广州市住宅地产研究分析报告
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一次性降低银行存准率 0.5%
2010.4.27 国十条 差别信贷
2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷 2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成 2012.08.08 央行降
2011.2.24 进一步限购 限购细则
2012.02.24 央行二 次降准
一次性降低银行存准率 0.5%
2012.07.06 央行降
2011年广州土地供求——经营性土地供应量减少
土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比 减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开出让72.21 万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。2011年土地 公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有 一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市
第二部分、市场分析报告
第一章、广州市社会经济发展态势分析
三、广州各区人口与密度分析
一、广州市社会经济发展态势分析
单位：亿元
以服务经济 为主体，不 断加快产业 转型升级步 伐。
广州整体产 业结构偏重 第三产业 对商业发展 有强大的促 进作用.
全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大 支撑作用。 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中， 第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿 元，增长13.2%。
花都 区域 生活 商业
从化 区域 生活 商业 增城 区域 生活 商业
白云 商圈
项目
荔湾之 芳村商 圈
核心商圈： 天河+越秀
东部 开发 区未 形成 商圈
海珠 商圈
主城四大 核心商圈
番禺 睡城 商圈
外围商圈
第三章、“广佛同城”发展态势分析报告
第三章、“广佛同城”发展态势分析报告
第三章、“广佛同城”发展态势分析报告
2010年11月25 日
荔湾区黄沙大道广铁南 站住宅用地
可建设用地面积 15.5559万平方米， 广铁集团、珠 建筑面积49.7789 光
86亿元
17236元/㎡
第七章、广州芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析
二、旧荔湾楼盘研究分析
面积区间 （㎡） 63 72-114 94-121 266-380 ㎡ 281-289㎡ 116-142 ㎡ 88-102 ㎡ 78-84 123-132 均价 （元/㎡） 23000 装修标准 （元/㎡） 精装修
2012-09-03
20858㎡
2011年11月28 日
荔湾区大坦沙铁路以北 地块
272749㎡
307062 万元
5205元/平 方米
2011年9月1日
荔湾高尔夫球场C地块
广东邦华集团
13070万
3237元/平 方米
2011年4月28日
荔湾区高尔夫球场 AF030448地块
保利地产
7.885亿 元
4407元/㎡
广州市住宅地产研究分析报告
2013年
第一章、广州市发展的“前生今世”
一、早期向东（产业向东、城市没向东）、也 向南（南沙定位错了十几年），北优为水源， 但是商业无妨，所以白云区商业即将很厉害 二、现在要：南、西、北三面发展
第二章、广州发展的“后生来世”
广州“西南北中”的四大商业中心 和城市核心地带
人口密度 34239 17242 15198 14870 5035 2793 2245 974 950 641 493 301 1708
密度排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
GDP(亿） 1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223
占比 60.84% 26.33% 12.83% 100.00%
第二部分、市场分析报告
第一章、广州市社会经济发展态势分析
二、广州市常住人口各区分布与GDP关联分析
区名称 越秀区 海珠区 荔湾区 天河区 黄埔区 白云区 番禺区 花都区 萝岗区 增城市 南沙区 从化市 广州合计
人口数量 115万 155万 89万 143万 46万 222万 176万 94万 37万 103万 25万 59万 1270万
经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2012年超1.3万亿，近年增长幅度 都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好 基础，从而为房地产发展提供了强有力保障。
住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，调控初期对住宅成 交有一定影响。经过一年多市场盘整，基本调整到位，将维持稳定的态势。
4、商业地产
而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向 商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强
第七章、广州市芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析 一、2010至2012年荔湾区土地成交情况
拍卖时间 地块名称 荔湾区旧龙溪路原芳村 高尔夫球场AF030475地 块 面积(平方米) 竞得者 广东邦华集团 有限公司 广州市地下铁 道总公司、广 州市辉兆商务 服务有限公司 此次挂牌出让的9 宗土地主要分布 在荔湾、白云、 花都和番禺四个 区，用地面积共 199481平方米， 建筑面积共 484676平方米， 起始价共166345 万元。 宗地面积为69531 平方米，建筑面 积178937平方米 成交价 格 11674万 元 楼面地价 3085元 /平 方米
未来芳村地区是“广州西商业中 心”。
第二部分、市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析
一、广州市人口区域分布分析
全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人， 占12.83%。
区域 中心城区 新城区 县级市 合计
2010年人口数 7727163 3343491 1630146 12700800
二、广州市居民收入增长及消费潜力分析
单 位 ： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增 长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658 元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。
场总体表现平淡。
四、广州房地产政策大势解读分析 历年政策走势图
受08年年底优 惠政策刺激， 09 年年初成交 量快速回升 2011.11.30央行降准
一次性降低银行存准率 0.5%
2010.1.7 国十一条 取消优惠 2011.5.1 明码标价 一次性公开房源， 明码标价销售 2012.05.18 央行三 次降准
三、广州市消费物价态势分析
