商业银行房地产信贷
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，它关系到咱们国家经济的稳定和发展。
那么，这个问题到底是什么呢？其实就是商业银行在房地产信贷业务中遇到的各种困难和挑战。
下面，我给大家分几个方面来说说这些问题和对策。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们国家的房地产市场就像过山车一样，一会儿房价飙升，一会儿又跌得惨不忍睹。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿赚得盆满钵满，一会儿又赔得血本无归。
这种波动性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的风险。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：加强风险管理，提高风险识别能力。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要加强对市场的分析和研究，提高风险识别能力，做到心中有数。
要加强内部风险控制，建立健全风险管理制度，确保业务稳健发展。
二、房地产项目质量参差不齐，难以把握咱们国家的房地产市场虽然发展迅速，但是项目质量却参差不齐。
有的项目地段好、品质高，吸引了大量的购房者；有的项目则地段一般、品质堪忧，让购房者望而却步。
这对商业银行来说，就像是在挑选苹果和橘子一样，有时候很难把握。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：严格把关，提高项目准入标准。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要严格把关，提高项目准入标准。
对于那些地段好、品质高的优质项目，要积极给予支持；对于那些地段一般、品质堪忧的项目，要慎重考虑。
只有这样，才能确保商业银行的房地产信贷业务稳健发展。
三、房地产信贷政策调控频繁，影响业务开展咱们国家的房地产政策调控力度一直在加大，有时候一天之内就能出台好几项政策。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿这个政策出来支持你，一会儿那个政策出来限制你。
这种政策的不确定性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的困扰。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：密切关注政策动态，及时调整业务策略。
商业银行房地产信贷风险
选题背景和意义：作为一种资金密集型行业，房地产高度依赖金融市场的信贷支持。
如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。
近年来，特别是国际金融危机的发生，使得我国经济增长出现下滑严重，为应对全球金融危机的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现爆发性增长，各家商业银行的房地产信贷业务表现突出，同时，鉴于房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策。
这些政策给市场带来极大的信心：对于消费者而言，其得到的信号是政府鼓励买房；对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还有上涨空间；对于开发商而言，政府的政策令其对房地产业的前途乐观；而对于银行而言，积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。
但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，因此加强对房地产信贷风险的研究，对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。
2011年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。
本文正是基于上述原因和背景，力图从房地产当前面临的信贷风险和银行如何规避房地产信贷风险的角度，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作业务中存在的风险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷的风险防范有所帮助。
并且通过研究商业银行在房地产信贷中风险管理，有稳定房地产和金融业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展的意义。
本课题在国内外研究状况：1、国外的研究现状西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。
西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。
商业银行房地产信贷业务的风险分析
贷是房地产 公司 以土地 、房屋等 产权或 期权作 为抵押 ，从银行 地 产 市 场 形 势 发 生 变 化 ，或 者 房 地 产 企 业 决 策 失 误 ，势 必造 成
贷取巨额 资金 以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房 信贷 资 产 风 险 。
地 产 信 贷 具 有 贷 款 周 期 长 、贷 款 金 额 大 、贷 款 高 风 险 、高 回报 等
失 的 风 险 ， 技 术 性 风 险 指 房 地 产 信 贷 业 务 中 因 缺 乏 必 要 的 申 大 ，利 润 减 少 ，偿 还 借 款 能 力 减 弱 ，信 贷风 险增 加 。
贷 、监控 、财 务、法 律 、专业技术及 咨询和 技能 的支 持而 形成 的
２．个人还贷能力的下降。按照国惯例 ，个人住房贷 的风
变动 ，都会 引起整个经济 体内各个 国家 的连 带反映 ，国家在宏 风 险 。 再者 ，部分 地 方 政 府 为追 求 ＧＤＰ的 高 速 增 长 ，为 了使 一
观 调 控 高 度 上 的一 些 政 策 和 措 施 也 将 直 接 影 响 到 金 融 界 和 房 些 未 必 符 合 贷 款 要 求 的 房 地 产 开 发项 目顺 利 上 马 ，往 往 行 政 干
金融财会
商ａｚ￣８￣，．４５－房 地产信 贷业 务 的风 险分 析
赵克 罗
（河 南 华 必信 经 纬会 计 师事 务 所 有 限公 司 ，河 南 郑 州 ４５０００２）
