房地产开发如何拿地详解
房地产开发用地的获取
房地产开发用地的获取随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，房地产市场的需求也在日益扩大。
房地产开发商为了满足市场需求，需要获取开发用地。
然而，由于土地资源有限和国家政策的限制，房地产开发用地的获取并不容易。
本文将介绍房地产开发用地获取的几种方式和相应的政策。
一、土地拍卖土地拍卖是指政府通过竞拍的方式将土地出让给开发商。
这种方式相对公开透明，所有有意参与竞拍的开发商都可以参与竞标，出价最高的开发商将获得土地使用权。
土地拍卖的好处是确保了市场公平竞争，同时也可以为政府提供一定的经济收益。
然而，土地拍卖也存在一些问题，比如有些土地因为市场竞争激烈导致价格过高，开发商的利润空间被压缩。
二、土地出让土地出让是指政府按照一定的程序和条件将土地出让给开发商。
相比土地拍卖，土地出让通常会有更为详细的规定和条件，比如土地用途、规划设计等。
土地出让通常采取公开招标的方式，开发商需要提交相应的申请材料并接受政府审核。
土地出让的好处是可以确保土地的合理利用，并且政府可以根据个别情况对开发商作出一些要求，比如加强环保措施。
然而，土地出让也存在一些问题，比如政府审核过程可能较为繁琐，增加了开发商的办理时间和成本。
三、土地划拨土地划拨是指政府将国有土地划归给开发商使用，通常出让方式以优先协商的形式进行。
这种方式一般是根据开发商的开发计划、社会效益和政策需求进行综合评估，然后由政府与开发商进行协商并签订协议。
土地划拨的好处是政府可以更好地掌控土地发展的方向，确保土地的合理利用和社会效益最大化。
然而，土地划拨也存在一些问题，比如需要开发商与政府进行复杂的协商和谈判，而且开发商需要承担相应的社会责任。
四、土地征收土地征收是指政府为公共利益目的依法对土地实行控制和收回的行为。
土地征收通常是由政府依法将土地的使用权收回，然后再向符合条件的开发商进行出让或划拨。
土地征收的好处是为了公共利益，比如基础设施建设、城市更新等，可以确保土地的合理利用和社会效益最大化。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目的成功与否，往往与用地的获取息息相关。
在过去的几年中，随着城市化进程的加速和人口增长带来的土地供需矛盾，用地的获取变得更加困难。
因此，选择适合的用地对于房地产开发者而言，是至关重要的。
本文将介绍房地产开发项目用地的获取方法，并分析其优劣。
一、国有土地招拍挂国有土地招拍挂是最常见的房地产用地获取途径之一。
这些土地往往由政府出售或租赁，所以最大的优势是流程较为规范、透明。
国有土地招拍挂的优势在于，这种土地所有权证明清晰，流程规范，相比其他的土地用途变更等流程更为清晰。
在这种方式下，房地产商可以根据自己的需求寻找适合的土地。
此外，这种方式也方便开发商筹划资金，因为土地会符合银行借款要求。
然而，由于竞争激烈，这种方式往往会导致土地价格高昂，增加了项目的成本。
而且，由于政府严格控制土地供应，政策变动等因素可能会使土地获取计划变得不确定。
二、划拨土地划拨土地是指根据土地管理部门的规定，将某些土地划拨给特定的企事业单位作为其自用或出租使用。
这是另一种获取土地的重要途径。
划拨土地的好处在于，价格便宜，而且政策上具有稳定性。
这是由于土地通过政府划拨，因此离开政府的控制范围。
此外，这种方式对于企事业单位来说也很方便，因为他们不需要参加任何激烈的竞争，就可以获取用地。
但是，这种方式的缺点在于土地用途和流程比较繁琐，并且土地的供应量相对较少。
三、土地拆迁拆迁是指政府为了实现城市发展规划，将一些老旧的建筑物进行拆迁，用于新的城市建设。
拆迁所提供的土地往往是位于城市核心区域和较好的地段，因此适合进行大规模的商业开发。
如果拆迁户愿意以合理的价格出售土地，房地产开发者可以通过购买拆迁户的土地来获取用地。
此外，政府在拆迁时也可以挑选出适合商业开发的土地进行出售。
但是，通过拆迁方式获取用地也面临着许多挑战。
首先，它需要耗费大量的精力和时间来跟进和操作。
其次，它可能需要与拆迁户开展艰难的洽谈，需要考虑他们的合法权益。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得1. 引言房地产开发用地的取得是房地产开发过程中的重要环节之一。
在我国，房地产开发用地的取得是经过一定程序和程序进行的，确保了土地的合法性和可开发性。
本文将介绍房地产开发用地的取得的相关知识和程序。
2. 取得方式房地产开发用地的取得方式主要有以下几种：2.1. 国有土地出让国有土地出让是指政府将国有土地以招拍挂等方式出让给开发商，开发商通过竞拍等方式获取土地使用权。
国有土地出让的程序一般包括土地公告、报名报价、资格审核、拍卖或招标、出让合同签订等环节。
2.2. 农村集体土地征收农村集体土地征收是指政府为了进行农村城市化建设，通过对农村集体土地进行征收，将土地使用权转让给开发商。
农村集体土地征收的程序一般包括土地征收决定、土地征收补偿等环节。
2.3. 转供用地转供用地是指政府将用于农业、林业、草原等用地转为供房地产开发使用。
转供用地的程序一般包括土地调查评估、环境评估、土地调整手续等环节。
3. 取得程序房地产开发用地的取得程序根据取得方式的不同而有所差异，一般包括以下几个基本步骤：3.1. 项目立项开发商首先需要进行项目立项，包括确定开发项目的规模、位置等信息，并向相关政府部门提交项目申请。
3.2. 土地申请开发商需要根据项目立项情况，选择合适的取得方式，并向相关政府部门提交土地申请。
3.3. 审核与审批政府部门对开发商提交的土地申请进行审核与审批，包括对土地使用权的合法性和项目可行性的评估。
3.4. 报价与招标如果采取国有土地出让的方式取得用地，开发商需要参加土地出让的拍卖或招标，根据规定程序进行报价竞争。
