腾策-2018年济南房地产市场年报
济南房地产市场分析-长期经济人口部分
第二部分长期经济-人口分析人口产生的居住需求，是房地产市场发展的基本需求。
长期看，城市房地产市场的发展的关键还是人口的增长，在于城市人口集聚的能力。
影响城市人口集聚的因素有很多，比如地理、交通、功能定位、产业结构、基础设施等，但从人口迁移规律来看，未来人口主要是向大城市都市圈迁移。
决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。
一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。
济南作为山东省的核心城市，其竞争力远高于省内其他地市，作为省会及新旧动能转换先行区的功能定位，又具备了具有竞争力的政治资源优势。
经济实力和政治优势大大开阔了济南市在资金、人才、劳动力和能源等领域上的交流空间，增强了其经济辐射能力，既有助于济南市优化资源配置，更为济南市经济发展及房地产发展提供了人口的支撑。
济南经济-人口吸附力强，未来人口增长仍有较大潜力从经济-人口分布的角度看，济南市的经济-人口比值自2013年起呈现上升趋势，2017年比值为1.35，区域人均收入高于全省平均以第三产业为主导、现代服务业为主力行业的三次产业结构，形成了吸纳就业的具有竞争力的产业优势。
在工业化后期，服务业成为吸纳就业的主要力量。
20世纪80年代以来，多数国家服务业吸收就业劳动力人数增长率超过总就业人数增长率，有的甚至超过第一产业和第二产业的综合。
济南第三产业居于主导位置，以每年一个百分点的速度逐年增长。
2018年末，济南第三产业占比GDP总值61%。
但是与国内20个主要城市2018年的数据对比，济南第三产业占比并不高，GDP总量也比较靠后。
2017年三次产业从业人员构成17.1450.9531.91第一产业第二产业第三产业从地缘经济关系来看，济南市与周边德州、菏泽、临沂、日照、莱芜、滨州等城市构成了强互补关系。
综合济南省会城市的功能定位及新旧动能转换先行区试验区、打造区域性经济中心、金融中心、物流中心、科创中心的发展规划，济南的经济份额极有可能上升。
济南市房地产年度报告及下年展望(doc 28页)
2009年济南市房地产市场概况及2010年展望2009年济南市的房地产市场经历了先冷后热的大落大起阶段，各房地产商也由年初发愁卖不出房子，到年底发愁没房子可卖，可谓悲喜两重天。
受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。
繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，部分热点区域土地溢价达到3倍。
第一部分：发展环境一、济南2009年经济和重大城建事宜2009年济南经济发展情况2009年，中国经济在对外出口迟迟未能恢复的压力下，实施积极的财政政策及宽松的货币政策，积极扩大内需，走出了令全世界瞠目的GDP增长曲线。
以固定资产投资为主导的经济增长模式，虽然给未来的经济持续增长埋下了诸多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见的机遇。
2009年1-3季度，济南市共实现地区生产总值2318.2亿元，同比增长11.3%，比同期下降2.7个百分点。
前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增长23.8%，而房屋销售额164.1亿元，同比增长36.2%。
强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。
重大城市建设事宜2009年是济南市城市建设最见成效的一年。
一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。
由于第十一届全运会的举行，去年开始的诸多城市建设均在今年完成。
全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基本形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是又一条横跨南北的交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞的助力器；小清河改造工程已现雏形，北部的城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安置工程已接近尾声，而整个区域的规划也已完成，招商建设工作正在稳步推进……同时，今年济南市还成功举办了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，从而使得济南市形象和经济质量整体上了一个新台阶。
腾策-2018年济南房地产市场年报
济南房地产市场年报
——腾策分享
青岛腾策房地产投资顾问有限公司
QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD
本报告数据统计口径
数据来源
腾策投资数据平台，市场调研 房产交易网，国土资源局
精准 统计平台
数据时间
2018.01.01-2018.12.31
政策整体相对宽松
部分一二线城市如北京、上海、深圳等库 存小、房价上涨过快的城市陆续开始有调 控政策出台；三四线库存量较大，仍以宽 松政策为主
调控由一二线向三四线城市蔓延
调控路线沿袭一线城市、一线城市周边 热点城市、三四线城市传递。一二线城 市开始密集调控，并将限售作为本次政 策的核心聚焦点；部分市场相对较热的 三四线城市也开始实施调控
