江西南昌红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告68页-2008年新

红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告

老楼地产

目录

第一章总论 (5)

第二章项目建设必要性与可行性 (9)

第三章市场定位与价格定位 (16)

第四章工程设计方案 (37)

第五章节能与节水 (39)

第六章环境影响评价 (41)

第七章组织机构与人力资源配置 (45)

第八章质量保证体系及工程招投标方案 (49)

第九章项目实施进度 (52)

第十章投资估算与资金筹措 (53)

第十一章财务评价 (56)

第十二章社会评价 (63)

第十三章风险分析 (65)

第十四章可行性研究结论与建议 (69)

附件及附图

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告

二、建设单位：南昌绿苑房地产开发有限公司

三、法人代表：赵荣富

四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块

五、建设性质：房地产综合开发

六、项目三期建设规模

项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。具体详见下表：

注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。

七、建设期限：2008年1月～2009月12月；

八、主要技术经济指标

1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09㎡）

2、总建筑面积：73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡）

3、建筑密度：≤25%

4、综合容积率：≤3.4

5、绿地率≥40%

6、项目总投资：19,578万元

7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。

8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。

9、销售收入：30,075.3 万元

10、利润总额：7,549.92万元

11、税前利润率：38.56%

12、净利润：5,662.44 万元

13、税后利润率：28.92%

14、盈亏平衡点：72.17%

15、财务内部收益率：9.32%>Ic=6%

16、财务净现值：2,094万元>0（Ic=6%）

17、动态投资回收期：1.87年

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》

3、江西省规划实施技术导则

4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

5、《国有土地使用权出让合同书》编号：洪土出让字【2005】第21号

6、《国有土地使用证》编号：洪土国用（登红2005）第338号

7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：市规红地（2003）第011号

8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号

9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》编号：洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号

10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计

11、建设单位可研咨询委托书

12、建设项目经济评介方法与参数

13、建设项目经济评介参数研究

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

1．社会效益

丰和新城位于庐山南大道与丰和北大道交汇处，地理位置优越。本项目是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目，是众多市民热切盼望

的项目。

因南昌经济的高速发展，置业观念在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到环境好的新城区而居。项目建成后，将为南昌市人民提供一处良好的人居精品，解决数百户的居住，有巨大的社会效益。

2、经济效益

通过以上分析，该项目总投资19,578万元，销售收入30,075.3 万元，税前利润总额7,549.92万元，总投资税前利润率为38.56%，净利润5,662.44 万元，净利润率为28.92%，盈亏平衡点为72.17%，财务内部收益率9.32%>Ic=6%，财务净现值为2,094万元>0（Ic=6%时），投资回收期1.87年。

项目共融资8,000元,贷款偿还期为2.5年。

贷款及还款计划表

该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。

3、结论

本项目采用国际招投标进行设计，以欧式新古典主义建筑主义风格为蓝本，融入现代时尚元素。项目位置好、环境优，开发商实力强。近几年南昌房地产市场持续平稳上涨，项目具有良好的社会效益和经济效益，并且将极大加快南昌市经济发展；在经济效益与社会效益上都是可行，应大力支持，尽早组织实施。

第二章项目建设的可行性

第一节项目背景

一、南昌概况

南昌，江西省的省会，全国 35 个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市； 105、 320、 316 国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。

南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。

南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。

二、宏观经济

1、南昌市GDP生产总值走势分析

作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2007年，我市完成国内生产总值1368.18亿元，比上年同期增长15.5%。第三产业增加值402.19亿元，增长13.4%。