外资进入房地产市场.doc
外资进入我国房地产市场的影响和对策
摘要自改革开放以来，外商对中国房地产行业的直接投资对我国房地产乃至国民经济的发展发挥了非常重要的作用。
文章对外资进入我国房地产市场有关问题进行了探讨，首先介绍了外资进入我国房地产市场的现状，接着分析了外资对我国房地产市场的影响，最后提出了我国政府调控外资进入我国房地产市场的对策。
文章认为，外资进入我国房地产市场助推了房地产价格的上涨，影响了国内信贷政策的有效性，加大了人民币升值的压力。
国家虽然已经出台了许多控制外资进入房地产市场的政策措施，但效果不理想，不能控制房价继续上涨的趋势。
因此，政府必须继续加大对外资进入我国房地产市场的宏观调控，主要措施是：第一，严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理；第二，坚决打击捂盘售等各种违法行为；第三，增加住房供给，保障中低收入家庭的住房需求。
【关键词】外商直接投资房地产宏观调控AbstractSince the reform and open policy, the foreign merchant has played thecount for much role to the Chinese real estate profession directinvestment to our country real estate and even the national economydevelopment. The article entered the our country real estate marketrelated question to the foreign capital to carry on the discussion,first introduced the foreign capital entered our country real estatemarket the present situation, then has analyzed the foreign capital toour country real estate market influence, finally proposed our countrygovernment regulated the foreign capital to enter our country realestate market the countermeasure. The article believed that, theforeign capital entered our country real estate market to boost thereal estate price rise, has affected the domestic credit policyvalidity, has enlarged the Renminbi revaluation pressure. The country although already appeared many controls foreign capitals to enter thereal estate market the policy measure, but the effect was not ideal,could not control the tendency which the house price continued torise. Therefore, the government must continue to enlarge enters ourcountry real estate market to the foreign capital the macroeconomicregulation and control, the main measure is: First, the strict foreigncapital enters our country real estate industry to enter thecondition, strengthens to the foreign capital management real estatemanagement; Second, Resolutely against concealed disc sales and other offenses; Third, increases the housing supplies, inthe safeguard the low income family housing demand【Key Words】Foreign direct investment; Real Estate ; Macroeconomic regulation and control目录1、外资进入我国房地产市场的现状 (4)2、外资进入我国房地产市场的影响分析 (5)2.1外资助推了房地产价格的上涨 (5)2.2外资进入我国房地产市场影响国内信贷政策的有效性 (6)2.3大量资金流入我国的房地产市场加大人民币升值的压力 (7)3、国家对外资进入房地产市场的政策调控及其效果 (7)3.1国家已经出台的控制外资进入房地产市场的政策措施 (7)3.2政策的效果分析 (8)4、规范外资进入我国房地产市场的调控对策 (10)4.1严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理 (10)4.2坚决打击捂盘惜售等各种违规行为 (11)4.3增加住房住房供给，保障中低收入家庭的住房需求 (11)参考文献 (12)致谢 (13)外资进入我国房地产市场的影响和对策改革开放以来，外商对我国的直接投资主要集中在第二产业尤其是工业部门，对第一产业的投资比重很低，对第三产业的投资比重也相对偏低。
房地产市场的外资投资
房地产市场的外资投资近年来，随着全球经济一体化的加深，房地产市场的外资投资也呈现出日益增长的趋势。
外资投资在房地产市场中扮演着重要的角色，对于推动经济发展、改善生活质量以及促进城市发展都有着积极的影响。
本文将从外资投资现状、影响因素以及政策调整等方面对房地产市场的外资投资进行探讨。
一、外资投资现状随着我国经济的快速发展，房地产市场的吸引力日益增强，外资投资也呈现出不断攀升的势头。
外资投资主要表现在两个方面：一是外资企业直接投资房地产项目，二是外国自然人购买中国房产。
国外的大型房地产企业纷纷进入中国市场，通过与国内企业合作或独自开发项目来实现利润最大化。
同时，对中国房地产市场持乐观态度的外国个人也纷纷涌入，购买中国的住宅房产。
这些外资投资的到来为中国的房地产市场注入了活力，推动了市场的发展。
二、外资投资的影响因素外资投资进入房地产市场受到多方面因素的制约和影响。
首先，政策环境是影响外资投资的重要因素之一。
各国政府的政策法规对外资投资的限制程度不同，对房地产市场也有相关政策的调控。
其次，市场需求和经济形势也影响着外资投资的规模和趋势。
如果一个国家或地区的经济景气度较高、市场需求旺盛，外资投资也会相应增加。
此外，法律法规的完善、政府对外资投资的支持力度以及社会文化等因素均对外资投资起到一定的影响。
三、政策调整对外资投资的影响房地产市场的外资投资往往受到政府政策的调整和限制。
政策调整可以分为两个方面：一是对外资投资的放宽，二是对外资投资的收紧。
对于大力吸引外资的国家或地区，会出台一系列优惠政策，如减少外资投资的准入门槛、提供税收优惠等，以吸引更多的外资进入房地产市场。
而对于过热的房地产市场，政府也会采取限制措施，以避免过度投资和风险积聚。
政策的调整对外资投资产生了明显的影响，也对市场的稳定运行起到了重要作用。
四、外资投资的积极影响房地产市场的外资投资为中国经济发展带来了积极的影响。
首先，外资投资推动了房地产市场的发展，带动了相关产业的发展。
外资进入中国楼市房价或将面临新一轮上涨
外资进入中国楼市房价或将面临新一轮上涨随着中国经济的不断发展和全球化的推进，外资对中国楼市的投资也呈现出逐渐增多的趋势。
外资的涌入无疑为中国楼市带来了新的动力和机遇，但同时也引发了一些担忧，其中最重要的就是房价是否会面临新一轮上涨的压力。
首先，外资的进入为楼市带来了新的购房需求。
随着中国经济的快速发展，越来越多的外国企业和外籍人士涌入中国，并且他们需要在中国购买住房。
这一需求的增加无疑会对楼市产生一定的推动作用，尤其是对于一线城市和热门二线城市而言，更是如此。
外资的涌入不仅提高了楼市的交易量，也为楼市注入了更多的活力。
其次，外资投资对中国楼市的投资理念和市场规则也带来了一定的影响。
相比于国内投资者，外资往往更加注重长期收益和投资回报率，他们更加看重市场潜力和未来升值空间。
这种投资理念的改变势必会对楼市价格产生影响，一些热门城市和地区的房价很可能会迎来新一轮的上涨。
同时，外资的涌入也对楼市供需关系产生了影响。
随着外资对中国楼市的投资增加，供需的失衡情况可能会进一步加剧。
中国的房地产市场一直以来都面临着供应不足的问题，而外资的介入很可能会加剧供需的紧张局势，从而推动房价上涨。
尤其是在一线城市和热门二线城市，外资投资很可能会占据一定的市场份额，对当地房价产生一定的影响。
尽管外资进入中国楼市带来了新的机遇和动力，但我们也应该保持警惕。
毕竟，外资进入楼市也会带来一定的不确定性和风险。
例如，外资的涌入很可能会引发投机炒作行为，导致楼市泡沫的出现。
此外，外资的离去和投资策略的调整，也可能对房价和市场信心造成一定的冲击。
对于如何应对外资进入中国楼市可能带来的房价上涨压力，我们可以采取一些措施。
首先，政府可以加强对房地产市场的监管和调控，以防止投机行为和楼市泡沫的出现。
其次，可以加大住房供应的力度，提高货币政策的灵活性，以应对供需失衡的情况。
此外，政府还可以鼓励外资投资流向二三线城市和冷门地区，以减轻一线城市房价上涨的压力。
潜在进入者分析.doc
