商业地产项目开发阶段的设计管理PPT课件

➢ 这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，我们说设计任务要求，为 什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书， 这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那 么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。
➢ 设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要 求为例来说明它的组成极其来源：
动性，是取得项目设计成功的关键。
市 政政 府单
位
主 力 店
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投研商商营工物 发发务业销程业
沟
协
通
调
需求汇总
设 计
图纸审核
院
房地 产设Leabharlann Baidu计人 员
方案监控 施
设计变更 工 单 位
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任务管理
➢ 作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计顾问单位中设 计人员最大的一点就是前者是任务的制定者与管理者，而后者是任务的执行者。 抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是没有任何意义 的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。
a.
规划指标要求（来源于政府给出的该地块的规划条件）；
b.
产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究）；
c.
规划原则（来源于市场调研及策划分析、前期规划研究）；
d.
规划成果要求（来源于满足该阶段业主对于设计成果的了解、下阶段设计
的衔接、政府的报批要求以及市场客户的需求）；
e.
设计进度要求（来源于项目的总体设计计划及建设计划要求）。
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资源管理
➢ 对于特殊项目或项目当地政府对开发企业有特定要求的，设计单位的选择需进行 公开招标。对公开招标的设计单位，则需对报名单位进行资格预审，从而保证投 标单位的素质和能力都符合招标项目的要求。
➢ 其次，在确定了各任务的设计顾问团队以后，我们如何对这么多的单位进行管理， 除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作， 并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。
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资源管理
➢ 作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的委托中，往 往不是一家，而是一个顾问团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成：
a. 规划方案设计单位； b. 建筑方案设计单位； c. 基坑设计单位； d. 建筑施工图设计单位； e. 夜景灯光方案设计单位； f. 夜景灯光施工图设计单位； g. 景观方案设计单位； h. 景观施工图设计单位； i. 室内管网综合设计单位； j. 室外管网综合设计单位 k. 商业装修方案设计单位； l. 商业装修施工图设计单位； m. 写字楼装修方案设计单位； n. 写字楼装修施工图设计单位； o. 公寓装修方案设计单位； p. 公寓装修施工图设计单位； q. 室内照明设计单位； r. 幕墙设计单位； s. 喷泉、水雾设计单位； t. 地下车库交通设计单位； u. 地铁连接通道设计单位； v. 钢结构设计单位； w. 营销中心设计单位；
b. 成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根 据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计委托就要围 绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低 的设计单位。
c. 磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的 实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。比如在笔者操作 的一个项目中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他 们正是在C项目的设计组合。
商业地产项目开发阶段的设计管理
昙华林项目设计管理部 王雪
2016年6月
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目录
一．管理作用 二．任务管理 三．资源管理 四．进度管理 五．技术管理 六．设计管理人员的配合
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管理作用
➢ 项目的设计的成果虽然是由设计院完成，但房地产公司的设计管理人员在 项目的策化和设计过程中所起的沟通、协调、监控的等作用也至关重要。 在建设项目的设计运作过程中，房地产公司如何介入、如何把控设计过程 和节奏、如何提出优化设计建议、如何充分发挥内部资源和外部资源的能
➢ 一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心。比如建筑方案设计单 位对园林景观的可实施性和对建筑的影响可能不会特别关注，那么我们就要在园 林景观的方案设计阶段引入建筑设计单位，共同讨论方案， 以保证园林景观的设 计与建筑设计相互匹配，并将后期双方搭接可能遇到技术问题提前解决，这是我 们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单 位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。
d. 技术优先原则：我们在委托施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位 配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合 问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能 促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们 会以技术作为更重要的选择条件。
➢ 由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很多功课要做，诸如规划研 究；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，在施工图 设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值；编制总体设计计划等等。只有 做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成 果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好 恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计， 更多的参与到策划、成本测算及市场营销的工作中去，任务的编制才能有的放矢。
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资源管理
➢ 一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先， 在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什 么。 一般情况下会兼顾以下几个原则：
a. 擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建 筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为 这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明 珠等项目。