三四线房地产市场销售情况分析

正文目录

前言 (4)

一、逻辑与现实的两大反差 (4)

1.1 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期 (4)

1.2 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线 (4)

二、主流三四线承压逻辑：供应增加与需求萎缩 (5)

2.1 供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加 (5)

2.2 需求端：棚改及货币化比例大幅下降，房价快速上涨制约购买力 (6)

三、解惑一：2019 年以来三四线销售超预期的真相 (7)

3.1 2019H1 三四线库存去化周期仍处较低水平 (7)

3.2 2019H2“以价换量”带动销售增长，加快部分需求提前释放 (8)

3.3 惯性置业及棚改需求延迟对楼市形成一定支撑 (8)

四、解惑二：西部三四线销售好于东部三四线的真相 (9)

4.1 东部三四线楼市复苏快于西部，且政策调控力度大于西部 (9)

4.2 东部三四线与区域核心城市走势趋同，西部各城市相对独立 (10)

4.3 “买涨不买跌”及惯性置业为西部三四线需求形成一定支撑 (10)

4.4 绝对价格低位叠加“以价换量”为重要因素 (11)

五、展望：三四线楼市疲态渐显，区域分化仍将延续 (12)

5.1 三四线库存逐步累积，去化周期持续延长 (12)

5.2 新推去化率疲态渐露，市场压力已经显现 (13)

5.3 中部三四线压力相对较小，西部压力或在下半年 (14)

图表目录

图表1 2017 年以来三四线楼市表现优于全国 (4)

图表2 2019、2020Q1 西部销售面积增速高于全国 (4)

图表3 2019、2020Q1 西部三四线销售增速高于一二线与其它三四线 (5)

图表4 2017-2018 年百城中三线土地成交建面大幅增长 (5)

图表5 2017-2019 年非40 城新开工增速高于全国增速 (6)

图表6 2018-2019 年西部新开工增速持续高于全国 (6)

图表7 2019 年全国棚改新开工大幅减少 (6)

图表8 2016 年以来三四线房价显著上涨 (7)

图表9 2015 年以来全国40 城与非40 城商品房库存 (7)

图表10 全国非40 城库存去化周期水平低于40 城 (7)

图表11 2019H2 非40 城商品房销售均价显著下滑 (8)

图表12 2019H2 恒大、碧桂园销售均价明显下滑 (8)

图表13 2019Q4 非40 城“以价换量”带来销售增速同比转正 (8)

图表14 东部三四线复苏快于西部，西部调整相对滞后 (9)

图表15 2017 年东部省份三四线亦陆续出台限购政策 (9)

图表16 东部三四线与东部核心城市销售走势相对趋同 (10)

图表17 西部三四线销售走势相对独立于西部核心城市 (10)

图表18 2018 年西部三四线涨幅远超其它区域 (11)

图表19 西部三四线绝对房价远低于东部 (11)

图表20 2019H2 西部三四线单月均价整体保持下行 (12)

图表21 2019H2 西部三四线房价降幅仅次于东北 (12)

图表22 西部地区库存去化周期与销售增速呈现负相关 (12)

图表23 2017 年下半年以来东部地区销售增速随着库存积累而逐步下行 (13)

图表24 2019 年非40 城去化率快速下降 (13)

图表25 2019 年西部三四线新开工增速远高于其它区域 (14)

图表26 各地三四线商品房库存去化月数对比 (14)

图表27 2016 年以来各三四线城市去化率走势对比 (15)

前言

近年来，房地产各项数据表现与市场普遍判断持续存在差异，三四线销售持续超预期、竣工数据持

续不及预期、新开工增速维持高位，市场普遍期待的三四线调整、竣工高峰、新开工大幅回落迟迟

未能出现。逻辑推演与现实差距背后的真相是什么，造成这种反差的原因是什么？从本篇报告开始，我

们将陆续推出一系列报告，针对市场普遍关心的“异常”现象，以逻辑推演为线索、以数据为准绳，

希望通过精细化的数据拆解及分析，为大家一一揭秘逻辑与事实背离背后的真相。本篇报告我们从

三四线销售出发，重点回答两个问题：2019 年以来三四线楼市销售超预期的真相是什么？西部三四

线销售为何好于东部三四线？不同于市场普遍采用各地方房管局的备案数据，本篇报告我们采用与

国家统计局口径一致的地方统计局数据，保障数据的准确性和可比性。

一、逻辑与现实的两大反差

1.1 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期

受益于中央“三去一降一补”、棚改大规模启动等，2017-2018 年三四线城市楼市表现持续好于全国，剔

除40个大中城市后的三四线（下文简称“非40城”）增速分别为13.9%、1.8%，高于同期全国

增速（7.7%、1.3%）。进入2019年，随着棚改规模与货币化安置比率大幅下降，市场普遍认为三

四线楼市将显著承压，但从数据来看，三四线表现却持续好于预期。2019 年非40 城销售同比增长

0.9%，以三四线为主的西部销售同比增长 4.4%，均高于同期全国销售增速（-0.1%）。2020Q1三四

线城市销售表现依然优于全国，与市场前期判断形成明显反差。

图表12017 年以来三四线楼市表现优于全国图表22019、2020Q1 西部销售面积增速高于全国

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

-40%

40城销售面积增速

非40城商品房销售面积增速

10%

0%

-10%

-20%

-30%

-40%

-50%

2019年1-8月1-9月1-10月

1-11月1-12月2020年1-2月

资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所

1.2 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线

从三四线内部来看，市场普遍认为东部三四线受益城市圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有

支撑；相比之下，西部三四线区域楼市需求相对内生，在本轮调整周期压力将更大。但从2019 年销售

表现来看，剔除核心12 城的西部三四线2019 年销售增速达10.7%，远高于剔除核心18 城的东部

三四线（-2.7%），与市场普遍认为的东部三四线受益城市圈外溢、楼市将相对更好存在明显反差。从

2020Q1来看，西部三四线降幅（-16.4%）亦小于东部三四线（-24.3%）。