英国土地征用制度
国外土地征用制度比较及对我国的启示
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【 地 问题】 ｉ
◎孟繁 元 熊建华 李 晶
在国外 ， 由于大 多数发达 国家实行 土地私有制 ， 土地可以 力。通过职业培训 ， 劳动者的素质得到 了提 高 ， 而有利于劳 从
在一 定程度上缓解 了失 业问题 ， 对失地 农民的就业 自由买卖 ， 所以使用土地 可以通过 市场 的方 式来解 决 ， 并不涉 动者就业 ， 及政 府征 用土地 问题 ， 但处于公 共利益的需要 ， 政府也是 可以 培训成为美国社会保障不可缺少的重要组成部分。 征用土地的。 些国家一般都建立了比较健全的征地制度 ， 这 虽 然他们实施的力度和方法不 一 ，但都有严格的法律和 征地程
的需要 ， 而且要在充分尊重和 保障农民合法权益的前提下 ， 以 很高的。征地部 门必须 证明该项 目是“ 一个令人信服的符合公 平等 、 自愿 、 互利 的原则 ， 在征地双方平等协商基础之上 ， 按照 众利益的案例” ，比如证明该项 目所带来的好处超过某些被剥
土地的市场价格进行补偿 ， 并对失地农 民以后的生活问题（ 如 夺 土地的人受到的损失。 当议会确认土地的使用 目的是有利于 社会保障 、 劳动就业等 ） 出＿ 系列安排 。 作 公众利益后 ， 用地部门可以依法获得强制征 用土地的权力 。法
Ｏ 不得征用私有财产供公共使用 。” 这就意 味着 ， 土地征用必须 购土地法 》实施的第二个 月 ，拆 迁户可以得到 ｌ％的额外补 具备三个要 件 ， 即正当的法律程序 、 合理补 偿、 共使用。 公 关于 偿 。英国的土地征用补 偿范围包括 ： １土地（ （） 包括建筑物 ） 的
英国农业法
有价值才有意义作者：何小琼来源：《思维与智慧·上半月》2023年第12期何为价值，网上的诠释五花八门，我喜欢这一种：指积极作用。
柯灵在《香雪海·时间》中写道：“古往今来，时间老人迈的永远是同样的步子，但是时间的意义和价值不同，对人的感觉也不同了。
”此话意义深刻，沧海桑田，岁月更迭，时间从来是向前不后退。
人在有限的时间内，体现它的价值。
所以，意义就是指事物所具有的内在价值。
四季轮回，万物有灵。
人存在的意义就是看如何体现自身的价值。
喜欢在书上看到的一段话：“出版的意义，是让一张纸的价值大于一张纸；爱情的意义，是让两个人的价值大于两个人；日子的意义，是让一天的价值大于一天。
”一个人喜欢读书写作，那就以极致喜爱的心对待。
把文字写在稿纸上，一字字，一句句，一段段，写的是心声，是情感，付出的是努力和汗水，不敢懈怠，不怕退稿，这张稿纸就有存在的价值。
相反，三天打鱼，两天晒网，还信誓旦旦说自小热爱写作，却是三分钟热度，坐下来不到几分钟，在稿纸上涂抹几笔就没有踪影，这张稿纸就是废纸。
纸是同样的纸，写作、发表、出书是给予它生命的价值和意义。
爱情，从来是人类至高无上的情感，是两个人的心心相印，是花前月下，海誓山盟，这是两个人的事情，从来不是单方面的。
一生一世一双人，谁人不想，相互牵挂爱慕，相互扶持尊重，从来不是一个人在付出，另一个人在享受，甚至轻视。
所以，爱情是两个人的事情，走进婚姻的殿堂，延续这份爱，生儿育女，不求大富大貴。
家庭和睦，其乐融融，才能体现爱情的价值和意义。
归根结底，最有哲理的是这一句：“日子的意义，是让一天的价值大于一天。
”前两句可以说皆是过日子的常态。
做喜欢的事情是日常写作，爱情是生活中不可缺少的调剂品，做得一帆风顺，才能让日子甜蜜一天胜似一天。
而让自己的日子一天的价值大于一天，各人有各人的体会。
价值不在于大小，而是让自己身心愉悦，心满意足，意义就已经在无限放大，还有什么比感受到生活丰盈更让人幸福的呢？清晨去买菜，看到农妇挑着满满两担水灵灵的青菜，脚步轻快。
主要发达国家的土地流转制度研究
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
西方土地征收法的总体特征及对我国相关立法的启示
西方土地征收法的总体特征及对我国相关立法的启示[摘要]西方土地征收法律制度是在以土地私有制和市场交换为资源主要配置机制的社会中产生的一种土地征收法律制度，充分地体现公共利益、公正程序、公平补偿、公权保障等四大特征。
这些特征对我国现行土地征收法律制度有着很多启示。
[关键词]土地征收；公共利益；公平补偿；公权保障；公正程序一、西方土地征收法律制度的总体特征在西方各国中，德国第一个征收法是黑森大公国于1821年公布的，随后，各邦国也陆续制定了征收法典，1874年普鲁士土地收用法基本确立了土地征收法律制度，1919年魏玛宪法第153条第2款以精密技术性的方式，将征收之过程，在世界上首次规定于宪法内。
二战以后，德国基本法承继了魏玛宪法的相关规定，构成了德国土地征收法律制度的宪法基础。
在法国，在大革命期间和第一帝国时期确立了公用征收的原则，以后经过多次立法规定和判例补充，逐渐发展成为现行的公用征收法律制度，主要规定于1977年的公用征收法典中。
在美国，《美利坚合众国宪法修正案》第5条规定：“没有正当的补偿，私有财产不得为公共所收用。
”以该条款为基础，运用“深厚的人权理念，积极的司法解释程序，来予以宪法理念以新的内容”，逐步发展起以判例法为主要表现形式的土地征收法律制度。
在日本，1901年的土地收用法基本确立了土地征收法律制度，二战后，《日本国宪法》第29条第3款规定了征收的目的和条件。
西方其他国家如英国、比利时等国也确立了各自的土地征收法律制度。
尽管西方各国土地征收法律制度在具体制度设置方面存在很大的区别，但是，这些土地征收法律制度大都建立在市场调节机制和资本主义土地私有制的基础上，市场调节机制和土地私有制对土地征收制度产生了巨大的影响，使之很明显地呈现了“四公”特征，即在土地征收目的上坚持公共利益标准；在土地征收补偿上，坚持公平补偿标准；在土地征收制度中，着重赋予被征地者以各种“公权利”，以“公权利”为本位构建土地征收法律制度；在土地征收过程中，注意运用严格的程序制约国家土地征收公权力。
美英日三国土地征用制度的启示
的。 －
