石家庄市场调研报告

2.商品住宅供求比（1-3季度）
2011年一季度石家庄商品住宅供求比为1.05:1，供求关系基本平衡。图中显 示的具体情况来看，除2月石家庄商品住宅供应面积增大，导致当月供求比高达 1.24:1外，1月和3月呈现出不同程度的供不应求的状态，由此可以发现商品住宅 供求关系基本处于动态调整之中。整体来看2010年4月至2011年3月，石家庄商品 住宅供应总面积为368万平方米，成交总面积为420万平方米，供求比为0.88:1， 市场呈现出比较稳定的供求关系。 2011年第二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:1，呈现出供大于求的局面。 如图所示，除了5月由于商品住宅供应面积出现了急剧萎缩，导致当月供求比变 为0.23:1外，4月和6月均呈现出不同程度的供大于求的状态，由此可见，二季度 商品住宅供求比呈现出幅度极大的波动调整。不过，虽然二季度供求关系波动较 大，但纵观2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅供应总面积为473万平方米， 成交总面积为401万平方米，供求比为1.18:1，市场体现出比较稳定的供求关系。 2011年第三季度石家庄商品住宅供求比为1.17：1，呈现出供求基本平衡的 局面。然而，7月、8月和9月商品住宅供求比却呈现出截然不同的态势，如图所 示：其中，7月和8月均为供小于求，供求比分别是0.87：1和0.44：1；9月则迅 速反转，当月供求比达到了2.05：1，并迅速拉平了三季度的供求比。由此可见， 尽管三季度供求基本平衡，但各月实际供求情况波动比较大。纵观2010年10月至 2011年9月，石家庄商品住宅供应总面积为472万平方米，成交总面积为375万平 方米，供求比为1.25：1，供微大于求，整体比较稳定。
绿色区域为本次调研范围
石家庄城市总体规划特征与发展战略
• 2010～2020年石家庄总体规划大致包括城市性质、城市规模、发展目标、拓 展方向等内容。 城市定位——中国经济增长第三引擎中的重要支点，首都经济圈的第三级， 冀中南经济圈的经济振兴中心，河北省省会，中国医药之都，华北中南部的 物资集散和交通枢纽。建成产业强大、生态优良、环境优美、功通完备、文 化先进、交通发达的现代化大都市； 城市规模——市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口 达到1060万，城镇化水平达到65%。都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、 藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。中心城区：规 划建成区，居住人口300万，面积287平方公里； 发展目标——实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区 三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区 （含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构； 城市方向——城市的重点发展方向是向北，高端职能向北向西，基本职能向 东向南，在继续建设老城区的同时，要加快滨河新区的规划建设，同时尽快 启动四组团县（市）与主城区的同城化建设，使组团县（市）成为真正意义 上的城市组成部分。
重点区域划分
正定
新华区
长安区
桥西区
桥 东 区
裕华区
京 港 澳 高 速 绿 化 带
开发区
2
重点板块分析
新华区
区域特点：新华区西望太行山，北依滹沱
河，地处省会上风上水，是全市水源保护 地，民心河等五大水系贯穿全区，新建的 南水北调和西北部水利防洪生态工程也将 为省会增添新的景观。得天独厚的生态环
境优势，使新华区被誉为省会“后花园”。
•总面积92.11平方公里，总人口48.8万。交 通路网发达，13所省农科院等一大批科研机 构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕， 同时又有浓重的人文积淀； •新华区最大的优势在于区域内的居住氛围 浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区；
新华区
区域项目分布
（毛坯9000）
（精装17000）
区域小结：
• 水上公园周边项目较为密集，但特色不明显； • 本区域有实力的开发商不多，均为本地开发商，对后进入者相对机 会较大； • 以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。 二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着城市 化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力；
区域项目分布
（毛坯10000）
（毛坯8500）
CBD区域
区域小结:
• 大部分项目分布在二环以内，二环外的项目规模较大，但售价不高； 整体价格水平在各城区中最低; • 项目总规模在各城区中居首位; • 石家庄“CBD”位于本区内，商务型产品有较好市场基础; • 区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善，并有较大规模的 土地供应入市; • 由于现有项目水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存 在较大机会点;
（精装5500）
区域小结：
• 目前主要住宅项目集中在高新区偏主城区一侧，主力售价6000元/平 米； • 多数项目属于尾盘阶段，实际在售量小，新开项目数量有限； • 客户除少量园区内工作者及当地原住居民外，大部分来自城区； • 高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源，应重点关注。
3
市场分析
裕华区
区域特点: 该区域为石家庄市城市发展 重点区域，定位于城市副中心功 能，道路交通条件十分优越，区 域内的裕华路、槐安路都是连接 桥东、桥西的市级主干道。区域 内的世纪公园是目前石家庄最大 的综合性游乐公园。 从城市发展来看，东南方向 是石市规划的主导发展方向，因 此政府对其开发建设的政策支持 再加上居民对其未来前景的认同 都使得东南片区成为目前城市建 设热点地区。
区域项目分布
（毛坯9000）
（毛坯1000）
远见
（毛坯9000）
天滋嘉鲤鱼
区域小结:
• 目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区， 因此密度和售价在各城区中都是最高的; • 地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大; • 二环以内土地价值高，但供应有限;
• 北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造， 会有较好的发展潜力;
桥西区
区域特点：
• 桥西区位于石家庄市区西南部，区域面 积55平方公里，人口52万；是河北省政治 中心和石家庄文化、教育、科技、金融中
心；
• 辖区驻有省委、省人大、省政府、省政 协四大机关以及省直60多个单位部门； •陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家 庄长途汽车站均座落在区域内； •区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、 火车站以西1200米的中山路段，是全市最 繁华的商业街，素有石家庄的“王府井” 之称。 •桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活 区众多，房龄较长，建筑密度低，改造潜
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石家庄市总体规划