【摘 要】本 文 从 分析 我 国 商业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 的 现 状 着 手 ，基 于房 地产 信 贷风 险 因素 的辨 析 ，逐 步 探 究 和 分 析 了商 业 银 行 自身、政府机构 、商业银行客户等三个方面的原 因，并加 以细化 。最后 学习和借鉴其他 学者的理论 和经验 ，提 出了从 政府 宏观调 控 和 商业 银 行 风 险 意识 强化 两个 大 方 面 着 手 规避 和 防 范 的对 策 和 建议 。
我国商业银行房地产信贷风险防范
用房 等高 价格 、高 回报 的商 品房 开发 建设 中，而 中小户 型 、中低价 其他 项 目，商业 银行 要根 据新 项 目的具 体情 况 确定 是否 给予信 贷 支 位住 宅比例 偏低 ，不 能有 效 满足 普通 居 民的住 宅 需求 。已 开发 完成 的商 品房销 售不 畅 ，从 而造成 房地 产 开发 资金 大量 沉淀 。引发开 发
惠 政策 到期结 束 ，又 从 明确 提 出遏 制部 分城 市房 价过 快 上涨 ，再 到
的二 三线 城市 房地 产信 贷市 场 。减 少对 供过 于 求区域 市场 的贷 款投
放 ，坚 决退 出房 价 高企 、投机 浓 厚 区域 的房 地 产 开发 项 目。 （ ３）
土地 出让 金 首付 不得低 于５ ％。这 一 系列政 策 的 出台 ，不 但使 商 业 ０ 银 行 的房 地产 开 发贷 款面 临的违 约 风险 加大 ，而 且对 其个 人 住房 贷 款带 来潜 在风 险 。我 国商业 银 行 的个 人住 房 贷款 面 临的潜 在风 险 主
极 化解 风险 。
、
２ ０ 年我国房地产市场状况概述 ０９
今 年 以来 ，我 国房地 产市 场异 常火 爆 。国 家统计 局 数据 显示 ， 前 １ 个 月 我 国房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 中 ， 国 内贷 款 ８ ９ ＇ １ ９ ４７ ｆ ＿ ， 元 ，个 人 按揭 贷款 ７ Ｏ 亿 元 ，总 计 流入 房地 产 行业 的信 贷 资 金 １ ０９ ． ６ 万 亿元 ，同比增 长６ ％。前 １ 个 月全 国银 行 人 民币新 增贷 款９２ ９１ １ ＿１ 万 亿 元 ，１ ．％的贷 款 流入 到 了房地 产领 域 。过 多的信 贷资 金进 入 ６６ 到 房地 产领域 ，给 商业 银行 埋下 了潜 在的信 贷风 险 。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，关乎到银行的资金安全和风险控制，所以我们得认真对待。
接下来，我将从以下几个方面来谈谈这个问题。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们都知道，房地产市场是一个波动性很大的市场，房价涨跌不定，这对商业银行的房地产信贷业务来说就是一个巨大的挑战。
有时候房价涨了，银行的资产价值就上去了；可是房价一跌，银行的资产价值也就跟着下跌。
这样一来，银行的风险就很大了。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，必须要注意风险控制，不能盲目跟风。
二、房地产信贷业务利率高，利润空间小咱们再来看看房地产信贷业务的利率。
一般来说，房地产信贷业务的利率都是比较高的，这是因为房地产市场的资金需求量大，银行为了吸引客户，只能提高利率。
可是这样的利率对于银行来说，利润空间是很小的。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，也要注意利润空间的问题。
三、房地产信贷业务监管压力大咱们还要说说房地产信贷业务的监管问题。
近年来，国家对于房地产市场的监管越来越严格，对于商业银行的房地产信贷业务也提出了很多要求。
比如说，要求商业银行加强对房地产市场的审查，防止过度放贷；要求商业银行加强对购房者的资格审查，防止虚假购房等。
这些要求对于商业银行来说，无疑增加了很大的压力。
那么，面对这些问题，商业银行应该怎么办呢？我觉得，可以从以下几个方面来解决。
一、加强风险管理，提高风险意识商业银行要加强风险管理，提高风险意识。
在开展房地产信贷业务时，要严格按照国家的相关政策和规定来操作，不能盲目跟风。
要加强对客户的审查，确保借款人有还款能力。
还要加强内部管理，防止内部人员违法违规操作。
二、优化贷款结构，降低利率风险商业银行要优化贷款结构，降低利率风险。
在开展房地产信贷业务时，要根据市场需求和自身实力，合理配置贷款额度和期限。
要关注市场利率的变化，适时调整贷款利率，降低利率风险。
商业银行房地产信贷风险识别与防范研究
商业银行房地产信贷风险识别与防范研究一、本文概述本文主要研究商业银行房地产信贷风险的识别与防范。
文章概述了房地产信贷风险的概念、类别及其特点，并简要介绍了当前普遍认可的相关理论。
以中国银行S分行为例，介绍了该分行的概况，并收集了其个人住房贷款业务和房地产开发商贷款业务的相关数据，对现状进行了描述。
再次，分析了中行S分行对房地产信贷风险的识别及风险管理措施。
从商业银行的角度、政府的角度以及房地产企业的角度，提出了加强房地产信贷风险管理、防范信用风险和操作风险的对策和建议。
本研究旨在为商业银行在房地产信贷活动中降低信贷风险提供有益的参考。
二、商业银行房地产信贷业务概述商业银行房地产信贷业务是商业银行等金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产各环节发放贷款的借贷活动。
它是商业银行的主营业务之一，也是各商业银行同业竞争的热点。
房地产业具有广阔的发展前景和较高的经济效益，这与金融机构追求利润最大化的经营目标相一致。
贷款投向受到严格控制：房地产信贷主要投向土地和房屋的开发、经营者以及住房购买和消费者。
贷款期限较长：由于房地产业投资规模大、期限长，相应的贷款期限也较长。
信用风险和流动性风险：房地产信贷存在信用风险和流动性风险，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。
贷款规模与资产占比有限制：通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10左右个人住房贷款占比一般在10到15，或更高一点。
基本条件：房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件，以降低贷款的偿还风险。
借款单位应满足的条件：包括借款单位必须是依法批准的法人单位，实行自主生产经营和独立核算，拥有一定的自有资金，在银行开立帐户，将所有业务收入存入开户银行等。
商业银行房地产信贷业务在支持房地产行业发展的同时，也面临一定的风险。
