最高院判例：买卖合同判例规则

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最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条

最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案号：（2015）新民一初字第2号来源：最高人民法院第十五批指导性案例第72号2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。

对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

案号：（2011）民提字第144号来源：最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。

最高人民法院最新买卖合同司法解释逐条解读‖完结篇

最高人民法院最新买卖合同司法解释逐条解读‖完结篇原创徐忠兴法学45度 4月14日第三十条〔本条对应2012年买卖合同司法解释第四十二条，未作实质性修改〕买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。

买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；（三）约定买受人在一定期限内可以调换标的物；（四）约定买受人在一定期限内可以退还标的物。

【新旧对照】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日起施行法释〔2012〕8号）第四十二条买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。

买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

【关联规定】《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）（节录）第六百三十八条试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。

试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的，视为同意购买。

【实务解读】本条规定了试用买卖的四种排除情形。

试用买卖是合同成立时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买的买卖。

在试用买卖中，出卖人有义务将标的物交由买受人，且买受人可以对该标的物进行试验性使用。

出卖人不按约定将标的物交付买受人试验或检验的，买受人可以请求出卖人交付标的物由其试验或检验，也可以解除合同。

由此可知，在试用买卖中，试用标的物是买受人的权利，而不是义务，买受人有权决定对标的物不进行任何使用。

商品房买卖合同16条裁判规则梳理

商品房买卖合同16条裁判规则梳理1. 房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期）河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。

因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。

此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。

此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。

配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。

2. 房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期）北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。

由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。

二手房买卖纠纷裁判规则(含各地高院指导意见)

二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。

夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。

夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。

经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。

买卖合同背靠背条款最高院案例

买卖合同背靠背条款最高院案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：买卖合同是商业活动中常见的一种合同，在买卖合同中约定的各项条款对双方的权利和义务具有法律效力。

但在实际操作中，很多买卖合同并不仅仅只有一份，而是包含了多份背靠背的合同。

这种形式的合同是为了方便各方的操作和管理，但在发生纠纷时也会给法院的裁决带来一定的困难。

最高人民法院曾就买卖合同中的背靠背条款作出过一些裁决，为相关行业提供了一定的指引。

其中比较有代表性的案例是一起关于买卖合同背靠背条款的纠纷案件。

该案件中，甲方和乙方签订了一份大宗商品买卖合同，合同规定了双方的权利和义务，包括交货、付款等内容。

在合同中还规定了双方可以在合同生效后的一定时间内进行多次衍生合同的签订，这些衍生合同也称为背靠背合同。

在合同履行过程中，甲方发现乙方在履行合同过程中存在违约行为，拒绝继续履行背靠背合同。

乙方则认为甲方在签订背靠背合同时已经知晓了其经营状况，应当继续履行合同。

经过审理，最高人民法院判决认定，买卖合同背靠背条款的约束力应当具有相对独立性，即使在主合同中存在一方违约的情况下，背靠背合同仍然应当继续履行。

但在特殊情况下，如果买卖主合同的约定与背靠背合同的内容存在明显矛盾或无法协调的情况下，应当根据具体情况来进行裁决。

这一裁决为买卖合同背靠背条款的约束力提供了一定的法律依据，为相关合同纠纷的解决提供了一定的指导。

在实际操作中，各方在签订买卖合同时应当谨慎对待背靠背条款的约定，确保所有合同的内容都能够清晰明确，避免发生不必要的纠纷。

在合同履行过程中，一旦发现对方存在违约行为，应当及时采取相应的法律手段，以维护自身的权益和合法权益。

第二篇示例：在商业活动中，买卖合同是一种常见的合同形式，用于规范买卖双方的权利义务关系。

在买卖合同中，常常会涉及到背靠背条款，即一方与多方分别签订的合同，其中的内容互为前提条件。

背靠背条款在商业活动中起到了重要的作用，但也容易引发争议。

最高院审理买卖合同司法解释

最高院审理买卖合同司法解释司法解释是依法有权作出的具有普遍司法效力的解释叫做司法解释。

以下是店铺整理的AAAA，欢迎参考阅读。

一、合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

买卖合同篇最高人民法院管辖规则

买卖合同篇最高人民法院管辖规则一、“双方向各自住所地法院起诉”约定有效《最高人民法院关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函》：合同双方当事人约定，发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉。