3.5. 合同签订如果土地申请获得批准，开发商与相关政府部门签订土地出让合同或征收补偿协议。
4. 相关法律法规在房地产开发用地的取得过程中，需要遵循一系列相关法律法规，以确保土地取得的合法性和合规性，主要包括：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国农村土地承包法》5. 管理与监管房地产开发用地的取得涉及到多个政府部门和相关机构，需要进行管理与监管，确保取得程序的公正、透明和规范。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得引言房地产开发是指将土地资源转变为可供人们居住、工作、娱乐和经营的房地产项目。
在房地产开发过程中，取得合适的开发用地是至关重要的一步。
本文将探讨房地产开发用地的取得方式及相关法律法规。
一、自然资源出让自然资源出让是指政府将土地出售或出租给开发商进行房地产开发的方式。
具体的取得方式包括：1.招拍挂招拍挂是指政府通过招标、拍卖或挂牌的方式，将待开发的土地资源公开出让给开发商。
开发商需参与竞标，并以最高出价或满足政府规定的条件来获得土地使用权。
招拍挂方式公开透明，可以有效保证资源的合理配置。
2.协议出让协议出让是指政府与开发商进行协商，达成一致后，直接将土地出让给开发商。
这种方式通常用于政府对部分项目的重点扶持和指定开发商的情况下。
协议出让方式从一定程度上保证了政府和开发商的合作关系，但也可能存在不公平竞争和信息不对称的问题。
二、土地划拨土地划拨是指政府将土地划拨给特定的开发商，供其进行房地产开发。
划拨方式通常适用于政府对特定区域的整体规划和发展方向的确定。
具体的土地划拨方式包括：1.公有制土地划拨公有制土地划拨是指政府将国有土地划拨给开发商使用，按照合同约定的方式和条件进行开发。
政府通常会制定相关的管理规定和监督机构，以确保土地资源的合理利用和公共利益的最大化。
2.集体土地划拨集体土地划拨是指政府将集体所有的土地划拨给开发商使用。
在中国农村地区，土地属于农村集体经济组织，政府需要获得集体经济组织的同意，才能将土地划拨给开发商使用。
集体土地划拨的方式需要确保农民的利益得到保障，并促进农村地区的经济发展。
三、土地征收土地征收是指政府为了进行公共建设或城市规划需要，依法对居民、农民的土地进行收回，并给予相应的补偿。
土地征收方式包括：1.行政征收行政征收是指政府依法对居民、农民的土地进行收回，并给予相应的补偿。
行政征收通常用于国家、省级、市级重大基础设施建设等需要大面积土地的情况。
在进行行政征收时，政府需要制定详细的征收方案，并进行合法程序的公告和听证，确保征收过程公正透明。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
开发商拿地流程
开发商拿地流程开发商拿地是房地产开发的第一步，也是整个项目的基础。
在中国的土地制度下，土地属于国家所有，开发商只能通过出让、转让等方式获取土地使用权。
因此，开发商拿地流程是非常重要的，下面将介绍一般的拿地流程。
首先，开发商需要确定自己的发展战略和目标，明确自己要开发的项目类型、规模和定位。
这是拿地的前提，也是整个项目的规划基础。
开发商需要根据市场需求、自身实力和资源情况，确定拿地的方向和重点。
其次，开发商需要进行土地市场调研，了解目标城市或地区的土地供应情况、政策规定、市场价格等信息。
这是为了更好地把握市场动态，找准拿地的时机和地点。
同时，也需要了解土地性质、用途、规划条件等，确保拿地后能够顺利开发。
接着，开发商可以通过多种渠道获取土地资源，如土地拍卖、挂牌出让、协议转让等方式。
在选择拿地方式时，需要综合考虑土地位置、规划条件、竞争情况、成本等因素，做出合理的决策。
一旦确定了目标土地，开发商需要参与土地竞买或谈判过程，制定拿地策略，争取最有利的条件。
这需要开发商具备一定的谈判能力和风险把控能力，同时也需要与政府部门、土地所有者等各方进行有效沟通和协商。
拿地成功后，开发商需要及时办理土地使用权证、规划许可证等手续，确保土地的合法性和开发的合规性。
同时，还需要进行项目前期规划、设计、融资等工作，为后续的开发建设做好准备。
最后，开发商需要在拿地后尽快启动项目建设，按照规划和设计要求进行开发，确保项目质量和进度。
同时，还需要与相关部门和社会各方保持良好的沟通和合作，解决项目开发中出现的各种问题，促进项目顺利推进。
总的来说，开发商拿地流程是一个复杂的过程，需要开发商具备全面的能力和素质。
只有合理规划、精准定位、灵活应对，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的成功开发和运营。
希望以上内容能对开发商拿地流程有所帮助，谢谢阅读。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产开发如何拿地
当地房地产开发状况
腹地(潜在外延辐射力发展)
地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施……
分析指标2
2
面 积
3
价 格：地价增值空间大
1
位 置
5
合作方式
4
政 策：可享受优惠政策
分析指标3
心得2
02
01
03
天明战略是第一服从要求 探索拿地新路线，寻求新目标不放松 谨慎开始，圆满结束
心得3
服从与探索的有机结合
拿地“五心”
01
留心 —学习与总结的基础 恒心 —成功的基本素质 自信心—坚持自己正确的判断（决不是固执） 责任心—结果差别的根源 平常心—荣辱不惊无愧于心
02
心得4
工作模型3
在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人
获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件
签订《拍卖成交确认书》 签定土地使用权出让合同
