黄石市房地产市场调查分析报告

第一、黄石概况

第二、市区住宅开发量

第三、楼盘空置率情况

第四、房地产版块分布情况

第五、在建楼盘情况

第六、综合分析

黄石概况

黄石市位于长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，也是我国沿江开放的重点城市，全市总面积为4360平方公里，人口总数为248万, 黄石市区人口为80万左右。黄石为中型重工业城市，也是基础工业城市，其有上市公司

10家。经过多年的发展，全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等为重点，全方

位、多层次对外开放格局。到2001年底，累计批准外商投资企业已达到238家。

随着近年全国二次置业的高涨，黄石的房地产业也得到了迅猛的发展，黄石的房地产开发公司发展到83家。

近两年黄石市政府加大了四个城区房地产开发量，在2003年住房开发量达到70余万平米。从政府相关部门得知：市中心将有四个大型片区进行拆迁，拆迁后不建成住宅，引进外资开发为

商业区，拆迁后政府将以货币或以实物的形式对拆迁户进行补偿，这无疑加大黄石居民的购买力，为开发商进入黄石房地产市场创造一个契机。

分析：

此在售楼盘中以顺佳花园与天方百花园的地理位置相对偏一些，而此两个楼盘又与开发商委托调研的项目地段较为接近，不过地理位置相对开发商的楼盘位置又要好些。

销售情况（表2）：

分析：

黄石市在建楼盘销售率约为71% （但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段）

10% 5% 2、物业类型：_| 1000元以下

2、宣传存在虚假情况，很多小区广告上面的效果图效果不错，但是实际上情况却有很大

偏差，对消费者心理造成不信任的态势。

3、物业管理差，小区清洁，维护，治安等均存在严重的问题

4、很多建筑质量差，整个居住空间分区不合理、采光、通风十分不理想，户型设计十分

不合理，房间的功能分区不明确，业主生活环境、质量不尽如人意。

5、没有完整的社区规划，没有尚具规模及高档次的景观，社区配套不完善。

、当地房地产价格差异较大，一般低档住房在1000以下，中高档一般在1800左右，且

价格尚处于上升阶段• 三、各个楼盘的推广力度不够，各楼盘差异化营销力度不大，特色不够鲜明，包装手法落后，冲击力不大。广告盲目追赶潮流，脱离市场现状。没有贴近消费者的心理及接受程度，造成楼盘形象高高在上，却又无人问津的尴尬局面。

买方市场分析:

、黄石市消费者调查分析:

我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查，在有效的231份调查问卷当中，具

体情况如下:

1、收入:

1_ 1000-2000

元

3、选择

30

%

%

3 □ 2000元-3000

元

口3030元以上

■多层____

匚|小高层_____

口别墅一室一厅

口两室一厅

4、购房用途:

类：：

1、 因为这里属于重工业城市，国营企业特别多，现在属于国营转型的特别时期，下岗职 工特别多，很多职

工被迫转入第三产业，收入相当低，对于这部分人群来说，他们暂时没 有能力改善住房条件。

2、 在上班族中，国企因为效益原因，职工收入一般在 800—1000元左右，他们一般趋向

于购买面积在80—100平方米，总价在6— 8万的房，因为物业的客观因素，他们大多也就 选择多层

住宅，户型也在2或3房。

3、 处于中高等收入的人群也占相当一部分，他们大多为企业或政府中高领导层，他们不 论在档次还是层次

上都有相当的消费水平，主要是因为他们存在一部分的灰色收入。

4、 小私营业主，他们的收入水平一般都在较高水平。

二、、已购房客户分析：

由于老城区的拆迁和政府相关政策的出台，黄石市居民逐步从工厂集资房转变为购买 商品房，但是由于

黄石市房地产市场发展相对滞后，现有楼盘存在着诸多不足，通过对已 置业居民的调查，我们发现已购

房客户对黄石市现有的楼盘十分不满，主要表现在以下几

个方面:

1、 现有楼盘的素质不高，没有达到他们的期望值，尤其对楼盘的环境和物业管理存在着 较大的不满。

二自住 投资

_为子女购买

根据前面对市场的整合分析，我司母购黄石市房地产市场的潜在客户主要是以下几

15%

5、考虑因

20'

2、对现有楼盘的价格不满，由于黄石市的特殊情况，居民收入不高，所以客户对价格的承受能力不

高，过高的物业价格大大影响了了他们的购房热情，即使已购住房，他们仍十分不满。

3、现有楼盘存在较大的虚假宣传，这对消费者心理造成了极坏影响，严重损害了开发商在消费者心中

的信誉度。

4、对现有楼盘的户型和景观规划不满，这两项素质的好坏直接关系到业主的居住生活质量，所以这两

项指标的欠缺引起了业主的强烈不满。

、潜在客户分析

分析