商业综合体瑞安新天地系列案例研究共15页
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瑞安地产：武汉新天地现状及前景评价16页PPT
武汉天地的优势
• 武汉以前有淹水的时候，所以很多房子，一层不是用来住而是储藏东西，二 层才是大厅。其实这个特色除了武汉以外，在美国波士顿，伍德先生的故乡， 也是类似的。他们把一层用来做商业，很成功，很漂亮，伍德先生觉得这一 块在武汉也应该发挥出来。当然这个上下街道的特色，很多年轻的武汉人都 不知道，但是老武汉人都会觉得熟悉。
瑞安地产：武汉新天地现状及前景评价
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
且土地也是很宝贵的资源，如果没有好好利用，就算盖了一个大的房子，但却不能获
得购房者的认可，也没有用。
•
随着我国房地产市场的逐渐成熟，很多购房者开始理性的置业，在购房的同时也
越来越注重对地产开发商的选择。武汉作为中部核心城市，吸引了很多大品牌地产开
发商在汉拿地开发，使江城市民有了更多选择。
社会及理性评价
新天地现状问题
• 武汉在国内属于二线城市，不及一线城 市的消费水平高，收入也不高，位于华 中地区，相对于新天地这种高消费的地 方，未必有太多人能够消费的起，建设 这样一个高档消费区，耗子比较巨大。 目前人们对于生活的高质量追求不是太 过讲究，再加上武汉天地地处武汉市中 心，房价也很高，并且他们不单单是做 楼，还关注周边的配套设施，譬如会所， 这个会所不是对外营业的，而是只针对 业主内部使用。而定位过高，则不适合 武汉目前的状况。新天地是一个以时尚、 购物、消费为主的地区。在此功能定位 中。大多数以学生和白领为主。这比较 符合武汉的城市定位和现状。这部分人 也是新天地的对口消费人群。
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
上海新天地案例研究
10
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒
石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％ 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间〞、“客堂间〞、“厢房 〞、“天井〞以及“二房东〞、“白相人嫂嫂〞、“七十二家房客〞等与石库门有关的名词成为 老上海们温馨的记忆。
项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时 尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地 铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约 41.6万平米。
位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标 上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁 站，总建面约55.1万平方米。
国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海 历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中 心。 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。
内部改造
外观修复
在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面
此
数
积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。Βιβλιοθήκη 据 为商业
机
密
石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天
， 请
井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间〞，再往上就是晒台。在总
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来 自中国内地以外的国家和地区。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
15
盈利模式：商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒
石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％ 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间〞、“客堂间〞、“厢房 〞、“天井〞以及“二房东〞、“白相人嫂嫂〞、“七十二家房客〞等与石库门有关的名词成为 老上海们温馨的记忆。
项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时 尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地 铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约 41.6万平米。
位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标 上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁 站，总建面约55.1万平方米。
国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海 历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中 心。 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。
内部改造
外观修复
在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面
此
数
