房产攻略三、选房时经常会碰到几个大坑

大家选房时经常会碰到几个大坑，是一定要避开的，这节课就是来大家聊一聊这点。

我们首先要排除掉的坑，就是那些有严重功能缺陷的房子。

比如采光被严重遮挡、室内不能通风、严重的漏水......

我曾经看过的一套二手房，一楼、豪华装修、南北通透、房型方正、利用率高。价格比同小区同类型房子便宜20%。

为什么便宜这么多昵？因为它的客厅和朝南的卧室，被小区配电站的一堵墙堵的严严实实，大白天的室内也要开着灯，开着窗也没有一丝风。

后来中介告诉我，那房子卖了一年都没卖掉。

再比如漏水问题。本来一般的漏水，问题不算太大。怕的就是房屋老是漏水，说明房子有结构性的缺陷，那就无解了。

对于这种隐性的坑，需要大家看房的时候擦亮眼睛。工作再忙，看房的时间别省。

第二种不能买的房子是“小产权房"。

小产权房通常流行于城市和乡村交界的地带。它就是乡政府、村政府在农村集体土地上盖房子，再卖给城市人。它所谓的"房地产权证"不是国家房管局发的，而是乡政府、村政府发的。这种房子的价格十分便宜，甚至只有同等级商品房的三到五成。为什么这么便宜？因为农村的地比城市的地便宜得多。

按法律规定，城市人不能买农村土地上建的房子。你违反规定买了，那么法律是不保障你的非法权益的。

但卖房给你的人，会说："以后政策放开了，就能转正拿到真正的产权，价格直追商品房。"事实是，政府对小产权房的清理和整顿力度越来越大，未来政策只会严管不会放开，一般没有转正的可能。

所以，小产权房转手难、涨价难。

有人说我可以等拆迁，拿拆迁补偿款不就一夜暴富了吗？那也是不可能的，说白了你买的根本不是产权，就是使用权。房子拆迁，补偿的都是产权人，小产权房的合法产权人是那块地上面的村集体，而不是你。

所以，即使买的小产权房遇上拆迁，你也是分不到钱的。

第三个坑就是商住两用房。每当房价暴涨后，销售就会拼命推荐这种便宜的房子。

商住两用房在大城市里比较多见，说是商住两用，其实商住房的产权证在"房屋用途"那一栏写的是"办公”或"商业"，而不是居住。本来只能商用的房子，被建成了住宅的样子，但它们的价格往往只有同等住宅房的六七成。另外，这轮调控下来，很多城市限购，商住房往往可以绕开限购。

所以很多买房资格受限、购房预算又有限的年轻人，就很心动。我也被无数人咨询过这个问题，商住房能不能买。

我的意见也很简单：不要碰！这是因为，首先，商住房的不确定性很大。比如北京的商住房，

已经被限购、限售，增值空间相当小。上海的商住房整治之后，要全部恢复办公功能，不能居住。

其次，商住房贷款额度有限，利率很高，还款期限最长10年，享受不到普通房贷的金融福利。另外，商住房的增值空间也非常有限，往往跑不赢住宅。

最后，商住房的居住受到各种限制，使用体验也很差。

所以商住房看似便宜，但是性价比其实比普通住宅低很多。实在没有必要被这点低价和销售的花言巧语忽悠了。

上面说的这三种房子，都是看似便宜但性价比却极低。所以一定要避开。

还有一类房子，坑不是那么明显，但如果你不小心买了，可能连首付都要被坑了。这就是债权关系复杂的房子。

前面讲过，房子是金融产品，因为价格高，而且价格长线看涨，也是银行很喜欢的抵押物品。很多人会把房子抵押出去，再从锒行贷出一大笔钱来，要么投资，要么做生意。这样的房子出现在市场上的时候，房东因为急于要钱，挂牌价往往会明显低于市场价。

中介可能会告诉你，卖家用这房子抵押借了钱，只要你付了首付，卖家把欠款还掉，房子都能正常交易。

但是实际交易中你可能会发现，卖家可能不止有一笔欠款，房子也可能被抵押过好几次，债主也不止一个。你付的首付，根本不够卖家还清欠款、解除抵押。就算打官司，也有可能追不回全部损失。

要规避这个问题也比较简单，可以在交钱之前，让房主去趟房产交易中心，把房屋的产权登记状况调出来。

只要在"房地产抵押状況信息"页上显示无抵押，或者抵押权人是某某银行、某市公积金管理中心，就说明这房子只是有按揭货款在还，产权抵押关系比较简单，一般没有问题。

如果抵押权人是其他公司、个人，说明房主抵押了房子去借了钱，那你可能会有无尽的麻烦，以及金钱上的损失。这样的房子就要果断放弃，不要冒险去贪这种便宜。

也许市场上真的有价廉物美的房子，但是第一次买房的你，能够识别这其中的风险吗？

想买首套房的年轻人，如果不具备专业的金融知识和房产知识，被坑的可能实在太大了。你能听课听到这里，应该很清楚房地产市场的水有多深。千万不要拿自己的血汗钱冒无谓的风险。

而且，恰恰就是因为房地产市场的水太深，所以下面一课对你也很重要。就是你需要找一个业务素质和职业道德都过硬的中介。这里面也很有技巧，找到靠谱的中介，你能苷约不少精力。