市高端别墅市场需求调研分析

北京市高端不墅市场需求调研分析

最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的不墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域不墅的现状进行了深入了解。此次，我们就这次高端不墅需求调研的一些差不多情况与大伙儿做一次分享，希望能给各位一些启发。

1 需求调研讲明

1．1需求调研目的

对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，要紧包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。

1．1．1解决方法

本报告在需求研究方面，要紧通过两个方面来完成，首先通过对现时期市场在售的同时和北京不墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。如此，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。

1．1．2调研范围

为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、不墅、公寓，同时其价格和北京总体不墅价格分布相似，这9个物业分不是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。

1．1．3样本确定

为了准确反映调研人群的特征，关于一般访谈部分，我们所统计的人群均为差不多购买或者立即购买的有意向购房群体。关于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。1．1．4调研问卷数量

本次需求调研问卷部分共下发一般问卷449份，其发放标准按照不墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假不墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。1．1．5样本有效性讲明

本次访问的样本在拥有物业价格和此次购买物业价格上同北京不墅市场价格分布区间大致吻合，能够有效的代替不墅购买人群。

个体特征分析

1．2受访人群以中青年为主

在受访人群中，年龄30岁以下的比例为42％，31-40岁之间的比例为34％，表明这次调研总体年龄情况偏年轻，购买群体日趋年轻化。这要紧是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。

图表2-2年龄分布回答该题N＝345

1．3教育程度普遍较高

在受访人群中，大专以上学历的比例为96％，其中本科为60％，研究生为15％，一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也讲明在那个知识经济的年代，积存财宝的途径已跨越从前靠阅历和经验积存的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。图表2-3教育程度分布回答该题N＝264

1．4购房决策主体的性不正在模糊化

在受访人群中，男性的比例为53％，女性达到47％，女性在家庭购房中的决策权逐渐显现，“男主外，女主内”的传统观念变得模糊。从女性思想角度动身进行营销推广不失为一种补充。图表2-4 性不比例 N＝397

1．5服务业从业人员、中高层治理人员是需求主体

在受访人群中，从事服务行业(包括金融、保险、地产、广告、贸易等)的人群占了65％，制造业(电子、生物、IT等)占了23％，政府行政事业单位占了5％。

在受访人群中，担任高层治理职位的占了29％，担任中层治理职位的占了26％，专业人士(律师、大夫、教师等)占了13％。

图表2-5 行业分布 N＝281

1．6年收入40万以下占了86％

在受访人群中，年收入在10-20万的最多，达到30％，20-30万的占20％，30-40万的占13％，介于对个人隐私的回避，只有108位受访者回答年收入具体数字，同时有可能低报，因此，年收入的水平应该比统计结果要高。高档楼盘的客户群差不多由从前的达官贵人享用的“奢侈品”走下神坛，成为白领也能享用的“小资品”。

图表2-7 收入分布 N＝108

2 购房背景分析

2．1受访人群多居住在朝阳、海淀

在受访人群中，有34％长期居住在朝阳区，22％长期居住在海淀区，这两个区被访者共占56％，其余人群分布在其他各区内。由于本次调研项目分布在东西南北4个区域，然而被访者分布却有着专门高的集中度，这讲明朝阳区和海淀区的居民对高档楼盘有较强的购买力。

图表2-8 居住区域分布 N＝395

2．2受访人群多居住在一般住宅

在受访人群中，有67％长期居住在一般住宅，27％长期居住在高档公寓，5％居住在不墅，此次调研的高档物业差不多上他们想要更换的居所或者进行的投资，这和他们的年龄集中在中青年时期，事业步入正轨，想要提升生活品质是吻合的。

图表2-9 日常居所分布 N＝394

2．3拥有物业价值(想要买然而没有买的物业没有记录到总价值)集中在100-200万之间

在受访人群中，有31％拥有的物业价值在100-200万之间，

50-100万的有23％，50万以下的有15％，200-400刀的有18％，400万以上的有10％，物业价值呈现正态分布。注于有一部分被访者没有实际购买，其新的物价价值没有记录，造成50万以下的比例稍多。而我们在对“此次购房的物业付值”的统计中显示，50万以下的比例只有2％。

图表2-10 物业价值分布 N＝387

2．4郊区度假正在成为一种生活方式

在受访人群中，有55％被访者表示将在一年内考虑选择郊区度假的方式，其中，有30％表示将在半年内考虑这种生活方式。郊区度假的方式差不多慢慢被大伙儿所同意，并成为一种时尚。图表2-11生活方式分析 N＝394

2．5行程时刻最好操纵在两个小时