联东U谷：产业园区招商模式研究
联东U谷数字化地产模式分析
联东U谷数字化地产模式分析数字化地产模式是指利用数字技术在地产行业中创新和优化各个环节的经营模式。
联东U谷是一家知名的地产开发商，在数字化地产模式方面取得了显著的成就。
本文将对联东U谷的数字化地产模式进行分析。
1. 智能化建筑设计联东U谷在项目规划和建筑设计阶段充分运用了数字技术，通过建筑信息模型（BIM）系统进行建筑设计和协调。
BIM系统可以集成各种专业信息，使得规划、设计、施工等各个阶段能够高效协同，提高建筑质量和效率。
2. 虚拟实景展示联东U谷利用虚拟现实技术，在项目销售阶段为客户提供虚拟实景展示。
通过戴上VR头显，客户可以身临其境地体验项目的景观、户型和设施，提前感受到项目的真实感，提高购房决策的准确性和信心。
3. 数据驱动的运营管理联东U谷通过数据分析和挖掘，实现了对项目的精细化运营管理。
通过采集和分析客户需求、市场动态等数据，对项目进行精准定位和产品优化，提高项目的市场竞争力和盈利能力。
4. 智能化物业管理联东U谷在物业管理方面引入了智能化技术，通过物联网设备和大数据分析，实现对物业设施的远程监控和管理。
同时，借助智能化系统，提供居民便捷的生活服务，如智能门禁、智能家居等，提升物业价值和居住体验。
5. 数字化营销与服务联东U谷采用数字化的营销和服务策略，通过移动互联网和社交媒体等渠道，拓展了客户群体，提升了品牌知名度。
此外，联东U谷还通过在线平台提供便捷的查房、投诉、缴费等服务，提高了客户满意度和忠诚度。
综上所述，联东U谷数字化地产模式的成功在于充分利用数字技术，在建筑设计、销售、运营管理、物业管理和营销服务等各个环节实现了创新和优化。
这些举措提高了项目的竞争力和客户满意度，为联东U谷在地产行业的持续发展带来了巨大的商业价值。
产业园区工业厂房的持有与转让
产业园区工业厂房的持有与转让一、园区工业地产的运营模式园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。
1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。
盈利方式1.物业出售即出售产业物业获取利润。
物业租售比一般维持在2:8左右。
2. 物业出租即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。
3. 提供服务即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。
代表企业：联东U谷作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。
可见其在工业地产业内的信心与地位。
从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。
2、以PPP为主的产业新城开发商模式这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。
盈利模式1. 土地一级开发盈利包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。
2.土地二级开发盈利房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。
代表企业：华夏幸福基业一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区地产”作为盈利模式。
选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
联东U谷调研报告1348595251
联东U谷工业区市场调研报告（2007.5.30）一、基本情况光联工业园坐落于北京中关村科技园区金桥科技产业基地内（隶属于通州区，BDA则隶属于大兴区），属于中关村科技园亦庄园，区内企业可享受国家级开发区优惠政策。
工业区地处南六环路外，西临北京经济技术开发区（BDA）马驹桥地区，东临京津塘高速路，具体位置为京津塘高速马驹桥出口、走大杜社方向向西1公里处。
工业区距三环路15公里。
光联工业园是北京联东投资（集团）有限公司投资25亿元人民币兴建的，策划机构为王志纲工作室，设计单位为中国现代设计集团华东设计院。
北京联东投资（集团）有限公司是集建筑模板、钢结构、建筑总承包、地产、金融投资、物流贸易于一体的集团性企业，企业注册资本3.2亿元。
工业区可协助企业办理营业执照、消防等审批手续，办理营业执照最快1.5个月。
