商业管理公司运营方案1960完整篇.doc

商业管理公司运营方案19601 成立“商业投资运营管理有限责任公司”的运营方案（草案）尊敬的公司领导：根据xxx公司2014年的发展战略，增强企业核心业务的开展，现就在成立“商业投资运营管理有限责任公司”以服务于公司项目的成功运作，力求能对xx项目的房产存货资产实现“盘活现有资产，实现资产资本化，资本证券化的总体要求”，现以书面的形式对“商业投资运营管理有限责任公司”的成立、运营及管理方面的具体工作实施予以汇报，请公司及领导审阅后决策。

一、公司名称的拟提报拟注册名1：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司拟注册名2：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司二、“商业投资运营管理股份有限公司”的性质自主经营、自负盈亏的独立法人的股份有限责任公司税务性质为：一般纳税人三、“商业投资运营管理股份有限公司”经营范围的拟定许可经营项目：烟草、黄金、餐饮、酒店服务、药品、医疗器械；一般经营项目：销售：办公用品、文化用品、工艺品、服装鞋帽、针纺织品、皮革皮具、日用百货、家用电器、五金交电、钟表、照相器材、粮油副食、生鲜瓜果、健身器材、珠宝首饰、计算机软件及辅助设备、通讯器材、建筑材料、仪器仪表；社会经济咨询；会展服务；企业、广告营销策划与管理咨询；设计、制作、发布代理国内各类广告；汽车租赁；房屋、柜台租赁及托管；国内劳务培训及输出代理；房地产经纪；二手房租赁、买卖；产权过户登记代理；银行贷款代理、公积金按揭代理；房地产规划设计；房地产评估；物业委托经营；物业服务；投资管理；资产管理；实业投资（除金融、证券等国家专项审批项目）；投资咨询；商务咨询；文化艺术交流策划咨询（除经纪）；公关活动策划；四、“商业投资运营管理股份有限公司”注册资本拟注册资本暂定为：五百万元人民币五、“商业投资运营管理有限责任公司”公司类型股份有限责任公司（前期为企业法人与公司发起人投资，后期逐步转化为由公司控股的多股东的股份有限责任公司）六、“商业投资运营管理股份有限公司”的出资、股权构成及股东权益分配一）、注册登记期及筹备期股权比例为：80%（3年内不能撤资）公司主要发起经营人为：20%（待公司成立1年后，投资款以现金形式分期到位，如购物中心2014年12月25日超市不能如期开业，投资人有权不履行投资承诺并无偿由发起股东收购）二）、实体营业期中及经营后期1、公司法人股股权比例为33-51%（此股权可于3年后部分或全部出售给其他股东）2、公司主要发起经营人为：20%3、其他可合作公司资源范围的企业法人或自然人股50-32%（此部分股权拟由项目合作的内部装饰、装修方、经营用主要设备、设施提供方及广告公司、公司其他核心管理员工法人或自然人身份，以公司服务债权，实物投资或现金入股的方式持有）4、公司主要发起经营管理团队干股股权15%左右（待管理公司成立后由公司股东与董事会具体确认），此干股在公司成立3年内只享有分红权，无有价转让权；3年后转为无资本金投入的实有股权，在公司章程上明确，可有价转让；为保障公司的经营利益，发起经营管理团队向公司缴纳15万元经营责任保证金。

三）、股东权益分配“商业投资运营管理公司”第一年不分红；第二年以后公司每年财务年度末核算股东权益后并按公司规定提留公司各项财务项目后的利润分红一次。

七、“商业投资运营管理公司”管理机制与组织架构一）二）（一）（二）二）、公司高管及各级员工的选任公司董事长、副董事长、总经理、常务副总经理、财务经理由投资企业推举，其余核心管理员工如总经理助理、超市店长、酒店店长、餐饮店长、物业经理、人资行政部经理、投资经营经理由总经理任命，其余管理员工及一般员工面向社会公开招聘聘用。