外国资本已开始进入中国房地产业国际资本瞄上北京在由加拿大总经理克雷蒂安率领的一支600多人的"加拿大国家队"与中方的签约仪式上，克雷蒂安说："对于加拿大企业来说，中国市场极其重要，充满机遇。
" 据了解，2月10日至13日，在北京中加双方签署的众多协议中，跟北京房地产领域相关的协议就有3项。
其一，加拿大著名木制房屋供应商VIEROY公司与北京北美联合房地产开发有限公司签署联合开发合作协议书。
根据协议，北京北美联合房地产开发有限公司将在两年左右的时间里，向VICEROY 公司购买上百套木制别墅。
其二，也是中加两国企业在别墅领域的合作。
加拿大DFS史密斯卡特建筑设计事务所与北京玫瑰园签署了规划设计协议。
北京玫瑰园三期200多栋别墅将以典型的北美风格出现。
其三，加中经贸理事会与中国目前最大的房地产门户网站搜房网签署了一项关于网站连锁业务的合作协议，根据这项协议，搜房网将在加拿大温哥华建立分站。
在未来的10年中，中国的房地产市场将成为世界上最大的房地产市场，加拿大人的进入就是最好的证明。
港资展开内地攻势就投资额而言，港商在北京房地产市场的地位可谓举足轻重。
1992年以来，曾经掀起一阵港商投资内地房地产的狂潮。
截至去年10月，港商投资北京房地产业的建设项目已达411个，合同外资达88.7亿美元，分别占全市外商投资房地产业的70.2％和72.3％。
港商在北京房地产市场投资的项目，著名的如东方广场、新世界、罗马花园、冠城园、怡海花园、朝阳园、清芷园等。
而一度破产清盘的北京玫瑰园别墅最早也是当时北京市最大的一个赴港招商项目。
港资的中介代理行的情况相对要好一些。
1995年进入北京的戴德梁行（当时名为梁振英测量行）现在在业内的名气已首屈一指。
它在北京代理的已有物业包括酒店、写字楼、别墅、公寓、商铺和其他综合物业等达200多项，加上在建和计划中的物业，接近300 项。
在北京运作得很成功的另一家港资代理行是中原顾问，中原顾问提供的服务更专业一些，它甚至可以为开发商做投资方面的咨询。
外资对中国房地产市场的影响
外资对中国房地产市场的影响近年来，随着全球经济的快速发展和市场的全球化，外资对中国房地产市场产生了日益明显的影响。
外资的涌入给中国房地产市场带来了诸多变化和机遇，同时也带来了一些挑战和风险。
本文将探讨外资对中国房地产市场的影响以及相应的应对措施。
1. 外资对中国房地产市场的投资增长随着中国市场开放和经济的腾飞，越来越多的外资开始涌入中国房地产市场。
外资的投资增长直接推动了中国房地产市场的发展，为市场提供了更多的资金和资源支持。
外资的投资不仅带来了国际化的设计理念和先进的技术，也提升了中国房地产市场的竞争力和整体水平。
2. 外资对中国房地产市场结构和规模的改变外资的涌入不仅仅改变了中国房地产市场的投资格局，还对市场结构和规模产生了深远的影响。
外资企业的进入推动了中国房地产市场结构的多元化和专业化发展，带来了更多的高档住宅、商务写字楼等高品质物业项目。
同时，外资投资也促使了中国房地产市场规模的扩大，推动了房地产市场的整体发展。
3. 外资对中国房地产市场价格的影响外资的涌入给中国房地产市场带来了较为明显的价格影响。
一方面，在一些热门城市，外资的涌入推动了房价的上涨，使得一部分人难以负担高昂的房价；另一方面，外资的进入也为中国房地产市场带来了竞争压力，促使开发商提高产品质量和服务水平，为消费者带来更多的选择。
4. 外资对中国房地产市场监管的影响外资投资的增长也对中国房地产市场监管带来了一定的挑战。
外资企业的涌入使得监管部门面临更多的监管任务和难题。
为确保中国房地产市场的稳定和可持续发展，中国政府需要加强对外资投资的监管力度，加强对项目的准入条件和资金流动的监管，避免外资投资对中国房地产市场造成不良影响。
5. 应对措施为了更好地应对外资对中国房地产市场的影响，中国政府可以采取以下措施：- 加强市场监管，规范外资投资行为；- 完善相关政策，鼓励外资投资注入市场；- 增加住房供应，缓解房价上涨压力；- 提高房地产市场的透明度，优化市场环境。
浅谈外资流动对中国房地产市场的影响
浅谈外资流动对中国房地产市场的影响前言随着国际化程度的不断加深，中外资本之间的合作越来越频繁。
在中国特别是房地产市场上，外资的流入对市场带来了积极的影响，同时也带来了一定的挑战。
本文将围绕外资对中国房地产市场的影响进行探讨。
外资对中国房地产市场的影响积极影响1. 提高市场竞争力外资的大量涌入增加了中国房地产市场的竞争力，也提升了中国房地产企业的国际化水平。
外资企业的进入也带来了新的先进技术和管理经验，促进了中国房地产业的创新发展。
2. 借助外资扩大房地产企业规模外资企业可以为中国的房地产企业提供资金支持，帮助其快速扩大规模，提高市场占有率。
同时，外资企业也可以提供专业的管理支持和咨询服务，为中国房地产企业带来更多机遇。
3. 促进经济发展外资的流入可以创造更多的就业机会和商业机会，促进了当地经济的发展。
同时，外资的流入也可以提高当地的经济实力和国际竞争力，有利于中国的综合国力提升。
挑战和考验1. 加剧市场竞争外资的流入加剧了中国房地产市场的竞争，对国内房地产企业提出了更高的要求。