交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证
报送竞买资料 领取竞买号牌
招拍挂拿地模型
工作模型4
城中村改造有关法律法规
金水区“十一五”期间城中村改造问题研究（讨论稿）
01
金水区城中村改造工作方案（提纲）
02
管城回族区人民政府城中村改造工作原则和程序（暂行）
03
郑州市管城回族区人民政府办公室文件
04
管城回族区城中村改造监管资金管理办法
05
政策信息7
城中村改造有关法律法规
政策信息8
国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序紧急通知 国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 关于整顿和规范土地市场秩序的通知 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
房地产开发商怎么拿地
房地产开发商怎么拿地土地是属于国家的，如果开发商想要建造楼盘项目的话，就需要通过一些方式从国家手里拿到土地，然后才可以在土地上建造房屋，那么房地产开发商怎么拿地呢？下面和小编一起来学习一下吧。
房地产开发商怎么拿地房地产开发商拿地的途径一般有以下几种：1、依附行政房地产开发商想要拿地的话，可以依托行政资源，进行建设改造。
这里所谓的行政资源是指政府的公共设施改造，具体包括：广场改造、经济适用房建设、棚户区危房改造等等。
2、拍卖房地产开发商想要拿地的话，还可以走土地拍卖的途径来获取土地。
国家会把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，然后让所有想要拿地的开发商一起到达现场，缴纳一笔拍卖保证金，然后就可以参与土地拍卖了。
但是一般只有最高价格才可以竞标得到土地。
当然也要看拍卖策略，例如可以在逆周期的时候拿地，或者是避开高峰周期拿地。
3、收购有的房地产开发商已经拿到整体地皮，但是没有实力开发，或者是干脆想要转手，这个时候房地产开发商可以通过收购部分土地的方式和对方合作，拿到其中的部分地皮。
有的甚至是直接将该公司收购合并，然后把该土地全部拿到手中。
4、招标国家想要出让某块土地的时候，一般会发出招标公告给房地产开发商，房地产开发商需要制作标书参与竞标，当国家对各个房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素进行综合评定以后，就会决定由哪一个房地产开发商中标，并且会把结果公示出来。
以上就是关于房地产开发商怎么拿地的详细介绍，希望可以帮助到各位有需要的朋友。
房地产开发商想要拿地的话，一般依托于政府改造的土地资源以及通过拍卖等方式来获取地皮。
并且需要获得相关证件以后才可以建造项目。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取概述房地产开发项目是指将土地资源转化为具有使用功能的房地产产品的过程。
而获取用地，是房地产项目的第一步关键环节。
本文将介绍房地产开发项目用地获取的几种常见方式，并对每种方式进行分析和比较。
1. 市场购买市场购买是最常见也是最直接的获取用地的方式之一。
开发商通过在市场上购买已有的土地，可以节省土地寻找的时间和成本。
市场购买方式的优势在于，购买者可以快速获得土地的产权，并且可以在购买合同中明确约定开发用途和相关开发规划。
，市场购买也存在一些潜在的风险和限制，例如土地价格的高昂、可选土地资源的限制以及市场供需的波动等。
2. 政府招拍挂政府招拍挂是国家或地方政府通过公开招标、拍卖和竞争性挂牌等形式，向社会公开出让土地使用权的方式。
政府招拍挂的方式相对公平透明，规范了用地出让的流程，确保用地权益的合法性。
开发商可以通过参与政府招拍挂，以投标方式获取用地。
，政府招拍挂也存在一些问题，如竞争激烈导致土地溢价、限制条件较多、拿地周期较长等。
3. 土地置换土地置换是指开发商通过与拥有土地使用权的单位或个人进行交易，将现有用地权益与对方进行置换的方式。
土地置换方式的优势在于双方互利共赢，例如开发商可以将自己拥有的位于城市边缘地区的用地，与位于城市中心地段的土地进行置换。
这种方式可以提升开发商的用地质量，提高项目的价值；，对有土地需求的单位或个人来说，也可以得到更合适的用地。
，土地置换也存在一些局限性，如双方用地需求匹配度的低、交易条件的谈判等。
4. 合作开发合作开发是指开发商与土地使用权人共同合作，共同开发某一地块的方式。
在合作开发中，开发商和土地使用权人可以共同承担风险和投资，实现资源优化配置。
，这种方式也可以提高用地的灵活性和效率，例如土地使用权人可以通过与开发商合作，将拥有的土地快速转化为现金流或其他形式的资产。
，合作开发也需要双方在权益分配、责任划分等方面进行合理的协商和约定。
开发商拿地的N种模式(非常详细)
10 投资到新公司，然后 情况描述：
卖股权
由于开发项目可能是酒店等，需要单
独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。
例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外
一家企业的，那么就需要保持一个单独的
公司形式，以便为下一次股权转让做准备。
操作手法：
1、将资产投资到新企业； 2、有地一方将目标公司股权转让给实际 开发的企业。
16 委托代建
情况描述：
备
逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一
注 层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题
词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块
