我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因

我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因本篇论文目录导航：【题目】房地产信贷业务的风险控制探究【第一章】银行地产信贷风险问题探析绪论【第二章】风险管理基本理论概述【3.1 3.2】商业银行房地产信贷风险概念、特征及类型【3.3 3.4】我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因【4.1 4.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理【4.3】广州A银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施【结论/参考文献】商业银行房地产信用贷款风险管理研究结论与参考文献第三节我国商业银行房地产信贷及风险管理现状一、我国商业银行房地产信贷现状1.房地产企业资金来源为了掌握我国房地产企业资金来源情况，作者依据《中国区域金融运行报告》对2005-2011 年间的房地产企业资金来源及个人住房贷款进行了统计。

我国房地产企业的主要资金来源总体呈上升趋势，国内贷款、自有资金、定金及预交房款是房地产企业的主要资金来源。

在房地产企业资金来源中，国内贷款比重约占18%左右，企业自筹资金占比在30%-40%之间，购房者的定金及预交房款占比在40%-50%之间，三项资金来源总计超过80%.另外，由于定金、预收房款中有很大一部分资金也来自商业银行贷款（假如房产的首付比例为30%,则约有70%的资金来自于商业银行个人按揭贷款），因此，商业银行贷款约占房地产企业总资金来源的50%,大大超过了世界公认标准（世界公认标准为银行贷款在房地产总投资中占比不超过40%）。

2011 年，我国房地产开发企业共获得资金来源8.3 万亿元，约有 4.8 万亿来自于商业银行贷款。

商业银行除为房地产开发提供贷款外，还为其前端的政府土地储备中心、土地出让单位提供土地储备贷款，如果算上这两项贷款业务，那么，商业银行为房地产行业提供的贷款远远不止50%.2.商业银行房地产信贷现状（1）房地产贷款规模和速度增长较快作者依据《中国区域金融运行报告》对2006-2012 年间的商业银行房地产信贷情况进行了统计。

2006 年，商业银行的房地产贷款为3.68 万亿，到2012年，已经增长到12.10 万亿，增长了 3 倍多；2006 年到2012 年间，商业银行的房地产贷款比例、新增贷款数额每年都在增长，除2008 年受金融危机的影响增长率为10%、房地产贷款新增0.48 万亿之外，其他各年的增长率都超过了12%,新增房地产贷款平均超过 1 万亿，2009 年更是达到了极大值，房地产贷款同比增长了38.83%,新增贷款数额同比增长 2.05 万亿；2006 年到2012 年间，除2008年和2012 年外，商业银行房地产贷款同比增长比例远远超过商业银行贷款同比增长比例，各年的房地产贷款占银行贷款的比重都超过了15%.整体上看，我国商业银行的房地产贷款增长率明显高于同期总贷款增长速度，房地产贷款占总贷款的比例呈上升趋势，且依然处于较高的水平。

（2）个人住房贷款增速居高不下为了掌握商业银行个人住房贷款情况，作者依据《中国区域金融运行报告》对2005-2011 年间的房地产企业资金来源及个人住房贷款进行了统计。

1999 年至20111 年间，我国个人消费贷款的绝大部分是个人住房贷款，个人消费贷款与个人住房贷款都呈上升趋势，且每年都有较大幅度的增长，2011 年，个人消费贷款、个人住房贷款分别达到近9 万亿、7 万亿，较上年分别增20%、17%.相对于商业银行其他贷款，个人住房贷款是商业银行贷款风险较低的贷款，但风险低并不意味着无风险。

当房价下跌时，拥有二套房、多套房的个人很可能出现违约风险。

这种现象自2007 年美国金融危机爆发以来非常普遍，很多家庭宁愿抵押房产，而不偿还贷款。

这必然提高了银行信贷风险。

（3）房地产业不良贷款余额相对较大作者依据《中国银监会年报》，对2006-2012 年间的商业银行房地产业不良贷款进行了统计。

自2006 年以来，我国商业银行不良贷款及不良贷款率呈双下降趋势，但排名却没有出现较大变化。

2006 年，我国商业银行不良贷款、不良贷款率分别为925.65 亿、6.61%,在20 个行业中的排名分别为第四位、第九位，2012 年，商业银行不良贷款、不良贷款率降为279.10 亿、0.71%,但在20 个行业中的排名却在第五位和第十二位，仅次于制造业、批发零售业、个人贷款、农林牧渔业。

个人住房不良贷款除2012 年略有增加外，总体上呈下降趋势，个人住房不良贷款率则完全呈下降趋势。

二、我国商业银行房地产信贷风险管理目前，我国商业银行信贷风险管理主要包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险处理四个过程。

1.风险识别风险识别是商业银行在对房地产企业、房贷个人的财务信息、信用状况等进行评估和分析或对其贷款取得后的资金使用情况进行跟踪调查后，对银行房地产贷款潜在的风险进行识别。

商业银行房地产信贷风险识别方法主要有现场观察法、专家意见法、案例分析法、综合评价法、业务流程分析法等，风险识别的任务是对搜集的房地产企业、房贷个人信息进行综合分析和评估，找出银行贷款的潜在风险和主要风险。

由于风险识别是发生贷款损失之前，若商业银行在该阶段能够准确识别房地产行业中存在的市场风险、贷款人存在的财务风险、道德风险，并及时地采取针对性的措施，这将大大降低商业银行房地产信贷风险。

风险识别是商业银行房地产信贷风险管理的第一环节，是风险评估、风险控制、风险处理的基础，我国大多数商业银行一般都会采取一定的方法对发放给房地产企业、房贷个人的贷款风险进行识别。

