1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)

2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷

课程代码：08262

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）

1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法

2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个

3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性

4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间

5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78

A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法

6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126

A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法

7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付

8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法

9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天

10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分

第二部分非选择题（共80分）

二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）

11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。 P86

13．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。 P183

14. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。 P199

15．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。 P214

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）

16．房地产企业 P34 房地产企业是指①集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，②创造利润，承担风险，并③专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并⑤包括土地使用权的出让、转让等⑥经济活动在内的经济组织。

17．土地使用权出让 P89 土地使用权出让是指①国家以②土地所有者身份将③土地使用权在一定年限内④出让给土地使用者，并由⑤土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

18．投资利润率 P144 投资利润率指①项目达到②设计生产或服务功能后的③正常年份的④年利润总额（或平均的利润总额）与⑤项目总投资之比。19．工程索赔 P219 工程索赔是指①签订工程承包合同的②开发商和承包商在③履行合同过程中，④根据法律、合同规定及惯例，对⑤并非由于自己的过错，而是应⑥由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向⑦对方提出给予补偿的要求。

20．竣工决算 P230

竣工决算是以①竣工结算为基础进行编制的，它是②在整个开发项目竣工结算的基础上，加上③从筹建开始到工程全部竣工发生的④其他工程费用支出。

四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）

21．房地产经营的特点有哪些？ P6 （1）交易形式的多样化

（2）交易对象的位置固定性

（3）经营对象的限制性

（4）售后用途的约束性

（5）产权关系的复杂性

（6）供求关系调整缓慢性

22．土地使用权转让的特征是什么？ P95 （1）以土地使用权出让为基础

（2）需要具备一定的条件

（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为

（4）土地使用权转让的同步性

23．房地产开发项目的投资估算包括哪些内容？ P134 （1）土地费用估算

（2）前期工程费估算

（3）房屋开发费估算

（4）管理费用估算

（5）销售费用估算

（6）财务费用估算

（7）其他费用估算

（8）不可预见费估算

（9）税费估算

24．设计招标的特点是什么？ P184 （1）招标文件的内容不同

（2）对投标书的编制要求不同

（3）开标形式不同

（4）评标原则不同

25．房地产开发项目主要质量控制要点包括哪些内容？ P209 （1）审核施工组织设计

（2）对原材料的检验

（3）对工程中的配套设备进行检验

（4）控制混凝土质量

（5）隐蔽工程验收

五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）

26．某房地产企业长期借款300万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。（小数点后保留2位小数） P162 例7-1 解：10.8%×（1-33%）=7.24%

27．某一期间证券市场无风险报酬率为1O%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。 P164 例7-4 解：根据公式有

()10% 1.10(15%10%)15.5%

e f m f

K R R R

β

=+-=+⨯-=

2017年4月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷

课程代码：08262

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）

1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23

A.大中取大法B．小中取大法 C.最小最大后悔值法 D.最大可能法

2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个 C.5个 D.6个

3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性 C.灵活性 D.可行性

4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57

A.地理环境B．决策者对风险的态度 C.思维定式 D.时间

5．被称为十字图表型分析法的是( A ) P78

A.SWOT分析法B．道氏评估法 C.多因素加权分析法D．风险指数法

6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126

A.实验法B．观察法 C.小组座谈法 D..深度访谈法

7．支付工程款的方式不包括( C ) P206

A.按月支付B．分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付

8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207

A.比较法B．因素分析法 C.连环替代法 D.比率法

9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221

A.7天B．14天C．28天D．42天

10.一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223

A.前言部分B．根据部分C．计算部分D．证据部分

二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）

11.目前我国房地产开发经营的投资类型包括土地投资、住宅投资、商业设施和写字楼。 P82

12.房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。 P183

13．进度计划的编制方法通常采用表格法、横道图法和网络图法。 P203

14.合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。 P214

15.税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 P241

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）

16.房地产企业经营决策 P56

房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。

17.土地使用权出让 P89

土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

18.流动比率 P145

流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。

19.竣工决算P230

竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。

20.综合评价法P272

综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）

21.房地产开发的主要工作阶段有哪些？ P9

（1）投资决策分析阶段

（2）依法取得土地使用权阶段

（3）可行性研究阶段

（4）前期准备阶段

（5）实施阶段

（6）销售阶段

22.房地产市场调查的原则是什么？ P120

（1）准确性原则

（2）时效性原则

（3）全面性原则

（4）针对性原则

（5）创造性原则

23.房地产开发项目招标投标的作用是什么？ P182

（1）有利于建设市场的法制化和规范化

（2）使工程造价更趋合理

（3）有效控制房地产开发投资

（4）有助于保证工程质量和缩短工期

24.索赔管理的基本原则是什么？ P224

（1）预防为主的原则

（2）必须以合同为依据

（3）公平合理原则

（4）协商原则

（5）授权的原则

25.房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么？ P272

（1）全面性和系统性统一原则

（2）科学性和现实性相结合原则

（3）普遍性与可比性相结合原则

（4）定量与定性相结合原则

五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）

26.某房地产企业长期借款400万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。（小数点后保留2位小数）P162 解：10.8%×（1-33%）=7.24%

27.某一期间证券市场无风险报酬率为10%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。 P164 解：根据公式有

()10% 1.10(15%10%)15.5%

e f m f

K R R R

β

=+-=+⨯-=