相城区太平项目地块测算及营销思路

26320
人均可支配 收入
0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高， 手中的钱越来越多；
苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动
太平镇项目前期地块测算报告
华美达太平项目组 苏州.09.2011
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Part A 太平项目宏观背景分析
固定资产指标 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
数额
1 固定资产投资(亿元) 增长率 数额 2 房地产开发投资(亿元) 增长率 数额 3 GDP（亿元） 增长率 4 房地产开发投资/GDP（%）
1870
20.30% 420 25.60% 4026.52 15.30% 10.40%
私营外 资企业
私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。
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Part A.2
苏州城市规划分析
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中心商贸区
西翼
东翼
东翼-生态翼：由苏嘉杭高速公路以东的阳澄湖镇和太平 街道区域组成
《相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020)》
西翼-工业翼：由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成
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交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的 客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现
场需求量。
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人均收入稳定增长，生活水平得到提升
0 1 - 0 9 年苏州人均可支配收入( 万元)
30000 25000 20000 15000 10617 10000 5000 14451 12361 18532 16276 23867 21260
宁波 湖州
第二圈层——专业产业基地、专业市场
集中发展优势产业，形成专业性的产业基地
第三圈层——原材料基地
为产业基地提供原材料，并形成专业市场
第二圈层
依靠廉价的人力资源，对原材料 进行低附加值的粗加工，以集群 优势、低成本、低利润取胜。
第一圈层
依靠人才、信息、技术、 成 本优势，完成产品的深加工， 提高产品附加值。
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私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体
苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金 额达922.9亿元，比去年增长17% 世界500强企业有134家落户苏州，每年利用 外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的 强大潜力
苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标 和中国名牌产品达到43件和63只 ；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级， 为高档房地产的开发带来充足的客源 苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界 500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首 选城市之一。
核心圈层
依靠便捷的交通枢纽、优良的 社会环境、高级人才的聚 集、 与国际接轨的大平台建 设，提 高凝聚与展示优势。 Code of this report | 12
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相城区东邻工业园区，西接高新区， 距上海85km，处长三角经 济圈的中心地带，区位优势得天独厚
房地产市场的发展。
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市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐 饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势
人均支出 9272元 9783元 11426元 12472元 13595元 15562元 16402元
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2009年苏州全年实现地区生产总值7740亿元，比上年增长11.5%，经济总量居中国大陆第5位（仅次于上海、北 京、广州和深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。
经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进
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北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐射苏 北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城市组团
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相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发 展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶
5.3%
15.6% 14.5% 9.9% 3.2%
13.7%
11.1% 3.1%
7.6% 10.6% 4.1%
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
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随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成 熟化及高端化
位于中国经济最活跃
的区域——长江三角洲
经济中心地带
比邻中国的金融和经济中心
——上海。
拥有2500年吴文化底蕴， 在现代化进程中，吴文化得 到了保护和传承。
城市的区间交通规划更多 与苏州相城交融
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苏州与长三角的关系研究——随着区域内产业分工的加强，苏州已经不仅仅是“上海后 花园”，更加承担起长三角“城市副中心”的功能，整体提升城市的地位和辐射力，产 业调整带来更高的外来高收入人群，从而拉动苏州房地产市场的增长。
核心——对外窗口 泰州 常州 扬州 苏州 无锡 上海 镇江 舟山 南京 嘉兴 南通 第三圈层
苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境
0 1 - 0 9 年苏州经济运行情况( 亿元)
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
7740 6701 5700 4820 3450 2802 1760 2080 4027
GDP
2001年
7.9% 8.2% 5.5% 11.8% 15.0% 10.6% 3.5%
8.1% 8.1% 6.1% 12.1% 13.6% 10.5% 2.3%
8.0% 8.0% 6.5% 12.4% 13.9% 11.5% 2.4%
8.3%
7.8% 6.1%
8.1%
6.2% 12.6% 13.9% 10.9% 2.5%
食品 （其中在外餐饮）
37.8%
（6.8%）
43.7% （7.3%）
37.5%
39.2%
（8.2%）
37.3% （8.5%）
37.5% （8.7%）
37.6% （8.8%）
（7.7%）
衣着
家庭设配用品及服务 医疗保健 交通和通讯 教育文化娱乐服务 住房 其它
6.8% 8.4% 7.3% 11.8% 7.8% 8.2% 7.5% 10.5%
固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工 业的带动。
苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产
市场投资增速平稳过度。
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1
苏州经济背景分析
2
苏州城市规划分析
3
地产行业政策分析
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Part A.1
苏州经济背景分析
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2106.பைடு நூலகம்9
12.60% 470.74 12.08% 4820.26 19.70% 9.80%
2360
12% 601.96 27.80% 5700.85 18.30% 10.60%
2611
10.30% 718 19.30% 6701 13% 10.71%
2967.35
13.60% 724.34 0.90% 7740 11.50% 9.36%
北部相城是苏州重点发展方向之一
苏州市规划——“一体两翼，双城核心”
“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人 口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相 合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服
务中心。
“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展 方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市 中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方 向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域 和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成 宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太 湖区域的生态环境，发展高端旅游。
沪宁高 速 4号 线 2号 线 京沪铁路 京沪高 铁
相城区
苏嘉杭 高速
G31 2
平江新城
BRT北环通 道
铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。 轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。 快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。 公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。 人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通 城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！
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苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考 验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础
GDP 苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场 持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。
人口发 展
城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购 房客户，促动发展。
人均收入与 支出
苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，人均收入的稳定增长为房地产市场 奠定了良好的基础。
固定资 产投资
随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。
一主一副 一轴两翼
主城区：即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道 和开发区组成；
制造 物流
副城区：围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉
农业 生态 居
杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至
永昌泾； 中心商贸轴：以元和塘为全区发展主轴，定位为苏州北 部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、 休闲和高科技研发基地；
原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务 业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都 市的地位得到 加强，承但了长三角对外窗口的功能。
第一圈层——次级辐射中心 绍兴 杭州 台州
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市 提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低 一等级的区域转移产业，带动第一等级区域的经济发展。
城市房地产市场的全面快速发展。
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大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多 的潜在购房客户，促动发展
人口发展
外来人口大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。 大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市