类别及名称 城市居民消费价格总指数 （%） 消费品价格指数 服务项目价格指数 按类别分： 食品 其中：粮食 肉禽及其制品 水产品 菜 烟酒及用品 衣着 消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其 家庭设备用品及维修服务 其中：耐用消费品 医疗保健和个人用品 娱乐教育文化用品及服务 居住 105.7 104.1 101.3 104.6 119.9 102.8 106.6 99.8 97.6 103.2 99.9 100.3 104.0 以上年价格为100 103.2 104.1 101.2
GDP增速与房地产发展的关系
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
二、房地产近期销售情况
（一）房地产销售稳健
自2011年3月实行严厉的调控政策以来，广州房地产经历了观望和萎缩阶段，2010 年还受到亚运会召开建设工地停工的影响，今年2月份回到低谷，全市销售面积仅35 万平米。但经过近1年多的时间消化，房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政 策的利好带动下，刚需发力，销售量逐步释放，销售量在5月达到高峰92万平，以后 各月均维持在80-90万平的高位。
第二部分、市场分析报告 第六章、广州市住宅房地产发展态势研究分析
一、广州市经济环境情况分析
广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期
2011年 ，广州市生产总值 （GDP）12303亿元，从 2007年开始，广州GDP都保 持在10%以上增长
根据GDP与房地产关系的横 向图，广州房地产近年都处 在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项 目的开展创造了良好的氛围 和环境
息
存贷款利率降低 0.25 及 0.31百分点
息
存贷款利率降低 0.25 及 0.31 百分点，首付 最低85%折
政策 展望
1、房产税加紧制定和出台 2.未来可能对房地产交易环节征收重税 3.保障性住房建设将继续加大
商业市场不受 政策限制
五、广州住宅市场走势规则
总体走势预测： 维持目前走势， 以价换量，但成 交量同期相比趋 向回升 第一阶段 小幅窄幅震荡，房 价总体将趋于平稳 ，销售面积趋向平 稳 第二阶段 房价与销售量将迈入稳 定通道，鉴于广州强劲 的购房需求，量价缓步 上升 第三阶段
中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。
随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是
对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放， 交通和通信 同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前
景乐观。
四、广州市社会消费态势分析
在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近 年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入 不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市Biblioteka Baidu建设世界级汽 车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。
GDP排名 人均GDP（万）人均GDP排名 2 6 8 1 10 5 4 7 3 9 11 12 1.6 0.54 0.76 1.5 1.3 0.47 0.7 0.8 0.43 0.65 2.2 0.37 2 9 6 3 4 10 7 5 11 8 1 12
GDP是2011年数据，来源于广州市统计局
结构表现： 高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有 波动；但中长期仍具有保值增值性 中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅 受影响较小
小
1、经济走势
结：
2、土地方面 土地供应量不大，且大部分是外围区域，中心城区土地供应稀缺，使得中心 城区的物业卖少减少，有的甚至是绝版，从而，使得其价格保持刚性。 3、住宅地产
三、2011年广州土地供求情况分析 （二）、土地市场运行特征
城市外围住宅用地开发加快 2011 年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番 78%。此外，荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米 的大型地块成交，使本年度区域出让成交达34.23万平方米占全市的比重达17%。主要原 因是受调控政策影响。中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市 边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小，随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房 需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。
（二）、广州一年以来楼市价格变化表
三、2011年广州土地供求情况分析
（一）、经营性土地供应量减少
土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同 比减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开 出让72.21万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少 44.9%。2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近两成，工业用地减 少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看 ，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。
2010.4.27 国十条 差别信贷
2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷 2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成 2012.08.08 央行降
2011.2.24 进一步限购 限购细则
2012.02.24 央行二 次降准
一次性降低银行存准率 0.5%
2012.07.06 央行降
2011年广州土地供求——经营性土地供应量减少
土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比 减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开出让72.21 万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。2011年土地 公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有 一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市
第二部分、市场分析报告
第一章、广州市社会经济发展态势分析
三、广州各区人口与密度分析
一、广州市社会经济发展态势分析
单位：亿元
以服务经济 为主体，不 断加快产业 转型升级步 伐。
广州整体产 业结构偏重 第三产业 对商业发展 有强大的促 进作用.