二、建筑规划1.规划情况工业区占地1300亩，建筑面积100万平米，包括制造加工区、综合服务区、企业定制区、中试生产区、办公研发区。
待摊率40%。
1)制造加工区容积率1.2，绿化率15%。
制作加工区分为北区厂房和南区厂房。
北区厂房地块为300亩，计划08年底完成地面物的拆迁。
南区厂房现已全部盖好，手续齐全。
厂房建筑面积从2600至13000平米不等。
其中单层厂房为钢结构建筑，面积为3600-13000平米；多层厂房为钢混结构，面积为2600-13000平米。
单层厂房层高为7.4米，柱距为7.5米。
多层厂房为3层，层高为5.5米，层承重为680公斤/平米。
单层厂房大门为电动卷帘门，多层厂房大门为平开门。
厂房分为两部分：只销售的和只出租的。
现在可租厂房为3层，层高5.5米，每层2760平米（宽24米，长80米），柱距8*12米，每层厂房中间的两侧各设1部工业电梯。
厂方两头各设办公区，面积都为300平米。
办公区层高亦为5.5米，办公区与厂房之间的墙可以打掉，增加厂房面积。
3层厂房设有采光带。
厂房间道路宽6-7米。
联东U谷介绍
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30栋独栋建筑，建筑面积8.3万平米。商业面积4612平米。计划于2013年上半年交付使用。 园区内部设置环形机动车路，南北十字交叉路和环路连接形成自然围合的若干建筑组团。
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园林景观
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联东U谷全国布局
10年16城25园
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联东产业园区的三大产品线
从区域产业和经济发展现状出发,以专业的调研策划和规划设计,有效的整合资源,开发最适合区域持续 发展和增值的产业园区。
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5、产品优势：多业态多面积聚合·花园环境·形象建筑
满足企业总部办公、科技研发、生产制造、规划定制多重需求
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总部商务园：1000-3200平米独栋建筑、 90%以上超高使用率、360度环绕果岭园林
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产品高附加值——双LOGO及玄关式入口，企业实力彰显
独立LOGO
可封闭范围
赠送一半面积
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产品高附加值——首层6米挑高，柱间距8米
6000
8000
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片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析
![[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析](https://img.taocdn.com/s3/m/c3bd5be884254b35eefd34e9.png)
前瞻产业研究院联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。
【精品】2020年联东U谷开发运营模式研究(最全)
联东U谷-全国布局
深耕环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局 联东U谷全国化布局战略 是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商
目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等50多 座城市，投资运营230个产业园。布局特点可以概括为“从沿 海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。 • 以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位 • 以上海项目开启长三角的战略布局 • 以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局 • 积极向华中、华南、西南等经济区域布局