地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资
再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合
评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙 方立项。
15 1003+ 情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方 36+48 拥有资金，合作建房，然后分房子。 操作模式： 1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。 2、乙方将资金投入到甲方。 3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这 一道营业税。
税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】 31号文件36条、财税【1995】48号
缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。
总结：节省税负有限，只省略了营业税， 好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业 所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖 土地来说，是比较好的方式，综合税负来看， 上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。
以上适用企业资产很多，无法直接用 卖股权的方式交易土地的情形。
9 非 地 产 公 司 投 情况描述：（该方法适用范围较为狭窄， 资 到 非 房 地 产 适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞） 公司，然后同 地 产 企 业 合 并 ，第一，企业投资到一家非房地产企业，名称 或 者 申 请 房 地 为某某化工公司（该问题中南京市地税局问 产开发资质。 答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方 不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税， 而不缴纳土地增值税和营业税； 第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴 纳土地增值税和营业税。 第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变 性。但是不符合59号文件条件中的权益连续 性，要缴纳企业所得税。
房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。
2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。
3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。
4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。
5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。
6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。
7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。
8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。
9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。
10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。
11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。
12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。
13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。
14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。
15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。
16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。
中国房地产开发商拿地的十六种模式
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发是现代社会经济活动的重要组成部分，而土地则是房地产开发的基础资源。
房地产开发用地的取得，不仅涉及到土地的所有权和使用权的问题，也牵扯到政府的土地管理政策与法规以及开发商的资质和资金实力等多方面因素。
本文将从不同的角度介绍房地产开发用地的取得方式和相关事宜。
一、土地供应方式房地产开发用地的取得方式通常有多种，并且在不同的国家和地区还可能存在差异。
以下是常见的土地供应方式：1. 招拍挂：政府以招标、拍卖或挂牌的方式将土地供应给开发商。
这种方式是比较公开透明的，能有效保护市场竞争，确保土地价格合理。
2. 协议出让：政府与开发商通过协商达成一致，达成土地使用权出让的协议。
