香港中文大学(深圳)(筹) 启动区物业管理合同

考核项目 核心人员
考核内容
扣分（分 分数
/人次）
管理主任连续任职两年
20
20
副主任、工程师、机电负责人连续任职 18 个月 16部等部长
部长级人员
15
5
级人员连续任职 18 个月
技术人员 关键人员
清洁
机电人员、土建等技术人员连续任职 18 个月 15
大门、行政楼之保安或接待人员连续任职 18 个
香港中文大学（深圳）（筹） 启动区物业管理合同
项目编号：CUHK(SZ)20130003
委托方（以下称甲方）： 香港中文大学（深圳）（筹）
受托方（以下称乙方）： 中航物业管理有限公司
根据物业管理的法律法规，甲乙双方按照香港中文大学（深圳）（筹）的招标结果， 经友好协商，达成如下协议并签订本合同。
一、项目概况 香港中文大学（深圳）(筹)启动区位于深圳市龙岗区大运公园南侧，约 5.6 万平 方米，共 8 栋建筑。 二、合同期限 本合同期限为：自 2014 年 2 月 20 日起至 2016 年 6 月 30 日止。其中管理主任、 工程师、专业技术人员需提前十日到岗。 三、服务范围 安保，清洁，机电，绿化。不包括电梯维护保养。不包括停车场收费。 基本内容及要求 （一） 安保 负责启动区校门内、围墙内、与一期分界的围板及以内的安全保卫工作； 负责校门处的检查、登记、接待工作； 负责校门外侧附近的安保监督工作，比如劝离无关人员、车辆等，维护良好、通 畅的环境； 负责各楼栋的安保工作，建立巡查制度；按规定及时关闭各处开关，确保水电气
6、甲方认为有必要时，可以自己委派校门、行政楼等重要部位的保安与接待服务， 相应人员的费用从乙方的报价清单综合费用中扣除。
7、乙方应制定节约水、电、气的制度与措施。注意定时巡查及纠正公共场所的水
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电气的浪费。乙方提出的节约措施或严格管理产生的节约效益，可以由双方分成，细 则由双方协商制定。
实验室、体育场馆等所有 8 栋楼区域室内卫生（各营业性物业之室内卫生由业主自己 负责）。其中：4#为配电房，需要时清洁即可；8#宿舍楼，室内房间在某位教工入住期 间不用打扫，搬走时进行一次性打扫；多功能厅需按学生上课安排或活动时间表进行 清洁。
随时清理各区域的临时垃圾，突发事件的清洁； （三） 机电
8
月
连续任职 1 年。
5
绿化
连续任职 1 年。
3
安保及其它 连续任职 1 年。
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因不合格，甲方提出更换，扣分值按两倍计
3 2 1 1 1 200%
4
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5.1.2 考核指标补充说明 员工流动性 任何人员的入职与离职均需与 3 日内报告甲方，核心人员的更换要经甲方同意。 即使经甲方同意，其扣分不免责。季末考核时(一般为季末下月的第一周)，乙方上报 本季度人员的流动情况，由甲方审核。乙方弄虚作假时，处以分值 3 倍的处罚。 工作质量 见招标文件附件四：基本内容及标准 5.1.3 考核分级： （1）优秀：达标率为 95%(包括)以上。 （2）合格：达标率为 80%（包括）-95%。 （3）警告：达标率为 70%（包括）-80%。 （4）不合格：达标率为：70%以下。 （5）达标率=各考核分项之和（总分为 100%）。 5.1.4 奖惩办法 （1）季度考核为“优秀”，兑现考核金额，并且甲方后勤管理单位出具对乙方公 司的书面表彰及感谢函，并作为后期投标的加分考虑因素。 （2）季度考核为“合格”，兑现考核金额。 （3）季度考核“警告”，考核金额发放 50%，甲方向乙方发出警告函。 （4）季度考核“不合格”，考核金额取消。 （5）在合同履行期内，季度考核连续 2 次“不合格”，甲方有权终止合同、没收 乙方履约保证金。 5.1.5 考核人 由甲方监管部门牵头，学生代表、教工代表参加，共 5 人左右组成。考评时邀请 乙方代表参加，但不参与评分。 5.2 平时考核
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甲方对乙方人员的到岗情况与设备情况随时进行抽查。未到位且无合理理由的， 将按照当期费用的二倍扣除（比如：应设清洁工 5 人，实际为 2 人，则扣除 2*3=6 人 份的当期综合费用；投标时设备明细表中申报了某项设备，实际工作中没有，则扣除 当期设备二倍的折旧综合费用）。
考核人为甲方管理监督部门。 六、双方权利和义务 甲方的权利和义务 1、与乙方议定年度管理计划、年度维修概预算。 2、对乙方管理实施监督检查。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行限期整改； 有权要求采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。每半 年对乙方管理及服务全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失 或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。 3、有权要求乙方按双方约定的管理标准提供物业管理报告等管理信息。 4、委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为、 要求赔偿经济损失及支付违约金。 5、甲方在合同生效之日起无偿向乙方提供不超过 100 平方米的办公室、仓库等管 理和服务用房（不提供宿舍等生活用房）。 6、甲方在合同生效之日起三十日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业档 案、资料（工程建设竣工资料），并在乙方管理期满时予以收回。 7、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容进行的管理和经营活动。 8、如果甲方对乙方所提供的物业管理服务质量有问题或不满意时，甲方有权利对 乙方提出要求和整改意见，同时乙方应采取有效措施给予纠正、预防，并改进。对甲 方提出的情节较严重的物业管理问题，若乙方在合理的时间内仍不能改进的，双方协