联东U谷 · 上海金领谷科技产业园、联东U 谷 · 北京蓝贝科技园
联东U谷-产品模式：产业综合体案例
联动U谷· 北京金桥科技园：联东集团打造的第一个专业综合性产业园区
区位：坐落于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域。是京津冀产业带的起始地带，也是环渤海经济产 业圈的核心发展地带。 规模：园区总占地面积1300亩，总建筑面积130万㎡。 产业定位：园区具有10余年高新科技开发基础，形成了生物医药、电子信息、军民融合、能源环保和高端装备等五大产业集群。 入驻企业：目前已聚集600余家企业，已入驻萌蒂（中国）制药有限公司、北京凌天智能装备集团股份有限公司等重点项目。 运营情况：2016年，金桥科技园实现总产值88亿元，总收入106亿元，税收12.52亿元。
产品 体系
尚未开启产业园区业务
盈利 模式
尚未开启产业园区业务
集团转型期
2003-2008
从无到有，体系构建
北京
快速扩张期
2008-2016
异地复制，丰富体系
上海、南京、无锡、重庆、沈阳、长沙等 二线城市
升级发展期
2016-至今
多元探索，深化运营
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
2013联东集团产业园区业务介绍
以低密度总部、研发中试楼、标准厂公房寓、、定商制业厂房、配套设施为一体的综合业态
构建企业高效率 提共、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ服展务低示、成交流、本商务的和公发展平台
品质化的商务生活设施
PART 4
代表案例 representative instance
代表案例
（产业综合体）
联东U谷•北京金桥产业基地
2012年5月19日，央视新闻联播的“辽宁：多管齐下，创新节约用地模 式篇”中，将联东U谷•沈阳产业园作为典型产业模式进行了重点推介。
联东U谷荣誉
2012中国房地产百强企业研究成果：联东集团、联东U谷品牌均排名产业园区第一
全国产业园区优秀企业排名第一名 中国产业地产品牌价值十强 最具影响力产业园区 最具投资价值产业园 2011CIHAF中国房地产名企大奖 2010年度产业地产品牌标杆大奖 中国房地产低碳行为十佳地产品牌 中国产业地产园区旗舰品牌 中国地产金砖奖•2010年最佳区域运营商 纳税突出贡献奖 中国开发区常任理事单位 中国开发区常任理事单位 投资通州十大品牌企业
北京金桥-概况
北京东南智力密集区，自主创新的引领区， 全面促进区域可持续发展。
总占地1300亩，规划建筑面积100万平米。 2005年3月开工，最后一期将于今年交付使用。 已签约企业500余家，入驻企业400余家。 2011年园区产值约85亿元，实现税收8亿元。 园区整体运营后，预计可实现产值200亿元，年税收可达20亿元。
联东模板钢构业务
联东模板是国内规模最大的现代化、国际化模板企业，形成了以京津为中心，布局东 北、西南、西北的生产格局，营销网络遍及全国，并成功进军海外市场。 行业地位：
产销规模连续10年在行业内排名第一，是中国模板协会、模板租赁协会副理事长单位。 获得荣誉：
产业园区投资运营商业模式分析 (干货)
产业园区投资运营模式分析（干货）近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
另外，制造企业、电商向产业地产延伸。
联东U谷
联东U谷一、项目概况联东U谷——北京金桥基地项目，位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。
由北京联东投资（集团）有限公司携手著名策划机构――王志刚工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。
整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。
为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施，可容纳500家以上企业发展，解决就业4万人。
重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心，集聚科技人才，促进资源共享。
联东集团将努力将其建设成为北京东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。