2.风险评估商业银行房地产信贷风险识别出来之后，还要对风险造成的影响和损失的可能性进行评估和预测。

我国商业银行常用的风险评估和预测方法分为定性和定量两种，定性方法主要有企业风险矩阵，定量方法主要有综合评价法、回归分析法、概率法、灰色理论或黑箱理论等。

综合评价法通常是根据财务理论，选择评价指标，建立评价指标体系（体系内容包括盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和现金流量方面），然后采用综合评价模型如综合指数法、主成分分析法、层次分析法、模糊综合评价法等对房地产企业或个人的信贷风险进行综合，依据设定的评价标准判断信贷风险的大小。

若房地产企业或个人信贷风险超过临界风险，商业银行则通过不发放贷款、少贷或提出严格限制等方式控制风险。

在我国，管理科学、规范的商业银行一般在该阶段采用综合评价方法来估计和预测房地产信贷风险。

3. 风险控制风险控制是商业银行房地产信贷风险管理的重要环节，它是商业银行对影响和损失比较大，发生的可能性又比较高的房地产信贷风险进行控制的过程。

在此阶段，我国商业银行通常采取以下措施控制风险：（1）制定相关政策或措施；（2）限制各分行的审批权限；（3）完善贷款风险控制流程。

4.风险处理商业银行在风险识别和风险衡量的基础上，需要根据风险管理目标选择合适的方法有效控制风险因素，积极采取处理措施，以减少风险因素或减少风险因素危害。

商业银行处理风险方法分为风险规避、风险转移、风险控制、风险自留。

风险规避是商业银行指对房地产信贷风险采取避重就轻的处理方式。

这种方式又分为两种：一种是随机分散，如股票证券投资中在资产组合中随机增加资产数量来分散风险。

另一种是有效分散，即基于资产组合理论，在运用有关的模型对各种资产的收益及风险分析之确定资产组合，从而达到降低风险的目的。

风险转移是商业银行利用某些合法的交易方式和业务手段将风险全部或部分地转移给其他企业或个人承担，这种策略主要有出售、发包和保险与担保。

风险控制是商业银行通过强化风险监督，发现问题及时处理等方式，以避免损失的发生或情况恶化。

风险自留是商业银行自身承担风险事故损失的一种风险处理方法，通常通过银行内部资金的融通来弥补损失。

第四节我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因一、我国商业银行房地产信贷中存在的问题1.风险过度集中于商业银行从以上的数据可以看出，商业银行贷款是我国房地产市场的主要资金来源，房地产开发企业的大部分资金直接或间接来自于商业银行信贷，个人住房贷款在个人消费贷款中的比例比较高。

在我国，由于资本市场发展比较晚，除了向商业银行申请贷款外，可供房地产开发商选择的资金募集方式和渠道不多，比如发行股票、证券、房地产信托和投资基金等，加之我国的信用体系没有建立，这使得商业银行在很大程度上承担了房地产企业和购房者的市场风险和信用风险。

为控制房价快速上涨，2010 年以来，我国实行了限购、限贷、房产税等一系列打压投机性购房需求的政策，但是我国房地产市场似乎增强了免疫力，短期内受一定影响后房价依旧继续上涨，房地产泡沫越吹越大，一旦房地产泡沫破裂、房市崩溃，房地产企业大面积发生违约，商业银行则将面临巨大的市场风险。

信用风险的大小主要取决于房地产企业和购房者的财务状况，若房地产企业或购房者无力偿还或放弃偿还个人按揭贷款，商业银行则将承担信用风险。

另外，在我国的房地产金融体系中，各商业银行之间、商业银行与房地产中介机构如担保机构、评估机构之间缺乏有效的合作和沟通，商业银行房地产信贷系统风险不能得到有效分散，也使得风险过度集中于银行。

2.商业银行内控体制、机制不完善长期以来，我国商业银行一直遵循着"贷前调查、贷中审查、贷后管理"的业务流程开展房地产贷款业务，但在具体实施的过程中，巨大的市场份额、利润诱惑以及银行的内部激励机制不健全，使得大多数商业银行中存在着重贷轻管、重放轻收等问题。

在贷前调查阶段，银行信贷业务人员受知识、能力、经验等限制以及对较高绩效收入的渴望，在实际调查中往往不能全面、严格地审查房地产企业或购房者的财务状况、信用状况以及开发项目的合规性，这在无形中加大了银行的潜在风险。

在贷中审查阶段，由于我国商业银行实施的是审贷分离、分级审批制度，该制度没有建立相应的责任追究机制，这使得信贷业务部门和评审委员会常常各司其职、不负其责，无法对贷款风险进行有效的控制。

在贷后管理阶段，虽然银行规定信贷业务部门协调配合风险管理部门对房地产贷款的实际运用和风险情况进行定期监测、分析评估，但由于风险管理部门和信贷业务部门的协调配合机制运作不通畅，使得贷后管理流于形式，根本无法有效监控房地产信贷风险。

3.商业银行房地产信贷风险管理方法落后多年来，我国商业银行一直采用专家意见法、财务报表分析法、贷款风险度法等分析评价房地产信贷风险，评价的指标主要有盈利能力指标如总资产的收益率、净资产的收益率、营运能力指标如总资产周转率、流动资产周转率、偿债能力指标如资产负债率、流动比率、偿债保证比率以及个人收入还款比例等，利用这些指标评价房地产信贷风险虽然具有一定的科学性、合理性和有效性，但这种评价主要还是依靠经验，是一种定性的、局部静态的风险管理方法，存在较大的问题和不足。