这种方式较为灵活，可以根据具体需求进行定制化安排。
3. 出让拍卖：政府将土地使用权以拍卖的方式出让给符合条件的开发商。
此种方式一般适用于大型土地开发项目，通过竞价可以确保土地的最大化利用。
4. 共有产权住房用地供应：政府通过设立共有产权住房用地供应机制，向符合条件的购房人提供土地使用权。
这种方式旨在解决住房价格过高和人民居住需求不足的问题。
二、政府的角色和职责在房地产开发用地的取得过程中，政府担负着重要的角色和职责。
首先，政府需要根据城市规划和土地利用规划，确定土地供应的总量和区域分配。
其次，政府需要负责制定土地管理政策和法规，明确土地使用权的取得条件和手续。
同时，政府还需要监督土地的有效利用和合理开发，以保障土地资源的可持续利用和社会利益的最大化。
三、开发商的要求和义务作为土地使用权的取得方，房地产开发商需要具备一定的要求和承担相应的义务。
首先，开发商需要具备相应的资质，包括工程建设资质和房地产开发资质等。
其次，开发商需要按照政府相关的土地管理政策和法规，履行土地使用权的取得手续，包括土地竞拍、签订土地出让合同等。
此外，开发商还需要对土地进行合理利用，按照规划进行房地产开发，并按时缴纳土地使用权出让金和相关税费。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得在房地产行业中，房地产开发用地是重要的资源。
房地产开发用地的取得，一方面涉及到政府对土地的管理和分配，另一方面也与开发商的需求和竞争密切相关。
本文将详细介绍房地产开发用地的取得方式和相关的法律法规。
土地供应方式1. 出让：政府通过招标或拍卖等方式将土地出让给开发商。
开发商需按照规定程序参与竞争，获得土地使用权后进行开发。
这是目前较常见的土地供应方式。
2. 划拨：政府将土地划拨给开发商，通常用于政府推动重点项目或促进经济发展。
3. 转让：政府将已取得土地使用权的土地转让给其他开发商。
此方式常用于旧城改造等项目。
房地产开发用地的取得程序1. 申请：开发商向相关部门提交土地开发申请。
申请材料通常包括开发方案、资金证明、开发商资质等。
2. 审批：相关部门对申请进行审查和评估，包括项目的合规性、环境影响评估等。
审批通过后，可以进入下一步。
3. 出让或划拨：如果是通过出让方式，政府将通过招标、拍卖等形式将土地出让给开发商。
如果是通过划拨方式，政府将土地划拨给开发商。
4. 签订协议：开发商与政府签订土地使用权出让合同或土地划拨合同，明确土地使用年限、土地用途、开发商的权益等。
5. 缴纳费用：开发商需要按照协议约定向政府缴纳土地出让金或划拨费用。
6. 获取土地证书：开发商在完成费用缴纳后，由政府颁发土地证书，确认开发商取得土地使用权。
相关法律法规1. 《中华人民共和国土地管理法》：该法规定了土地的管理和使用制度，明确了土地使用权的获取和转让等相关事项。
2. 《城市房地产管理法》：该法规定了城市房地产的管理制度，包括房地产开发的规划和审批程序。
3. 《国有土地使用权出让合同示范文本》：该文本为土地出让合同的范本，规定了土地出让的内容、权益和义务等。
4. 《城市土地使用权出让合同示范文本》：该文本为城市土地使用权出让合同的范本，规定了土地出让的具体程序。
建议和注意事项1. 开发商在申请土地开发之前，应详细了解当地的土地政策和规划，确保项目符合相关要求。
房地产项目的土地的获取
房地产项目的土地的获取在现代社会中，房地产行业一直是一个蓬勃发展的行业，随着城市化进程的加快，人们对住房的需求也日益增长。
然而，要实现一个成功的房地产项目，土地的获取是至关重要的一步。
本文将探讨房地产项目中土地的获取过程及相关问题。
一、土地获取的方式在房地产项目中，土地的获取方式可以分为自主购买、拍卖、招拍挂、协议出让等几种形式。
1. 自主购买：房地产开发商可以通过与土地所有者协商，直接自主购买土地。
这种方式需要开发商具备相应的资金实力和渠道，可以与土地所有者进行谈判并达成购买意向。
2. 拍卖：政府机构会定期组织土地拍卖，开发商可以通过竞标的方式获取土地使用权。
拍卖方式相对公平公正，但是要求开发商具备相当的经济实力，能够满足拍卖要求，并与其他竞争者竞争。
3. 招拍挂：招拍挂是指政府通过公开招标、拍卖和挂牌的方式，将土地使用权转让给竞争者。
开发商需要提交招标文件，符合规定的条件后方可参与竞标。
4. 协议出让：政府与开发商可以通过协商的方式，达成协议并将土地使用权出让给开发商。
协议出让方式通常需要开发商提交项目建议书及相关手续，政府会对项目进行评估，并最终确定是否出让土地。
以上是常见的土地获取方式，不同的方式适用于不同的项目情况和地区法规要求。
开发商在选择土地获取方式时需仔细考虑，并与相关部门进行沟通协商。
二、土地获取的主要问题在房地产项目中，土地获取常常面临一些问题，以下是一些主要问题的简要分析：1. 土地供应紧张：近年来，随着城市化进程的加快，城市土地供应日益紧张。
部分城市的土地市场竞争激烈，开发商需要付出更高的价格才能成功获取土地使用权。
2. 土地政策限制：不同地区的土地政策有所差异，包括土地用途规划、土地出让要求等。
开发商需要了解并遵守相关政策，否则可能无法顺利获取土地。
3. 土地权属纠纷：有时土地的权属可能存在争议，可能涉及多个权利主体。
开发商需要在土地权属方面进行详细调查，避免潜在的纠纷。
房地产开发土地获取方式详解
房地产开发土地获取方式目前土地获取通过一级市场有三种方式：招标、拍卖、挂牌，土地供应主要以挂牌为主，通过以下三种形式获得土地。
1、普通的土地招拍挂2、内部运作土地招拍挂3、城中村改造土地招拍挂注：以上是区域通过挂牌获得土地的三种形式，依据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，地方土地管理部门应当将国有建设用地使用权“净地”出让，出让前处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发工作后进行土地招拍挂。