2015-2018年济南市各区域商住办土地供求
3600.00 3000.00 2400.00 1800.00 1200.00 600.00 0.00 长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥 6000 700.00 5400 4800 3600 3000 600.00
2018年济南市各区域商住办土地供求
4月
4月27日 山东省全力助推 新旧动能转换， 出台“人才新政 20条”突破性措 施，完善人才发 展体制机制改革。
5月
6月
7月
7月16日 济南发布新政，带装 修销售的商品房应明 示装修价格且)需在销 售现场公示，商品房 买卖合同中应明确毛 坯单价及装修单价， 不得违背购房人意愿， 通过提高装修价格， 变相抬高房价。
5月19日 德州市齐河县发 布新政，正式限 购，实行新购住 房闲置转让措施。
6月28日 住建部联合7部委 针对济南在内的 30个城市开展治 理房地产市场乱 象专项活动。
2018年7月济南房地产市场分析报告
用途
商业
土地 面积 （㎡）
7923
容积率
1.5≤地上≤3.5 地下≤1.8
地上 容积 率
3.5
建筑 保证 面积（㎡） 金
27730.5 1060 0
出让 年限 （年）
40
配建安 起拍价 成交价 溢价 置房面 （万元） （万元） 率 积（㎡）
10600 10,928. 84 —— 3.10%
2018TDGP05C0041、42（居 住、商业） 北园大街以南，津浦铁路西侧， 济南大有恒纺织市场地块 土地面积：20633㎡ 容积率： 1.5≤地上≤3.5 1.5≤地上≤2.7 楼面地价：3941、9794元/平米 竞得单位：德州东海
年
月 成 交
土 地
分 布 图
2018 7
2018TDGP12R0045 （居住） 飞跃大道以北，韩仓河以东，韩 仓大道以南A-1地块 土地面积：80593㎡ 容积率： 1.0≤地上≤1.8 楼面地价：9713元/平米 竞得单位：金茂+路劲
居住
77582
2
155164
70
86700
——
12.34 %
837
6277
2018/7/13
2018TD GP1 2C0044
虞山北路以北， 刘公 河以东
商业
29037
2.2≤地上≤3.0 地下≤1.0
3
87111
1160 0
40
11600
11600
——
底价
266
1332
2018/7/13
2018TD GP1 2R0045
1.5
37245
1500 0
济南房地产周报2014年1月20日-26日
济南市2014年1月20日-2014年1月26日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场无供应和成交。
本周内济南市商品房批准预售1456套，批准预售面积为10.40万平方米，5个项目有新增供应。
其中，主力供应项目为御华园，恒生望山，和恒大城。
本周济南市商品房成交1732套，成交面积14.77万平方米，与上周上涨13.70%；成交均价10442元/平方米，环比上涨4.52%（白金瀚宫，普利中心等高价项目集中网签拉高均价）。
其中，普通住宅成交1053套，成交面积11.38万平方米，环比上周上涨26.58%，成交均价8981元/平方米，与上周基本持平；别墅3套，成交面积0.13万平方米，成交均价21471元/平方米；办公用房成交110套，成交面积1.55万平方米，成交均价20151元/平方米；商业用房成交42套，成交面积0.55万平方米，成交均价19348元/平方米；商用公寓成交120套，成交面积0.46万方米，成交均价11158元/平方米。
二．本周新推盘项目本周无新推盘项目。
三．数据分析表1、2014年1月20日-年1月26日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年1月20日-1月26日各区域商品房成交情况济南市房地产市场周报(01.20-01.26)槐荫区成交面积3.59万平方米，成交套数447套，成交均价8140元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒生望山、绿地中央广场、龙腾国际花园；历下区成交面积3.41万㎡，成交套数453套，成交均价12361元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为莱钢凯旋公馆、冠华历山吉第；市中区成交套数为233套，成交面积2.79万平方米，成交均价15487元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为绿地普利中心、华润中央公园、中海国际社区。
表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数从上表可以看出，最近四周商品房成交套数趋稳，处于低位运行。
2018年最赚钱的房地产企业
2018年最赚钱的房地产企业
作者：暂无
来源：《理财·市场版》 2019年第2期
内地房企TOP10门槛高2018 年内地房企和外资房企运营收入TOP10 入榜门槛分别为35.4 亿元和12.2 亿元。
内地房企的运营收入TOP10 门槛比外资房企高出了23.2 亿元。
长租公寓为热频词汇
除传统商业板块外，2018 年长租公寓延续了2017 年的热潮，依旧成为被各大房企多次提
起的热点领域。
据不完全统计，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到近
