土地流转探析

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模式四：宅基地换住房，承包地换社保
• 农民放弃农村宅基地，宅基地被置 换为城市发展用地，农民在城里获 得一套住房。农民放弃农村土地承 包经营权，享受城市社保，建立城 乡统一的公共服务体制。九龙坡模式
长寿模式：股权+工 资+红利
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模式四：宅基地换住房，承包地换社保
• 而产权结构的选择或解决纠纷的制度 安排，又取决于利益关系人之间相互 协调和影响的边际交易成本。
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产权理论分析
• 诺斯认为，从“成本-收益”分析来看， 一项新的制度安排只有在创新的预期净 收益大于预期的成本时，才会发生。这 又分两种情形：
• 第一种情形是，由市场规模扩大、生产 技术进步和社会集团对自己收入预期的 改变促成“制度创新”。
科学发展观
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土地流转的政策解析
2008年10月19日《中共中央关 于推进农村改革发展若干重大问题 的决定》该文件指出，按照依法自 愿有偿原则，允许农民以转包、出 租、互换、转让、股份合作等形式 流转土地承包经营权，发展多种形 式的适度规模经营。
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土地流转的政策解析
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模式二：出租
• 在市场利益驱动和政府引导下，农民将 其承包土地经营权出租给大户、业主或 企业法人等承租方，出租的期限和租金 支付方式由双方自行约定，承租方获得 一定期限的土地经营权，出租方按年度 以实物或货币的形式获得土地经营权租 金。
• 其中，有大户承租型、公司租赁型、反 租倒包型等。
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模式四：宅基地换住房，承包地换社保
• 住房换宅基地：为解决破解城市建设 用地瓶颈，以城市住房换农村宅基地。
• 政府拿出原农村宅基地的一部分，集 中兴建新型农村社区，其他的农村宅 基地指标置换为城市建设用地， 用多 得的土地出让金等收益来补贴农民购 房。
• 用宅基地换住宅，农民基本上不花钱 每家就可以住上高标准城市小区房。 这其中一个最大的突破，就是小区房 可以进入市场自由流通，可 以出租或 者变卖，来获取收益，类似小产权房。
土地流转的重大意义
• 从经济方面：提高土地产出、有效进行 资源配置、直接提高GDP总量、稳定地 区经济。
• 从社会方面：保障农民就业、福利和维 护社会稳定的政治功能与社会性质
• 从政策方面：大力推进农村土地流转， 是深化农村改革，优化农业产业结构， 发展适度规模经营，提升农业现代化水 平的重要途径，为进一步促进农村土地 流转又好又快发展。
• 第二种情形是，由技术创新、信息传播、 有利于创新的社会科学知识进步等创新 成本的降低导致的“制度创新”。
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Hale Waihona Puke Baidu
模式五：“股份＋合作”
• 农户以土地经营权为股份共同组建合 社。村里按照“群众自愿、土地入股、 约经营、收益分红、利益保障”的原 则，引导农户以土地承包经营权入股。
• 以上土地流转方式仅只是在经营权方 面的流转，还未上升到所有权的流转。
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产权理论分析
[ 马克思，《资本论》第三卷，第907页，人民出版社，1966。]
• 有效的产权结构能够提高资源配置效率， 有利于资源的可持续发展。相反，残缺 的产权会使经济主体对资源使用丧失信 心，产权残缺所带来的收益外溢，会造 成资源配置无效率，造成资源浪费甚至 枯竭。
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产权理论分析
• 强制性制度变迁由政府命令、法律引 入和实行，强调决策者的主动性—— —但不见得是通俗意义上的“强制 性”。
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模式三：入股
• 入股，亦称“股田制”或股份合作经 营，是指在坚持承包户自愿的基础上， 将承包土地经营权作价入股，建立股 份公司。
• 在土地入股过程中，实行农村土地经 营的双向选择（农民将土地入股给公 司后，既可继续参与土地经营，也可 不参与土地经营），农民凭借土地承 包权可拥有公司股份，并可按股分红。
• 农村土地流转在土地承包权不变 的基础上，农户把自己承包村集 体的部分或全部土地，以一定的 条件流转给第三方经营。
• 土地流转方式
互换 置换 入股
出租
股份+合作
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模式一：土地互换
互换土地，是农村集体经济组织 内部的农户，为方便耕种和各自的 需要，对各自土地的承包经营权进 行的简单交换，是促进农村规模化、 产业化、集约化经营的必由之路。
• 土地换社保：第一种方式是以土地承包 权出租。按稻谷亩平均产量折算约 1000元／亩的金额，收取租金；
• 第二种是九龙坡区颁布相应政策，凡拥 有稳定的非农收入来源，又自愿 退出 宅基地使用权和土地承包经营权的，可 以申报为城镇居民户口，并在子女入学、 就业扶持、养老保险、医疗保险、生活 保障等方面与城镇居民享有同等待遇。
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产权理论分析
• 一项有效的产权制度安排能够使当事 人各尽其能、各得其利。从另一个角 度说，一项有效的产权制度能够有效 地克服搭便车、偷懒行为，使外部性 内部化。显然，在此条件下能够实现 科斯（1966）所言的“产值最大化”。
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产权理论分析
• 有效产权的特征：普遍性、独占性、可 转移性 。
• 诱致性制度变迁是现行制度安排的变 更或替代，或者是新制度安排的创造。
林毅夫 《关于制度变迁的经济学理论—诱致性变迁与强制性变迁》。
• 能引起制度不均衡原因：1、制度选 择集合改变；2、技术改变；3、制 度服务的需求改变；4、其他制度安 排改变
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产权理论分析
• 科斯认为，诸如灯塔制度、电讯产品 生产和消费出现的纠纷、农夫和养牛 者的利益纠纷、环境污染等现实问题 现象，实质上反映的是产权的界定和 变迁；
• 马克思曾指出：“整个社会，整个民族 以至一切同时存在的社会全体都不是土 地的私有者。他们只是土地的占有者， 土地的使用者，土地的利用者。”
• 所谓产权，阿尔钦认为：产权就是一种 通过社会强制而实现对某种经济物品的 多种用途进行选择的权利。
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产权理论分析
• 笔者认为土地产权就是一种通过社会 强制而实现对土地经济物品的多种用 途进行选择的权利。即是说，土地产 权包括土地的所有权、使用权、收益 权、处分权等各项权利。