商业银行需要加强风险识别和防范，确保信贷业务的安全和可持续发展。
三、房地产信贷风险的类型与特征市场风险这是指由于房地产市场波动而导致的风险。
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范
信贷 风 险 及 生 院 辽 宁 大 连 １ ０ ６ ２ １ ５
全 后预 售商 品房 ，获 得 预 售 收入 并用 该 资 金 开 发 二 期 ，实 现 循 环 开 发 。 三 是 房 地 产 销 售 阶 段 。银 行 向 购房 者
提 供按 揭 贷款 等 服 务 ，房地 产 开 发企 业 将 取 得 的销 售 收 入 支 付 建 筑 安 装企 业 的 代垫 资 金 和对 项 目开 发贷 款 进 行 还 贷 ，银 行通 辽 宁省 教 育厅 人 文 社 会 科 学研 究基地 项 目 （ ０ ９ Ｄ ５ 。 ２ ０ Ｊ ２ ） 过 回收 购 房 者 还 贷 资 金 实 现 整 个房 地 产 信 回笼 ” 。 目前 各 商 业银 行 提 供 房地 产 贷款 服 务 贷 资 金 的 “ 【 章摘 要 】 文 自 ２ 世 纪 ９ 年 代 以来 ，随 着 我 国 ０ Ｏ 内 容相 当 丰 富 ， 已经涉 及到 房 地 产 项 目开 三 商 业银 行 房 地产 信 贷 主 要风 险 住 房 分 配 制 度 由福 利 性 分房 向 贷 币化 、 发 和 个 人住 房 消 费 等 许 多 方 面 ，并且 产 品 和 服务 形 式越 来 越 多 样 化 。房 地 产 贷款 可 及 原 因 分 析 商品 化 转 变 ，房地 产 业快 速 成 长 ，对 我 （ 由借款人 引发的风险 一） 国经济与社会发展起到 了举足轻重的作 以 根据 贷 款 的对 象 、用 途 、期 限 、担 保 方 式和 贷 款 的 自主 权 以及 资 金来 源 等 不 同标 即 由于借 款 人不 遵 守 借 款 合 同约 定 的 用 。然 而房 地 产 业 的 蓬 勃 发 展 离不 开 多 准进 行 划 分 ， 比如 按 住 房 用途 划 分 ，可分 按 期还 贷 而 导 致 金 融 机 构 利 益受 损 产 生 的 元化 的金 融 支持 ，尤其 是 银 行 的 贷 款 支 为住 房 开 发 贷 款 、商 业 用房 开 发 贷款 、个 风 险 。这 是 住 房 信 贷 风 险 中最 常 见 的 。 引 持 。本 文通 过 对 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 人 住房 贷款 、其 他 房 地 产 贷 款 ；按 贷款 的 发借 方违约 的原 因十分 复杂。主要有 ： 务 的 分析 ，揭 示 了房 地 产 信 贷 业 务风 险 担 保 方 式 划 分 可 分 为 信 用 贷 款 、 担 保 贷 １ 、借款人 由于家庭 、工作 、收入、健 产生 的原 因 ，并 提 出风 险 防 范的 对 策建 款 ，其 中担 保 贷 款 又 可 细 分 为保 证 贷 款 、 康 等 因 素 的突 变 。不 能按 期 或 无 力偿 还 贷 议 款 ，被 迫 放 弃 所 购 房 屋 ，从 而给 银 行 利益 抵 押 贷款 和 质 押 贷 款 等 。 房地产信贷 风险主要包括 信用风险 、 带 来损 失 。 目前对 借款 人主 要 审 查 借 款 人 【 键词】 关 流 动 性 风 险 、交 易 风 险 和 一 致 性 风 险 等 。 借 款 时 的 还 款 能 力 ， 也 就 是 贷 款 时 的 把 商业 银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 信 用 风 险 指 合 同义务 人 拒绝 履 约 或 不 能 履 关。至于以后的还款能 力的变化考虑的很 自上 ｔ纪 九十 年 代 术 以来 ，我 国房 地 约 的 风 险 ，它 是 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 少 。由于 目前 商 业 银 行 无法 对 借 款 人 的 财 ｆ ｆ ＝ 产投 资 额 和 增 加 值 的平 均增 长率 达 到 １％ ５ 中所 面 临 的最 主 要 风 险 ；流 动 性 风险 是 银 务状 况进 行 持 续 有 效 的 监 督 。 以上 ，高 于 国 民经 济 的平 均 增 长率 。近 十 行 在 每 笔 贷 款 到 期 时 及 时 履 约 的 风 险 ，在 ２ 、借 款 人在 通 过 按 揭 方式 购 置 房 屋 几 年 ，我 国 国 内生 产总 值 每 年增 加 ８ １ 预 期 资 金 来 源 显 著 减少 或发 生 巨大 变 化 的 并 发生 一 段 按 揭 期 后 ，房 地 产 价 格 大 幅 度 ～１ 个 百 分 点 ， 中 有 １ 个 百 分 点 是 房 地 产 情 况 下 ，银 行 资金 管 理 工 作 对 于 流 动 性 风 下 降 ， 以致借 款 人 在权 衡 利 弊后 ，放 弃 原 其 ～２ 业 作 的 贡 献 。房 地 产 业 一 直 是 拉 动 国 民 经 险 的规 避 至 关 重 要 ；交 易 风 险是 伴 随 着 银 来 的按 揭 购 房 行 为 ，而 利用 尚需 偿 还 商 业 济 持 续 增 长 的 丰导 产 、 。房 地 产 投 资 约 占 行 提 供 的 服 务 或 者 产 品 产生 的 ，它 受 银 行 银 行 的 借 款 ，再 重 新 购 置 其 他房 犀 ，造 成 我 国 城 镇 同定 资产 投 资 的 ２ ％，成 为 ＧＤ 的 内部 控 制 系 统 、信 息 管 理 系 统 、职 员忠 商 业 银 行 贷 款 不 能 收 回 ．这 种 风 险对 银 行 ０ Ｐ 增 长 的直 接 推 动 力 。不 仅如 此 ，房 地 产 业 诚 度 以及 操 作 流 程 的 影 响 ；一 致 性 风 险 来 的 损 害 更 大 。 房地 产 行 情上 涨 时 ，这 种情 也 能 有 效促 进 其 他 ＿联 产 业 ，如 机 械 设 备 自于 对 法 律 、规 章 制 度 以及 行 业 规 范 的违 况 一 般 不 会 发 生 。 天 制 造 业 ，金属 产 品制 造 业 ，建 筑 材 料 ，化 反 ，它 还 会 出现 在 相 关 法 律对 于 银行 提 供 ３、 由于 不 可 预 见 的 自然 灾 害 等 不 可 学工业等多个行业的发展 。 的 产 品 形 式 以及 客 户 活 动 的 约 束 及规 定不 抗 力 闵 素 。导 致 借 款 人 丧 失 履 行 合 同 的 能 然 而 房地 产业 的快 速 发 展 离 不 开 多 元 明确 的情 况 下 。 力 ．而 形 成 贷 款 风 险 。 