20 家，可见长租公寓已成为房企布局多元业务的一个主要趋势之一。
TOP100房企全年销售金额同比增长35%
2018 年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP100 房企全年的销售金额进
一步同比增长35%。
自下半年以来，政策调控的效果开始显现，市场预期下滑，行业增速放缓。
碧桂园全年业绩独占鳌头
3 家龙头房企中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9 亿元，同比增长32.3%，自2017 年以
来稳坐榜首位置。
万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5% 和10%，规模增长稳定。
2014年10月济南房地产市场研究月度报告思源
行业消息
山东：山东省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)
山东省政府办公厅日前发布《山东省省级土地储备管理办法》，根据《办法》，省级土地储备收入全额上缴省级国库。纳入 省级储备的土地，未经批准不得擅自调整城市规划用途。
《办法》所称省级土地储备，是指省国土资源主管部门所属土地储备机构依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应的行为。
为由拒绝办理交接。新规拟明确,物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用
于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。并且,应急维修支用维修资金的范围进行了明确。新规拟规定, 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁 费的标准按照价格主管部门发布的指导价确定。在满足业主需要后,开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过6个 月。
根据《办法》，下列土地可以纳入省级土地储备：国家和省重大基础设施和重点工程建设用地，重大发展战略确定的特定区域 用地；依据区域发展规划拟开发为建设用地的未利用土地；省土地储备机构收购的国有土地；市、县级政府申请省级储备的土
地；省政府确定储备的其他土地。
《办法》规定，根据省级土地储备计划和有关政策规定，依照土地的性质和取得方式，由省土地储备机构会同市、县级政府 和国土资源主管部门，依法履行土地征收、收回、收购等程序，将土地纳入省级土地储备。纳入省级储备的土地，未经批准不
公积金贷款的问题，济南公积金中心执行的原来政策与新规中的规定大致相同，即只要职工结清首套房房款，便可以申请第二 改善型普通自住住房的公积金贷款。但不得申请第三套及以上住房的公积金贷款。
对于取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目的问题，济南市住房公积金中心
济南房地产市场周报2014.02.10-16
济南市2014年2月10日-2014年2月16日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应1幅土地，供应面积为0.14万平方米。
本周济南土地市场成交2幅土地，成交面积为18.51万平方米，都位于历下区。
本周内济南市商品房批准预售1070套，批准预售面积为7.84万平方米，4个项目有新增供应。
其中，恒大雅苑供应3.83万平方米（储藏室，住宅），外海中央公园供2.53万平方米（储藏室、商业、住宅），名士豪庭供应1.32万平方米（储藏室，住宅），分别为供应项目前三甲，。
本周济南市商品房成交1013套，成交面积8.36万平方米，比上周上涨79.57%；成交均价8956元/平方米，环比下跌13.17%。
其中，普通住宅成交608套，成交面积6.75万平方米，环比上周上涨81.93%，成交均价9077元/平方米，比上周下降11.74%；别墅3套，成交面积0.098万平方米，成交均价20238元/平方米；办公用房成交17套，成交面积0.25万平方米，成交均价9249元/平方米；商业用房成交18套，成交面积0.17万平方米，成交均价12726元/平方米；商用公寓成交111套，成交面积0.58万方米，成交均价9283元/平方米。
二．本周新推盘项目本周无新推盘项目三．数据分析表1、2014年2月10日-年2月16日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年2月10日-2月16日各区域商品房成交情况从上列图表可以看出，本周槐荫区成交面积2.44万平方米，成交套数279套，成交均价8268元/平方米,位于第一位，成交主力项目为绿地国际花都、阳光100国际新城和恒生望山；历下区区成交面积2.15万㎡，成交套数287套，成交均价11041元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为绿城百合花园、海尔绿城全运村和保利华庭；历城区成交套数为136套，成交面积1.19万平方米，成交均价7981元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为恒大城、保利海德公馆和中建凤栖地。
2018年11月济南房地产市场月报-世联怡高