地征用法》规定重要 的公共事业都可以运 用土地征用制 度 ， ： 。 如 根据城市规划确定的道路 、 园建设 ， 公 根据河川法进 行的堤防建 设 ， 据港 湾法进 行 的港湾建 设等 。 用土地 一般程 序 如下 ： 根 征 （） １ 申请征地 ；２ 登记 土地和建设物 ；３ 起业 者与地权人 达成 （） （） 征购协议 ；４ 申请征用委员会裁定 ；５让地裁定 ；６ 征用终结 。 （） （） （） 征用损失的补偿 以个别支付为原则 ， 而支付 的财物 。 原则 上 以现金为主 。补偿金额须 以被征用的土地或其附近类似性质土 地的地租或租金为准。 日本 的土地征用补偿是根据相当补偿的 标准来定的 ， 在大多数情况下 以完全补偿标准确定土地补偿费 。 具体来 看 ， 日本征用 土地的补偿包括 ５个 部分 ：１ 征用 损失赔 （）
偿过低与不到位。针对存在 的问题 ， 出了一些改进的建议。 提
【 键 词， 关 土地征用制度； 征地补偿 ； 公共利益 ； 政府
【 中圈分类号Ｊ ３１ ０． Ｆ １
【 文越标识码】 【 Ａ 文章埔号Ｊ ０４ ２６ （ ０ ） — １０ ０ ０ － ７８２ ６ １ ０７－ ２ １ ０ ２
期、 补偿争议的处理 等。 具体来看 ， 土地 征用补偿原则是 ： 土地征 用 补偿 以愿意买者与愿意卖者之 市价 为补偿 的基础 ，补偿 以相 等为原则 ， 如有损害以恢 复原状为原则。 土地征用补偿的范围和 标 准 ： １土 地（ （） 包括建筑 物） 的补偿 ， 标准为公 开市场 土地价 其 格 ；２ 残余 地的 分割或损 害补偿 。 标准为 市场 的贬 值价格 ； （） 其 （） ３ 租赁权 损失补偿 。 其标准为契约未 到期 的价值及 因征用而 引 起 的损害 ；４ 迁移 费 、 营损失等干扰的补偿 ；５ 其他必要 费 （） 经 （）
新制度经济学视角下中英农民土地征用现象比较
是 截然 不 同。 本文认 为抛开 意识 形 态 的
制 度 分 析 ， 明确 中 国 土 地 产 权 制 度 改 革
已是 历 史 的必 然 。
需 要 ，作 为稀 缺资 源 的土 地一 级 市场 的 垄 断性 经营 者 大肆 以土 地 开发 的 名义 招 商 引资 ， 高土地 建筑价 格 ， 必然 引起 抬 这 土地 的 圈 占和浪 费 。政 府 官员 在行 使行 政 职权 时也具 有 经济 人 角色 ，必 然 把地 位 、权利 、收入作 为主要 动机 。这 样 ，在 计 划经 济体 制下 的 土地 征用 制 度和 市场 经济体 制 下 的土 地流 转 制度 直 接侵 害土 地 征 用过 程 中农 民 的合 法权 益 。在 土地 价 格人 为扭 曲的 条件 下 ，作 为征 地 主体 的地方 政府 可 以用 比较 低 廉 的价格 取 得
工 业等 其他 用地 是 ～种 必 然趋 势 。在 中 国 土地产 权 制度 不 明晰 ，农村 集体 中每
府公 开 支持 圈地 ，资产 阶级 大 力鼓 励 圈
地 ，政 府通过立法使 圈பைடு நூலகம்合 法化 。因为正
如达 尔 曼 “ 迫 圈地 的 力 量 如 此 强 大 以至 强
个 成 员 对 集 体 土 地 拥 有 全 部 的 产 权 ，但
私 人 产 权 引起 “ 地悲 剧 ” 然 后 圈 占小 佃 公 ， 农 的租 地 和 公 簿 持 有 民 的 份 地 ，被 赶 出 家
新 制 度 经 济 学视 角运 用 制 度 经 济 学 的 产 权 、 路 径 依 赖 和 国 家 理 论 对 两 国农
村 土地 征 用现 象的 背景 、过程 、结 果 等
园的农 民成 了无家可归的流浪者 ，这就是
国外征地制度的特点及对我国征地制度改革的启示
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２Ｏ． ｏ ７９
新 疆 农 垦 经 ； 齐
（ ） 国征地 制度 二 英
它 山 之 石
就 征地 制 度 中上 述 几 个 主要 的 构成 要 素对 主 要
国家的征地制度作一简要介绍 。
征 地 制 度 中在 保 护 被 征 地 方 利 益 方 面 的 一 些 的
上许多国家极为重要的土地制度之一。 自从 １８ ０ ９ 年 ３ ８日 月 历史上第一部《土地征用法》 在法 国 公 布后 ， 国的土 地征 用 制度 在 发展 中不 断得 到 各
完善 。他 山之石 ， 以攻玉 ， 可 国外 的征 地制 度 比较 成 功地 保护 了农地 、保 障 了土地 所 有者 的利 益 ， 他 们 提供 公 共 利 益 和 公 共 物 品所 需 土 地 的 市 场 化 交易 制度 、 最终 动用 征 地权 的制 度设 计无 疑 可
虽然各国的征地制度不尽相 同， 但就其核心 内容 而言 ， 大多包 含 征 地 目的 、 地 程序 、 地 标 征 征
准以及征地补偿费等几个 方面 ， 因此 ， 本部分将
［ 作者简介 ］肖屹， ，９ ０年生 ， 男 １８ 南京农 业大学博 士研 究生， 文是南京农 业大学中国土地 问题研 究中心 曲福 田教 本 授 主持 的教 育部 哲学社会 科 学重大 课题 攻关 项 目 《 中国工 业 化 、城 镇 化进程 中的农 村土地 问题 研 究》 项 目编 号 ： （ ０Ｊ Ｄ ０ ８ 的阶段性研 究成果之 一。 ４Ｚ ０ ０ ）
用 土 地 所 有 者 在 公 开 土 地 市 场 能 得 到 的 出 售 价 格 为 计算 依据 。由于从 通知 被征 用土 地所 有权 人 及 其 他 相 关 权 利 人 到最 后 取 得 土地 往 往 需 要 花 费 几 个 月 或 者 更 长 的时 间 ， 此 ， 因 土地 征 用 补 偿 的估价 日期 成 为十分 关 键 的议 题 。英 国土地 征用
英国的土地产权制度
英国的土地所有制度有着悠久的历史。
自1066年以来，英国的所有土地在法律上都归英国国王或女王所有。
所有的个人、企业、各种团体机构和政府仅拥有对土地的使用权。
英国土地的使用权分为两种：能继承或终身保有的土地产权称为永久产业权，限期保有的称为租赁业权。
其中，90%左右的土地所有者对土地享有永久产业权，即意味着在不违反土地法、土地规划和不侵犯他人利益的情况下，土地永久产业权的拥有者可以随心所欲地占有、使用和处分土地，甚至对地下矿藏享有所有权。
在生活中，这些土地永久产业权的持有者常常被人称为地主。
英国也因此被认为是典型的土地私有制国家。
当然，土地所有权受到法律充分保护并可以自由交易并不意味着个人可以随意开发土地，因为英国作为一个岛国，国土面积狭小，在城市化的进程中对耕地的保护显得相当重要。
1947年的《城乡规划法》中规定，英国所有土地的发展权均归国家所有，任何人如果想开发土地，必须向国家机构提出申请开发许可。
