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外资进入房地产市场

一、外资在我国房地产市场的现状

所谓外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。

改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自１９９１年起，中国已连续１５年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。

二、外资对我国房地产市场的负面影响

外资进入中国房地产给投资者与消费者带来新机遇，然而，外资也成为推动我国房地产价格不断走高的重要因素之一。（一）助推了房地产价格的上涨。

虽然我国房地产过热的主要因素并不在外资，但随着境外热钱涌入我国房地产业，其产生的“标杆效应”却不容忽视。在境外热钱中，

既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业，近来又有一批被称为外资地产“第四军团”的欧美基金公司在上海等地异军突起。在他们的影响下，很多境内民间资金也纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。

（二）影响国内信贷政策的有效性。

2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

（三）加大了人民币升值的压力。

人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。

三、政府对外资进入我国房地产市场的调控政策

面对外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际，政府加强了对房地产市场包括外资准入的管理。

四、进一步调控外资对我国房地产市场的影响

（一）“171号文件”实施的效果

然而由于宏观调控政策发挥效用具有一定的迟滞性，且“171号文件”中某些条款也还有政策空隙。在其发布实施后，外资进入我国

房地产市场的步伐似乎并未有所减缓。2006年10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地；11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地(中国)有限公司共计投入了15亿元。根据国家统计局公布的数据，2006年上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而2006年第三季度利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。

（二）进一步加强调控措施的建议

1、取消外资房地产企业的优惠待遇，加强税收管理

首先，取消外资投资房地产行业时的税收优惠。这需要内外资所得税合并等方面由税法提供制度支持。

其次，针对外资在房地产市场的炒作行为，可以通过开征特别物业税的形式制止。此外，国外对付热钱投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，提高短期资本流入成本和交易成本，比如设定份额3O％，如果有100万元资金流入，那也只能用3O万元，另外7O万元不能用。

2、限制外资房地产企业的退出

对外资设限最好不是限制进入而是限制如何退出(包括延长时间或控制比例)，这样可以避免外资进入的短期性和投机性，否则与加入WTO和对外资银行全面开放相悖。比如在外资进入时最好能有一个配套政策，对投资的时间和退出方式上加以限制，以此来增加外资

的投机成本，这样将更有利于外资的进入，并保持其健康、持续、发展态势。

3、综合运用货币信贷政策，发挥价格杠杆的调节作用

调整商业银行个人住房贷款政策，在外资流入大的地区逐步提高非本地个人（包括外国人）住房按揭贷款的首付比例；禁止境内银行向境外投资者发放包括按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款，禁止境内机构为境外投资者提供按揭担保。

4、加强政策执行力度

建议地方政府与有关部门共同努力，切实改变目前外资流入房地产市场管理不到位、执行不力等问题，把已经出台的政策措施执行好，让政策发挥出最大的效应，真正把政策落实在关键点上。

虽然近几年我国房价过快增长与境外非居民资金持续流入房地产市场有着不可分割的关系，但房价上涨的根本性原因还是国内房地产市场供求关系紧张。我国房地产市场还处于一个较低的发育发展阶段，如果采取大力限制外资的措施，是不适合的。对于外商在华投资房地产，规范的应是热钱的进出和以投机为目的的短期炒作，而对正常的长线投资以及自住性需求不应限制。如何保证在有效利用外资的同时，又避免其对我国房地产市场的负面影响，已成为国内学者普遍关注的问题。