世联行世联行世联行世联行十一月济南房地产市场月报2018年12月14日责任编辑：王亚莉、呼维婧——山东世联怡高客户与策略资源部出品世联行世联行世联行世联行123各物业市场分析土地市场分析政策分析目录CONTENT世联行世联行世联行世联行⏹土地市场【监测范围】：济南市区和长清。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。
⏹住宅市场【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。
“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。
市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
⏹写字楼市场【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ）。
【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。
⏹公寓市场【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。
从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
济南房地产市场周报2014.2.24-3.2
济南市2014年2月24日-2014年3月2日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应2幅土地，供应面积为14.02万平方米，位于历城区。
本周济南土地市场无成交。
本周内济南市商品房批准预售1176套，批准预售面积为11.12万平方米，4个项目有新增供应。
其中，恒大金碧新城供应7.73万平方米（储藏室，住宅），实力伴云居供2.27万平方米（储藏室、住宅），恒大绿洲供应0.57万平方米（储藏室，住宅），为供应项目前三甲。
本周济南市商品房成交2084套，成交面积14.32万平方米，比上周上涨17.28%；成交均价8678元/平方米，环比下跌1.85%。
其中，普通住宅成交1104套，成交面积11.97万平方米，环比上周上涨16.44%，成交均价8811元/平方米，比上周上涨0.5 %；别墅2套，成交面积0.071万平方米，成交均价22675元/平方米；办公用房成交41套，成交面积0.34万平方米，成交均价12264元/平方米；商业用房成交28套，成交面积0.20万平方米，成交均价14397元/平方米；商用公寓成交110套，成交面积0.54万方米，成交均价11016元/平方米。
二．本周新推盘项目本周新加推项目有3个，分别是银丰唐郡、金科城、外海中央花园；新开盘项目有1个，是恒大金碧新城。
银丰唐郡新推产品：3月1（周六），项目位于历城区济南市唐冶新区围子山西麓在售楼处开盘。
本次推出31#楼，位于项目的东部；31#楼3个单元，一梯两户，户型面积为90-95㎡两室，共推出65套房源。
成交情况：开盘当天成交65套房源，去化率达100%。
价格及优惠：成交均价7000元/平方米，认筹5万抵7万金科城新推产品：3月1（周六），项目位于槐荫区潍坊路与东营路交汇处在售楼处开盘。
本次推出2#楼，位于项目的北部；2#楼2个单元，两梯四户，户型面积为85-100㎡两室，100-120㎡三室，共推出256套房源。
成交情况：开盘当天成交142套房源，去化率达56%。
2018年房地产行业深度分析报告
图表索引
图 1：“四限”调控及人才政策城市出台次数 ........................................................... 5 图 2：“四限”调控政策城市出台次数 ...................................................................... 5 图 3：北京公积金政策调整情况一览 ...................................................................... 6 图 4：2018 年 9 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 5：2018 年 9 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 6：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 7：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 8：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 9：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） ................................... 11 图 10：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................. 11 图 11：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 ..................................................... 11 图 12：10 城商品房销售批售比（销售面积/批准上市面积） ............................... 