土地的所有者或开发者有时甚至需要缴纳因允许开发而获得发展价值的税金。
自法律实施后，英国成为世界上最早通过立法限制土地开发的国家。
此后，该法律被多次修改和补充，大量的相关法规相继颁布，完整的规划立法体系也日渐形成。
除了开发土地受限制外，英国土地的永久产业权拥有者有时还需为公共利益作出牺牲。
随着城市化和工业化进程的推进，政府可以为满足公共利益而行使强制购买权来征用土地。
一旦用地功能被议会以立法形式定义为公共利益的范畴，中央政府、地方政府、高速公路局、自来水或者电力公司均有资格在受到一系列严格的监管程序后取得强制征用权。
不过，为了保护土地所有人的利益，所有被征地人都会被给予合理的补偿。
1845年《土地条款统一法》的颁布使强制购买土地的程序和补偿有了相应的依据。
之后，1965年的《强制购买法》、1981年的《土地取得法》和经过三次修改并最终成形的1991年的《土地补偿法》，都从一定的程度上完善了土地强制购买的立法工作。
肯尼亚的殖民统治和民族解放史
肯尼亚的殖民统治和民族解放史肯尼亚是一个非洲东部国家，自然风光优美，拥有着一片肥沃的土地以及丰富的矿产资源。
然而，在历史的长河中，这个国家却曾经经历过长达70多年的殖民统治，直到1963年才成功地实现民族解放，成为独立自主的民族国家。
本文旨在探讨肯尼亚的殖民统治和民族解放史，及其影响和启示。
肯尼亚的殖民统治始于1885年，当时欧洲列强为了争夺非洲的殖民地，开始抢夺这片土地。
英国人为了建立自己在这个地区的统治，于1888年开始在东部的蒙巴萨地区设立了第一座堡垒。
之后，英国在肯尼亚土地上不断扩张和建立据点，开始了长达70年的殖民统治。
在这期间，英国当局在肯尼亚的统治手段和管理方式处处显露出其殖民主义的本质，导致肯尼亚成为了一个受压迫和剥削的国家。
首先，英国人在肯尼亚的殖民统治中采用了强制劳动制度。
他们征用大量当地居民，强制他们为殖民当局兴建公路、铁路、水坝等基础设施，或者在殖民者的森林和茶叶园劳动。
这些劳工的工作时间长、报酬极低，甚至经常会遭受残酷的鞭打和惨无人道的折磨。
英国当局还实行了土地征用政策，在抢占了肯尼亚绝大部分的耕地后，他们将土地划分为大片，交给了少数白人移民和印度商人经营，而剩下的当地居民则只能生活在狭小的土地上，无法获得足够的食物和生存资源。
其次，英国殖民当局在肯尼亚实行了一系列针对当地居民的种族隔离政策。
他们将白人、印度人和非洲人分开，让白人享有优先权，印度人则享有中等待遇，而非洲人则成为最底层的人，贫穷、无产、毫无政治权利。
除此之外，他们还设置了种种障碍，使得当地居民无法拥有和运营自己的商店、医院和学校，即使他们能够获得一定的教育和技能，也很难在英国殖民统治下找到一份合适的工作。
针对英国殖民统治给肯尼亚当地居民带来的种种苦难，人们开始反抗和斗争，寻求解放和民族独立。
1960年代，伴随着非洲亚洲国家的独立和发展，肯尼亚的民族解放运动逐渐升温。
肯尼亚人民奋起反抗，制定了广泛的运动纲领、成立了全国政治抵抗委员会，利用和平示威、游行、罢工等手段，不断向英国殖民权力发出挑战。
英国乡村发展政策演变及启示_龙花楼
第29卷 第8期2010年8月地 理 研 究GEOG RAPHICAL RESEA RC H V o l .29,N o .8A ug .,2010 收稿日期:2009-11-15;修订日期:2010-03-02 基金项目:中国科学院知识创新工程重要方向项目(KZCX2-YW -QN304);国家自然科学基金项目(40771014、40635029) 作者简介:龙花楼(1971-),男,湖南醴陵人,副研究员。
主要从事土地利用与乡村发展研究。
E -mail :longh l @igsnr r .ac .cn英国乡村发展政策演变及启示龙花楼1,胡智超1,2,邹 健1,2(1.中国科学院地理科学与资源研究所,北京100101;2.中国科学院研究生院,北京100049)摘要:诸多成功案例表明,全球化有助于加快经济发展知识与实践的国际转移,将国际知识转移至地区经济发展实践中,为地区发展战略问题提供国际上相关解决方案。
英国在其乡村发展历程中也曾经历过与目前中国相类似的发展阶段并遇到相似的发展问题,涉及乡村经济的多样化转型、对新技术和市场扩张的适应和基础设施改善等方面。
因此,借鉴英国解决这些问题的经验和教训有助于解决目前中国乡村发展过程中遇到的诸多问题。
本文分析了英国乡村发展政策的演变及其阶段性特征,其政策变化的特点主要体现在政策制订由“自上而下”转向“自下而上”、强调政策的综合性、注重乡村发展计划的长远性和可持续性、重视运用法律和市场手段等方面,最后从政策制订、乡村发展计划的实施以及发展项目选择等方面探讨了其对我国乡村发展的政策启示。
并指出,考虑到国际乡村发展政策的趋同与差异,任何国际乡村发展政策和模式的采纳均需要根据我国特殊的文化、经济、政治传统和环境予以调整。
关键词:乡村发展;乡村政策;政策启示;英国文章编号:1000-0585(2010)08-1369-101 引言 目前,我国农村和城市发展都处在一个快速转型时期[1]。
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。
土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。
例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。
而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。
永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。
这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。
另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。
租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。
所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
宪法的历史发展
宪法的历史发展一、近代意义的宪法近代意义的宪法伴随英国资产阶级革命而出现，并在美国独立战争和法国大革命中得到冶炼和洗礼，从而在内容和形式上逐渐形成的一种新的法律现象。