化的 金融 支持 ，随着 房地 产 业规 模的扩 （ ） 二 由房 地 产 开发 商 引发 的风 险 大 ，房 地 产 金 融 创 新 也 迅 速 发 展 ，但 是 在 二 、银行 房 地产 信 贷过 程分 析 即 由于 房 地 产 开 发商 不 能 按 照合 同约 房地 产 业 资金 来 源 方 面 ，商 业 银 行 贷款 始 商 业 银 行 开展 房 地 产 信 贷业 务主 要 分 定 准 时 、按 合 同质 量 标 准将 楼房 交付 借 款 终 占据 较 大 比重 。 特 别 是 在 经 济 繁 荣 时 为 三 个 阶段 ： 人 使 用 ．导 致 银 行 被 迫 陷 入 债 务 纠 纷 ，贷 期 ，房 地 产 价 格 快速 上扬 ， 金 融机 构在 利 是 地 产 开 发 阶段 。承 担 土地 一 级 开 款 利 益 受 到 损 失 。具 体 表 现 ： 润驱 动 下 逐 渐 放 松 贷 款 条 件 ，以 资产 为抵 发 的有 土地 储 备 中心 、土地 出让 单 位 、项 ｌ 、善 意 违 约 。 开 发商 将 购 房 款 入 账 押 物 大 量 发 放 贷 款 ，借 款 企 业 受 宽 松 的 信 目公 司 以 及 土 地 出 资 （ 作 ） 。 这 三 类 单 后 ，因地 价 、建 筑 材 料 、施 工 技 术 、 自筹 合 者 贷环 境 鼓 励 ，也 倾 向于 采 取 更 高 的负 债 比 位都 有 银 行 贷 款 介 入 ，他 们 的还 贷 资 金 又 资金 和 环 境 保 护 等 情 况 的 影 响造 成 不 能 按 率 。而 一旦 房 地 产 市 场 泡 沫 破 灭 ，房 地 产 主 要 来源 于 土地 转 让 。 时交楼或所交楼盘不符 合购房人与开发商 价 格 的 大 幅 下跌 又 会 引发 商 业 银 行 信 贷 的 二 是房 地 产 开 发 阶段 。房 地 产 开 发 企 签订 的合 同标准 ，由此 引发购房人停还银 巨大 损 失 ，从 而 引起 银 行 业 的 不 稳 定 以 及 业 的 资 金 主 要 来 源 于 自筹 资 金 、 国 内 贷 行 借 款 ，使银 行 被 迫 陷 入 纠 纷 。 整 个 金 融业 的 系统 风 险 。美 国次 债 危 机 的 款 、外 资 、债 券及 其 他 。房 地 产 开 发 企 业 ２ 恶 意 诈 骗 。 些 开 发商 利 用 当 前 银 、 一 教 训相 当 深 刻 ， 因此 ，我 们 必 须 高 度 重 视 取 得 贷 款 后 ，将 部 分 资 金 支 付 给 地 产 一 级 行 法 规 不 健 全 的 空 隙和 一 些 工 作 人 员执 行 商业银行的房地产信贷风 险。 开 发 商 ，这 也 使 银 行 对 地 产 开 发 阶 段 的 贷 制 度 不严 的机 会 。通 过 不 正 当 的 手段 ，以 款 收 回。房 地 产 开 发企 业 通 常 将 工 程 分 为 其 关 联 企 业 或 有特 殊 关 系 的个 人 名 义 购 买 商 业 银行 房 地 产信 贷 内容 及风 期 、二 期 、三 期 等 ，启 动 项 目后 着 力 开 开 发 的房 产 ，用 以 筹 措 资 金 ；甚 至 伪 造 购 险分 类 发 一 期 ，在取 得 销 售许 可 证等 “ 证 ” 齐 房 人 诈 骗 银 行 资 金 ，以 按 揭 贷款 之 名 ．套 五
我国商业银行房地产信贷的风险控制
更多的关 注和讨论。 房地产属于典型的资金密集型行业 ， 其生存 和发展都离不开商业银行 在资金方面的大力支持 ， 高投 资 、 回 高 报 的特征 也决定 了房地 产行业与生俱来 的高风险性和易波 动 性 。因此 ， 有必要分析研究房地产信贷风险的成 因， 以此加强 并 房地产信贷管理 ， 切实防范房地产信 贷风险， 确保我 国房地产行
易导 致 部 分 商 业 银 行 对 房 地 产 开 发 企 业 和 开 发 项 目缺 乏 选 择 ， 盲 目营销 。此 时， 些 自有 资金 不 足 ， 施工 企 业 垫 资 、 行 贷 款 那 对 银 和销 售 回款 依赖 性 过 大 的项 目， 会 挤进 银 行 的 门槛 。 而 增 大 就 进 了商 业 银 行房 地 产 贷 款 出 现风 险 的几 率 ， 加 了商 业 银 行 防 范 增 和化解房地产信贷风险的难度 。 １ 房地产业 目前 的信贷风 险不在规模上而在结构上。 ． ２ 现代信
经 营 管 理
科技 经 济市场
我 国商 业银 行房 地产 信 贷 的风 险控 制
李 华
（ 淮北师 范大学 ， 安徽 淮北 ２ ５ ０ ） ３ ０ ０
摘 要： 房地产信贷业务在商业银行开展 以来发展迅速 ， 大规模 的信贷 向单 一的房地产行业集 中， 对金融机构 而言意味着 经营 风 险将 更 多 的 受该 行 业 的变 动 影 响， 融机 构 应 该 采 取 怎样 的措施 积 极 控制 风 险 成 为房 地 产 信 贷 业务 的主 要 内容 。 金
业 的 协调 和 健康 发 展 ：
１ 当前 我国商 业银 行房 地 产信 贷风 险 形成 的主 要原
因 １１ 宏观调控政策对商业银行有很大 的影响。国家宏观调控政 ． 策如果紧缩而 又达不到抑 制投机炒作行为的预期效果，则房价 波动幅度较大， 导致银行不 良资产的增长 。 就会 宏观政策松动溶
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策一、商业银行房地产信贷业务面临的问题1.1 房地产市场波动大，风险难以把控近年来，房地产市场波动较大，房价时高时低，让商业银行在房地产信贷业务中面临着巨大的风险。
有时候，银行为了追求利润，会大量放贷给房地产开发商，结果导致房价泡沫破裂，银行的资产负债表出现巨额亏损。
这就好比是“瞎子摸象”，银行无法全面了解房地产市场的实际情况，只能通过有限的信息来判断风险。
1.2 房地产信贷业务的审批流程繁琐商业银行在开展房地产信贷业务时，需要经过多个部门的审批，包括风险管理部门、法务部门、财务部门等。
这个过程耗时耗力，而且容易出现“走过场”的现象。
有时候，银行为了应付监管部门的要求，不得不增加一些不必要的审批环节，这无疑增加了银行的运营成本。
1.3 房地产信贷业务的不良贷款率较高由于房地产市场的风险较大，商业银行在开展房地产信贷业务时，很容易出现不良贷款。
一旦房地产市场出现波动，开发商无法按时还款，银行的资产质量就会受到影响。
这就好比是“骑虎难下”，银行在面临巨大压力的还要承担着潜在的损失。
二、商业银行房地产信贷业务的对策2.1 加强风险管理，提高资产质量面对房地产市场的风险，商业银行需要加强风险管理，提高资产质量。
银行要建立健全风险管理制度，加强对房地产市场的监测和预警。
银行要加强对房地产开发商的信用评估，确保贷款资金的安全。
银行要加强内部审计和风险控制，及时发现和处置不良资产。
2.2 简化审批流程，提高工作效率为了提高房地产信贷业务的审批效率，商业银行需要简化审批流程。
银行要优化各部门之间的协同工作机制，减少重复劳动。