积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。Βιβλιοθήκη 据 为商业
机
密
石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天
， 请
井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间〞，再往上就是晒台。在总
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来 自中国内地以外的国家和地区。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
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盈利模式：商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
上海新天地 案例分析报告
庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地案例综合分析讲课文档
随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地 的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价 在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经 超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型 产品40%以上。
第七页，共40页。
上海新天地—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。
第十三页，共40页。
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠路及与复
兴中路之间，与原来的上海新天地是通过天桥连接，是一个地下地上各两层共四 层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧 结合的风格，将新天地的街景引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知 名品牌商户外，主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
第八页，共40页。
上海新天地——核心价值点
中西文化的交融、碰撞 国际化视野的创新、本土历史文化的传承
第九页，共40页。
上海新天地——品牌定位
上海新天地是什么？ “城市会客厅、生活新天地” 上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化 都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具 有浓厚“海派”风格的旅游景点。
◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人 员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、 铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、 清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营 消费场所。
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
全球品牌招标
瑞安新天地一期的成功在于 它吸引了全球多个知名品牌 入驻，这种招标方式不仅促 进了该商业综合体的发展， 也为消费者带来了多样性的 购物体验。
丰富的户外活动
该商业综合体为消费者提供 了室内外的两种购物环境， 户外广场更有丰富多彩的活 动项目，给提供了更多娱乐 选择。
集聚本地文化
瑞安新天地充分利用了周边 的文化，将其融入商业综合 体中，使消费者能够更好地 了解瑞安的文化和历史。
瑞安新天地二期案例分析
1
夜间经济的发展
在二期的设计中，瑞安新天地注重夜间经济的开发，增加了更多的娱乐活动和用 餐场所，满足了消费者的夜生活需求。
2
智能化的管理系统
瑞安新天地二期采取了智能化的管理系统，能够根据消费者的习惯来进行场馆的 调配，为消费者提供了更好的服务和使用体验。
3
绿色环保设计理念
瑞安新天地二期采取了一系列节能环保措施，从建筑外观到商铺经营，都充分考 虑到了环保和可持续发展的因素。
商业综合体瑞安新天地系 列案例研究
瑞安新天地商业综合体是一项集购物、餐饮、娱乐于一体的全新城市体验。 本次研究将对瑞安新天地的设计理念、亮点、一二三期案例进行分析，旨在 为其他商业综合体的发展提供借鉴。
案例背景介绍
瑞安新天地位于杭州市江干区，总占地面积超过80万平方米，是该区域规模最大的商业综合体之一。自开业 以来，其现代化与前瞻性的设计吸引了无数消费者，成为了该地区的热门商业目的地。
瑞安新天地三期案例分析
大型艺术装置
瑞安新天地三期在建筑外观和室 内环境中加入了许多大型的艺术 装置，既增加了美观性，也激发 了消费者的艺术欣赏情感。
中式庭院
为了更好地反映杭州本地的文化 与风俗，瑞安新天地三期建有一 座中式庭院，环境清新宜人，是 消费者休闲和拍照的好去处。
案例研究-文化商业-瑞安新天地市调报告
完工
8
商业部分内装设计
9
商业部分内装设计
购物街设计方向为厚重的文化感和历史感，色调为灰色、黑色、白色、深咖啡色。 灯光昏暗，整体略显压抑。
10
招商情况
11
招商情况
整体开业率20%左右，以餐饮为主，招商率接近65%，是目前北站片区招商情况相对理想的项目。2011年便开始进行主力店 招商，电影院卢米埃影城2011年底签订进驻意向书。
商业租金均价 7元/平/天
7
商业部分内装设计
演出舞台，进一步提升中 央广场的聚客效应。
室内水景，考虑到冬天水景的实用 性，采用热水喷泉的设计
二层设计退台，设置休闲餐 饮业态，与室外的景观结合， 营造欧美户外休闲消费氛围。
中央广场通过设置集中景观，营造室内休闲广场 氛围，聚集商业人群，同时提高环景区商业租金。 中央广场顶盖为开放式，冬天气温低，影响消费 者体验，目前开发商已着手设计改进，明年5月份