（一）英国宪法——第一个宪法特点：1、英国宪法是在长期的革命过程中逐渐形成的；2、由一系列宪法性文件积累而成，在形式上表现为不成文宪法，不具备根本法的形式特征；3、革命的不彻底性和妥协性致使王权及其代表的制度外壳被保留下来，因此英国宪法是柔性宪法；4、是近代第一部宪法。
注意掌握知识点：1、1689年《权利法案》近代以来最早确立君主立宪政体的宪法性文件。
2、1215年《大宪章》第一个宪法性文件。
内容分为两部分：A:国王不得随意征税，需经大会议（演化为后来的议会、内阁）批准。
B：国王不得随意限制自由民的自由。
（二）美国宪法——第一部成文宪法1776年7月4日的《独立宣言》被马克思誉为第一个人权宣言。
美国1787年通过宪法草案，1789年宪法生效，1791年通过由10个宪法修正案成的《权利法案》，规定公民的基本权利。
美国宪法由1个序言，7条正文和27个修正案构成。
美国宪法是最早确立权力分离与制衡的总统共和制的宪法。
（分权制衡、联邦主义、代议制政府）（三）法国宪法法国大革命经历了几个阶段，每个阶段都有作为革命纲领和革命成果的宪法性文件和宪法的颁布，其中最具代表性的是1789年《人权与公民权利宣言》(确立了法制思想)，1791年宪法（欧洲大陆第一部成文宪法），1793年宪法，1795年宪法和1799年宪法。
二、现代宪法的发展1919年的德国魏玛宪法和1918年苏俄宪法的颁布标志着现在宪法的产生。
三、宪法的发展趋势（出题点）（一）国家权力日渐扩张，国家权力配置格局在一定程度上得以改变。
表现为两方面，一方面行政权扩张，表现：1、行政权干预立法权；2、紧急命令权；3、委托立法权。
另一方面中央集权趋势日渐明显，表现：1、在传统中央集权国家；2、在奉行地方分权并以此为基础实行地方自治的等国家；3、在联邦制国家。
英国_德国和美国征地补偿制度对比研究_张元庆
收人处在征收前后状况相等的水平 。 这一价格不仅 包括该块土地的现值，也包括该土地的未来潜力 。 英国征地补偿范围主要包括： ① 对被征收土地 （ 包 括建筑物和附着物 ） 的补偿，标准为土地的市场价 值。②对土地被征收造成的分割或受到其他 “ 有害 影响”的补偿，标准为该被分割的土地市场上的贬 值价格。如果某项征收只涉及被征收者土地的一部 分，从而导致剩余土地贬值，则被征收人有权就此 获得补偿或者要求征地机关一并收购 。 其他 “ 有害 影响”包括对通行权的影响 、 烟尘 、 噪声等 。 ③ 对 土地被征收造成的 “侵扰”的补偿 。 对 “ 侵扰 ” 的 补偿是指在征地执行的过程中对居住的侵扰和营业 的侵扰。对居住的侵扰包括购买新居的法律和估价 花费、搬家费用等 。在被征地者找到新居前，房屋 管理部分有义务为其提供住房 。 对营业的侵扰包括 停业和迁址带来的损失 。④租赁权损失的补偿，标 准为契约未到期的价值及因为征地引起的损害贬值。 ⑤其他必要费用支出的补偿 。 对于在征地过程中出 现的纠纷，英国由专门的土地裁判所进行裁判 。 当 事人对土地裁判所判决不服的可以向法院提起上诉， 由上诉法院进行裁决。 2. 德国征地补偿制度 德国也是土地私有制国 家，德国基本法第 14 条第 3 款规定：财产的征收，
必须为公共福利始得为之 。说明德国土地的征用的 目的同样是为了公共事业 。又规定：公益征地按照 市场价格进行补偿 。根据德国 《 联邦建筑法 》 的规 定，德国的征地补偿范围主要有实体损失补偿 、 其 他财产损失补偿与负担损失补偿 3 种 。 实体损失补 偿指的是对被征收土地本身及其他被征收的 “ 标的 的价值”的补偿。其他财产损失补偿指除了实体损 失补偿外，土地所有权人仍有的损失补偿 。 包括： 因征收造成的营业损失 、因征收导致剩余土地价值 的减损、因迁居所引起的迁徙费用等 。 负担补偿主 要指因为征收造成的房屋租赁契约的解除，致使房 屋闲置，失去租金收入引起的补偿等 。 德国 《 联邦 建筑法 》 第 95 条规定：实体损失补偿标准是征收官 。这里的“市价”是指 署决定征收计划时的“市价” 该被征收的土地具有的法律权利，事实特征，其他 状况及其所在的地点，所具有的价值 。 而其他财产 损失补偿的标准为：营业损失的补偿部分最高额， 不能超过将另一块土地重建为原来品质的必要花费， 即不能超过重建费用 。对于残余地的补偿方面，如 果对已征收土地部分的市价补偿已经超过了原来整 块土地的实际价值很多时，就不再对残余地进行额 外补偿。迁徙费的补偿包括迁徙中的必要开支，有 运费、人员安置费 、找寻店面费等的费用 。 当征地 过程中发生纠纷时，被征地当事人可以上诉到法院， 由法院进行裁决。 3. 美国征地补偿制度 美国虽然建国时间不长， 但是经过不断地完善和矫正，目前的征地补偿制度 也较为完善和发达 。美国也是以土地私有制为基础 的国家。目前美国的土地政策最大的特点是已经完 全地商品化了 。根据美国宪法的规定：只有为了公 共目的，而且必须要给予土地所有者合理的补偿， 政府及有关机构才能行使征地权 。 为了杜绝违规征 地的现象，还规定被征收人如果可以证明某征地行 为不符合公共利益目的，即可提请法院裁决该征地 行为无效 。根据美国联邦宪法规定：美国的土地分 属联邦和州政府管理，联邦 、州、 县 3 级政府都有 土地征收权 。由于进行完全的商品化，所以美国的 土地征收实际上就是对土地的购买，是一种完全的 市场行为 。 同时，为了防止土地资源浪费和违规， 美国规定了非常严格的土地征收程序，美国联邦宪 法规定：只有通过公证的法律程序后，土地才能被
国外土地征用补偿制度的比较及借鉴
不满意 时。 还可 以继续提 出要求 ， 从而获得较为满意的价格 。 但若政府出 于公共利益考 虑 ， 认为补偿金 支付过多 ， 也可 要求法院裁决 土地所 有者 退还部 分补偿金 。这体现 的是征地价 格不是单方意志来确定的 ， 征地双 方均可依据法律程序提 出 自己的要求 ， 最终取得双方都 能承受 的价格 。
15日本日本在1951年颁布的土地征用法中明确规定重要的公用事业都可运用土地征用制度征用损失的补偿以个别支付为原则而支付的财物原则上以现金为主补偿金额须以被征用的土地或其附近类似性质土地的地租或租金为准
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文章编号 ：０ ５ ６ ３ （ ０６）９ ０ ５ － ３ １０ —０ ３ ２０ ０ — １０ ０