银行要利用信息化手段，实现审批流程的电子化和自动化。
银行要加强内部培训和考核，提高员工的业务水平和工作效率。
2.3 创新信贷产品，降低风险敞口为了降低房地产信贷业务的风险敞口，商业银行需要创新信贷产品。
例如，银行可以根据房地产开发商的实际需求，推出定制化的信贷产品。
商业银行的房地产信贷与风险评估
房地产行业是我国经济的重要支 柱产业，商业银行开展房地产信 贷有助于促进经济发展。
房地产信贷市场的发展历程与现状
发展历程
我国房地产信贷市场经历了起步、快速发展、调整和稳定发展等阶段。
现状
目前，我国房地产信贷市场已经形成了较为完善的体系，但仍然存在一些问题和挑战，如部分城市房价高涨、房 地产市场波动等。
多业务机会。
金融创新
商业银行可以利用金融创新工具和手 段，开发出更多符合市场需求的产品
和服务。
政策支持
政府对房地产市场的政策支持可能为 商业银行带来更多的业务机会和盈利 空间。
国际化发展
随着中国经济的国际化程度不断提高 ，商业银行可以拓展海外房地产市场 ，提升自身的国际竞争力。
商业银行的应对策略与建议
THANKS
感谢观看
运用统计模型、风险量化工具等对 风险进行量化和分析。
风险评估流程
包括客户调查、资料审核、风险评 估、审批决策等环节。
04
风险预警与控制
风险预警
通过监测各项风险指标，及时发现潜在 的风险点，发出预警信号。
VS
风险控制
采取相应的风险控制措施，如要求提供担 保、提前收回贷款等，以降低风险损失。
03
商业银行房地产信贷业务的风险点及
定义
房地产信贷是指商业银行向房地产开 发商或个人提供贷款服务的金融业务 。
特点
贷款额度大、期限长、抵押物为房地 产、利率相对较高。
商业银行开展房地产信贷的重要性
01
增加收益
房地产信贷是高风险高收益的业 务，商业银行通过开展房地产信 贷可以增加收益。
02
优化资产结构
03
促进经济发展
房地产信贷作为一种优质资产， 有助于优化商业银行的资产结构 。
我国商业银行的房地产信贷风险研究
我国商业银行的房地产信贷风险研究摘要：近十几年来，房地产行业成为我国一个快速发展的行业，并且逐渐成为拉动gdp增长的主要力量。
由于房地产行业投资规模相比较其他行业来说规模巨大，商业银行就成为其资金来源的主要渠道，房地产行业的飞速发展为商业银行业务的拓展带来了商机，但同时也为商业银行带来了很多的风险。
关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制近十几年来，我国的房地产行业逐渐成为了推动国民经济增长的支柱行业，消费者对房地产的投资既有保证基本的住房之外还有对房地产市场的投资和投机的行为，个人按揭不断扩张，作为其资金主要来源的商业银行，在其办理的业务中房地产信贷业务在总的贷款业务中占的比重也越来越大，这种情况下房地产行业的信贷业务的增多在一定程度上增加了银行利润，但是也应看到房地产对商业银行的过度依赖也会费商业银行带来巨大的信贷风险。
一、商业银行信贷风险概述对房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分，前者指的是商业银行等金融机构把房地产行业作为其服务对象，把其通过信用渠道筹集到资金的使用权让渡给房地产的开发者和消费者，供房地产行业进行开发、建设和消费等各个环节。
后者指的仅仅是商业银行对房地产在开发经营和消费过程中的提供的贷款。
从以上定义可以看出，房地产信贷具有其特点：在房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用的；由于贷款数额一般比较大，因此房地产信贷还有长期性，尤其是单个消费者进行的住房贷款，期限一般都在10年以上；房地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。
从以上对房地产定义和特征的概述中可以得出房地产信贷风险的定义，它是指商业银行在对房地产行业发放贷款的过程中由于主观和客观的因素的影响和变化给房地产的信贷资产带来损失同时也使银行等金融机构自身的价值贬值。
这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在的损失。
中国人民银行对信贷进行了分为，主要分为五个类别：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后三者被成为不良贷款。
我国商业银行房地产信贷的风险与防范
赖 于￣ ｔ ｔ ４ － ｉ － ，而银行也一直为其开辟 “ 绿色通道” ， 使得 商业银行 房地产信贷的风险不断攀升 。如何才能制 定有效的防范房地产信 贷风险的措 施，以
保 证 商业 银 行稳 健 运 行 值 得 探 讨 。
【关键 词 】商 业银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 ； 防 范 ；策 略 文章编号 ： Ｉ Ｓ Ｓ Ｎ １ ０ ０ ６ —６ ５ ６ Ｘ （ ２ ０ １ ４ ） ０ 卜Ｏ ０ １ ７ — ０ ３
（二 ）信 用 风 险
信片 ｊ 风险 是合 同义务人 拒绝履 约或不 能履约 的风险 ，它是 商业 银行 房地产 信贷 眦 务 中所面 临的最 主要 风 险 ，也是 给商业银 行带来 最大 损失 的一项 风险 。在整个 丰 十 会信 誉程度 低的情 况下 ，开发商 拖 欠贷 款 ，企业借 改制之 名逃避银 行债 务 、为经 济利益 恶意欺 诈银行
一
、
商 业银 行房 地产信 贷风 险及其特 征
商业银行房地产信 贷风险是 目 前 我国商业银行一项主要的业务风 险之 ～ ，但 至今 没有一 个公认 的具体 的概念 界定 。其主要 是指 商业 银行在贷款 给房 地产 业供其开发土地 资源 并且盈 利这一业务 中产生 的经 济风 险 。我 国商业银 行房地 产 信贷 业务 是伴随 着房地产 业 的复 苏 、金融 体 制 的改 革 逐步 发展 起 来 的 。因此 ，我 国商 Ｉ 银 行 房 地 产信 贷风 险具 有很 浓 的国情 特 色 。主要包 括一 下 几个 特征 ：
问题 ，其 中最为突出的就是融资渠道太过 单一 ，大部分都是通过银行采解决资金 问题。而于银行 而言， 这是一次太好机遇 ，因为只要房地产业稳 步发展 ， 银行 必然会 大幅度盈利。房地产业也 因为商业银行的 大力支持发展 更加迅速 。但是 ，有盈利就会伴 随着风险 ， 现在房地产业 已经过分依
关于加强商业性房地产信贷管理的通知
关于加强商业性房地产信贷管理的通知为进一步规范商业性房地产信贷管理，有效防控风险，加强金融机构对商业性房地产项目的信贷审查和风险评估，特制定本通知。
一、背景商业性房地产是指以非居住功能为主的房地产项目，包括商业综合体、办公楼宇、商场、酒店等。
在金融体系中，商业性房地产信贷占据重要地位，但也存在着一定的风险。