12
住宅户型
13
住宅户型
住宅产品均为南北通透的大户型，三梯四户，赠送面积大，高层北向可看见北 陵。该产品市政府、省政府、公安局团购数量多。
14Βιβλιοθήκη 商业代理顾问公司询价建议报告
瑞安沈阳天地调研报告
区位条件
地铁2号线
北 陵 公 园
本
案地处核心政务区，政
沈阳
本案
北站务办公属性明显
金
学区房区域地，铁优1号线质教
廊 育资源丰富
临近北陵公园，
地质局站
P1板块
沈阳天 地一期
P2+P3板块
省公安厅站 岐山路站
位置：皇姑区 北金廊线 北站片区 沈阳天地一期是香港瑞安集团投资建设。瑞安集团于大陆投资项目有上海新天地，重庆天地、武汉天地、大连天地、佛山岭南天地项目。 2008年瑞安集团摘牌北陵大街沿线三个地块（红色虚线），于2009年开发一期地块（黄色区域），项目曾因限高问题停工2年。住宅产品已基本 售罄，2013年10月陆续 交房，写字楼B座已整体出售给平安集团，2013年10月已交付。 项目定位：戴德梁行 招商代理：戴德梁行 睿意德 物业管理：第一太平戴维斯 写字楼租赁代理： 世邦魏理仕 仲量联行
8
商业部分内装设计
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商业部分内装设计
购物街设计方向为厚重的文化感和历史感，色调为灰色、黑色、白色、深咖啡色。 灯光昏暗，整体略显压抑。
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招商情况
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招商情况
整体开业率20%左右，以餐饮为主，招商率接近65%，是目前北站片区招商情况相对理想的项目。2011年便开始进行主力店 招商，电影院卢米埃影城2011年底签订进驻意向书。
商业租金均价 7元/平/天
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商业部分内装设计
演出舞台，进一步提升中 央广场的聚客效应。
室内水景，考虑到冬天水景的实用 性，采用热水喷泉的设计
二层设计退台，设置休闲餐 饮业态，与室外的景观结合， 营造欧美户外休闲消费氛围。
中央广场通过设置集中景观，营造室内休闲广场 氛围，聚集商业人群，同时提高环景区商业租金。 中央广场顶盖为开放式，冬天气温低，影响消费 者体验，目前开发商已着手设计改进，明年5月份
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住宅户型
13
住宅户型
住宅产品均为南北通透的大户型，三梯四户，赠送面积大，高层北向可看见北 陵。该产品市政府、省政府、公安局团购数量多。
14Βιβλιοθήκη 商业代理顾问公司询价建议报告
瑞安沈阳天地调研报告
区位条件
地铁2号线
北 陵 公 园
本
案地处核心政务区，政
沈阳
本案
北站务办公属性明显
金
学区房区域地，铁优1号线质教
廊 育资源丰富
临近北陵公园，
地质局站
P1板块
沈阳天 地一期
P2+P3板块
省公安厅站 岐山路站
位置：皇姑区 北金廊线 北站片区 沈阳天地一期是香港瑞安集团投资建设。瑞安集团于大陆投资项目有上海新天地，重庆天地、武汉天地、大连天地、佛山岭南天地项目。 2008年瑞安集团摘牌北陵大街沿线三个地块（红色虚线），于2009年开发一期地块（黄色区域），项目曾因限高问题停工2年。住宅产品已基本 售罄，2013年10月陆续 交房，写字楼B座已整体出售给平安集团，2013年10月已交付。 项目定位：戴德梁行 招商代理：戴德梁行 睿意德 物业管理：第一太平戴维斯 写字楼租赁代理： 世邦魏理仕 仲量联行
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
案例研究 世联：上海88新天地酒店案例
本报告是严格保密的。
价格：
房型 商务套房（单人） 商务套房（双人） 豪华套房（1-2人） 门市价 3800 3800 4500 早餐 单早 双早 双早
参考案例：上海88新天地 房价、配套设施及服务
配套设施及服务：
餐饮设施： 中餐厅、西餐厅 T8-欧陆菜 VA BENE-意大利菜日醉－日本菜新吉 士－上海菜 ZEN－粤菜 康体娱乐： 健身、游泳、桑拿、按摩 会议设施：会议厅 服务设施：停车场、出租车、商场、鲜 花店、票务服务、洗衣服务 餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、 酒吧；迪斯科舞厅、健身室、室内游泳 池、按摩室、桑拿浴室 周围景观：新天地酒吧、餐饮休闲区 信 用 卡：万事达卡(Master)、威士卡 (VISA)、运通卡(AMEX)、大莱卡 (Dinners Club)、JCB卡、银联卡
世联案例
精品酒店 ——上海88新天地酒店
平台贡献人：李欣 王双玉 黄罗锦
本报告是严格保密的。
2009.11.10
上海88新天地酒店位于瑞安集团-新天地片 区核心位置
新天地片区 上海太平桥改造的启动 项目 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 上海88新天地酒店 紧靠淮海路商业中心地带， 太平桥中央绿地及人工湖 绿意盎然， 地址:上海市卢湾区黄陂 南路380号（近兴业路）
大理石台ห้องสมุดไป่ตู้安置了一个水池，当雕花镂空的木格门打开时，就成了一个小厨房
在厨柜的咖啡杯旁边，为一个漂亮的彩色盒子，那是冲咖啡的糖，来自德国，被设计成各种形状，五彩缤 纷的颜色，如果客人喜欢，连盒子一起，带回家去吧 “大厨房”同样有可圈可点之处：朝着人工湖与绿地的露天位，丰富的早点 以及一进门就能闻到的青苹果味。这种青苹果味是特意为客人准备的。它令人感到饥肠辘辘，而不是起床 后到了餐厅仍毫无食欲。 88新天地自带SPA。从游泳池、瑜伽房，到桑拿健身房，设施齐全 另一些明星大腕儿像王菲、刘德华、赵薇，还有一些顶级的商务客就喜欢住在这儿
价格：
房型 商务套房（单人） 商务套房（双人） 豪华套房（1-2人） 门市价 3800 3800 4500 早餐 单早 双早 双早
参考案例：上海88新天地 房价、配套设施及服务
配套设施及服务：