三）、财务管理及监督新公司须对项目的财务进行规范管理，股东出资须做到项目专款专用，所有资金须严格按预算执行。

新公司承接业务按各项目分立管理，公司内部须建立立项、分项目核算制度，并引入专业审计机构对项目进行独立审计。

八、“商业投资运营管理股份有限公司”的获利模式与经营思路一）、获利模式1、接受委托公司邀请，通过为委托方委托的房产物业实物标的进行销售、招商、运营以收取佣金的形式获得经营收益；2、接受合作公司的邀请，采取租赁的形式取得合作公司的物业经营权，再通过已租赁物业的增值经营获取经营收益；3、接受合作公司的邀请，采取购买合作方物业产权的形式取得产权与经营权，再通过实体经营获取经营收益，同时，享受物业增值带来的购买溢价收益；4、接受委托公司邀请，为委托方的房产物业实物标的交付使用后，进行“前期物业服务”，通过为全体业主提供专业有偿服务获取经营收益；5、为合作方（包括房产公司或实体经营商户）提供有偿融资服务获取经营收益；二）、经营思路（针对“物业服务”经营以外的经营项目）——此经营思路是以购物中心现有物业情况而提出的1、以租赁的形式，获得购物中心以下经营业态的经营权，以用于“商业投资管理公司”实体经营获取企业盈利，同时，如合作公司需要，可以经营贷款的形式为合作公司融资，但融资的本息归还本着谁使用、谁承担的原则有偿进行，也可为“商业投资管理公司”获得一定的利润；2、以购买的形式，获得购物中心以下经营业态的产权，以用于“商业投资管理公司”实体经营获取企业盈利的同时也可为“商业投资管理公司”获得一定物业增值的收益；此形式主要可为合作公司或合作方获得银行按揭贷款或资产抵押贷款融资，但融资的本息归还本着谁使用、谁承担的原则有偿进行，也可为“商业投资管理公司”获得一定的利润；3、除以上物业面积外，其余合作公司的已销售投资业主物业和未销售物业由合作公司委托“商业投资管理公司”经营，所获取租金由合作公司享有但需向“商业投资管理公司”定期支付委托经营服务佣金；4、特别备注以不同形式获取的第2条所陈述需经营的业态、业种在操作时，“商业投资管理公司”将以现金、实物资产及服务提供债权等方式招股为前提，来确定具体的如：装潢装修公司（个人）、主要营业资产供货商公司（个人）、广告公司（个人）或其他方式合作的公司（个人）的工程、实物、服务、合作经营的合作方，这样既可以解决“商业投资管理公司”前期投资、运营资金不足的问题，也可以为合作公司解决融资的实质性问题，具体执行待大方向确定后据实况而定。

5、前期与签的“xx购物广场销售、招商代理和运营管理合同”中第二部分“项目招商代理及经营管理”部分继续履行直至合同到期，第一部分“项目销售代理”部分的责权利，在与xxx进行协议合同终止并进行完费用、资产清算后，由“商业投资运营管理有限公司”与xx公司重新洽谈代理条件后重新签订“委托销售代理合同”后执行。

九、“商业投资运营管理有限公司”核心经营管理团队构成建议：董事长（法人）由：xx担任总经理由：xx担任十、“商业投资运营管理有限公司”成立后薪资待遇的拟设定——以下所有各级员工自正式聘用之日起享受国家规定的“五险一金”保障，具体实施标准待定。

1、核心高管薪资待遇计划——每月核发70%，完成每年基础计划利润指标后其余30%年底一次性核发，不满一年的不予核发董事长：年薪30万，干股7.5%总经理：年薪30万，干股7.5%2、特聘员工（专业技术与经营人员）薪资待遇计划——每月核发70%，完成每年基础计划利润指标后其余30%年底一次性核发，不满一年的不予核发常务副总经理：年薪14.4万；特聘运营总经理助理：年薪14.4万；特聘超市店长：年薪14.4万；特聘销售经理：年薪14.4万；特聘财务信息经理：年薪12万；特聘电脑软件系统维护主管：年薪10万；特聘企划经理：年薪10万；3、除以上特聘员工外，本着人员本土化的原则在当地招聘，享受相关薪资待遇“商业投资运营管理有限公司”岗位薪资拟执行标准表商业管理公司运营方案19601第2页十一、公司成立前期的工作场地及员工到岗时间的安排1、建议管理公司成立后，除超市外，各岗位经理以上级别员工含特聘员工先行到位，超市经营类主管以上级别员工先行到位，另外，重要后勤保障部门一般员工如人事部、财务部、行政部根据具体需要先行到位部分员工；2、“商业投资运营管理有限公司”的注册地及办公场地，因购物中心将于9月24日超市先行开业，建议先租赁暂时临时使用，待项目投入使用后再迁至项目划定的办公区域。