的 ｆ￣ ， ＇ 借鉴 国外较 为完善 的征地补偿机 制 ， － ｌ 从征地 补偿 标准 、 补偿 方式、 补偿分 配等 几个方面着手， 出了完善我 国现行 土地征 用的补偿制度 。 提 关 键词 ： 地 补 偿 制 度 ； 偿 标 准 ； 偿 方 式 ； 偿 分 配 征 补 补 补
中 图 分 类号 ：９ ２ Ｄ １． ３ 文 献 标 识 码 ： Ａ
和产权登记方 面所需的花费 ， 可能缴纳的印花税和其 他税费等 ； 以及
（ ） 当地民房 的征用要给予补偿 。 ７对
土地征用 ， 简单讲就是国家为 了公共 目 的强制取得 原土地权利人的 土地权利并给予合理补偿的一种行政 行为。 综观世界各 国（ 区） 地 的土地 征用制度 ， 征地补偿都是其不可或缺的重要组成部分 。１ １ 年 ３ ８１ ０ ８ 月 ３ 历史上第一部《 土地征用法》 在法国公布后 ， 世界各 国的土地征用及补偿 制度都 不断完善 。相对于西方发达 国家土地征用 补偿 制度 的系统 和完 善 ， 国大陆地 区则处于起步阶段。 我 因此 ， 为了有效改革 和完善 中国的土 地征用补偿制度 ， 保障 中国的社会经 济持续 发展 和社会稳定 ， 发达 国家 和地区在土地征用补偿制度方面的经验值得我们借鉴。
英国的土地产权制度
英国的土地产权制度2011-01-18 16:51:26 华声在线902名网友正在讨论字体：【大中小】英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。
因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。
土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。
地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。
即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。
自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权。
也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。
租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。
最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。
享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。
而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。
征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。
被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。
英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。
中英土地制度比较研究
留山， 属于集体所有。” （ 关于土地使用叔的出让 １ 土地 使用 权 出让 的特 点 中国土地使用权出让 的特点是：）土地的有偿使用仅限于国有土 （ １ 地． 集体所有土地 的有偿使用问题， 法律没有规定。（ 国有土地使用权 ， ２ ） 由政府垄断经营 ， 统一管理 ， 单位和个人需要使用土地 ， 应向政策申请 ， 依法有偿取得土地使用权。（土地使用权出让期间， ３ ） 所有权仍属国家 。 （） ４土地使用权 出让有一定年期限制。 （在规定的年期内 ， ５ ） 允许土地 的 横向转让。（国家对 出让的土地的用途有限制的权力。 ６ ） ２土地使用权出让的方式 我国的土地法律规定 了土地使用权出让 的方式有三种 ， 拍卖 、 即： 招 标、 协议 。一是公开拍卖 ， 按市场经济的原则 ， 实行 “ 开拍卖 ， 公 价高者 得”二是投标方式 ， 。 所谓“ 投标”即是政府规定土地契约条款和标底 ， ， 投 标者根据批地条件， 提出详细的书面规划与其他投标人竞争。三是协议 方式。 议方式一般用作两种 （） 情形：１土地尚未列入发展计圮ｊ 【遇有一 ， 块地皮被购买人看上 ， 而政府对该地皮在相当时间内仍未有发展计划 ， 则购买人可直接 与政策协商取得官地租土地使用权 ； ） （ 土地用于发展 ２ 非牟利 的公共事业。 ３出让的期限 ． 土地使用权出让 的年限 ， 根据土地用途的不同， 规定了最高期限 ， 即： 居住用地 ７ 年 ； ０ 工业用地 ５ 年 ； ０ 教育 、 科技 、 文化、 卫生、 体育用地 ５ Ｏ 年： 综合或其他用地 ５ 年。 Ｏ （ 关 于 土地 使 用权 的转 让 四） １ 让 的方 式 ． 转 中国大陆土地使用权转让的方式有三种 ， 出售 、 、 即： 交换 赠与。
２转 让的 限制 ． 根据法律法规规定 ，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件
国外土地政策
中国现行的土地所有制度是社会主义公有制度。
20世纪70年代末以后，中国进行了经济体制改革，生产资料有单一的社会主义公有制变成了国家、集体和私人多种所有制并存，社会主义计划经济转型为社会主义市场经济，但是，土地的社会主义公有制度始终没有改变。
要了解中国现行的土地所有制需知道以下几点：第一，土地所有制的性质为社会主义公有制第二，第二，土地的社会主义公有制度有两种形式，一是全民所有制，而是劳动群众集体所有制第三，土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，这种所有制的土地简称国有土地，由国务院代表国家行使土地所有权。
国有土地，一部分是城市市区的土地，另一部分是分布在农村和城市郊区的国有土地。
第四，土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式。
这种所有制的土地被成为农民集体所有的土地，简称集体土地第五，有些地方镇由于建设的关系，镇的土地所有权视情况而定。