餐饮设施： 中餐厅、西餐厅 T8-欧陆菜 VA BENE-意大利菜日醉－日本菜新吉 士－上海菜 ZEN－粤菜 康体娱乐： 健身、游泳、桑拿、按摩 会议设施：会议厅 服务设施：停车场、出租车、商场、鲜 花店、票务服务、洗衣服务 餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、 酒吧；迪斯科舞厅、健身室、室内游泳 池、按摩室、桑拿浴室 周围景观：新天地酒吧、餐饮休闲区 信 用 卡：万事达卡(Master)、威士卡 (VISA)、运通卡(AMEX)、大莱卡 (Dinners Club)、JCB卡、银联卡
世联案例
精品酒店 ——上海88新天地酒店
平台贡献人：李欣 王双玉 黄罗锦
本报告是严格保密的。
2009.11.10
上海88新天地酒店位于瑞安集团-新天地片 区核心位置
新天地片区 上海太平桥改造的启动 项目 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 上海88新天地酒店 紧靠淮海路商业中心地带， 太平桥中央绿地及人工湖 绿意盎然， 地址:上海市卢湾区黄陂 南路380号（近兴业路）
大理石台ห้องสมุดไป่ตู้安置了一个水池，当雕花镂空的木格门打开时，就成了一个小厨房
在厨柜的咖啡杯旁边，为一个漂亮的彩色盒子，那是冲咖啡的糖，来自德国，被设计成各种形状，五彩缤 纷的颜色，如果客人喜欢，连盒子一起，带回家去吧 “大厨房”同样有可圈可点之处：朝着人工湖与绿地的露天位，丰富的早点 以及一进门就能闻到的青苹果味。这种青苹果味是特意为客人准备的。它令人感到饥肠辘辘，而不是起床 后到了餐厅仍毫无食欲。 88新天地自带SPA。从游泳池、瑜伽房，到桑拿健身房，设施齐全 另一些明星大腕儿像王菲、刘德华、赵薇，还有一些顶级的商务客就喜欢住在这儿
特色商业休闲娱乐案例研究
传统建筑的保护与更新：传统建筑符号与现代建筑风格的融合， 本身就是一种艺术与文化。 艺术、 人文元素的注入：艺术是创意阶层表达、 续写城市故事的 方式，也是连接各种功能的纽带 创意阶层书写城市魅力：创意阶层是城市触觉敏锐的一群，他们能 发现尘嚣中最魅惑的部分，绘制出最诱人的姿态。
房策网 更多房地产资料免费下载
城市步道是美国洛杉矶 著名的休闲娱乐购物中 心，距离市区相距3公 里，于93年对外开放， 共有40多家专营店、餐 饮部和娱乐场所，总建 面约为2.5万平米
11
City Walk的建筑
建筑作为一种艺术形式，处世态 度和生活方式，它们的灵感完全 来自于当地的电影、赛车和电子 游戏文化。
12
City Walk的建筑
城市故事的续写
各行各业的白领、管理人员、明星、艺术家、时尚的年轻人是城市故事的 书写者。新天地为他们提供了思想交融的空间，他们又将城市形象落实为 文字、影响、声音、气味。从而使城市故事不断被注解、被续写，最终与 城市的历史盘根交错。
上海新天地成功因素
城市人文资源的积淀：丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文 资源。 复合的功能构成：特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身， 提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间
巨大的广告牌张贴着电影宣传图
片和广告.广告牌旁排列着车库的
台阶，售卖各种服饰，炫耀电影
的环球影城以及其他一些出售跟
电影有关的动物标本、活动小人、
电影故事、笑话书籍以及明星签
名照片的小店。
18
City Walk的主题
城市步道给每一位寻求过去的人提供了怀旧 的商品．
在这里，人们可以找到定义20世纪60年代美国生活 的黑光海报、荧光T-Shirt与和平标语；也有上个世 纪50年代五花八门的商品：紧身衣、熔岩灯、竹帘 以及那个时代代表性偶像的照片以及私人物品
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城市步道是美国洛杉矶 著名的休闲娱乐购物中 心，距离市区相距3公 里，于93年对外开放， 共有40多家专营店、餐 饮部和娱乐场所，总建 面约为2.5万平米
11
City Walk的建筑
建筑作为一种艺术形式，处世态 度和生活方式，它们的灵感完全 来自于当地的电影、赛车和电子 游戏文化。
12
City Walk的建筑
城市故事的续写
各行各业的白领、管理人员、明星、艺术家、时尚的年轻人是城市故事的 书写者。新天地为他们提供了思想交融的空间，他们又将城市形象落实为 文字、影响、声音、气味。从而使城市故事不断被注解、被续写，最终与 城市的历史盘根交错。
上海新天地成功因素
城市人文资源的积淀：丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文 资源。 复合的功能构成：特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身， 提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间
巨大的广告牌张贴着电影宣传图
片和广告.广告牌旁排列着车库的
台阶，售卖各种服饰，炫耀电影
的环球影城以及其他一些出售跟
电影有关的动物标本、活动小人、
电影故事、笑话书籍以及明星签
名照片的小店。
18
City Walk的主题
城市步道给每一位寻求过去的人提供了怀旧 的商品．
在这里，人们可以找到定义20世纪60年代美国生活 的黑光海报、荧光T-Shirt与和平标语；也有上个世 纪50年代五花八门的商品：紧身衣、熔岩灯、竹帘 以及那个时代代表性偶像的照片以及私人物品
上海新天地案例分享PPT课件
项目四至：上海新天地东至黄陂南路，南至自忠路，西至马当路，北至太仓路，中为兴业路。
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
12
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
9
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
10
1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