该约定可认为是选择由原告住所地人民法院管辖，如不违反有关级别管辖和专属管辖的规定，则该约定应为有效。

若当事人已分别向所在地人民法院提起诉讼，则应由先立案的人民法院管辖；若立案时间难于分清先后，则应由两地人民法院协商解决；协商解决不了的，由它们的共同上级人民法院指定管辖。

最高人民法院（2014）民一终字第62号：《债务重组协议》第九条明确约定，“各方因履行本合同而发生的纠纷，可向各自住所地具有管辖权的人民法院起诉”。

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

”本案系民间借贷纠纷，各方当事人在《债务重组协议》中协议约定管辖条款，不违反法律和司法解释的规定，应当作为本案确定管辖法院的依据。

二、“守约方所在地法院管辖”约定无效《最高人民法院关于金利公司与金海公司经济纠纷案件管辖问题的复函》：金利公司与金海公司在再次补充协议中约定，“如甲、乙双方发生争议，由守约方所在地人民法院管辖。

”该约定不符合《民事诉讼法》第二十五条的规定，应认定协议管辖的条款无效。

本案应由被告所在地的人民法院管辖。

接此函后，请你院依法撤销一审判决和一、二审裁定，将本案移送有管辖权的法院。

三、“由原告所在地法院管辖”约定有效最高人民法院（2018）最高法民辖终389号：本案中，水电四局与中车公司签订的《新疆哈密东豪卓成二期49.5MW风电场工程风机塔筒及附属设备采购合同》第17.2款约定“若争议经协商仍无法解决，双方同意任何一方可以向原告方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼”。

最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则

最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则 1. 如果房屋买卖合同被认定无效，那可别傻乎乎地不知道自己能主张损失赔偿啊！比如说，小明买了套房子，结果合同无效了，这时候他难道不应该去索要自己的损失吗？
2. 你想想看，明明合同无效了，自己遭受了损失，还不去争取赔偿，那不是太亏了吗？就好比小李，遇到合同无效，那肯定得讨要个说法呀！
3. 要是因为对方的原因导致合同无效，你说不找他赔偿说得过去吗？就像小张遇到的情况，对方过错导致合同无效，他当然要去力争赔偿啦！
4. 合同无效后主张损失赔偿，这是天经地义的呀！就如同小王在这种情况下，理所当然地去追求自己应得的呀！
5. 当房屋买卖合同无效时，不主张损失赔偿难道不是对自己的不负责吗？比如说小陈的例子，他怎能不维护自己的权益呢？
6. 难道合同无效了，自己之前的投入就白白浪费了吗？这可不行啊！就像小赵那样，合同无效后就得赶紧去要赔偿！
7. 大家可要记住了，房屋买卖合同无效后主张损失赔偿是很重要的呀！比如老孙遇到了，他肯定不会善罢甘休的呀！
结论：最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿是有明确裁判规则的，这是对当事人合法权益的保障，大家遇到相关情况一定要据理力争，维护自己应得的利益。

最高院房屋买卖合同司法解释全文

最高院房屋买卖合同司法解释全文最高院房屋买卖合同司法解释全文房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。

欢迎阅读下文关于最高院对房屋买卖合同的司法解释。

最高院房屋买卖合同司法解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

最高法指导案例23号：孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案

孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2014年1月26日发布）关键词民事买卖合同食品安全十倍赔偿裁判要点消费者购买到不符合食品安全标准的食品，要求销售者或者生产者依照食品安全法规定支付价款十倍赔偿金或者依照法律规定的其他赔偿标准赔偿的，不论其购买时是否明知食品不符合安全标准，人民法院都应予支持。