只有不断提升自身的核心竞争力，才能在竞争中立于不败之地。
2. 增加市场风险外资的流入可能会造成市场风险的增加。
例如，在某些国家和地区的政策变化、金融风险和地缘政治风险等不确定因素的影响下，相关的外国资本可能会迅速退出中国房地产市场，从而对市场造成较大影响。
3. 加强对政府的制约外资企业的进入也对政府的政策制定提出了更高的要求，这要求政府在制定政策时需要更加严密和周知。
政府应该更加注重对外资的引导和规范，确保外资的流向符合国家的发展战略和方向。
结论总的来说，在加强政策引导和管理控制的前提下，外资的流入有助于提高中国房地产市场的竞争力和创新能力，同时也加强了中国房地产企业的国际化水平和金融实力。
但同时，外资流入也带来了市场竞争和风险等挑战，需要政府和各方面的力量共同应对。
外资以3种形式加速进入中国房地产市场
外资以3种形式加速进入中国房地产市场“现在，外资进入房地产开发的速度越来越快。
”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋这样告诉记者。
今年以来，我国房地产开发企业利用外资增势强劲，房地产业实际利用外资已经占到全国利用外资比重的1/5以上。
伴随外资的进入，大量热钱涌入我国房地产市场业已成为各方面必须面对的事实。
热钱大举涌入国家统计局数据显示，今年1至8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。
今年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。
这种情况在部分地区表现更为突出。
如四川省2006年19个上千万美元的外资项目中有12个是房地产项目。
2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中有一半是房地产项目；外资实际到位达16915万美元，占同期该省利用外资总计的79.3%。
伴随外资进入的还有大量热钱，尽管我国政府已经对此有所警惕。
今年二、三季度，国家先后出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，5月23日颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》要求，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向商务部备案。
7月10日国家外汇管理局发布的《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》规定，今后将不再批准新的外资房地产贷款(银行贷款或者股东贷款)。
但是，“大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，流入量在2500亿至3000亿美元之间，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。
境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。
”广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》提出了这样的论点。
热钱流入国内途径隐秘所谓“热钱”，是人们对国际套利资本的通俗说法，是在有套利机会的时候迅速流入某个市场，获利后再迅速流出的资金。
《关于规范房地产市场外资准入跟管理的意见》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发文单位：建设部、商业部、发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、国家外汇局发文时间：2006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见建住房[2006]171号各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知.doc
关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知汇发[2006]47号为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006］171号)，促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：一、境外机构在境内设立的分支、代表机构(以下简称“境内分支、代表机构”)在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、有效护照等身份证明；3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
外资进入中国投资房地产的路径和方案
