是双刃剑，既能 提升收益水平，也放大了风险系数。 基本又简单的风险分析是决策的起点 之一。
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小结
总之，投资是个复杂过程，初始 决策是投资成功与否的关键，准确的 预测取决于决策者素质、经验、信息 的完备性和“运气”，严格来说“最 佳决策”是“偶然事件”。
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二、盈利可能性
一项投资能否成功唯一的标准就是 盈利的多少，而影响盈利水平的因素非 常复杂多变，主要有购买价格、未来现 金流、融资条件、赋税等。当房地产的 购买价格已定（这是投资决策的起点）， 现金流、融资条件、赋税就成为盈利与 否和盈利多少的决定因素。
投资收益性房地产设立适当的融资结构与房地产开发有不 同之处，主要表现为：
⑴收益性房地产中，建筑物可以与土地分离；
⑵出租权可以出售或出租；
⑶收益和增值共同分享；
⑷租用人可以成为部分所有者，拥有部分权力；
⑸可以设立多级抵押。
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2.收入清单
收入清单是经营性房地产投资决策 的重要财务计划，在决策评价中极其重 要，是项目预测的主要成果，是可行性 分析的依据。
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⑴一年收入清单
表6-1是个典型的预测清单。其中我们应该特别注意：
① 净营业收入NOI 净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净
值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重 视，因为它是判断债务偿还能力的标准之一。
②税前收入BTCF 税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其
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②营业费用
营业费用范围广泛，应该以详尽为 基本准则，适当进行保守估测，并尽可 能地在经营中加以也控制。
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③税前收入
影响税前收入的因素很多，但最主 要的还是毛收入、经营费用、财务费用 （贷款利息）、管理费用等，提高毛收 入、降低各项费用是增加税前收入的主 要途径，而其中财务费用在经营中取决 于剩余本金的多少和利率水平的高低。