为了有效管理商业性房地产信贷，保障金融安全，本通知发布。
二、基本原则在加强商业性房地产信贷管理过程中，金融机构应遵循以下几个基本原则：1.风险防控：金融机构应加强对商业性房地产项目的风险评估，合理控制信贷风险，避免过度集中信贷资金。
2.审慎经营：金融机构应在合法合规的前提下，在风险可控的范围内开展商业性房地产信贷业务，确保信贷业务的健康稳定发展。
3.信息透明：金融机构应提供完整、准确、及时的商业性房地产信贷信息，接受监管部门的监督和检查。
4.合作共赢：金融机构应与商业性房地产开发商建立长期合作关系，通过互助互利、风险共担的方式实现共赢。
三、信贷管理要求1.项目可行性评估：金融机构在向商业性房地产项目提供信贷支持之前，应对项目进行全面可行性评估，包括市场需求、投资回报、项目规划等方面的考量，并确保开发商有足够的资金实力和信用等级。
2.风险分析和评级：金融机构应对商业性房地产项目进行风险分析和评级，据此确定信贷额度和利率，并根据项目的进展和市场变化动态调整风险评级和信贷条件。
3.抵押物担保：金融机构在向商业性房地产项目提供信贷支持时，应要求开发商提供充足的抵押物担保，确保信贷资金的安全。
4.动态跟踪和监控：金融机构应对已发放的商业性房地产信贷进行动态跟踪和监控，及时发现风险，并采取相应措施加以应对。
5.协同管理：金融机构应与相关监管部门和其他金融机构加强合作，形成联动机制，共同防范和化解商业性房地产信贷风险。
四、监管要求1.加强监管：相关监管部门应加强对商业性房地产信贷的监管，确保金融机构严格执行信贷政策和管理规定。
《商业银行信贷业务》项目8 房地产开发贷款业务
任务1
房地产开发贷款业务 认知
• 8.1.1 房地产开发贷款的种类 • 8.1.2 申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件 • 8.1.3 贷款项目条件 • 8.1.4 贷款担保方式 • 8.1.5 贷款期限、利率和还款方式
8.1.2申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件
1.基本条件 申请住房开发贷款的借款人应具备的基本条件有: (1)有按期还本付息能力。 (2)在贷款银行开立存款账户。 (3)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计 额未超过其净资产总额的50%。 (4)借款人的资产负债率符合贷款银行规定要求。 (5)持有中国人民银行核发的年检合格(证)。（接下页）
8.2.1 受理
8)土地出让、转让手续是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体和卫 生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的,是否拥有划拨土地的 《国有土地使用证》; 9)开发项目的文件是否完整、真实、有效,是否能进行实质性开发建设; 10)贷款项目有无《商品房屋销(预)售许可证》; 11)借款开发的项目是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景是否良 好; 12)自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上,科研院所、 大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的,是 否拥有项目总投资20%以上的自筹资金; 13)贷款项目承建人与借款申请人是否相符;（接下页）
8.1.2申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件
(6)生产、经营或投资国家明文禁止或严重有损于社会公益和道德的产 品或项目的。 (7)项目建设或生产经营未取得土地、环保、规划等有权部门批准的。 (8)在进行承包、租赁、联营、合并(兼并)、合作、分立、产权有偿转让、 股份制改造等体制变更过程中,未清偿、落实原有债务或未对其清偿债 务提供足额担保的。 (9)有其他严重违法或危害银行信贷资金安全行为的。 (10)列入贷款银行不良信用记录黑名单的。
商业银行房地产金融业务信贷风险分析
自有 资金 规 定 比例 的要 求 ；或 以
１ 我省大多数房地产开ຫໍສະໝຸດ 发企业 “ ． 四证 ”齐全 、快要完工 ，资金 已经
风险 ，给商 业银行房 地产金融业 务 的注册资金在 １ｏ ５ ｏ ０ ～ ０ 万元 之间 ， 且 打足 ，甚至按 揭贷款 已经进入 的项 真正 货币资金 出资的很少 ，大多是 目来 申请银 行贷款 ，而其贷款 的真 些房 地产开发企业 通常要运 作一个 费或者办理新 项 目的 “ 四证 ”手续
售的商业 门面或 车库作抵押 。这样 出预警信号 ，迫使其 资金归位偿 还 划 、按 揭 贷 款 进 人 条 件 等控 制 措
一
来贷 款银 行就无 法控制房 开商 的 贷 款 ，主动 退 出银行 融资渠道 。
施 。用项 目土地使 用权抵押 的 ，要
资金使 用和销售 款 回笼 ，房开商极
业银行 对这种非理性 增长起 到 了推 都 背在贷款银 行身上 。项 目一旦失 容易 被 房开商 的一些 假象 所迷 惑 ，
波助澜 的作用 。据 统计 ，最 近两年 败 ，房开商损失 的只是那 点少得可 贷 款量 在 贷款 总 量 中 占到 ２ ％ 以 项 目失 败 的风 险 。 ０ 上 ，个别行 甚至 达到 了 ５ ％以上 ， ０
殃 及整 个金融 业 。
一
些 经办行不将 开发项 目土地使用
房 开项 目铺 开建设 ，如果 项 目销 售 权设 置抵押 ，而 是寻求其他 抵押物
（ ） 动性 风 险。房地产业 或房开商 资金链 出现 问题 ，资金 周 或是采 取第三方担 保方式 ，或者虽 二 流 是一 个资金密集 型产业 ，房 开商 的 转 不灵时 ，房开商就会 反逼银行 继 然 使用 本项 目土地 使用 权作 抵押 ，
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
邱隽一 ＱＩ Ｕ Ｊ ｕ ｎ — ｙ ｉ
（ 中南林 业科 技 大 学 经 济 学 院 ， 长沙 ４ １ ０ ０ ０ ４）
（ Ｃ ｅ ｎ ｔ ｒ ａ ｌ Ｓ ｏ ｕ ｔ ｈ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ｏ ｆ Ｆ ｏ ｒ ｅ ｓ ｔ ｒ ｙ ａ ｎ ｄ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ ｆ ｏ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ ｓ ， Ｃ ｈ ａ ｎ ｇ ｓ ｈ ａ ４ １ ０ ０ ０ ４ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