至2009年底签约企业约300多家，其中包括多家世界500强企业，2009年租售量更是占据北京产业地产46%的市场份额，建立了在北京市场的绝对领先地位。
二、区域价值1、区域规划联东U谷北京项目所处区位规划为亦庄新城，并位于其核心位置。
亦庄新城范围以北京经济技术开发区为核心，包括通州行政区域京津第二通道以西地区及大兴亦庄镇及三海子等地区，总面积约为212.7平方公里。
新城2020年规划人口70万，建设用地100万平方公里。
按照构建“一廊、三轴、双中心”的区域空间布局结构要求，保障并促进区域和城乡协调发展。
亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的产业新城之一，是辐射带动京津城镇走廊产业发展的高新技术产业中心。
2、区位交通联东U谷坐守亦庄新城核心，由公路、城铁、铁路、航空、水运等多种交通方式组成的立体交通网络极度发达。
联东U谷产业地产模式分析
联东U谷产业地产模式分析文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、，依托原有区域布局打造或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
联东U谷集团开发盈利模式研究（精华版）
联东U⾕集团开发盈利模式研究（精华版）联东U⾕开发模式研究⼀、概况联东U⾕”是联东集团（LIANDOGROUP）开发打造的产业园区品牌，联东集团由刘振东创建于1991年，总部位于北京。
是集建筑模板、产业园区运营和⾦融投资为⼀体的集团化企业，资产⾼达200多亿元。
联东集团产业园区运营作为主要业务板块，以”联东U⾕”为核⼼品牌，2020年已在北京、上海、⼴州、天津、重庆等50多个城市，投资运营产业园区超过230个，引进新兴制造业企业和科技型企业超过12000家。
截⾄⽬前，联东U⾕连续9年获得国务院发展研究中⼼企业研究所、中国指数研究院联合发布的“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区品牌价值排⾏榜”榜⾸。
⼆、产品模式在产品打造层⾯，联东围绕特定的产业，打造出“总部综合体”与“联产业综合体”两类核⼼产品线，新开发了科技综合体、特⾊产业⼩镇等特⾊产品。
联东只聚焦于⼈⼯智能、⽣物医药、电⼦信息、精密机械及能源环保等重点产业⽅向和相对应企业的诉求，形成了标准化的产品线。
其产品主要有标准⼚房、中试研发楼和企业独栋三类。
产业综合体：由标准⼚房、中试研发及总部办公等产品组成。
主要布局在城市远郊区及产业新区。
重点⽤于发展第⼆产业，打造集⾼端制造业、研发中试及现代物流的规模化产业集群。
●总部综合体：⼀般位于市区⽼城中⼼或新区副中⼼，交通便利，城市配套完善，项⽬客户以⾼税收企业为主。
●科技综合体：科技综合体是联东集团在2015年以后推出的新产品，据其官⽹显⽰，科技综合体主要分布在北京，项⽬主要位于城市的开发区与产业新城的成熟区。
在功能⽅⾯，主要⽀持⼆三产业的融合、科技研发与⼯业设计等企业。
●产业⼩镇：2017年以后推出产业⼩镇。
代表案例：2017年联东集团与青岛红岛经济区政府签订招商协议，联东将在青岛红岛经济区打造总建筑⾯积约400万平⽅⽶的产业⼩镇——联东U⾕?⽣命健康产业国际⼩镇签约，⽬前产业园内的⼩镇项⽬联U⾕?青岛⾼新国际企业港已经开业。
金山工业区联东U谷-招商简介
联东U谷·南上海国际企业港招商经理田忆丰：139********项目概览：联东U谷·南上海企业港位于金山工业区核心区，紧邻工业区大道主干道，直接连接G15沈海高速。
距浦东国际机场50分钟车程，虹桥机场40分钟，杭州湾跨海大桥30分钟。
轨道交通22号线工业园区站已经通车，距离项目仅2公里，园区配备班车，便捷往来高铁站和市区。
1. 标准厂房为三层标准厂房，单套面积为2540㎡和3000㎡各三栋，6米层高，8米超大栋距，优越的采光和通风，配置独立停车位，配有各自相对独立的疏散出口，；定制厂房区，3套在建期房，单套面积为3037㎡、3178㎡、4100㎡，预计2016年3月可交付，首层高7.2米，2层3层为4.2米，同时园区提供专业咨询、信息平台、园区窗口以及物业保障等配套服务。
2. 总部办公和研发厂房；上下三层，分独栋、双联排办公，单套面积570㎡、1027㎡、1120㎡、1913㎡、2060㎡、2898㎡，首层4.5米，可满足企业办公、研发、生产三种用途；超大花园露台，入户庭院，丰富视觉，丰富形态，企业独享冠名权；空间方正，灵活布局，少立柱、大柱距，减少空间组合和分割，降低企业后期改造成本，超高功能附加值。