相关法条《中华人民共和国食品安全法》第九十六条第二款基本案情2012年5月1日，原告孙银山在被告南京欧尚超市有限公司江宁店（简称欧尚超市江宁店）购买“玉兔牌”香肠15包，其中价值558.6元的14包香肠已过保质期。

孙银山到收银台结账后，即径直到服务台索赔，后因协商未果诉至法院，要求欧尚超市江宁店支付14包香肠售价十倍的赔偿金5586元。

裁判结果江苏省南京市江宁区人民法院于2012年9月10日作出（2012）江宁开民初字第646号民事判决：被告欧尚超市江宁店于判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告孙银山5586元。

宣判后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由法院生效裁判认为：关于原告孙银山是否属于消费者的问题。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。

”消费者是相对于销售者和生产者的概念。

只要在市场交易中购买、使用商品或者接受服务是为了个人、家庭生活需要，而不是为了生产经营活动或者职业活动需要的，就应当认定为“为生活消费需要”的消费者，属于消费者权益保护法调整的范围。

本案中，原、被告双方对孙银山从欧尚超市江宁店购买香肠这一事实不持异议，据此可以认定孙银山实施了购买商品的行为，且孙银山并未将所购香肠用于再次销售经营，欧尚超市江宁店也未提供证据证明其购买商品是为了生产经营。

孙银山因购买到超过保质期的食品而索赔，属于行使法定权利。

因此欧尚超市江宁店认为孙银山“买假索赔”不是消费者的抗辩理由不能成立。

最高院案例启示，未约定的逾期付款违约金，可主张不仅是lpr标准

最⾼院案例启⽰，未约定的逾期付款违约⾦，可主张不仅是lpr标准发⽣违约，守约⽅⾛到诉讼时，⼀定会主张延期付款的违约⾦或利息或资⾦占⽤费⽤。

很多当事⼈、包括法院认为在没有约定的情况下，就按照lpr的标准，事实上除了lpr，还可以主张额外30%-50%的违约⾦。

以后遇上类似的事情，可以拿着本⽂和对⽅，法官主张lpr额外的违约⾦。

毕竟，让违约⽅仅承担lpr的违约⾦实在有点杯⽔车薪。

⼀、裁判规则依据《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条第四款、《中国⼈民银⾏关于⼈民币贷款利率有关问题的通知》第三条第⼀款之规定，确定按照中国⼈民银⾏同期同类贷款基准利率130%计付资⾦占⽤损失，符合法律规定。

⼆、争议焦点合同双⽅未约定逾期付款违约⾦标准的，如何计算逾期违约⾦？三、相关规定《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条第四款，买卖合同没有约定逾期付款违约⾦或者该违约⾦的计算⽅法，出卖⼈以买受⼈违约为由主张赔偿逾期付款损失的，⼈民法院可以中国⼈民银⾏同期同类⼈民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

《中国⼈民银⾏关于⼈民币贷款利率有关问题的通知》第三条第⼀款，关于罚息利率问题。

逾期贷款(借款⼈未按合同约定⽇期还款的借款)罚息利率由现⾏按⽇万分之⼆点⼀计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率⽔平上加收30％-50％；借款⼈未按合同约定⽤途使⽤借款的罚息利率，由现⾏按⽇万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率⽔平上加收50％-100％。

四、案例索引中船重⼯物资贸易集团重庆有限公司与重庆钢铁股份有限公司买卖合同纠纷（2015）民⼆终字第151号五、判决节选⼀审法院认为：根据《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条第四款之规定，买卖合同没有约定逾期付款违约⾦或者该违约⾦的计算⽅法，出卖⼈以买受⼈违约为由主张赔偿逾期付款损失的，⼈民法院可以中国⼈民银⾏同期同类⼈民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