但及其他中小城市由于财政原因，没有能力达到“净地”出让，前期一般由开发企业先行垫资进行拆迁补偿、征地进场等工作，土地进行“毛地”挂牌出让。
另外，第3种形式通过拆迁拿地是依据2001年6月13日国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》进行的，现在若通过拆迁拿地需依据国务院2011年1月19日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》为依据。
前期手续办理涉及科局及相应资料准备房地产开发特别是前期部主要与当地政府、土地、规划、建设、房产、发改、消防、人防、防震、气象、环保、电力、通信、燃气、水利等相关科局打交道，办理手续的目的一是保证项目开发的正常进行，二是主要为后期项目贷款做准备，以下为办理事项及资料准备明细。
1、环保局办理事项：拟开发项目的环评批复意见申报材料（报至主管科长，需局领导审批）1）项目申请报告/项目简介1份（由一定资质的可研单位编写，需向其提供总平面规划图、营业执照、开发资质）。
2）带着可研报告至环保局联系科长填写环评咨询意见登记卡，依据项目规模及建设性质确定是编制环评报告表/报告书。
3）环评报告5份（该报告由一定资质的环评单位编写，需向其提供：①规划局出具的选址意见书、用地红线图，②土地局出具的土地预审意见，③污水处理站出具的污水接收证明，④华宇燃气公司出具的供气证明，⑤市水资源综合管理委员出具的同意取水证明，⑥企业营业执照、开发资质证书、机构代码证复印件）。
房地产项目用地的获取
房地产项目用地的获取1. 引言房地产项目的用地获取是房地产开发的首要环节之一。
在房地产行业中，用地获取是指开发商通过各种手段取得用于建设房地产项目的土地。
本文将介绍房地产项目用地获取的一般流程和方法，并探讨用地获取过程中的一些关键问题。
2. 用地获取的流程用地获取的流程可以概括为以下几个步骤：2.1. 需求分析在进行用地获取之前，开发商需要对项目的需求进行分析。
这包括对项目的规模、类型、位置等方面的需求进行评估。
开发商还需要分析市场需求和竞争情况，确定项目的可行性。
2.2. 土地调查土地调查是用地获取的重要环节，它包括对潜在土地的实地考察和评估。
开发商需要考察土地所处的位置、交通条件、土地所有权情况等因素，并评估土地的开发潜力和风险。
2.3. 用地谈判在确定潜在土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判。
谈判的内容包括土地价格、土地使用期限、土地用途等方面的条款。
谈判的结果将决定用地的最终获取方式。
2.4. 用地获取方式用地获取的方式多种多样，常见的方式包括：•购地：开发商与土地所有者签订土地购买合同，通过支付一定的款项来取得土地使用权。
•租地：开发商与土地所有者签订土地租赁合同，通过支付一定的租金来取得土地使用权。
•共同开发：开发商与土地所有者签订合作协议，共同出资进行房地产项目的开发。
3. 用地获取的关键问题在用地获取过程中，开发商需要面对一些关键问题，下面列举了几个常见的问题：3.1. 用地成本用地成本是开发商考虑的重要因素之一。
用地成本包括土地购买价款、土地租金等费用。
开发商需要综合考虑用地成本与项目的盈利能力，以确定用地的最佳获取方式。
3.2. 用地政策用地政策是指国家和地方政府对土地的管理和利用规定。
开发商需要了解和遵守用地政策，以确保用地的合法性和可持续性。
3.3. 土地所有权在用地获取过程中，土地所有权的清晰与否对于开发商的风险有着重要影响。
开发商需要确认土地所有权的合法性，并防范土地拆迁、纠纷等问题。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得一、引言房地产行业是我国经济发展的重要组成部分，而房地产开发用地的取得则是房地产项目成功实施的基础。
本文将就房地产开发用地的取得进行探讨，包括行政许可、招拍挂和政府协议三种主要的取得方式。
二、行政许可方式行政许可是指在法律规定范围内，由行政机关根据申请人的申请，经审核符合条件后给予的一种特殊的行政行为。
在房地产开发领域，行政许可方式是一种常见的用地取得方式。
1. 申请程序房地产开发企业首先需要向所在地的城市规划部门或土地管理部门递交申请，提交相应的用地申请材料。
根据具体情况，申请材料可能包括企业的资质证明、项目规划方案、环境影响评价报告等。
2. 审核流程行政机关对申请材料进行审核，包括规划合规性、环境影响等方面的评估。
审核通过后，发放相应的土地开发许可证或建设规划许可证，使房地产开发企业可以正式开展项目建设工作。
三、招拍挂方式招拍挂是指由政府通过公开招标、拍卖或挂牌等方式将土地使用权出让给符合条件的开发企业。
该方式具有公开透明、竞争性强的特点。
1. 招标方式政府会通过官方渠道发布土地出让公告，邀请符合条件的房地产开发企业参与竞标。
竞标者需要提交详细的项目方案和报价，政府根据各方案的综合评估结果确定最终中标者。
2. 拍卖方式政府通过公开拍卖的方式将土地使用权交给出价最高的竞买人。
参与拍卖的房地产开发企业需要提前缴纳一定的保证金，并在拍卖现场出具有效的竞买凭证。
3. 挂牌方式政府将土地使用权的出让公告挂牌在指定的渠道上，符合条件的房地产开发企业可以通过竞价或协商的方式与政府进行交流，最终确定土地的使用权归属。
四、政府协议方式政府协议是指当土地的出让条件、价格等因素较为复杂或特殊时，政府可以直接与房地产开发企业进行协商，签订有关土地使用权的协议。
该方式更加灵活，适合处理特殊情况。
1. 协商议定政府与房地产开发企业通过协商确定土地的使用权、用地条件、价格等具体事项。
协议达成后，双方签署相关文件，确保土地使用权的取得。