客户群体：联东U谷·南上海企业港以新能源、新材料、生物医药、高新技术、先进制造为主要产业，打造高科技专业化配套规划的产业区域。
入驻金山工业区-联东U谷，可享受上海市和金山区两级税收优惠政策及金山区创业政策扶持！！现已入驻的企业有：宇泽机电、侠飞泵业、中冶建工、南通六建、华晶农业、葆蒂兰化妆品、鸿成医药---等大中小国内著名企业！上海杭州湾北岸电子商务园成立于2013年10月，是金山区首家电子商务产业园，园区位于金山工业区大道-联东U谷产业园内。
目前，园区已注册企业30多家，引进渤海大宗交易等现代电子交易中心，另外入驻园区内的如墨染科技，申通物流、淘宝大学、京东大学等外包服务商、初步形成了以电子商务为核心，物流配送、呼叫中心，人才培训、注册中心为一体的电子商务产业链。
联东U谷产业地产模式分析
联东U谷产业地产模式分析Modified by JEEP on December 26th, 2020.前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、，依托原有区域布局打造或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
新园区模式 产、学、研结合下的联东U谷
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的签约仪式。就此 ，一 个集产 、学、研 为一体 的全新 的工业园诞 生在北京亦庄 的核心地 带。
新 闻发布会得到 了北 京 ３ ０多家专业媒体 的关注 ，包括 新浪 、 搜房 、焦点、商铺网均进行 了现场 网络直播。在本 次发布 会上 ， 与
会 的专 家和 园区 的建造者均提 出了一些让人耳 目一新 的观点 ，为
我 国高新产业园 的发展提 出了卓具特 色的建设思路 ：如利用 区域
经济 能提升 企业战略发展高度 ；利 用国际平 台进行产业移植 ；通 过研 究机 构的直接进驻 ，降低 企业研 发成本 ，促进科技成果 的直
接 转化 ；企业空 间环境对智 力型企 业生产力和效率 的提升 ，以及 对 工作状 态的塑造等等 ，均可看到 非常精彩 的观点性发言。
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集研 发、中试 、制造、营销、物流 、总部办 公于 一体 、北京 首
个生态型 、低密度 、智能化的全球研创企业 园 — —联东 Ｕ谷 ，日 前在北京召开新 闻发布 会 ，举 行与北京创新研究 院达成 战略联 盟
本刊 于会后特别集纳整理 了ห้องสมุดไป่ตู้ 京联东投 资集 团有限公司营销 总监赵锦 明先生、北 京联东投资集 团有 限公司招商中心总监杜亚
君先生 、北 京创 新研 究院副院长李敬德教授 以及 仲量联 行工业地 产￣ ｌ ｋ ｉ ｌ ： 方区董事 Ｄ ａ ｒ ｒ ｅ ｎ Ｂ ｅ ｎ ｓ ｏ ｎ先生等相 关人士 ，就 工业园区特 点和发展模式 ，在 不同层 面上的采访发言 ，以其 为我 国研 创产 业 园的发展 ，探索 出新 的发展模 式和 有益经验。
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产业地产趋势与机遇
提升区域价值 助力企业成长
发展趋势： 中国制造——中国创造——中国服务 产业升级与转型中物业结构 调整与需求变化 产业方向上是战略新兴产业和现代服务业的快速崛起、传统制造业 的国内转移与全球转移； 专业化园区、特色服务模式、产业投资模式、综合性区域运营和新 城建设模式是未来企业运作的主要模式； 投资商、开发商、运营商、服务商 “四商合一”与专业细分
提升区域价值 助力企业成长
重地产，不重产业
产业地产操作误区
重产品形式，不重实用功能
提升区域价值 助力企业成长
产业地产操作误区
提升区域价值 助力企业成长
重招商，不重服务
三个平台： 生产/工 作、生活、 公共服务 平台；
注重营造产业环境，提升园区软实力，提 供优质、全面的服务
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
联东U谷 联动中国
提升区域价值 助力企业成长
全国布局
在北京、上海、天津、沈阳、无锡、青岛、 苏州规划投资15个产业园区，规划建筑面积约 1500多万平米，年开复工面积达200多万平米， 是目前国内开发规模最大、产品系列最全、服务 体系最完备，入驻客户及储备客户信息最多的产 业运营商之一。初步形成以长三角、珠三角、环 渤海为核心的全国招商体系。
机遇： 三个分享：城市化发展的价值、社会发展的价值、企业成长的价值 在产业运营与服务中寻找商业模式 商业配套还是产业地产开发初步阶段，针对企业需求的系列商业资源 的战略合作