摘要 ： 我 国商业银行 房地产信贷业务面临房地产信 贷规模增长过快、 房地产融资过分依赖银行信贷 、 信 贷管理 内控执行 不力、 银 行 同业竞争无序 和信 息不对称等诸 多问题 。 笔者认 为应从加强商业银行房地产信 贷监 管力度 、 增强政策措施 的协 同效应、 健全房地产 信 贷相 关法律法规 等方面加 以解决。
・
１ ２ ６・
价值工程
商业银行房地产信贷业务面 临的问题及对策
Ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍｓ ｉ ｎ Ｒｅ ａ ｌ Ｅｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｃｒ ｅ ｄ ｉ ｔ Ｂｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ ｏ ｆ Ｃｏ ｍｍ ｅ ｒ ｃ ห้องสมุดไป่ตู้ ａ Ｉ Ｂａ ｎ ｋ ａ ｎ ｄ Ｃｏ ｕ ｎ ｔ ｅ ｒ ｍｅ ａ ｓ ｕ ｒ ｅ ｓ
关键词 ： 商业银行 ； 房地产 ； 信 贷
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ：ｃ ｏ ｍｍｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ ｂ ａ ｎ ｋ ； ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ； ｃ ｒ ｅ ｄ ｉ ｔ
中图分类号 ： Ｆ ８ ３ ０ ． ３ ３
文献标 识码 ： Ａ
文章编号 ： １ ０ ０ ６ — ４ ３ １ １ （ ２ ０ １ ３ ） ３ ０ — ０ １ ２ ６ — ０ ３
探讨商业银行业房地产信贷管理
商业银行房地产信贷风险分析
商业银行房地产信贷风险分析商业银行房地产信贷风险分析1、引言在商业银行的贷款组合中，房地产信贷占据了很大的比重。
然而，由于房地产市场的波动性和风险特点，商业银行在房地产信贷业务中面临着一系列风险。
为了有效管理和控制房地产信贷风险，商业银行需要进行细致的风险分析。
2、房地产市场概述2.1 市场规模和增长趋势2.2 政策环境和监管要求2.3 房地产市场的周期性和风险特点3、房地产信贷风险类型3.1 市场风险3.2 项目风险3.3 借款人信用风险3.4 利率风险3.5 流动性风险3.6 操作风险4、房地产信贷风险分析方法4.1 定性分析方法4.2 定量分析方法4.3 综合分析方法5、房地产信贷风险评估指标体系 5.1 市场风险评估指标5.2 项目风险评估指标5.3 借款人信用风险评估指标 5.4 利率风险评估指标5.5 流动性风险评估指标5.6 操作风险评估指标6、房地产信贷风险管理措施6.1 风险策略和政策6.2 信贷审查和审批流程6.3 风险监控和预警机制6.4 风险分类和准备金管理6.5 风险分散和投资组合管理6.6 风险防范和风险缓释工具7、房地产信贷风险管理实践案例7.1 案例1：商业银行A公司房地产信贷风险管理7.2 案例2：商业银行B公司房地产信贷风险管理附注：本文档涉及附件，包括相关数据分析报告、风险评估模型等，详见附件部分。
法律名词及注释：1、房地产市场监管法：指用于管理和规范房地产市场的法律法规。
2、借款人信用评级：指对借款人的信用状况进行评估，并给予相应的信用等级。
商业银行房地产信贷
商业银行房地产信贷随着现代经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业成为了经济中的重要支柱产业。
然而，为了实现房地产项目的顺利进行，大多数开发商都需要依赖商业银行的信贷支持。
商业银行房地产信贷在推动经济发展和满足人们居住需求方面具有重要作用。
本文将探讨商业银行房地产信贷的定义、特点以及影响因素，并分析其对经济的影响。
一、商业银行房地产信贷的定义商业银行房地产信贷是指商业银行向房地产企业、个人或其他相关主体提供的专门用于房地产开发、购买或改建的贷款业务。
这些贷款往往以抵押房地产作为担保，在满足一定的还款条件后，借款方可享受相应的贷款额度。
商业银行通过提供房地产信贷，既能为房地产项目提供资金支持，又能获取一定的利息收入。
二、商业银行房地产信贷的特点1. 长期性：房地产项目往往需要较长的周期进行开发和销售，因此商业银行房地产信贷通常具有较长的贷款期限，以满足项目的资金需求。
2. 高风险性：房地产行业受市场波动、政策调控等因素的影响较大，具有较高的风险性。
商业银行在开展房地产信贷业务时需要充分考虑市场风险因素，并采取相应的风险管理措施。
3. 抵押担保：商业银行房地产信贷通常要求借款方提供抵押物作为担保，以减少信贷风险。
抵押物往往是按市值评估的房地产资产，一旦借款方无法按时还款，银行可以通过拍卖抵押物来回收债务。
三、商业银行房地产信贷的影响因素1. 宏观经济环境：宏观经济环境对商业银行房地产信贷有着重要影响。
经济增速、利率水平、货币政策等因素会直接影响房地产市场的繁荣程度，进而影响资金需求和信贷供给。
2. 政策调控：政府对房地产市场的政策调控也是商业银行房地产信贷的重要影响因素。
政府的宏观调控政策和限购、限贷等举措都会直接影响房地产项目的销售和资金需求。
3. 市场供求关系：市场供求关系是商业银行房地产信贷决策的重要参考因素。
当市场供大于求时，商业银行可能会减少对房地产行业的信贷支持；当市场供给不足时，商业银行将积极提供信贷资金以满足市场需求。
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商业银行房地产信贷
引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。
利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约
现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。
从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。
美国次贷危机对对我国商业银行房地产信
贷治理敲响了居安思危的警钟。
一、当前中国房地产业概述及存有的问题
今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。
今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。
当前中国资金的流动性是前所未有的,在这个轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。