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报送竞买资料
领取竞买号牌
在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人
签订《拍卖成交确认书》
签定土地使用权出让合同
交纳土地使用权出让金
取得国有土地使用权证
如何拿地
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拿地前期准备
了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性
了解新闻背后的新闻
如何拿地
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准备1
研究政策 发现机会
了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性
如何拿地
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拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
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步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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步骤2
土地政策研究
跟踪国家及地方土地政策最新动态 定期察看国土资源部相关网站 根据地块的性质，提供对应政策法规支持 对目标地块的获取方式，提供建议
如何拿地
地产发展部
2007年06月25日
总计：78页 时间：100分钟
目录
认识土地
基本知识
信息来源
获取途径
拿地步骤总结
心得分享
如何拿地
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拿地工作的重要性
意义 土地储备附加值 战略发展需求
如何拿地
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意义
在房地产环节中土地是第一
拿地 找钱 建房 卖房 管房
土地是做项目的基础 是根本 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里
如何拿地
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土地的属性
总量确定性 高附加值性 高政策导向性
不可再生性 多种不对称性 竞争非理性
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拿地原则
前瞻性 灵活性
合法性 合理性
如何拿地
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认识土地
土地分类 （建设用地 农用地 未利用土地）
会查地类表 会查规划用地性质表
如何拿地
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土地概念
基本农田 一般农田 集体建设用地 国有农用地 国有林地 国有建设用地
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项目可行 性研究
拆迁
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工作模型2
经济适用房工作模型
房管局（发改委）指标申请 发改委立项批复
规划局选址意见 发改委立可研批复
土地部门征地 申请用地规划
土地证
方案审查 建设规模批复
建设工程规划许可证
施工许可证
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销售许可证
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工作模型3
协议拿地模型
项目建议
《项目建议批复》 签定进区框架协议递交
把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际 情况，找到一个中心的点。
如何拿地
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宗地要素
容积率 限高 建筑密度 绿地率
如何拿地
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看图
道路交通图 航测图 地界图 宗地图 控制性规划图 红线图（地块、建筑)
如何拿地
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土地信息来源
周边要去找各个区的土地所所长 街道办事处土地管理所 土地稽查等的主要负责人了解土地信息 市区内部队用地的转让 房管局熟人介绍 因资金、证件不到位的暂停项目 地市土地推介会（关注18个地ຫໍສະໝຸດ ）如何拿地39/ 78
分析指标1
征地时 需要对所选城市 区域 地段进行了 解和指标分析 选定意向地块后 应对其有所调查和了解
具体考虑指标如下 当地人均年收入(体现其生活质量) 城市化程度率 人口数量(可分析潜在客户群)
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分析指标2
当地房地产开发状况 腹地(潜在外延辐射力发展) 地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、
不管是耕地还是荒地或者其它的 土地性质一定要搞清楚弄明白
只有把这些事情都清楚之后 相应政策才会比较清楚