可以以外债的形式满足融资需求，进而节省税收费用。171号文要求设立投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的外商投资房地产
企业注册资本不得低于投资总额的50%，提高了注册资本要求，一方面可能引起更大的现金滞留，另一方面使得可借款额度降低，从而导
致可税前列支的利息费用减少。
2007年国家外汇管理局下发的130号文要求各分局对2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商务主管部门批准证书且
其中，外商投资鼓励类项目，可按照相关法规政策享受优惠待遇；外商投资限制 类项目，有严格的审批和监管要求；外商不得涉足禁止类项目。除鼓励、限制、 禁止类项目外，均归类于允许类项目。
2、外商投资房地产项目主要为允许类，少部分为限制类
《外商投资产业指导目录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：
1)土地成片开发(限于合资、合作)； 2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设； 3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等 除此之外，其他房地产业务如普通住宅开发等则属于允许类项目。
企业，一是通过并购境内企业而成立外商投资房地产企业。第一种方式要履行商务部门的审批和备案手续，后一种有严格的资金交付期限
要求，而两种方式都要考虑较高的各种税负成本。
外资对中国房地产市场的影响与前景
外资对中国房地产市场的影响与前景近年来，随着全球经济一体化的加深，外资对中国房地产市场的影响日益显著。
本文将就外资进入中国房地产市场的影响因素及前景展开探讨。
一、外资对中国房地产市场的影响1. 资金流入和投资机会增加外资的涌入为中国房地产市场注入了巨大的资金，提供了更多的投资机会。
外资投资的入市门槛相对较高，有利于提升市场的规范化和健康发展。
2. 技术水平与管理经验提升外资企业在房地产开发和管理方面通常具有先进的技术和管理经验。
其进入中国市场将带来新的发展理念和先进的施工技术，对于提升中国房地产行业的整体竞争力具有积极作用。
3. 提升市场竞争与创新能力外资的参与促进了中国房地产市场的竞争，使得中国本土企业在竞争中不断成长与创新。
外资企业带来的先进管理经验和技术，对中国本土企业有一定的带动作用，推动了全行业的进步与发展。
4. 市场监管和规范外资进入中国房地产市场，除了为市场带来良好的投资环境和竞争机制，还会促使政府加强对市场的监管和规范。
政府有更强烈的动力来完善法律法规，维护市场的公平交易环境，以吸引更多的外资进入中国。
二、外资对中国房地产市场的前景1. 持续引进外资中国作为全球最大的房地产市场之一，吸引了大量的外资投入。
尤其是在中国开放经济的政策引导下，外资对中国房地产市场的投资将持续增长。
随着国内市场的饱和，外资成为中国房地产市场新的增长动力。
2. 加强行业合作与交流外资进入中国房地产市场促进了国内企业与国际市场的合作与交流。
这将使中国房地产企业能够吸纳国际先进管理与技术，进一步提升自身竞争力，加速中国房地产市场的国际化进程。
3. 推动中国房地产市场升级外资的进入将推动中国房地产市场的升级换代。
一方面，外资企业会带来更高标准的项目开发和管理理念，推动市场朝着高品质、高附加值的方向发展。
另一方面，国内房地产企业也将通过与外资企业的合作学习到先进经验，不断提升自身的发展水平。
4. 促进城市发展与转型外资进入中国房地产市场有助于促进城市的发展与转型。
外资对中国房地产市场的影响与前景分析
外资对中国房地产市场的影响与前景分析随着中国经济的快速发展和全球化进程的深入推进，外资对中国各行业的影响力也在不断增强。
其中，房地产市场作为中国经济的重要组成部分，也受到了外资的广泛关注和参与。
本文将对外资对中国房地产市场的影响及前景进行分析。
一、外资对中国房地产市场的影响1. 投资规模扩大：外资对中国房地产市场的投资规模逐年增加。
根据统计数据显示，过去十年间，外资对中国房地产市场的投资规模激增，这主要得益于政府的开放政策和优惠待遇吸引了大量海外投资者。
2. 技术与管理经验引进：外资不仅带来了大量的投资资金，还将先进的技术与管理经验引入中国房地产市场。
例如，一些国际知名房地产开发公司通过与中国合作，带来了先进的设计理念和建筑技术，提升了中国房地产市场的整体水平。
3. 促进城市转型升级：外资对中国房地产市场的参与，加速了中国城市的转型升级。
在外资的带动下，许多二三线城市开始进行城市规划和重要区域的开发，推动了当地经济的发展和城市设施的完善。
4. 激活房地产市场活力：外资的进入加强了中国房地产市场的竞争，促使国内企业在技术、服务等方面进行创新，从而提高了房地产市场的整体活力。
外资企业的参与也为中国消费者提供了多样化的购房选择。
二、外资对中国房地产市场的前景分析1. 潜在风险与挑战：外资进入中国房地产市场也带来了一些潜在的风险与挑战。