全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大 支撑作用。 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中， 第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿 元，增长13.2%。
花都 区域 生活 商业
从化 区域 生活 商业 增城 区域 生活 商业
白云 商圈
项目
荔湾之 芳村商 圈
核心商圈： 天河+越秀
东部 开发 区未 形成 商圈
海珠 商圈
主城四大 核心商圈
番禺 睡城 商圈
外围商圈
第三章、“广佛同城”发展态势分析报告
第三章、“广佛同城”发展态势分析报告
第三章、“广佛同城”发展态势分析报告
2010年11月25 日
荔湾区黄沙大道广铁南 站住宅用地
可建设用地面积 15.5559万平方米， 广铁集团、珠 建筑面积49.7789 光
86亿元
17236元/㎡
第七章、广州芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析
二、旧荔湾楼盘研究分析
面积区间 （㎡） 63 72-114 94-121 266-380 ㎡ 281-289㎡ 116-142 ㎡ 88-102 ㎡ 78-84 123-132 均价 （元/㎡） 23000 装修标准 （元/㎡） 精装修
2012-09-03
20858㎡
2011年11月28 日
荔湾区大坦沙铁路以北 地块
272749㎡
307062 万元
5205元/平 方米
2011年9月1日
荔湾高尔夫球场C地块
广东邦华集团
13070万
3237元/平 方米
2011年4月28日
荔湾区高尔夫球场 AF030448地块
保利地产
7.885亿 元
4407元/㎡
广州市住宅地产研究分析报告
2013年
第一章、广州市发展的“前生今世”
一、早期向东（产业向东、城市没向东）、也 向南（南沙定位错了十几年），北优为水源， 但是商业无妨，所以白云区商业即将很厉害 二、现在要：南、西、北三面发展
第二章、广州发展的“后生来世”
广州“西南北中”的四大商业中心 和城市核心地带
人口密度 34239 17242 15198 14870 5035 2793 2245 974 950 641 493 301 1708
密度排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
GDP(亿） 1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223
占比 60.84% 26.33% 12.83% 100.00%
第二部分、市场分析报告
第一章、广州市社会经济发展态势分析
二、广州市常住人口各区分布与GDP关联分析
区名称 越秀区 海珠区 荔湾区 天河区 黄埔区 白云区 番禺区 花都区 萝岗区 增城市 南沙区 从化市 广州合计
人口数量 115万 155万 89万 143万 46万 222万 176万 94万 37万 103万 25万 59万 1270万
经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2012年超1.3万亿，近年增长幅度 都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好 基础，从而为房地产发展提供了强有力保障。
住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，调控初期对住宅成 交有一定影响。经过一年多市场盘整，基本调整到位，将维持稳定的态势。
4、商业地产
而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向 商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强
第七章、广州市芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析 一、2010至2012年荔湾区土地成交情况
拍卖时间 地块名称 荔湾区旧龙溪路原芳村 高尔夫球场AF030475地 块 面积(平方米) 竞得者 广东邦华集团 有限公司 广州市地下铁 道总公司、广 州市辉兆商务 服务有限公司 此次挂牌出让的9 宗土地主要分布 在荔湾、白云、 花都和番禺四个 区，用地面积共 199481平方米， 建筑面积共 484676平方米， 起始价共166345 万元。 宗地面积为69531 平方米，建筑面 积178937平方米 成交价 格 11674万 元 楼面地价 3085元 /平 方米
未来芳村地区是“广州西商业中 心”。
第二部分、市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析
一、广州市人口区域分布分析
全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人， 占12.83%。
区域 中心城区 新城区 县级市 合计
2010年人口数 7727163 3343491 1630146 12700800
二、广州市居民收入增长及消费潜力分析
单 位 ： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增 长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658 元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。
场总体表现平淡。
四、广州房地产政策大势解读分析 历年政策走势图
受08年年底优 惠政策刺激， 09 年年初成交 量快速回升 2011.11.30央行降准
一次性降低银行存准率 0.5%
2010.1.7 国十一条 取消优惠 2011.5.1 明码标价 一次性公开房源， 明码标价销售 2012.05.18 央行三 次降准
三、广州市消费物价态势分析