城市空间结构
城市空间结构
• 总体规划：到2020年，石家庄主城区建设用地将达到500平方公里， 人口达到500万，并形成“一城三区三组团”的城市大格局。 • 一城：中心城区，包括现状主城区以及正定古城及其高速公路以东地 区，是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区。 三区：指中心城区内由滹沱河和京港澳高速绿化带分隔的三个建设区， 包括老城区、正定新区和东部新区。 老城区：位于滹沱河以南、京港澳高速以西，重点发展金融商贸、文 化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务等第三产业和生态环保建设。 正定新区：位于滹沱河以北，重点发展行政办公、会展旅游、文化体 育、总部经济等高端服务业。 东部新城：位于京港澳高速以东，滹沱河以南，重点发展高新技术产 业、生物医药及研发中心。 • 三组团：即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。
1.商品住宅供应面积（1-3季度）
2011年一季度石家庄商品房供应面积为135.4万平方米，环比2010年四季下降 1.25%，同比2010年一季度下降33.67%；商品住宅供应面积为97.323万平方米，环比 2010四季度上涨28.0%，同比2010年一季度下降30.86%。在商品房供应面积萎缩的情 况下，商品住宅供应面积持续上升，表明房地产开发企业在限购政策出台前市场预 期非常明朗，但是在商品住宅限购后，供应面积开始下滑。 2011年第二季度石家庄商品房供应面积为222万平方米，环比上涨63.88%，同比 上涨84.44%；其中商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比上涨113.25%，同比 上涨102.12%。2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅的供应量不仅同时实现了超 过50%以上的上涨，因此，纵观二季度，房地产开发企业无论是供应的力度，还是推 盘的意愿，都是比较强烈的。 2011年第三季度石家庄商品房供应面积为148万平方米，环比下跌33.20%，同比 下跌7.29%；其中，商品住宅供应面积为90.9148万平方米，环比下跌56.19%，同比 下跌1.47%。与二季度相比，三季度石家庄商品房和商品住宅供应量都出现了非常明 显的萎缩，商品住宅供应量的跌幅超过50%，这显示开发企业在供应力度和推盘意愿 上都出现了收紧。
开发区
区域特点：
位于主城区东部，是石家 庄高新区与经开区的合称， 前者位于京珠高速与东三环 之间，后者在东三环外、藁 城境内； • 高新区以电子信息产业为 主，教育、医疗、商业等配 套相对齐全，城市面貌较好； 经开区以加工制造业为主， 整体形象和发展状况较差。
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开发区
区域项目分布
（毛坯6000）
石家庄行政区划
石家庄市辖6区17县 (市)，即新华区、桥西 区、桥东区、长安区、 裕华区、矿区、辛集市、 晋州市、藁城市、新乐 市、鹿泉市、正定县、 深泽县、无极县、赵县、 栾城县、高邑县、元氏 县、赞皇县、井陉县、 平山县、灵寿县、行唐 县和1个高新技术开发区。 共有镇114个，乡 108个，办事处43个，行 政村4488个，居委会449 个，家委会195个。
长安区
区域特点:
•长安区位于市区东北部，面积110.24平方
公里，总人口42.65万人，其中农业人口 10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域， 综合环境较差，改造潜力巨大; •区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中 心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域， 常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区 内; •区域内建成生活区众多，房龄较长，多为 先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适 用社区等; 长安区
中恵熙元石家庄
市场调研报告
天津投资管理部
目录
1
第一部分：石家庄市城市概况
2
第二部分：重点板块分析
3
第三部分：销售市场分析
4
第四部分：土地市场分析
5
第五部分：结论与评价
1
石家庄城市概况
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城市概况
石家庄市是河北省省会,全省的政治、 经济、科技、金融、文化和信息中心，是国 务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放 的城市。 石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津， 东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。 总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万， 其中市区面积455.8平方公里,人口231.3万。 石家庄是一个极具发展潜力的城市。自 然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套， 工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为 优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。 在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄 依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、 “全国纺织基地”、“华北重要商埠”、 “北方特色农业区”和区域性高新技术产业 中心为主导的支柱产业，为早日实现“加快 发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。
裕华区
区域项目分布
（毛坯9000）
（毛坯9000）
（待售）
区域小结：
• 大部分项目集中在二环以内，均价桥东区; • 供应项目多，总量仅次于长安区; • 本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD”的趋势，相应的土地 价格也会水涨船高;
• 市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，对产品和营 销能力要求较高;
力大，刚性需求比重很大。
区域项目分布
（毛坯12000）
恒大城/恒大华府
（精装13000）
区域小结:
• 项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃;
• 属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛;
• 开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈;
桥东区
区域特点: 桥东区引位于石家庄市区中部， 总面积43.07平方公里，常住人 口32.1万余人，辖1个镇、9个街 道办事处。辖区南北狭长，呈长 条状纵贯石家庄市南北，中部为 繁华的闹市区，以商贸、服务业 为主，南北两端多为工业、农业 和居民生活区。京广、石德铁路、 107国道、石太高速公路纵贯全 区，交通发达，基础设施完善。 • 交通便利 发展前景广阔 • 商业气氛浓厚 居住生活便利 • 区域新盘密度大品质高 • 需求巨大 投资升值前景可观