首先，外资投资的规模可能导致部分城市房价过高，进而引发房地产泡沫的风险。
其次，外资企业的进入也可能对国内房企构成一定竞争压力，影响国内企业的市场份额。
2. 政策引导与监管加强：为了避免潜在的风险，中国政府将会进一步加强对外资在房地产市场的监管。
政府将制定更加完善的法规与政策，加强对外资企业的审批与管理，以确保外资的参与对中国经济的稳定和发展具有积极的影响。
3. 国际合作机遇：外资对中国房地产市场的参与也带来了国际合作的机遇。
中国的房地产企业可以通过与外资企业进行合作，共同开拓海外市场。
外资进入我国房地产市场的成因、影响及对策建议
业的发展需要不 断地 引进新的人才 、新 的思路和新的动力 否则 就会停滞不前。民营企业家要站在企业发展的高度去认识这一问
题 ，而 非为了满足一时的痛快和颜面需要 ．充分信任职业经理人 要勇于授权 ．敢 于授权 ，放手让职业经理人去发挥 自己的聪明才
展 的 影 响 ， 在 此 基 础 上提 出 了加 强对 外 资宏 观 调控 的 有 关对 策 并 智。 同时也要教 育和协调家族成 员打消排斥心理 敞开心扉接纳 建 议 。 职业经理人 ，与其携手并肩努力工作 ，使企业和经理人实现双赢。 ［ 关键 词 ］外 资 房 地 产 市 场 宏 观 调控 在 这 方 面 ，民营 企 业 家要 向汉 高 祖 刘 邦 学 习 ，敢 于 用 人 ，善 于用
我 国 目前 对 产 业 基 金 没 有 明确 的法 律 法 规 依 据 ，因 此 无 法 以
点 是针 对 性差 ， 可 以较 为全 面地 接 受相 关领 域 的知 识 ， 高 受训 法律 的形 式 对房 地 产 基 金 的 发 起 、 设 立 、组 织 形 式 治理 结 构 等 但 提 重要 原 则做 出 明确 的规 定 ，房 地 产基 金 处 于 无法 可依 的状 态 这
外资 进入我国 地产市 房 场的
成因◆影响及对策建议
刘毅杰 刘建 明 中南 财经政法大学金 融学院
［ 摘 要 ］本 文针 对 近 年 来 外 资 大量 涌 入 我 国房 地 产 市 场 这一 现 象 ，深入 分析 了外 资 进 八 的主 要 成 团及 其 对 我 国房地 产 市场 发
合自己的情况 ；两种方式有机地结合在一起选用 以达到 目的。 肾
为 国外 投 资机 构 大规 模进 入 房 地 产 提 供 了便 利 条 件 。 另 一 方 面
外资进入我国房地产市场利弊分析
３ 、加大了国际收支失衡和人民币升值压 免、 土地出让等优惠政策， 对内外资实行统一
增加 金融体系风险．由于对人民币升值 的国民待遇。同时， 加强对外资在我国境内开 展我国房地产金融体系，促进房地产金融创 力， 了 鼓励其直接参与房 的预 流入境内的 期， 外资特别是国际 游资正不 设房地产企业的身份审核， 新．
我国国际收支差 产的开发、 建设， 限制其对尾盘和整体收购后 ２ 、 加剧了 房地产市场竞争， 促进国内 断增加，这也进一步拉大了 房地
加剧了人民币升值的压力．而一旦对人民 的销售经营或打包后进行外部融资。 对于优质 产企业不 断提升自 身能力． 房地产市场是 额。 我国 大量投机性资金 就会撤离 商业项目。应适当控制外资的收购和经营， 避 块巨 大的 蛋糕。 外资的大 量涌 入会直接冲击 币 值预期的消失， 升
元。 占全部行业实际利用外资的 ９．２０ 年 １ 满足人们对优质的办公环境和住宅的需要． ９ ０６ ６ 分稀缺是基本国情。 房地产业发展又正处于初
季度。 实际使用外资金额 １． 亿美元彳 ４７ ９ 同比
（ ） 二 不利的一面
级阶段， 市场比 较脆弱。 法制还不健全．因此，
增长４． ， 比上升到１． ．另外， ７７ 占 ％ ０４ ％ 外资境
一
ห้องสมุดไป่ตู้
汇出国外， 不仅会对以银行贷款为主要 免陷入外资的垄断性经营。 国内各大房地产开发企业原有的利益分配， 而 楼市，
道的我国 房地产行业造成致命 打击， 也 中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战， 融资渠
这将迫使它们不断改进技术和设备、 强化创新 会严重危及到我国金融体系的安全。 二、 对策建议 及管理理念， 进一步提高房地产产品的供给水 平， 塑造品牌以提升自身的竞争能力． 同时， 优
外资加速进入中国房地产的背后意图
外资加速进入中国房地产的背后意图
（一）扩大市场机会
中国吸引外商投资的一个重要的原因就是巨大的潜在市场需求。
在房地产领域，中国的市场机会也是其他国家不可比拟的。
（二）追求高额收益
由于中国的房地产起步较晚，信息获取难度很大，而且信息的质量较差,因此缺乏有效的信息渠道确切掌握房地产的实际收益情况。
（三）分散投资风险
从目前的实际来看，先行进入我国投资房地产的外商企业大多为实力强劲、规模巨大的跨国公司。
跨国企业往往通过其全球战略，选择经济发展速度较快、投资回报率较高、市场发展稳定以及政策优惠的国家和地区进行多国投资，从而从投资地理方向上分散经营投资风险，获得既高又稳定的投资回报率。
外资进入我国房地产市场原因及对策研究
摘