我国农村土地制度的构成（1）体土地所有权制度土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，大$行使占有、使用、收益和处分等权利。
（2）集体土地使用权制度现行农村集体土地使用制实行的是家庭联产承包责任制，在土地所有权归集体经济组织的条件下，把土地使用权承包给农产，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农户个人。
对提留和农业税，国家和地方政府在各个时期的政策可能有所变化，目前已全部减免。
中国城市土地使用制度我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。
其基本特征就在于:一是行政划拨，二是无偿无限便用，三是禁止转让。
行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面:一是土地使用者如果需要土地，不是通过市场购买或租赁获得，而是按照一定的建设用地程度，首先申请建设项目，待有关部门批准后，再持有关批准文件向土地管理部门提出用地申请，经审查批准后.，由土地管理部门无偿拨给。
国内外土地征用制度的实践及其对我国征地制度改革的启示
响 ，从而 引起 土地 纠纷的增多 ．农民上访 的案件 占整个
在征地 补偿方面采用公平的市场价格 ． 中包括土 其
它 土地 上访 案件的一半 上。以上问题表明 ， 我国现行土 地的现有价值和土地未盈 和的折扣价格 ， 充分 考虑了
美国是一个 以土地私有为核心 的国家 ，法 律规定 ． 只要是为 了公共 目的 ， 并且有 公正 的补偿 ． 联邦 、 、 州 县
美 社会主义公 有制 ，法常规定任何单位和个人使用土地 ， 三 级政 府及从事建设或经营的洼人都可 以实 行征地 。 必须 申请国有土地 ． 为了满足各 单位或个人对国有土地 国联邦 宪法规定 ，只有通 过公正 的法律程 序后 ．土地才 其征地程序 是 ： 具有资格的正式审核员审查 ； 的需求 ．促进 我国经济的快速增长 ，土地征用也 就成 为 能被征用 。 实地调查 、 汇总 ， 提交 不可避免的趋势 。由于土地征用涉及到土地权属 的变更 审核员在征得土地所有者 同意后 ， 高级监督 员进一步研究 能 以殛 国家 、 集体和农民个人三方 面的利益 ， 因此 ， 立完 审核报告绐负责征地的机构 ； 建 征地机构 向土 善而音理的土地征用制度 ， 障各利益主体的合法权益 否同意审核员提交的报告 中的 补偿价格 ； 保
不受侵害 ． 其是保 障农 民的生活问题显得尤为重要 。 尤
地所有者或与之有厉害关系的人报价 ， 若产权方与政府
则进行谈判 ； 在此 之后 ， 若在 然而在土地征用过程 中，由于存在土地 补偿 费偏低 ， 农 机关之间在价格上有分歧 ， 政府及有关机关则实施强 民安置不刊位 ， 集体利益往往为村委会或乡级政府所侵 补偿费用上仍 不能达成一致 ，
国外土地征用方案以及借鉴
20世纪90年代以来，随着交通、能源等基础设施的建设以及城市化的快速推进，征地已成为新增建设用地的主要来源，随着经济全球化进程的加快和中国加入WTO，借鉴发达国家和地区在土地征用补偿制度方面的有益经验，对于有效地改革和完善中国的土地征用补偿制度，保障中国社会经济持续发展和社会稳定都具有非常重要的意义。
一、土地征用补偿制度的国际比较当今世界上大多数国家和地区都建立了土地征用补偿制度，对给原土地权利人所造成的损失给予相应的补偿。
一般来说，土地权利人可得到的合理的土地征用补偿大致包括两部分：一是土地征用费，相当于征用土地的价值，是土地所有权的经济实现；二是土地补偿额，是对因征地而造成的经济及其他损失的补偿。
当然，各国的土地征用补偿制度不尽相同。
(一)北美1.美国美国在成立初期，征用土地是没有补偿的.现在的美国，土地完全商品化，宪法明确规定，只有限于公共目的，而且需有合理的补偿，政府及有关机构才能行使征用权。
根据美国财产法，“合理补偿”是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。
美国土地征用补偿根据征用前的市场价格为计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值；同时，还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失，充分保障了土地所有者的利益。
土地征用在美国被称为“最高土地权的行使”。
2.加拿大加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制，在征用土地方面﹁直进展比较顺利，较好地解决了国家、征地机构和个人的利益关系。
加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。
具体来看，加拿大的土地征用补偿包括：①被征用部分的补偿，必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿。
②有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值)，主要针对被征用地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。
英国的强制购买与补偿制度
英国的强制购买与补偿制度英国作为古老的资本主义国家对土地的制度调控渊源甚为长远。
在英国，土地在名义上属于英王所有，私人拥有的只是土地的各项权利，这在英国称为土地保有权。
但是，从根本上说，英国的土地属于私人所有。
英国的土地征收与补偿制度经历了几千年的变更与完善已经相当成熟，尤其是补偿方面，极尽照顾私人权利之能事。
因此，对英国土地征收与补偿制度的深入研究有助于为我国的相关制度建设提供借鉴和教训。
一、强制购买权的来源：强制购买令（CPO）强制购买权的获得需要征收机构制定强制购买令并获得批准，目前规范强制购买法令的法律主要是2004 年的《规划和强制购买法》。
征收机构在制作强制购买令之前必须确定这项规划所需要的土地的大小并且进行可行性研究。
这项研究包括进行实地考察和评估可能受到影响的财产。
在这一过程中，征收机构有权直接联系土地的所有者或占有者尝试通过谈判达到协议购买土地目的。
征收机构还需要承担收集和记录土地所有者和占有者信息的工作。
