我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因

我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因本篇论文目录导航：

【题目】房地产信贷业务的风险控制探究

【第一章】银行地产信贷风险问题探析绪论

【第二章】风险管理基本理论概述

【3.1 3.2】商业银行房地产信贷风险概念、特征及类型

【3.3 3.4】我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因

【4.1 4.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理

【4.3】广州A银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施

【结论/参考文献】商业银行房地产信用贷款风险管理研究结论与参考文献

第三节我国商业银行房地产信贷及风险管理现状

一、我国商业银行房地产信贷现状

1.房地产企业资金来源

为了掌握我国房地产企业资金来源情况，作者依据《中国区域金融运行报告》对2005-2011 年间的房地产企业资金来源及个人住房贷款进行了统计。

我国房地产企业的主要资金来源总体呈上升趋势，国内贷款、自有资金、定金及预交房款是房地产企业的主要资金来源。在房地产企业资金来源中，国内贷款比重约占18%左右，企业自筹资金占比

在30%-40%之间，购房者的定金及预交房款占比在40%-50%之间，三项资金来源总计超过80%.另外，由于定金、预收房款中有很大一部分资金也来自商业银行贷款（假如房产的首付比例为30%,则约有70%的资金来自于商业银行个人按揭贷款），因此，商业银行贷款约占房地产企业总资金来源的50%,大大超过了世界公认标准（世界公认标准为银行贷款在房地产总投资中占比不超过40%）。2011 年，我国房地产开发企业共获得资金来源8.3 万亿元，约有 4.8 万亿来自于商业银行贷款。商业银行除为房地产开发提供贷款外，还为其前端的政府土地储备中心、土地出让单位提供土地储备贷款，如果算上这两项贷款业务，那么，商业银行为房地产行业提供的贷款远远不止50%.

2.商业银行房地产信贷现状

（1）房地产贷款规模和速度增长较快

作者依据《中国区域金融运行报告》对2006-2012 年间的商业银行房地产信贷情况进行了统计。

2006 年，商业银行的房地产贷款为3.68 万亿，到2012年，已经增长到12.10 万亿，增长了 3 倍多；2006 年到2012 年间，商业银行的房地产贷款比例、新增贷款数额每年都在增长，除2008 年受金融危机的影响增长率为10%、房地产贷款新增0.48 万亿之外，其他各年的增长率都超过了12%,新增房地产贷款平均超过 1 万亿，2009 年更是达到了极大值，房地产贷款同比增长了38.83%,新增贷款数额同比增长 2.05 万亿；2006 年到2012 年间，除2008年和

2012 年外，商业银行房地产贷款同比增长比例远远超过商业银行贷款同比增长比例，各年的房地产贷款占银行贷款的比重都超过了15%.

整体上看，我国商业银行的房地产贷款增长率明显高于同期总贷款增长速度，房地产贷款占总贷款的比例呈上升趋势，且依然处于较高的水平。

（2）个人住房贷款增速居高不下

为了掌握商业银行个人住房贷款情况，作者依据《中国区域金融运行报告》对2005-2011 年间的房地产企业资金来源及个人住房贷款进行了统计。

1999 年至20111 年间，我国个人消费贷款的绝大部分是个人住房贷款，个人消费贷款与个人住房贷款都呈上升趋势，且每年都有较大幅度的增长，2011 年，个人消费贷款、个人住房贷款分别达到近9 万亿、7 万亿，较上年分别增20%、17%.相对于商业银行其他贷款，个人住房贷款是商业银行贷款风险较低的贷款，但风险低并不意味着无风险。当房价下跌时，拥有二套房、多套房的个人很可能出现违约风险。这种现象自2007 年美国金融危机爆发以来非常普遍，很多家庭宁愿抵押房产，而不偿还贷款。这必然提高了银行信贷风险。

（3）房地产业不良贷款余额相对较大

作者依据《中国银监会年报》，对2006-2012 年间的商业银行房地产业不良贷款进行了统计。

自2006 年以来，我国商业银行不良贷款及不良贷款率呈双

下降趋势，但排名却没有出现较大变化。2006 年，我国商业银行不良贷款、不良贷款率分别为925.65 亿、6.61%,在20 个行业中的排名分别为第四位、第九位，2012 年，商业银行不良贷款、不良贷款率降为279.10 亿、0.71%,但在20 个行业中的排名却在第五位和第十二位，仅次于制造业、批发零售业、个人贷款、农林牧渔业。个人住房不良贷款除2012 年略有增加外，总体上呈下降趋势，个人住房不良贷款率则完全呈下降趋势。

二、我国商业银行房地产信贷风险管理

目前，我国商业银行信贷风险管理主要包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险处理四个过程。

1.风险识别

风险识别是商业银行在对房地产企业、房贷个人的财务信息、信用状况等进行评估和分析或对其贷款取得后的资金使用情况进行跟踪调查后，对银行房地产贷款潜在的风险进行识别。商业银行房地产信贷风险识别方法主要有现场观察法、专家意见法、案例分析法、综合评价法、业务流程分析法等，风险识别的任务是对搜集的房地产企业、房贷个人信息进行综合分析和评估，找出银行贷款的潜在风险和主要风险。由于风险识别是发生贷款损失之前，若商业银行在该阶段能够准确识别房地产行业中存在的市场风险、贷款人存在的财务风险、道德风险，并及时地采取针对性的措施，这将大大降低商业银行房地产信贷风险。风险识别是商业银行房地产信贷风险管理的第一环节，是风险评估、风险控制、风险处理的基础，我国大多数商业银行

一般都会采取一定的方法对发放给房地产企业、房贷个人的贷款风险进行识别。

2.风险评估

商业银行房地产信贷风险识别出来之后，还要对风险造成的影响和损失的可能性进行评估和预测。我国商业银行常用的风险评估和预测方法分为定性和定量两种，定性方法主要有企业风险矩阵，定量方法主要有综合评价法、回归分析法、概率法、灰色理论或黑箱理论等。综合评价法通常是根据财务理论，选择评价指标，建立评价指标体系（体系内容包括盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和现金流量方面），然后采用综合评价模型如综合指数法、主成分分析法、层次分析法、模糊综合评价法等对房地产企业或个人的信贷风险进行综合，依据设定的评价标准判断信贷风险的大小。若房地产企业或个人信贷风险超过临界风险，商业银行则通过不发放贷款、少贷或提出严格限制等方式控制风险。在我国，管理科学、规范的商业银行一般在该阶段采用综合评价方法来估计和预测房地产信贷风险。

3. 风险控制

风险控制是商业银行房地产信贷风险管理的重要环节，它是商业银行对影响和损失比较大，发生的可能性又比较高的房地产信贷风险进行控制的过程。在此阶段，我国商业银行通常采取以下措施控制风险：（1）制定相关政策或措施；（2）限制各分行的审批权限；（3）完善贷款风险控制流程。

4.风险处理