12 图 13：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 12 图 14：13 个重点城市二手房销售面积及同比 ...................................................... 14 图 15：中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 16：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 17：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ............................................. 15 图 18：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 15 图 19：29 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 20：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 21：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 16 图 23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 16 图 24：9 个三四线住宅库存（万方）及去化周期................................................. 16 图 25：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 16
济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告一、市场概况：济南市是山东省的省会城市，具有重要的经济、政治和文化中心地位。
近年来，济南房地产市场呈现出持续增长的趋势。
市场供需矛盾相对较为突出，房价上涨较快，尤其是城市核心区域和热门楼盘。
二、房价走势：近几年来，济南房价呈现出稳中有升的趋势。
根据数据统计，2024年全市商品住宅平均价格为每平方米1.2万元，在全国范围内处于中等水平。
然而，随着人口增长和就业机会的增加，房地产需求持续攀升，市中心区域和热门楼盘的房价相对较高。
三、供应与需求：济南市的房地产供应相对紧张，供需矛盾突出。
一方面，房地产项目增加缓慢，供应量不能满足市场需求；另一方面，市民购房需求增加，尤其是改善型需求较为旺盛。
因此，市场价格上涨较快。
四、市场特点：1.二手房交易活跃：随着购房需求的增加和市民收入的提高，二手房市场呈现出稳定增长的趋势。
投资置业者尤其关注核心城区和繁华商圈的二手房项目。
2.别墅市场潜力大：随着人口的增加和城市规划的调整，别墅市场前景广阔。
许多城区周边地区陆续开发了别墅项目，而且这些项目往往具有良好的环境和配套设施。
3.房屋租赁市场需求旺盛：随着人口流动和就业机会的增加，租房需求也不断增加。
市中心区域尤其是青年人口和外来人口较多的区域，租赁市场较为活跃。
五、投资建议：1.核心区域项目：投资置业者可以关注济南市核心区域的房地产项目，尤其是二手房市场。
这些地区的房价上涨空间较大，投资回报较高。
2.别墅项目：针对追求生活品质的购房者，投资别墅项目具有较好的前景。
选择离市区较近、配套设施较完善的别墅项目，可以提高投资收益。
3.租赁市场：针对租房群体，可以考虑投资房屋租赁市场。
选择市中心区域和人口流动性较大的区域，租金回报相对较高。
六、风险提示：1.市场调控政策的影响：随着房地产市场的调控力度加大，政策因素会对市场造成较大影响。
投资者应密切关注政策的变化，并遵守相关规定。
2.市场竞争加剧：随着房地产市场的繁荣，市场竞争也逐渐加剧。
2024年济南房地产市场规模分析
2024年济南房地产市场规模分析引言济南作为山东省的省会城市，房地产市场发展迅速，吸引了大量投资者的关注。
本文将对济南房地产市场的规模进行分析，以揭示其市场潜力和发展趋势。
1. 市场概况济南地处山东中部，是政治、经济中心，拥有发达的交通网络和良好的城市基础设施。
同时，济南还是教育和文化中心，吸引了大量的人口流入。
这些因素为济南房地产市场的发展提供了良好的基础。
2. 市场规模分析2.1 房地产投资额根据统计数据，济南房地产市场的总投资额逐年增长。
2019年，济南市房地产投资额达到2000亿元，较上一年增长了10%。
这显示了济南房地产市场规模的持续扩大趋势。
2.2 新房销售面积济南新房销售面积也在近年来快速增长。
2018年，新房销售面积达到了1000万平方米，比上一年增长了15%。
这显示了济南房地产市场需求的稳定增长。
2.3 二手房交易量除了新房市场，济南的二手房市场也非常活跃。
二手房交易量也在近年来持续增加。
2019年，济南的二手房交易量达到了5000套，比上一年增长了20%。
这反映了济南房地产市场的上升趋势。
3. 发展趋势3.1 市场增长潜力济南房地产市场的规模持续增加，显示了市场的巨大增长潜力。
由于济南作为省会城市的地位和优越的地理位置，预计未来几年房地产市场将继续保持稳定增长。
3.2 优化市场结构为了进一步推动济南房地产市场的发展，需要优化市场结构。
加大对住宅建设和城市更新的投资，同时提高商业地产的开发和管理水平，以满足市场多样化需求。
3.3 创新营销策略随着房地产市场竞争的加剧，营销策略的创新变得尤为重要。
开发商应积极借助互联网和移动端技术，开展线上线下相结合的营销活动，提高市场竞争力。