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10、加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作。 11、对本项目招标范围内的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在招标 范围内改、扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。 12、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。 13、及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。 14、因乙方管理原因（不可抗力因素除外）而导致甲方物业内所指定的物业、设 备及其他直接损失时，乙方应做出相应赔偿。 15、本合同终止时，乙方必须从合同终止日起十天内向甲方移交原委托管理的全 部物业、管理用房及其各类管理档案等资料。 七、奖惩措施 1、乙方向甲方交纳人民币 60 万元履约保证金，合同期满前一个月由甲方对乙方 履约情况进行综合评价。如乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方相应扣减直至 没收履约保证金，乙方对此不得提出异议。 2、合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权， 但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。 八、违约责任 1、自中标日起至 2014 年 6 月 30 日为项目试管期。届时，甲方将按照招标文件、 物业服务合同中所明确的各类服务标准对乙方项目服务质量进行考核。如若未通过甲 方服务质量考核，乙方自愿退出该项目物业管理服务。 2、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲 方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。 3、如因乙方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方 应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
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4、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方 承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙 方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准。
5、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或 造成对方经济损失的，应承担全部责任。
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节约； 建立定岗、巡岗制度，向甲方监管部门报送安保周报及每月的月报； 从总公司临时抽调人员，进行大型活动的安保工作（如校庆日、毕业典礼、开学
等），每年不超过 3 次，超过时双方协商费用； 定期对安保人员进行教育培训，每周定时进行军事素质训练；
（二） 清洁 负责校区内所有公共区域的清洁工作；每日 8 小时之外安排适当人员值班清洁； 派专人于每工作日下午 4-6 时（或指定的相对固定的时间）清洁各办公室、教室、
负责机电设备的维护保养、运行监察及 24 小时值班； （四） 绿化
负责区域内所有绿化的维护、修剪、养护、施肥、培土等工作； 若有需补种、局部绿化工程等，由乙方向甲方提出方案及采购计划，由甲方负责 采购，乙方免费提供人工、及完成施工等； 大型绿化工程，由乙方提出施工要求及方案，报甲方审核同意，甲方进行招标， 同等条件下优先考虑乙方中标； （五） 其它 1、工程验收。从物业管理的专业角度，与甲方一起向深圳市工务署及施工方办 理启动区所有工程的验收、接受手续。严格把关，确保工程合格、资料完备；若有重 大失误或遗漏，乙方需承担责任。
私、音像设备等维修仅收材料费。其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费 用计收，甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4、建筑及公用设施设备大、中修与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实 施，所需经费由甲方提供。
5、各工种的制服、工具设备、劳保用品、日耗品等均由乙方负责，单件或同批 次（如地砖更换）的材料费超过 500 元时，报甲方审核后由甲方支付（人工费由中标 方承担）；各种维修维护材料由乙方提计划，报甲方批准后，由甲方负责采购；提前二 个月向甲方申报各种设备维护计划，及时申报各种大宗材料的采购计划。
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2、 保修期。保修期内，及时发现、提出各种问题，使设施、资料等得到良好的 维护或完善。
3、一期建议。受甲方邀邀参加一期某些工程会议，从物业管理的角度提出专业 意见，使一期的建设更加合理完美。
4、一期移交。参与合同期间之一期可能完成、移交的工程验收，提出专业意见。 四、管理服务费用
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