不动产登记暂行条例对房地产业的影响

《不动产登记暂行条例》对房地产企业的影响

魏生2014年末,国务院公布《不动产登记暂行条例》(第656号国务院令,以下简称《条例》),这无疑是不动产登记领域的重大记事。该《条例》自2015年3月1日起施行,从法律规范的效力层级来说,不动产登记以行政法规的形式上升到更高的层面,对规范不动产登记工作具有重大而深远的意义。笔者作为身处在不动产登记一线的工作人员,仔细研读《条例》,联系实际工作发表以下浅见。

一、《不动产统一登记暂行条例》出台背景

2008年的金融危机席卷全球，很多国家经济均受到重创，中国政府采取了投资拉动特别是推动房地产开发对冲金融危机给中国经济带来的影响，中国通过加速城镇化进程，让房地产业代替了资本市场的功能，扮演了“蓄水池”的角色，然而随着房地产市场的大规模扩张，反作用也日益突出，甚至绑架了中国经济：

1、地方债务规模不断扩大，风险快速积累抬高，甚至影响到地方政府的正常运行。

2、银行债务规模不断扩大，极有可能引发系统性金融风险，引发次贷危机。

3、住房价格不断攀升上涨，代价就是通过住房价格对社会财富进行再分配，集中到极少数人官僚与资本权贵手中，造成社会两极分化、贫富差距越

来越严重，社会矛盾急剧膨胀。4、高房价限制了大量中产阶级消费主力军，增加了推进与深化中国经济体制改革的难度。

面对房地产业的“高烧”与倡导反腐政策，为健全中国的法律体系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用，经过多年酝酿，国家颁布施行了《不动产登记暂行条例》。

二、《不动产登记暂行条例》出台及实施过程

2007年3月16日，经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，颁布《中华人民共和国物权法》，明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”。

2013年11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议决定：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，减轻群众负担。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。

2014年12月22日，《条例》出台，将于２０１５年３月１日起实施。共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工

作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

2015年3月26日，为贯彻实施《不动产登记暂行条例》，规范不动产登记行为，国土资源部起草了《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》，为提高规章立法质量，现向社会公开征求意见。

2016年将全面形成制度体系，正常有效运行

2017年将实现信息共享，依法公开查询

2018年前预计不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

三、《不动产登记暂行条例》的特点

1、统一性。通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

2、便利性。分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件：《房屋所有权证》、《集体土地使用证》、《农村土地承包经营权证》、《林权证》。城市居民和企业则最少要办两个证：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，可以大大减轻当事人负担。

3、可查性。同时通过信息共享，可依法查询，消除信息孤岛，对社会财富国家总量分析和经济决策具有重要作用。

四、《不动产登记暂行条例》对房地产业的影响

不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握，但房价的实际影响因素综合复杂，往往受到信贷、供需、宏观经济状况、政策环境等多方面因素的综合作用，不动产统一登记只是这些因素中的一种，其影响也是偏长期和间接的。

1、抑制楼市过快疯长。目前房地产市场总量上供大于求，通过《条例》的实施，进一步显示了国家调控房价趋向合理化的决心，消费者观望态势明显，房价增速放缓。

2、二手房价格将下降。

不少房地产人士表示，不动产登记的出台再辅以住房信息公开和房产税、遗产税开征，持有多套房产的成本就将上升，这将抑制人们买房的热情并促使房产持有人减持房产，进而带来房价下降，从而带动二手房市场的繁荣。

五、房地产企业应采取的对策

1、选址在配套设施齐全的商圈进行开发建设。尽管目前房地产供大于求，但中心地带刚性需求依然强烈，未来的房地产布局应是由分散到集中的过程。

2、需进行详细的市场调研，在掌握消费者需求的基础上做

好产品定位，如果首套房免征房产税，大多数消费者必然要求一步到位，那么未来大户型走红是不争的事实，因此建议多设计115-144㎡的三室、四室（144㎡以上为非普通住宅，税费较高）。

3、转变思路，在一定规模范围内开展旅游地产和养老地产。中国人口老龄化进程正逐步加快，空巢老人将越来越多，这对房地产行业将是一个有利契机。

4、在“精耕细作”上多做文章。中国房地产市场经过近十几年的发展，住房市场已出现四个转变：一是由卖方市场逐步向买方市场转变；二是供应以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；三是市场以销售新房为主向新房、二手房、租房并举转变；四是刚需市场以年轻人单一住房为主向青、中、老年住房加配套等多元化市场建设协调发展转变。针对以上发展趋势，我们要在“精耕细作”方面入手：一是需注重提升产品的性价比，在买地、规划设计、前期测算、推广、工程、材料、销售等方面控制和降低成本。二是放弃房地产暴利观念，强化薄利理念，在产品质量和后续服务中多下功夫，形成品牌。

以上仅代表个人观点，有不妥之处请批评指正。

抚矿房地产公司房产管理科

2015年4月22日