买卖合同案例法院支持违约金日万分之八至日千分之二

买卖合同案例（法院支持违约金日万分之八至日千分之二）买卖合同案例（法院支持违约金日万分之八至日千分之二）本律师注：2012年年底——2013年5月期间，有一个买卖合同案件办理得比较成功。

有三点值得提一提：一是违约金高。

根据我国现有的法律，违约金的支付比例没有一个明确标准，有日万分之二点一的、有银行同期贷款利率的、有银行逾期贷款利率罚息的、也有银行同期贷款利率四倍的，司法实践中一般日万分之四至日万分之五的比较多。

但本人代理的该案件至起诉之日按照日万分之八计收，后期按照日千分之二计收，且获得法院一审判决的支持【案号（2012）宝民二（商）初字第1932号】。

二是结案快。

诉前调解、一审2次开庭、二审开庭，一共用了半年时间。

三是没有让对方苦肉计得逞。

对方为了延期付款打二审，一审时对日千分之二的违约金诉请未予以反驳，他们可能估计法院不可能判那么高，同时为二审改判埋下伏笔。

二审时【案号（2013）沪二中民四（商）终字第529号】，本律师提供了古今中外诸多法理与案例，迫使对方主动和解。

结果164万多元的货款、大半年时间，违约金定格为60万元。

附：一审代理词与二审代理词。

民事代理词(一审）尊敬的审判长：根据法律的规定，本人接受上海TX混凝土有限公司（以下称原告）的委托，担任原告与上海LD建设（集团）有限公司（以下称被告）因买卖合同纠纷诉讼一案的原告代理人。

现就本案违约金计算数额发表补充意见，供法庭评议时参考：一、根据法律规定，本案违约金应介于日万分之八至日千分之二之间。

《合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

”就本案而言，混凝土行业普遍存在垫资现象，整个行业几乎都是负债经营，拆借资金的利息行情价在月息3分左右（即日千分之一左右），为了及时偿债，原告有关负责人被迫变卖了部分房产。

因此，日万分之八到日千分之二并不能构成“过分高于”的情形。

二、根据合同约定及双方当事人意见，本案违约金应介于日万分之八至日千分之二之间。

最高院发布：商品房买卖合同司法解释（2021）

最⾼院发布：商品房买卖合同司法解释（2021）最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释（法释〔2020〕17号修改的司法解释之⼀）（2012年3⽉31⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1545次会议通过，根据2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法典》《中华⼈民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第⼀条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖⼈）将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。

第⼆条出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理；因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予⽀持。

最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件

最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的相关意见1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系问：作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效?答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。

《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。

这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。

预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。

预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。

预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。

未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释〔2012〕8号)

【法规标题】最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释【颁布单位】最高人民法院【发文字号】法释〔2012〕8号【颁布时间】2012-5-10【失效时间】【法规来源】人民法院报2012年6月6日第02版【全文】最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。

二○一二年五月十日最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）法释〔2012〕8号为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

最高院买卖合同第18条的利息判决

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房屋买卖合同纠纷判例分析

房屋买卖合同纠纷判例分析案例分析：双方基本信息：卖方：李先生买方：张女士各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任：1. 李先生的身份为房屋的合法所有者，有权出售该房屋。

