某公司商业经营管理公司及超市的运营方案
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第一部分商业经营管理公司的运营核心
一、商业经营管理公司成立的目的
对于我们公司来说,销售商铺是工作核心,商业招商是前提,但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理,才能长久发展。如果项目商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到我们公司的头上。综观国内外项目,开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。
二、商业管理公司组织架构
商业管理公司组织机构一般包括:
经营层面:(含总经理、副总经理);
管理层面:办公室;财务部;招采部;营运部;物业部;企划部等。
各部门主要工作内容:总经理是决策人,副总经理主管业务、行政等;办公室主管人事、行政和总务等;财务部主管资金运作和信息中心等工作;招采部主管超市采购及商场招商工作;运营部主管超市及商场的营运等方面;物业部主管超市防损及商场水、电、保安,维修等工作;企划部主管商场形象、促销等工作;。
三、商业经营管理公司作用
商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系,由于前期的业主委员会尚未成立,开发公司与商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确,以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位,从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理,统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。
四、商业经营管理公司目标
五、以专业服务运作模式为基础,依托完整的市场定位体系,优势资源,提升项目市场形象,保持良好的市场竞争优势,传导先进商业管理理念,保障项目整体运营的可持续性发展,实现项目升值与保值,最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。
六、五、商业管理公司管理功能
七、1、研究功能:运用专业的市场研究体系,结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持,制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统,最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。
八、2、管理功能:对项目进行统一规划、统一管理,建立健康、有序的运营机制,确保优良、健全的融资、消费环境。
九、3、协调功能:协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁,及时沟通、反馈各方信息。
六、商业经营管理体系
1、统一管理:统一的市场形象,整体、协调的经营模式,保障市场多元化消费活力,采取群体化多角度消费渠道,充分尊重顾客的选择权,复合对单一,具备不可比拟的竞争优势。
2、统一运营:根据运作进度和供求市场影响,不定期举办各种类型的促销活动,统一折扣优惠或部分商品折现等;既可以项目整体为单位,也可以部分品牌为单位,在适当范围内进行造势宣传。
3、后勤配送:成立专业后勤部,针对品牌商家和消费群体,以大宗或特殊服务为主,实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务;
4、先行赔付:制定专项赔付额度,加大购物保障力度,增强消费信心,引导、建立客户忠诚度和品牌度;
5、末位淘汰:针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家,及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑,若仍不能很好适应市场,及时清理,更换新鲜血液,保持市场竞争力和良性循环轨道。
七、商业经营管理公司经营模式
(一)项目具有“统一管理,分散经营”的特点
项目的商铺是有计划的聚集,对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”,要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的项目则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”,是项目对消费者和经营者间的交易提供场所,但项目的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
(二)项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外,通过在租赁合约中采用标准格式,在法律上确定项目管理公司的管理地位。
1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
①所谓“品牌审核管理”是指:招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
②“完善的租约管理”。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:
(1)承租户的经营业态是受到整个项目的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业管理公司的认可;
(2)营业时间的确定;
(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
(4)为整个项目促销承担的义务;
(5)承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;
(6)投保范围事宜;
2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前项目竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为项目策划好1年365天的天天营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”,组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果项目统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。
3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
项目须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证项目的高效运转。常见的方式有:
(1)指导项目:培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;
(2)协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;
(3)服务项目:行政事务管理;
(4)监督项目:维护项目的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。