3、“商业投资运营管理有限公司”的开办费（人员工作、办公场地租赁、办公设备设施的采买、正常办公及差旅费用）请公司按时拨付，具体数额待定。

备注：以上工作安排的基础是在“购物中心”2014年8月31日竣工验收和9月24日超市试营业工作的完成为基础的，如项目物业工程不能日期完成，将会给新成立的“商业投资运营管理有限公司”和现场执行的前期招商、销售运营管理团队的操作造成实质上的经济损害，请总公司领导高达重视，具体经营时间结点内容附后。

“商业投资运营管理有限公司”成立工作组2014年4月23日星期四附件：关于xxx招商与销售全面启动对外宣传推广与合同签订所需工作结点与责任确定的报告尊敬的建设投资开发有限公司领导：时值xxx物中心即将于2014年9月24日逐步开业之际，借此时机我招商、销售团队将全面启动销售与经营合同的签订，同时，将向社会对外宣传发布并承诺经营与销售相关的招商、销售政策，至此需要公司对以下与购物中心营业与销售相关的时间结点予以确认并按此时间结点争取按时、质量的完成相关工作，以避免在签订租赁、销售买卖合同书后如造成违约时的履约赔偿责任的划分，具体时间结点在与公司相关会议基本确定后，现以本书面报告的形式提报公司予以确认后，我招商、运营工作全面展开，具体内容如下:一、经营方面的总体时间结点1、2014年9月24日负一层至裙楼一层，超市整体试营业1）5月20日前，室内装修设计方案与施工单位的确定，相关工作开始实施；2）7月20日前，完成项目文化西路沿街与光明南路的围挡拆除及退界部分的道路硬化铺砖工作，外广场交付使用；3）8月10日前，项目裙楼一至四层外立面装修工程完毕并完成验收；4）8月31日前，负一层整体装修工程完毕并交付经营业主使用；5）8月31日前，裙楼一层含门面整体装修工程完毕并交付经营业主使用；6）8月5日前，门面业主经营商户进驻装修。

2、2014年11月8日至2016年12月25日前，裙楼二层至七层商业业态的逐步、分期的试营业，具体总体时间结点如下：1）9月5日前，裙楼部分商业物业整体交付使用；2）9月10日前，电影院、儿童游乐城（二至四层）、小吃广场、电器广场进驻装修；3）其余主力商户于10月1日前进驻装修。

二、物业销售方面的总体时间结点1、5月20日前，由xx公司办理完项目建筑面积初测绘工作、项目销售预售许可证的取得工作；2、5月20日前，xx公司交付业主设备设施交付清单、项目外立面和房屋内部天地墙门窗等装饰装修标准清单、房屋使用说明及房屋质量保证书的确定；3、6月1日前，项目开盘时间及开盘庆典时间的确定；4、6月15日前，项目完成主体封顶工作；5、6月30日前，最少确认一家商业银行按揭贷款6、8月31日前，项目整体完成竣工验收工作；竣工验收报告在9月15日之前办理完毕；7、9月10日前，项目整体商业面积实测绘完成；8、9月20日前，裙楼一层（含门面）至四层商业裙楼业主交楼时间的确定；9、9月20日前，五层至十一层塔楼部分业主交楼时间的确定；以上时间结点望公司尽快审确、签字盖章至我招商、销售团队本案后，我团队将以此快速的展开招商、销售的相关宣传、签约和收款工作，力争全面完成公司交与的各项工作任务，特此报告。