产业园区招商模式
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第二部分 产业分析与产业定位
产业园产品属性及消费特点
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
增值 服务
以建设园区文化为基础，推出物业服 务、增值服务、个性服务
个性 服务
产业地产操作注意事项
提升区域价值 助力企业成长
两个方法论ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ阶段论：经济运行阶段、区域发展阶段、产业发展 阶段、企业发展阶段、公司发展阶段；
位置论：位置决定产业、产业决定客户、客户决定 产品、产品聚集客户； 位置、产品、配套、政策，决定客户
联东地产将实施全国化战略，与优 秀的区域合作，创造更多价值
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联东U谷 启动全国化战略
积极把握区域 经济和产业发展方 向 以北京、天津项 目确立环渤海区域 的领先地位 以上海项目开启 长三角的战略布局 以沈阳项目开启 东北工业基地的战 略布局 积极向华中、华 南、西南等经济区 域布局
1. 非经常购买，消费经验缺乏 2. 非标准化产品，缺少足够的标准支持决策； 3. 半成品、虚拟、设想的空间比较大 4. 行业特点 5. 企业生命周期不同、管理模式阶段不同和商业模式； 6. 地域性强，与区域、产业格局、企业家文化、地方风俗有关 7. 投资性 8. 需求满足程度低 9. 需求复杂、个性化更强 10.功能的可变性与可拓展性 11.文化附加，企业与员工赋予企业本身或行业本身的文化，或开发商赋予的符 号 12.品牌需求；主题、品牌城市品牌与园区品牌、区域位置等
产业地产盈利模式
提升区域价值 助力企业成长
产业性物业开发租售收益 服务性收入 产业投资回报 园区公共设施或服务平台建设收入， 配套的住宅和商业开发收益 区域改造提升或一级开发收益，
税收奖励与政府产业补贴
产业地产运营核心
提升区域价值 助力企业成长
房地产和产业双重属性：地产是形式，产业是内容
科技研发园
提升区域价值 助力企业成长
总体格局清晰合理，强调“一心、 两轴、多点”的空间概念。以不 同功能产品分区为基础，形成围 合、半围合的组团布局。 以“现代休闲办公”为设计理念。 通过大量的植物配置、小品雕塑、 自然坡地等景观元素，提供“舒 适、美观、自然”的办公环境。
天津联东U谷.北方耀谷 ——天津首席产业综合体
园区主入口效果
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
上海联东U谷· 奉贤未来生态科技城 ——产业综合体的新作品
提升区域价值 助力企业成长
项目位于上海奉贤区，占地750亩，建筑面积75万平米，总投资45 亿元，其中建设投资25亿元，拉动投资20亿元.项目以现代服务业为支 撑、以绿色经济为目标、以生态绿色为特色，集高层办公、独栋办公、 研发中试、高端制造园、配套设施为一体的国际化科技园区。
提升区域价值 助力企业成长
项目签约于2010年12月20日，位于天津北辰区，地处京津产业走廊 上，扼守产业进津的北部咽喉位置。 项目占地1900亩，规划建筑面积250万平方米，项目总投资150亿元， 其中建设投资90亿元，拉动投资60亿元； 2011年3月19日首期项目开
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
中国产业园区专业运营商
专注于产业园区的开发与运营，从2002年起，历载9年产 业园区摸索，逐步成为国内产业地产领域的领先者。
发展模式：围绕产业“U型”微笑曲线提供企业发展平台， 通过总部商务、科技研发、生产制造及配套设施的产品开发 和建设，提供整体开发和持续运营的解决方案，实现从投资 选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服 务的全程管理和控制。
提升区域价值 助力企业成长
中国产业园区专业运营商
产业园区招商模式研究
产业园区招商模式
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
第一部分；产业地产的理解与探索
第二部分；产业分析与产业定位 第三部分：产业地产招商方法 第四部分：招商组织及配套机制
联东地产的定位、目标
提升区域价值 助力企业成长