如何拿地
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审批程序3
哪种土地哪一级部门授权 有哪些权力
审批的程序是什么 都要特别清晰
如何拿地
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步骤8
了解土地 评估价格及价格的构成
如何拿地
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步骤9
了解重要的分析指标
如何拿地
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工作模型3
土地投资测算模型
实地勘测地块，了解地块周边情况
了解周边项目和土地价格
买航测图，了解项目规划
了解规划设计要求或预设规划设计要求
结合区域市场，进行物业发展建议设想
预估土地价及产品进行成本概算
如何拿地
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步骤7
了解征地的审批程序
如何拿地
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审批程序2
……
如何拿地
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土地获取途径流线图
土地获取路径总结
国有土地出让 协议转让 行政划拨 租赁 作价出资或入股 股权拆分资产剥离
如何拿地
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土地获取基本模型
见流程组合
如何拿地
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工作模型1
基础工作：
列入改造 计划
土地 确权
用地控规 设计
城中村改造模型
办理国有划 拨土地证
《可研报告》
《可研批复》
颁发《选址意见书》
颁发《建设用地规划许可证》
签定《国有土地出让协议》
项目报审
《建设工程规划许可证》申请 工程报建
施工图审查
招标备案
报建审批质检、安检
审批核发《施工许可证》
核发《预售许可证》
如何拿地
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工作模型4
招拍挂拿地模型
获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件
了解新闻背后的新闻
如何拿地
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准备2
争分夺秒 储备土地
土地是宝 稍纵即逝 尽可能避开通过招拍挂方式 寻找协议拿地的途径和办法
如何拿地
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准备3
要考虑长 中 短期项目的 配比与结合
如何拿地
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准备4
建立评估体系
建立考察评估地块的指标体系 建立投资分析模具 形成征地报告模板
如何拿地
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土地信息来源
资产管理中心处理的不良资产 储备有土地而缺少开发资金的房地产公司 上网 报纸等公开处理信息查询等途径 公司高层获取的信息 法院查封 拍卖的公开信息 烂尾楼收购
如何拿地
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省域化战略
如何拿地
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重点城市战略
郑 州（中牟） 信阳 商丘 漯河 新乡
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步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最佳土地获取路径 研究有关政策规定设计最佳土地获取路径
如何拿地
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步骤4
获取土地 取得土地证 进行土地储备
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步骤5
加强基础工作
如何拿地
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步骤6
土地初判模型 按照获取的信息填写定性分析表 多方面了解详细信息 初步设定土地的获取的途径
这些概念和相关政策规定 要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序
如何拿地
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土地评估构成
农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费…… （注： 土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费
用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓 一下）。
清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程 序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进 行充分的沟通。