万科投资价值分析XX1118

学习改变命运,知 识创造未来
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➢ 战略分析－竞争战略分析
产品战略 ➢ 打造住宅产业化的生产模式。旗下“四季花城”、“城
市花园”、“金色家园”等系列品牌得到各地消费者的 接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住 宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物 业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。 ➢ 万科的产品开发策略是根据目标客户细分市场，再 根据客户的需求推出产品。 ➢ 万科实施“点一线一片”的全国扩张战略，形成“全国 性思维，本土化运作"的开发格局。
➢ 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的 专业住宅开发企业，总部设在深圳，是全国第一个年销售额超 千亿的房地产公司。
➢ 今年万科入选《财富》“2012最受赞赏的中国公司”第18位；同 时，在“房地产开发”行业榜中，万科位列第1位。
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➢ 战略分析－行业特征
➢ 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资 大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特 点。
➢ 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部 融资，近来政府坚持房地产调控政策不动摇，限 制房价过快上涨和更为严格的融资条件，对房地 产项目的发展提出了更高的要求。
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
目录
•1、战略分析 •2、会计分析 •3、财务分析 •4、前景分析
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➢ 哈佛分析框架
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➢ 战略分析－企业概况
➢ 战略分析－企业概况
➢ 在企业法定代表人王石的领导下，万科通过专注于住宅开发行 业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业 品牌，以“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不 权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
➢ 经过多年努力，“万科”成为行业第一个全国驰名商标。
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➢ 战略分析－竞争战略分析
•万科发展历程
•1984-
1994 •以电气设 备起家
•1994-2003 做减法，确 立了以房地 产开发为核 心
•2004-至今, 万科走出了 一条精细化 的发展道路
•精细化
•全球化？
•专业化
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➢ 战略分析－企业概况
➢ 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是代表性地 产蓝筹股。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使 公司赢得了投资者的广泛认可。
➢ 公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企 业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行 榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司 治理、最佳投资者关系等奖项。
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时间 2009 2010 2011
负债（亿元 922. 1,610. 2,283.
）
00 51 76
所有者权益 （亿元）
454. 09
545.86
678.33
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➢ 财务分析－资产负债表分析
•资产逐年增长，负债也逐年增长，三年的资产负债率分别为 ：67.00%，74.69%，77.10%，资产负债率也逐年增高，企业扩 张的同时，但是也增加了企业的风险。
•多元化
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➢ 战略分析－竞争战略分析
企业文化战略。 专业化和规范化的管理战略。 融资战略，培养多样化的融资能力。 财务政策方面，万科坚持稳健原则。 在营销管理方面，万科的营销策略是先找市场，再
考虑楼盘的策略。 人力资源战略：尊重人才并善待人才，是万科用人
的原则，也是万科取得成功的重要因素。
•三年内，万科总资产保持较快增长，2010年的增长速 度最快。
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➢ 财务分析－资产负债表分析
•三年内，净资产增长稳定，显示万科利润获得能力较 好。
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➢ 财务分析－资产负债表分析
•11年万科负债增长673.25亿元，增长率41.8%，所有者 权益增加132.47亿元，增长率24.3%。最大股东是华润 股份有限公司，持股16.19亿元，占14.73%。
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➢ 会计分析－会计政策与会计估计
•以存货为例： •万科的存货跌价准备是按照按单项存货成本高于其可 变现净值的差额计提。 •报告期末，万科会根据最新市场及销售情况，公司对 所有项目进行减值状况的测试，特别针对当年年末计 提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果， 按照企业会计准则的要求，可以冲销的计提的跌价准 备予以全额冲回，另后续经营仍存在不确定性的项目 ，维持原减值判断。由此可见，万科计提的存货跌价 准备是适当的，对存货所采用的会计政策、会计估计 是合理的。
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➢ 财务分析－资产负债表分析
•万科资产总规模：10年比09年增长780.29亿元，11年比 10年增长805.71亿元，比09年已翻一番以上，显示了万 科快速的发展势头。
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➢ 财务分析－资产负债表分析
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➢ 会计分析－重要会计项目
房地产开发涉及到的重要会计项目 ➢ 存货。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占
企业资产的比重较大。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过 程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量 有着非常重要的意义。 ➢ 预收账款。报告期预收账款的增减能够真实反映房子报告期内 的实际销售情况，而不是看当期的主营业务收入，主营业务收 入反映的只是过去的销售情况。 ➢ 主营业务收入。只有当房屋建设完毕购房者确认收房之后，房 地产企业才能确认这笔收入。