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1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
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1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
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1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
上海新天地商业案例深度分析
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标2
C 翠湖
天地 高级 住宅 小区
D 企业
天地 甲级 办公 楼区
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
1号线、8号线、9号线，区位交通优越
土地面积： 约52 万平方米 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 新天地商业（14.1万平方米）
酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
写字楼一期完工，销售率90％以上 2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面积约13.6
万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼， 提供645个单 位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米 ）
2008年 住宅三期开盘（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-
183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方 米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万－7.5万元／ 平方米。 ……
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上海新天地开发商简介
上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由
香港瑞安集团开发的。
瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一
年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集
团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
经营成本上升
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。
2012年瑞安地产武汉天地项目案例研究分析报告
精选ppt
8
武汉天地
建筑形态篇——入户方式设计
武汉天地的扶梯设计基本有两种方式 （多以外置扶梯为主，包装上有复古风格，也有欧式风格）
外置扶梯
内置扶梯
外置扶梯
内置扶梯
精选ppt
9
武汉天地
建筑形态篇——广场设计（小品）
武汉天地广场没有做太多渲染和设计，除了有个地面小喷泉外，主要以游客坐行休 息为主
精选ppt
案例参考借鉴
武汉天地
新天地
武汉天地
本项目
商业现状
2009年11月 商业的一二三期全面竣工 地上总建筑面积5.7万㎡，地下车库总建筑面积2.5 万㎡
2010年12月 商业区共有90家租户，其中餐饮占52%，其他还包 括零售、电影院、电玩城、超市、美容美发等业态
2012年04月 所经营商业在不断的升级中
建筑形态篇——人行入口设计
入口5 入口6
入口4
临 路
入口7
文 化 广 场
入口3
入口2 临路
入口1
武汉天地的主入口通常设计在 临路分开的商铺之间,还有一 些小入口不包含这8大入口之 中
入口8
临 路
入口9
精选ppt
5
武汉天地
建筑形态篇——人行入口设计
黄埔大街
长江二桥
中
山
大入口5
道
入口6
入口4
临
路
入口7
户外的露台设计，更显 小资情调
保留下的老建筑
独特的顶棚设计，让这个 建筑别有一番风味
精选ppt
7
武汉天地
建筑形态篇——内街结构设计
武汉天地对于内街的打造——
绿化十分怡人，所到之地，绿树成荫； 有的内街合理利用，做成户外露天餐厅，迎合了小资需求；
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商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
部分投入
运营 城市中 心
在建
•区域非中心 位置，具有良 好自然和交通
条件
卢湾区淮海路商业街的南 侧，东面到西藏路，南面 至合肥路，西面至马当路
渝中区沙坪坝，东起嘉华 大桥，西至渝中区红岩革 命纪念馆
– 人工湖： – 商务区：
a. 100万平米 b. 会展、贸易及批发中心、高档星级
酒店及会议设施、写字楼、餐饮、
娱乐、购物、休闲以及相关社区配 套设施
– 住宅： a. 160万平米 b. 别墅及高档住宅
– 商业： a. 60万平米 b. 沿江传统风格的休闲餐饮商业和集 中式购物中心
谢谢
在建
•一环内，属于 城市中心，老 租借区内，老 城区改造地点
汉口中心城区永清地块， 紧邻轻轨黄浦站，连接长 江二桥，解放大道，京汉 大道，中山大道以及沿江 大道
瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司， 目前总部位于上海
• 公司于2019年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截 至2019年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币
• 目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约 840万平方米