通过这项工作，征收机构确定与提议被征收的土地有法律利益的人，包括土地的所有权人、租赁者、占有者和居住者。
在上述基础上，征收机构制作出包括授权征收的法令、制作强制购买令的目的和征收机构的名称三项内容的强制购买令。
强制购买令中还附有明细表。
这张明细表列举出了将要被征收土地的范围、对土地的描述和位置。
更重要的是明细表中列举出了土地所有者、租赁者、占用者和占有者的名称和地址，以及对这块土地享有权利但是可能会受到干涉的人的名称和地址。
最后明细表中还包括由于在被征收土地上实施工程，他们的土地价值因此而减少，但是其没有被征收的土地但是有权主张补偿金的主体。
在将强制购买令提交批准之前，征收机构必须在一个或更多的地方报纸上发布持续两周的公告。
在强制购买令中附近的土地上也必须进行公告。
收到强制购买令的每一个“合格的人” （qu alified persons ）必须接到征收机构的正式通知。
这些人包括：一是强制购买令中包含的土地的所有者、租赁者、占用者和占有者。
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英国土地征用制度一、土地征用的法律依据和土地征用目的在英国，土地征用的常用术语是土地的强制性购买（compulsory purchase），其主要的法律依据是：1845年颁布的《土地条款统一法》（The Land Clauses Consolidation Act 1845）、1961年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1961）、1965年的《强制购买法》（The Compulsory Purchase Act1965）、1973年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1973）、1981年的《土地取得法》（The Acquisition of Land Act 1981）、1990年的《城乡规划法》的第四部分（part IX of the Town and Country PlanningAct 1990）、1991年的规划和补偿法（Planning and Compensation Act 1991）、1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）、2004年规划与强制性购买法（Planning and Compulsory Purchase Act 2004）。
英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。
土地的强制购买权是由法律赋予一定的征地机构来实现的。
但值得注意的是，强制购买权并不仅仅局限于公共部门，英国的法律并没有将私人用途排除在强制购买之外。
英国的大部分公用事业已经私有化，根据1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）（此前是通过临时法令的方式），这些私有的公用事业公司可以通过强制购买取得土地来进行铁路交通和其他公用事业建设。
根据城乡规划法，英国地方当局可以通过强制购买的方式取得土地进行城市开发，而土地的用途并不仅仅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商业中心，也可以在取得土地以后转由私人开发商进行开发。
在1990年修订的《城乡规划法》中明确规定，强制购买土地除了用于公共利益之外，也可以是为了适应地区规划的要求或者确保土地的最经济有效的利用。
在2004年颁布的《规划和强制购买法》中，对于地方当局通过强制购买实施城市开发的目的的规定更加具有弹性，只要符合下列要求，地方当局就可实施强制购买：促进或者改善该地区的经济福利，促进或者改善该地区的社会福利，促进或者改善该地区的环境福利。
二、土地征用机构和土地征用程序在英国并没有一个具有强制购买权的机构或部门的统一目录。
从实际操作来看，具有强制购买权的征地机构包括政府部门和大多数政府机构、地方政府、具有法定义务的团体、受限制的团体和通过临时法令取得强制购买权的其他团体,包括由法律确定的各项公共事业实施主体，如供水公司、新城镇开发公司等单位。
中央政府通常在重大的基础设施项目上使用这种强制征地的权力, 但这种权力需要议会通过。
土地征用的程序大致可分为以下几个阶段：1) 请求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向当地征地主管机构（苏格兰设有土地征用局）提出土地征用的申请；2)征地者必须用一张相关的地图描述所要求得到的土地，至少在一份地方报纸上发布征用通告，并且要求持续两周。
同时根据征用法令，给所有与计划征用的土地有关的土地所有人、租户和居住者送达通告。
3）征用申请的审批，政府主管机构收到相关文件以后，要征询土地产权人的意见；如果土地产权人对于征地有异议，审批部门需要任命听证员举行公开听证会，并根据听证报告作出征地与否的决定；如果征地申请获批，主管部门发布征地令（强制购买令（compulsory purchase order）），对征地令的有效性有异议者可以诉诸法院裁决。
4)补偿的议定或裁决，征地者与土地所有者及相关利益人达成补偿协议，或由土地法庭作出裁决；5)让与合同的订立和补偿的支付。
6）征地者进入土地。
三、土地征用补偿英国有关法律规定，所有的土地所有人、承租人和占用者当其土地被征用时都有得到补偿的权利。
补偿费的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地裁判所评估裁定的补偿费。
英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿支付与安置、补偿争议的处理等。
1．土地征用补偿原则①土地征用补偿以市价为基础，即以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，②补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。
③不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。
④如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形，由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。