要 ： 几 年 来 ， 着 国 家 经 济 的繁 荣 和 人 民 币的 升 值 ， 资 以 不 同 的 形 式 进 入 我 国房 地 产 行 业 。 外 资 的 进 入 ， 动 近 随 外 推
了我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 是 由 于 其 较 强 的投 机 性 ， 会 引 发 一 系 列 风 险 发 生 ， 过 研 究 外 资 进 入 房 地 产 行 业 的 原 因 及 但 也 通 影 响 ， 出监 督 管 理 外 资 的 建 议 。 提 关 键 词 ： 地 产 ； 资 ； 策 房 外 对 中 图 分 类 号 ： ７ Ｆ４ 文献标识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （０ １ ２—０ ２， １ ７— １８ ２ １ ） ２０ ９一 ２ ０
也 增值 一 利 用 外 资 的热 情 不 减 。分 析 师 杨 红 旭 指 出 ：去 年 全 年 利 用 房 地产业是 为了减低投 资风 险 ， 是实 现 资本保 值 、 “ 并 外 资 ７ ６亿 元 ， 比 增 长 ６ ． ； 要 是 去 年 下 半 年 人 民 币 种 有 效 手 段 ， 从 中 套 取 中 国 房 价 上 涨 的 利 润 。 从 微 观 层 ９ 同 ６０ 主
外资与国际资本对中国房地产市场的影响
05 外资与国际资本对中国房 地产市场的未来展望
外资在中国房地产市场的未来发展趋势
外资将继续关注中国房地产市场的发展潜力，特别是在一线 城市和重点二线城市的核心地段，由于其稳定的投资回报和 增值潜力，将继续吸引外资的进入。
随着中国对外开放政策的进一步深化，外资将有更多的机会 参与到中国房地产市场的投资和经营中，尤其是在租赁住房 、城市更新和绿色建筑等领域。
中国政府将加强对外资进入房地产市 场的监管，规范市场秩序，保护投资 者权益，防止过度投机和风险积聚。
外资企业与中国本土企业合作，共同 投资、开发和经营房地产项目。
外资间接投资模式
投资房地产信托投资基金（REITs）
01
外资通过投资REITs，间接参与中国房地产市场的投资和经营。
投资房地产企业股票
02
外资购买中国房地产企业的股票，通过股票市场间接参与中国
房地产市场的经营。
投资房地产相关债券
03
外资购买中国房地产企业发行的债券，通过债券市场间接参与
中国房地产市场的发展阶段
起步阶段
改革开放初期，中国房地产市场 处于起步阶段，外资参与较少。
快速发展阶段
随着中国经济的快速增长和城市 化进程加速，房地产市场进入快 速发展阶段，外资开始大量进入 。
外资进入中国房地产市场的政策环境
政策开放
中国政府逐步放开外资进入房地产市 场的限制，出台相关法律法规和政策 ，为外资提供投资机会和保障。
外资与国际资本对中 国房地产市场的影响
汇报人：可编辑
2024-01-06
目录
CONTENTS
• 外资与国际资本进入中国房地产市场的 背景
• 外资与国际资本对中国房地产市场的投 资模式
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发文单位：建设部、商业部、发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、国家外汇局发文时刻：2006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和治理的意见建住房[2006]171号各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康进展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和治理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范畴从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行治理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不承诺其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营治理(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
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外资进入房地产市场
一、外资在我国房地产市场的现状
所谓外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。
我国对外资来源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。
改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自１９９１年起，中国已连续１５年成为吸收外资最多的发展中国家。