• 瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项 目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地 段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施
•上海新天地商业详细内容——购物类租户举例
VIN酒类零售店
Hugo Boss
MANGO
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）
•上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例
亚力山大会馆
UME国际影城
Y+ 瑜伽馆
杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭 州消费市场，是其发展缓慢的重要原因
•Giordano Ladies •Shanghai Tang •Ports
休闲娱乐租户
•UME影院 •亚力山大会馆 •新天地壹号
•瑜伽生活馆
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）
•上海新天地商业详细内容——餐饮类租户举例 保罗贝香 小山料理
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）
•杭州西湖天地概要
西湖天地二期规划图
说明
•概况 –占地5万平米，总建筑面积5.2万平米 –杭州独特的园林、历史建筑为基础 –自然与时尚的融合、历史与现代的对话 –餐饮、零售、文化及娱乐为一体
•失败原因： –与当地消费者消费水平不符 –照搬上海模式 –成为旅游观光而不是城市居民的消费场所 –缺乏住宅、商务等重要配套设施 –缺乏目标消费群的数量支持
产品应该适应城市商圈特点
从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大 强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实
现当地市场的适应
•重庆天地概况
重庆天地
说明
• 重庆市沙坪坝区 • 总建筑面积约360万平方米 • 定位为重庆中央商务区的延伸和补充 • 项目建设内容包括:
以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市 地标
•上海新天地商业详细 内容
•上海新天地简介
• 规划单位：美国SOM公司 • 规模：总占地面积3万平方米
建筑面积6万平方米；商铺近115家 • 开业时间：2019年12月 • 消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客 • 开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合
天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个 综合体的高端品味和资产价值的提升
天地系列产品特点
•进入 城市
–已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉
•选址
–城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通 条件要求较高
•产品
•经营 策略 •开发 步骤
–以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、 休闲聚集区
公寓, 2万M2 2%
住宅
精装修高档
出售
天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多 个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性
• 上海天地综合体分阶段开发图示
一期工程
二期工程
三期工程
2019年
2019年 2019年 2019年 2019年
2019年 2019年
2009年
商业 写字楼 公寓 住宅
上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住 宅外主要采取出租方式获利
•上海新天地功能类型
•上海新天地功能构成比例
•上海新天地各功能类型及经营模式
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
住宅, 68万M2
54%
商业, 6万M2 5%
写字楼, 50万 M2
40%
商业 写字楼 公寓
类型
生活方式 购物中心
甲级
酒店式
经营模式
出租 出租 出租
上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞 安地产在其他城市的开发提供了样板
•上海新天地改造整体规划
•说明
5个建筑群构成： A部分：太平桥人工湖绿地 （完工） B部分：新天地休闲购物广场（完工） C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工） D部分：企业天地甲级办公楼区（在建） E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）
–商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理
–由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多 期逐步开发
天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和 体量巨大
• 瑞安地产天地系列项目概况
上海 重庆 武汉
占地面积 总建筑面积 （万平米） （万平米）
功能组合
状态 选址类型
具体地址
52 126 61
新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休
闲购物场所
•上海新天地商业详细 内容
•新天地各业态面积占比
•各业态租户举例
娱乐
15%
购物 40%
45% 餐饮
餐饮租户
•小山料理 •翡翠酒家 •鼎泰丰
•保罗贝香 •露娜西餐 •彩蝶轩
购物租户
•Hugo Boss •MANGO •MISS SIXTY