类别及名称 城市居民消费价格总指数 （%） 消费品价格指数 服务项目价格指数 按类别分： 食品 其中：粮食 肉禽及其制品 水产品 菜 烟酒及用品 衣着 消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其 家庭设备用品及维修服务 其中：耐用消费品 医疗保健和个人用品 娱乐教育文化用品及服务 居住 105.7 104.1 101.3 104.6 119.9 102.8 106.6 99.8 97.6 103.2 99.9 100.3 104.0 以上年价格为100 103.2 104.1 101.2
GDP增速与房地产发展的关系
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
二、房地产近期销售情况
（一）房地产销售稳健
自2011年3月实行严厉的调控政策以来，广州房地产经历了观望和萎缩阶段，2010 年还受到亚运会召开建设工地停工的影响，今年2月份回到低谷，全市销售面积仅35 万平米。但经过近1年多的时间消化，房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政 策的利好带动下，刚需发力，销售量逐步释放，销售量在5月达到高峰92万平，以后 各月均维持在80-90万平的高位。
第二部分、市场分析报告 第六章、广州市住宅房地产发展态势研究分析
一、广州市经济环境情况分析
广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期
2011年 ，广州市生产总值 （GDP）12303亿元，从 2007年开始，广州GDP都保 持在10%以上增长
根据GDP与房地产关系的横 向图，广州房地产近年都处 在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项 目的开展创造了良好的氛围 和环境
息
存贷款利率降低 0.25 及 0.31百分点
息
存贷款利率降低 0.25 及 0.31 百分点，首付 最低85%折
政策 展望
1、房产税加紧制定和出台 2.未来可能对房地产交易环节征收重税 3.保障性住房建设将继续加大
商业市场不受 政策限制
五、广州住宅市场走势规则
总体走势预测： 维持目前走势， 以价换量，但成 交量同期相比趋 向回升 第一阶段 小幅窄幅震荡，房 价总体将趋于平稳 ，销售面积趋向平 稳 第二阶段 房价与销售量将迈入稳 定通道，鉴于广州强劲 的购房需求，量价缓步 上升 第三阶段
中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。
随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是
对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放， 交通和通信 同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前
景乐观。
四、广州市社会消费态势分析
在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近 年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入 不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市Biblioteka Baidu建设世界级汽 车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。
GDP排名 人均GDP（万）人均GDP排名 2 6 8 1 10 5 4 7 3 9 11 12 1.6 0.54 0.76 1.5 1.3 0.47 0.7 0.8 0.43 0.65 2.2 0.37 2 9 6 3 4 10 7 5 11 8 1 12
GDP是2011年数据，来源于广州市统计局
结构表现： 高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有 波动；但中长期仍具有保值增值性 中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅 受影响较小
小
1、经济走势
结：
2、土地方面 土地供应量不大，且大部分是外围区域，中心城区土地供应稀缺，使得中心 城区的物业卖少减少，有的甚至是绝版，从而，使得其价格保持刚性。 3、住宅地产
三、2011年广州土地供求情况分析 （二）、土地市场运行特征
城市外围住宅用地开发加快 2011 年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番 78%。此外，荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米 的大型地块成交，使本年度区域出让成交达34.23万平方米占全市的比重达17%。主要原 因是受调控政策影响。中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市 边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小，随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房 需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。
（二）、广州一年以来楼市价格变化表
三、2011年广州土地供求情况分析
（一）、经营性土地供应量减少
土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同 比减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。商服用地公开 出让72.21万平方米，同比减少17.3%。工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少 44.9%。2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：商服用地减少接近两成，工业用地减 少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。总体来看 ，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。