房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。
2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。
来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。
摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。
二、外资对我国房地产市场的负面影响
外资进入中国房地产给投资者与消费者带来新机遇，然而，外资也成为推动我国房地产价格不断走高的重要因素之一。
（一）助推了房地产价格的上涨。
虽然我国房地产过热的主要因素并不在外资，但随着境外热钱涌入我国房地产业，其产生的“标杆效应”却不容忽视。
在境外热钱中，
既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业，近来又有一批被称为外资地产“第四军团”的欧美基金公司在上海等地异军突起。
在他们的影响下，很多境内民间资金也纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。
（二）影响国内信贷政策的有效性。
2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。
由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。
（三）加大了人民币升值的压力。
人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。
三、政府对外资进入我国房地产市场的调控政策
面对外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际，政府加强了对房地产市场包括外资准入的管理。
四、进一步调控外资对我国房地产市场的影响
（一）“171号文件”实施的效果
然而由于宏观调控政策发挥效用具有一定的迟滞性，且“171号文件”中某些条款也还有政策空隙。
在其发布实施后，外资进入我国
房地产市场的步伐似乎并未有所减缓。
2006年10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地；11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地(中国)有限公司共计投入了15亿元。
根据国家统计局公布的数据，2006年上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而2006年第三季度利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。
（二）进一步加强调控措施的建议
1、取消外资房地产企业的优惠待遇，加强税收管理
首先，取消外资投资房地产行业时的税收优惠。
这需要内外资所得税合并等方面由税法提供制度支持。
其次，针对外资在房地产市场的炒作行为，可以通过开征特别物业税的形式制止。
此外，国外对付热钱投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，提高短期资本流入成本和交易成本，比如设定份额3O％，如果有100万元资金流入，那也只能用3O万元，另外7O万元不能用。
2、限制外资房地产企业的退出
对外资设限最好不是限制进入而是限制如何退出(包括延长时间或控制比例)，这样可以避免外资进入的短期性和投机性，否则与加入WTO和对外资银行全面开放相悖。
比如在外资进入时最好能有一个配套政策，对投资的时间和退出方式上加以限制，以此来增加外资
的投机成本，这样将更有利于外资的进入，并保持其健康、持续、发展态势。
3、综合运用货币信贷政策，发挥价格杠杆的调节作用
调整商业银行个人住房贷款政策，在外资流入大的地区逐步提高非本地个人（包括外国人）住房按揭贷款的首付比例；禁止境内银行向境外投资者发放包括按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款，禁止境内机构为境外投资者提供按揭担保。
4、加强政策执行力度
建议地方政府与有关部门共同努力，切实改变目前外资流入房地产市场管理不到位、执行不力等问题，把已经出台的政策措施执行好，让政策发挥出最大的效应，真正把政策落实在关键点上。
虽然近几年我国房价过快增长与境外非居民资金持续流入房地产市场有着不可分割的关系，但房价上涨的根本性原因还是国内房地产市场供求关系紧张。
我国房地产市场还处于一个较低的发育发展阶段，如果采取大力限制外资的措施，是不适合的。
对于外商在华投资房地产，规范的应是热钱的进出和以投机为目的的短期炒作，而对正常的长线投资以及自住性需求不应限制。
如何保证在有效利用外资的同时，又避免其对我国房地产市场的负面影响，已成为国内学者普遍关注的问题。