银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。
这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。
于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。
在过
去两三个月的地王拍卖中,专家估量有七成有央企踪影。
这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。
房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价
必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严峻
地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。
所以,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷治理应将风险防范放在第一位。
二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显
(一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险
08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。
次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。
因为门槛的降低会使银行接受更多抗风险水平较差的低收入居民客户,当房
地产价格下跌利率上升时时.借款人的贷款水平减弱,商业银行的还款
违约率将会大幅上升,一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时,个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来,这在美国
次贷危机中得到了充分的演绎。
(二)个人住房贷款虚假信息严峻造成信用风险
美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分,即次级信用。
现阶段,中国的房地产抵押者没有信用等级之分,我国银行对申请贷款人的
单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。
(三)“假按揭”凸显道德风险
“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。
一些开发商为了加快销售回款,制造虚假销售繁荣,在房产尚未出售时,制造虚假交易记录,从
银行中骗取个人贷款。
(四)金融产品缺乏,风险集中于银行体系
在美国次贷危机中,资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜
的作用,但从另一方面看,次级贷款的证券化,有效剥离了商业银行风险,把其转嫁给了证券的购买者,降低了银行业的系统风险。
中国房地产抵押贷款的证券化水准较低,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。
在房地产价格进入下降通道之后,这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来,对中国银行体系的稳定运行会造成严峻冲击。
三、商业银行增强房地产信贷风险防范的建议
(一)准确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款
个人住房贷款还款期限通常为20—30年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。
中国当前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大利率风险,这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性增大。
商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提升首付比率;
严禁变相放宽个人住房贷款条件。
采取严格的贷前信用审核,幸免出现
虚假按揭的现象
(二)引入保险介入机制
利用保险转移银行风险是很多国家和地区进展商品房抵押贷款的经验,在展开商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务：1.
为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保
险;2.为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而
至违约时提供保险。
(三)增强住房抵押贷款业务的创新
住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。
建立房地产业贷款的
风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。
审慎稳步地展
开资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。
增强
利率风险的治理,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生
产品。
(四)建立房地产业贷款风险预警体系,尽快完善金融监管
总结次贷危机所暴露出的美国在金融监管方面的主要教训,包括两点：第一,任何一个国家的监管体制必须与其经济金融的进展与开放的阶段
相适合,必须做到风险的全覆盖,最大限度地减少因为金融市场持续进
展而带来更严峻的信息不对称问题;第二,在现代金融体系里,无论风险
治理手段多么先进、体系多么完善的金融机构,都不能幸免因为机构内
部原因或者市场外部的变化而遭受风险事件的影响,这是由现代金融市
场和金融机构的高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性所决定的。
从这个意义上来说,以格林斯潘为代表的一代美国金融家们所拥戴的
“最少的监管就是最好的监管”的典型的自由市场经济思想和主张确
实存有着索罗斯所指出的极端市场原旨主义的缺陷。
从长远看,金融业合法、稳健的运行机制,不但在于监管当局的监管,更在于通过监管链接,促使社会中介、行业公会、金融机构内部稽核与监管当局的监督治理形成一种默契,变成一种合作。
商业银行房地产信贷。