结论综上所述，济南房地产市场正在不断发展壮大，市场规模逐年增加。
通过优化市场结构和创新营销策略，济南房地产市场具备巨大的增长潜力。
投资者和开发商可以抓住机遇，积极参与济南房地产市场，实现稳健的投资回报。
济南同策2019年房地产市场年中分析报告
楼市政策 2019上半年济南在坚持房地产调控不动摇的前提下，保持市场稳定
性。
2月18日 《关于等38项住房和城乡建设 领域全文强制性工程建设规范 公开征求意见的通知》 住宅以套内面 积交易，新建全 装修交付。
3月16日 山东省住房城乡建设工作会 议 济南坚持“房住不炒”，研 究“一城一策”的调控。
3月1日 《山东省绿色建筑促进 办法》 正式施行，山东不符合 绿色建筑标准不得竣工 验收。
4月3号 住房和城乡建设部《通知》 各省级住房和城乡建设部门要立即暂 停办理本行政区域内有关别墅项目建 设审批手续，同时，对已建、在建、 在批、特批的别墅项目进行梳理。有 关部门正在制定别墅清查整治工作方 案，方案确定后，各部门再推进别墅 项目建设审批工作。
2018年9月
2019年5月
根据城乡建设委员会： 由于目前房价已经趋于稳定， 政府已经不再指导限价，但济 南市的限购政策仍在施济南市 取消限价/限签，但限购仍然施 行。
限购、限 售政策
2017年4月份，济南限购限售政策升级，在区域和限制力度上均得到加强； 当前对于济南户籍家庭限购2套，非户籍限购1套且需要连续24个月社保证 明，限售政策仍然为2年，溢价率150%以上需竣工验收才能拿预售证。
房贷政策相对宽松
2018年房贷利率继续上行，房贷政 策趋于严格，对个人住房按揭贷款 的审核及发放将会依据各地实际情
况做细化规定，严格控制房贷增 量，遏制购买房产投机行为。
银行
18年政策 首套房 二套房
中国农业银 行
↑15%
↑25%
齐鲁银行 ↑15%
↑20%
2016年
2017年
本市户籍缴存职工家庭已拥有一套住房 或有住房贷款记录的，申请住房贷款均 视为第二套住房贷款，最 低 首 付比例提 高 至 6 0%，公积金贷款利率执行基准利 率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住 房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。 非本市户籍家庭购买住房，公积金贷款
【各城市房地产】济南市房地产市场研究XXXX年年报_46页
济南市房地产市场2010年年报一、2010年济南房地产市场回顾1.调控政策持续从紧，但政策在强大市场力量面前效果微弱。
国十一条、新国十条、新国五条，2010年因政策频出被称为“政策年”。
但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2010年济南商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2009年大幅上涨43%，调控效果微弱。
2.新增供应量放大，成为商品住宅成交的最强支撑。
2010年商品住宅新增供应量达到217.49万平方米，较2009年大幅上涨48%；其中，普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%，2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下，济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。
3.房价高企，中端产品的市场需求量井喷，首次置业者和初次改善者成为购房主体。
在房价高企不下的压力下，首次及初次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。
4.产品品质提高，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。
随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，精装修住宅占市场供应总量的15%左右。
同时装修标准亦呈现快速上涨趋势，精装修标准从1500元/平方米发展到4000元/平方米，单价万元以上高端项目成交火热，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。
5.开发商拿地谨慎，地价平稳。
相比于2009年的拿地疯狂、地王频现，2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。
2010年土地单价最高为1083万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。
2010年的平均楼面环比2009年下降约10%，整个土地市场趋于稳定。
二、房地产相关政策及行业信息（一）国家及济南市政府宏观政策1、2010年政策概述。
2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。
然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。
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2018
2月
2月14日 济阳县发布调控 政策，限售限价 限贷，出台毛坯 限价9000元/㎡， 下证2年内不可交 易等相关规定。
4月
4月26日 发布销售行为规 范，优先满足刚 性购房者需求， 禁止要求一次性 付款优先选房， 禁止捆绑销售。
02.