他应该提供真实、完整的房屋信息及产权证明。

2. 张女士是买方，有权在遵守相关法律法规的前提下购买房屋。

3. 双方必须意见一致确定房屋交割时间及房屋使用的起始时间。

4. 双方应签订《房屋买卖合同》，该合同为双方的合法文件，双方应按照合同约定履行义务，如有任何违约情况，应承担相应的法律责任。

5. 李先生在出售房屋前，应进行必要的检修和维护，保证房屋处于良好的基本状态，符合当地的房屋交易标准。

6. 张女士在购买房屋后，应按照合同规定及时付款。

7. 如果有任何一方违反合同规定，应承担相应的违约责任，包括但不限于违反合同约定的时间、质量、价格、权利等。

8. 合同时限定违约责任的具体门槛和处理方式，应符合相关法律法规的规定。

需遵守中国的相关法律法规：1. 房屋买卖合同应符合国家法律法规的相关规定。

2. 根据《合同法》的规定，房屋买卖双方应签订书面合同，并使用标准合同。

3. 根据《物权法》的规定，房屋买卖需要进行产权交割，房屋买卖双方签订的合同应明确约定房屋的所有权转移时间。

4. 根据《消费者权益保护法》的规定，买方在购买房屋前有权要求查看房屋相关的证件及资料，同时需要随时掌握房屋销售过程的情况。

5. 根据最高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，因房屋买卖引发的争议需以合同法为基础，结合最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》的规定予以处理。

明确各方的权力和义务：1. 李先生的权利是有权列出房屋的全部基本状况，有权决定卖房的价格和条件，有权决定房屋的过户时间和交付时间。

2. 张女士的权利是有权追究李先生对房屋信息的真实性、一致性及质量保证的问题，有权支付购买费用，并获得房屋的产权等权益。

3. 李先生的义务是要对所售房屋的房屋状况、产权和发展前景等进行充分告知，确保房屋无抵押和担保、没有行政强制等处罚，确保房屋有售后维修责任，在约定交割时间前完成相应的维修和清理。

最高院关于买卖合同履行案例

最高院关于买卖合同履行案例咱先来说一个比较典型的案例哈。

有这么两家公司，一家是甲公司，一家是乙公司。

甲公司是卖设备的，乙公司呢，需要一批设备来扩大生产。

他们就签了一个买卖合同。

合同里写得明明白白的，甲公司得在5月1号之前把设备送到乙公司指定的地点，乙公司呢，就在设备验收合格后的10天内把货款结清。

结果呢，甲公司这边出了点岔子。

他们在运输设备的过程中，因为自己的货车司机不小心，和别的车发生了碰撞，设备有点损坏。

虽然甲公司紧急维修了，但是送到乙公司的时候，已经是5月5号了。

乙公司就不乐意了，说你这没按照合同规定的时间送过来啊。

甲公司就解释说，这是意外情况，设备现在也修好了，不影响使用。

乙公司呢，就坚持要扣一部分货款作为甲公司延迟交货的赔偿。

甲公司觉得自己特别冤，就把乙公司告上了法院。

这案子就一路到了最高院。

最高院就开始分析这个事儿了。

合同里明确规定了交货时间，甲公司确实是延迟交货了，这是事实。

但是呢，甲公司延迟交货是因为不可抗力之外的自身原因造成的。

乙公司虽然因为甲公司的延迟遭受了一定的不便，但是设备经过维修确实也能够正常使用，并没有给乙公司造成特别巨大的损失，像那种直接导致生产线停摆很久之类的严重后果。

最后呢，最高院判决乙公司可以扣除一小部分货款，作为甲公司延迟交货的一种惩罚性措施，但是不能扣太多。

这个判决就是考虑到了双方的实际情况。

一方面，甲公司有过错，得承担一定的责任；另一方面，乙公司也不能因为这个就过度索赔，毕竟设备还是能用的。

还有一个案例也挺有意思的。

丙公司和丁公司签订了一个关于水果的买卖合同。

丙公司是果农，丁公司是水果批发商。

合同上说，丙公司要提供500箱优质水果，而且每箱水果的大小、甜度等都有一定的标准。

丙公司把水果送过去的时候，丁公司一检查，发现有一部分水果虽然数量是够了，但是甜度没有达到合同规定的标准。

丁公司就拒绝接收全部的水果，说要解除合同。

丙公司就觉得丁公司太较真儿了，不就是甜度差了一点点嘛，而且这么多水果都送过来了，你不能说不要就不要啊。