四大核心： 产业分析与定位能力：产业规划、商业模式，产业趋势 的判断与引领，无锡PE聚集区、重庆三峡户外产业园、餐 饮企业中心厨房； 园区规划产品设计能力：企业管理精细度与空间尺度； 产业招商及产业资源整合能力：产业资源发掘、引导、 造势、聚合； 产业服务及社会资源整合能力：
产业地产操作误区
地产派富力、合生、世贸；实业派海尔、TCL、联想、华强电子纷纷试水 产业地产，政府直属国企经开、泰达等也开始全国扩张，联东、华夏、天安 等专业产业地产商更是加足马力全国布局。
为什么在严格的宏观调控新政下，产业地产却逆势异军突起？
应势而起的产业地产
提升区域价值 助力企业成长
产业升级与产业转移：十二五“以科学发展为主题，以加 快转变经济发展方式为主线”确定，产业升级与转移中各种 资源要素聚集需求； 城市化发展需要； 房地产产业结构调整；调结构促发展需要 产业类客户需求强劲：孵化器、标准厂房、研发楼、商业 配套、总部办公楼、文化创意园等等； 开发商告别暴利后的转型之路：商业地产、产业地产或泛 产业地产（工业地产、旅游地产、养老地产、教育地产、科 技地产等） 地方政府发展需求：经济增长、税收、就业的需求
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
上海联东U谷· 浦东国际空港城
提升区域价值 助力企业成长
地块紧邻浦东国际机场、迪斯尼，占地440多亩，规划建筑面积约44万平 方米，总投资45亿元，其中：建设投资25亿元、拉动投资 20亿，是以国 际空港为依托，集临空高端物流、高端制造、研发办公、服务外包、展示 培训、配套服务功能为一体的临空产业国际总部基地 ！
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
提升区域价值 助力企业成长
沈阳联东U谷 ——产业综合体的新作品
提升区域价值 助力企业成长
项目位于沈阳沈北新区蒲河新城核心位置，占地2300亩，规划建 筑面积230万平方米，总投资130亿，其中：建设投资80亿元、拉动 投资50亿元，集制造、研发、办公、商贸物流、营销展示于一体的产 业综合体，将成为东北亚首席的高端综合产业园区。
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
产业园区招商模式
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
第一部分 产业地产的理解与探索
一组资讯
提升区域价值 助力企业成长
十二五”期间多个省（区、市）将“战略性新兴产业作为经济增长的新 动力,多个千亿元产业园区呼之欲出： 重庆：规划了国内最大笔记本电脑基地和国内最大离岸数据开发和处理中心 两大基地，产值目标分别定为6500亿元和1500亿元； 湖南：“十二五”期间省内新兴产业力争培育6个销售收入过千亿亿元的园 区。 老东北工业基地——黑龙江在“十二五”期间规划建立哈大齐工业走廊建设 区 北京：仅亦庄就有移动互联产业园、数字电视产业园等多个千亿产业园项 目……
物业 服务
提供园区统一的绿化、安全、卫生、 设备维护等基础服务，营造良好的园 区环境 打造手续代办、政策扶持、人力资源、 统采统购四个增值平台 与国内外资深认证、外贸、咨询、法 律、会计、设计、广告、信息、物流、 金融、教育培训、租赁、会展等专业 化机构形成良好的合作关系，形成发 展联盟优化产业发展环境。 针对重点客户的需求，提供 有针对 性的保姆式服务，
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
北京联东U谷.金桥产业园 ——产业综合体的经典作品
提升区域价值 助力企业成长
百万平米产业综合体 聚拥全球的名企之家
项目坐落于北京金桥科技产业基地内，项目占地1000亩，规划建筑面 积100万平方米，总投资80亿元，其中建设投资40亿元，拉动投资40亿元， 是聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化产业综 合体。
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
中国产业地产 提升区域价值 专业运营商 助力企业成长
上海联东U谷· 嘉定汽车城总部港
提升区域价值 助力企业成长
项目位于嘉定区汽车城核心区，毗邻国际F1赛场，占地351亩，规划 建筑面积约47万平方米，总投资40亿元，其中：建设投资25亿元、拉 动投资 15亿，是以汽车产业为主题，集总部办公、创新研发设计、产 品展示和商业配套服务为一体的主题总部综合体！