土地市场
土地市场概况
中央商务区4-14地块
2018年济南土地市 场表现
楼板价：6587元/㎡
高溢价率
总价：6.76亿元 溢价率：58.66%
土地成交：
109宗，1320万平米
历下区、历城区
2018年成交土地共726.7万㎡
其中，纯住宅用地738.7万平米，商住
用地62.2万平米，商办用地519.1万平
棚改工作稳步推进，但货币化安置强调因地制宜
因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。
多地出台新规完善棚改工作 规范棚户区改造融资行为。
深化区域联动，推动协同发展
提速城市群建设，推动区域协同发展 深化自贸区改革，加大对外开放力度 实施乡村振兴战略，盘活各类闲置资源
5
力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口
济南政策
济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理的通知
7月9号，济南市建委为进一步加强商品房预售监管，维护购房者合法权益，特下发《关于规范带装修商品房预售管理的通知》 通知如下： 一、带装修销售的商品房应明示装修价格。带装修销售的商品房申请商品房预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图 审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯价格应与装修价格分离。装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品 牌档次、施工品质等条件合理定价。 装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应 与现场公示内容及交房标准一致。 商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。 二、严禁擅自改变商品房装修设计标准。按毛坯房设计的商品房，取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对 外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。对借“毛 坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行 为记入企业诚信档案;拒不整改的，移交执法部门依法查处。
2015-2018年济南市各区域商住办土地供求
3600.00 3000.00 2400.00 1800.00 1200.00 600.00 0.00 长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥 6000 700.00 5400 4800 3600 3000 600.00
2018年济南市各区域商住办土地供求
6
各地出台优惠政策争抢各类人才，调整落户政策， 以放宽条件为主。
济南政策
2018年济南楼市调控政策不断加持，保持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，是遏制投机炒房的重要
措施，然而加快推进新型城镇化建设和济南都市圈的建设也是济南发展的重要目标和方向，因此，政策方面会针对各类需求实行
拿地愈发慎重；地楼比下降5％，开发商拿地成本降低。
2012年-2018年济南土地市场供求价走势
4200.00 3600.00 3000.00 2400.00 1800.00 1200.00 600.00 0.00 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交楼板价（元/㎡） 1522 1982 2131 5580 5305 6000 5400 4800 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 1522 0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 地楼比 1747 1982 2131 7993 8514 8910 9019 10182 5580 3860 5305 12463 13192
政策整体相对宽松
部分一二线城市如北京、上海、深圳等库 存小、房价上涨过快的城市陆续开始有调 控政策出台；三四线库存量较大，仍以宽 松政策为主
调控由一二线向三四线城市蔓延
调控路线沿袭一线城市、一线城市周边 热点城市、三四线城市传递。一二线城 市开始密集调控，并将限售作为本次政 策的核心聚焦点；部分市场相对较热的 三四线城市也开始实施调控
区域范围
历下区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、 高新区、长清区
实时 市调监测
统计口径
成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅 商品房：普通住宅、别墅、公寓、商业、办公 商品住宅：普通住宅、别墅
方便 操作平台
目 录
1 2
政策环境 土地市场 商品房市场 排行榜 市场预测
3 4
5
前 言
济南楼市
2018年，济南市在持续限购限价限贷等楼市调控政策的基础上，先后出台禁止捆绑销售、明 示装修报价等明文规定，由此可见，济南房产调控未出现松动迹象，并且有持续收紧的态势。
拓宽供给渠道，推进住房租赁市场快速发展