⑤在特别情形下，土地裁判所会不考虑市场价格，而考虑一个“重置等价”。
例如，一座教堂，如果按市场价出售，所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。
这个时候，土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。
⑥考虑打搅补偿。
2．土地征用补偿的范围和标准①土地(包括建筑物)的补偿，其标准是以被征用的土地所有者在公开土地市场能得到的出售价格为计算标准的；如果有些土地在征用之前因要转为公用事业开发地，而造成的地价上涨，原则上补偿价格不包括这一部分。
但是，某些合理的上涨可以考虑。
假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定。
在一定条件下，根据没有被征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。
②残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格。
例如一整块土地，只征用了一部分，而征用的结果给其余土地的价值造成了损害，那么，土地征用价格应该包含对这种损害的补偿；③租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害。
例如征购租期不满一年或逐年续租的土地，若承租者因征地而在到期前或到期时放弃租赁，可以获得损失赔偿。
前者包括：隔绝，干扰，后续承租者的补偿（承租者有权得到新来承租者对其未尽利用价值的补偿，如正在生长的作物等）等；后者除了获得上述补偿外，还有租期未满的利益损失等。
④迁移费、经营损失等干扰的补偿。
假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
⑤无土地征收情况下的补偿。
因征地而使周边土地(无土地征收情况下)受到的侵害也需补偿，分为两种情况：一是征地及建设中导致临近土地权益的损害，针对征地和建设造成周围土地的损害或贬值，补偿金额为土地价值的减少，估价日期为损害发生之日。
二是公共设施运营中对周围土地的侵害，针对征地后建成的公共设施在利用中对周边土地造成的有害影响，如噪音、人造光等，侵权日期为初次使用的日期，估价日期为申请补偿之日。
⑥其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)。
3．补偿的估价日期土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。
英国土地征用评估准则规定，假如当事人双方所同意协商补偿金额，则以土地征用通知日期为估价日期。
假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地裁判所听证的最后一日为估价日期。
4.补偿支付与安置补偿支付包括征地补偿费用支付以及损失支付。
（1）征地补偿支付。
针对土地的价值、隔绝或有害影响、干扰以及相关费用的补偿支付。
征地补偿可在征地机关占有土地前后支付。
当事人有权要求先期支付，由征地机关在申请之日起3 个月内支付，先期支付的价值一般为补偿金额的90% 。
（2）损失支付。
损失支付针对征地对居住年满一年的当事人造成的不便，包括基本损失补偿和居住者损失补偿。
拥有或使用土地一年以上的当事人可以获得基本损失补偿（为土地价格的7.5% ，最高不超过7.5万英镑）。
满足上述条件的居住者还可以获得相应的居住者损失补偿（为地产价格的2.5% ，最高不超过2.5万英镑）。
（3）利息。
若征地机关在补偿金额确定前占有土地，必须按照指定的利率支付自占有之日直到补偿支付期间的利息。
对于无土地征收的补偿，利息计算自提交补偿申请之日起到支付之日。
（4）安置。
征地机构对于当事人无法定安置义务，但通常情况下会讨论是否提供安置，但费用将在补偿费用中扣除。
四、矛盾的解决方式在土地强制征购这一事件中，任何利益相关人如果认为这一事件使自己的利益受到伤害，他都可以在规定的时间内向当地的土地裁判所或法律部门提出诉讼（如苏格兰规定，当事人应当在6周之内采取法律行动即向苏格兰土地裁判所提出诉讼）。
土地裁判所负责征地补偿争议的裁决。
土地裁判所不属于法院，也不属于行政系统，组织上与行政机关联系，活动上保持独立性。
英国启动土地强制征购的行政裁判过程大体是：（1）政府确定土地强制征购项目之后,首先由实施强制征购的基层政府发布命令,并送达当事人;公示时间为三个月,在公示期内如果有人对其提出异议,政府要举行调查会或听证会,之后仍然有人有异议的,可以向国务大臣提出申诉;申诉后仍有异议的可以直接向最高法院起诉,通过行政法庭审判裁定。
（2）公示期满没有异议的项目，土地征购官员可以进入被征购土地并与当事人协商有关补偿事项。
价款首先由政府土地评估专员提出，经协商有争议的，则由争议方向土地估价裁判所提出裁决申请。
估价裁判所依照规定程序进行裁决（3）经过估价裁判所裁决后双方仍存在争议的,任何一方都可以上诉到上一级土地裁判所申请裁决。
土地裁判所经过协调和必要听证程序,最终进行裁决。
（4）土地裁判所的裁决结果虽然是终局裁决,但当事人如果对土地裁判所在裁判过程中适用法律或裁判程序有异议而不服的,可以向最高法院申请司法审查或者也可对土地裁判所的最终裁决提出上诉。
最高法院对土地裁判所裁决的上诉一般只做形式审判,不直接改变土地裁判所的裁决。
五、英国土地征用制度的主要特点和存在的问题1．强制购买土地门槛很高，不常使用在英国无论是中央政府还是地方政府, 征用土地都很困难, 因为有各种客观条件要求征地部门必须谨慎行事。
英国确认适用强制征购相关的法律门槛是很高，强制购买令的取得十分不易。
征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例” , 比如证明该项目所带来的好处超过某些被剥夺土地的人受到的损失。
再加上征地部门的财政资源的约束，土地强制购买并不经常运用。
第二次世界大战战后初期是英国土地征用的高峰期，自70 年代以后，特别是80年代，英国对土地的需求量大为减少，这主要是由于从政府角度进行贫民区改造、综合开发城市、新城镇建设、交通干线开拓及其他项目建设基本结束。