稳步推进住房租赁市场建设，各地拓宽租赁住房 供应渠道，扶持租赁企业发展，满足人才租住需 求。拓宽供应渠道。
1 2 3 4
扶持租赁企业发展和保障人才租住需求。加强租 赁住房市场监管，规范租赁企业行为。
房地产调控政策：房住不炒，因城施策
中央强调遏制房价上涨，地方因城施策稳 楼市 中央强调遏制房价上涨，引导预期回归理 性，加大房地产市场监管力度，完善房地 产市场监管体系。
2018年上半年
2018年下半年
一二线城市收紧，调控悄然而至
在“因城施策”的政策指导下，一二线 城市全面收紧，限购、限贷等调控政策 在一二线城市蔓延开来，部分热点城市 甚至出现“多次加码”，新一波楼市调 控已悄然而至
全面收紧，“四限”城市频现
核心一二线城市政策不断升级， “四限”城市频现；大量三四线城 市也出台楼市调控政策，楼市调控 整体收紧，与此同时楼市调控政策 以精细化调控为主要方向
精细化调控，持续收紧
一方面楼市继续收紧，通过限售、限贷 等方 式来抑制投机炒房；另一方面通过增加租赁 住房与共有产权住房用地供应等方式来调整 中长期供给结构，楼市调控短期调控与长效 机制的建立双管齐下，未来保障合理购房的 精细化调控仍为主要趋势
2016年上半年
2016年下半年
2017年上半年
2017年下半年
5月19日 德州市齐河县发 布新政，正式限 购，实行新购住 房闲置转让措施。
6月28日 住建部联合7部委 针对济南在内的 30个城市开展治 理房地产市场乱 象专项活动。
济南政策
济南市楼市调控力度加码，4月26日发布明文规定，禁止全款优先选房、禁止绑定车位和储藏室，此举明确保障了刚需客群 购房公平性，规范市场秩序，同时扼制炒房动机。
9000 8000 7000 6000 5000 4000
4200 500.00 400.00 300.00
2400
1200 600 0
1800 200.00 100.00 0.00 长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥
3000
2000 1000 0
供应建面（万㎡）
成交建面（万㎡）
成交楼板价（元/㎡）
2018
济南房地产市场年报
——腾策分享
青岛腾策房地产投资顾问有限公司
QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD
本报告数据统计口径
数据来源
腾策投资数据平台，市场调研 房产交易网，国土资源局
精准 统计平台
数据时间
2018.01.01-2018.12.31
2018年济南楼市有以下特点：
政策方面：从本年度出台的各种政策结合当前市场表现来看，2018年楼市政策调控未出现松动， 并且有持续收紧的态势，以保障刚需客群公平购房，规范市场秩序，扼制炒房动机，楼市调控 政策短期内不会退出，调控以维稳为主。 商品房市场： 2018年济南市场商品住宅供应466万㎡，成交737万㎡，较去年水平相当，成交 均价12834元/㎡，同比上升10.3%；今年下半年，济南市场开始趋冷，楼市逐渐进入筑底调整 阶段。
米，其它用地41.2万平米。 成交金额：
热点区域
占全市的55%
700亿
平均楼板价：
5305元/㎡
重点地块
单幅最高总价96.47亿（华润） 单幅最高楼面价13000元/㎡（华润）
注：土地市场统计数据为2018年济南商住办土地招拍挂市场
土地市场
2018年济南土地市场供应量同比下降15%，成交量同比下降17%；楼面地价同比下降5％，土地成交溢价率降低，开发商
土地市场：从近期土拍市场来看，土地市场区域平淡 ，各房企也趋于理性，高溢价土拍的时代
已经过去；济南东区依然是土拍主战场，其中历城区、历下区和高新区成交土地82宗地，占济 南土地总成交的75%。
01.
政策环境
全国策
近两年全国楼市政策不断收紧，2018年全国楼市保持紧缩态势，调控持续加码，限购继续从严，调控范围从一二线城市扩大至 三四线城市；坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持 刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
济南政策
济南市城乡建设委、市规划局等四部门近日下发通知，从去年底以来部分出让的商业地块在挂牌文件中已明确不得建设公寓， 从明年起禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。
去年起部分商业地块已开始禁建公寓
在四部门通知中，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金 融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》。原《通知》废止前，规划部门已批准 建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原《通知》要求执行；原《通 知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用 地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界 定。 除了商务公寓，原《通知》中还明确了“居住公寓”概念，即居住用地上日 照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑， 该类公寓明确为“居住公寓”。 从产权年限上，商务公寓40年或50年的产权与所属商业金融地块出让使用 年限相同，不受限购限贷影响；而居住公寓用地性质为居住用地，产权为70年，被 纳入限购限贷。