南宁市仙葫开发区大型住宅项目总体策划谋略提案
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我们如何去？
市场要什么？ 我们有什么？ 应该怎么做？
想法输出
Ⅰ.我们在哪里？
1. 南宁市房地产市场概况 2. 项目所在区域市场分析 3. 竞争市场分析
1. 南宁市房地产市场概况
今年国家对房地产业进行宏观调控，对房地产市场结 构方面产生了一定的影响，但还没形成根本的影响，年内 南宁市的房地产价格将稳中有升。
、电子、生物工 发展第一、第三
桂北高速、 南北二级、 南蒲二级公 路贯穿其中
程等产业
产业
阳光新城、新加坡 城等大盘项目的发 展带动了大沙田房 地产市场。
高 新 区
相思湖辖区 发展科研、教育工业园、科技园
，与城北区 、生态等相关产
相连 业
的建设
毗邻快速环 道
计有高新苑、金宇 新城等房地产项目
名称 卖点
南宁市仙葫开发区大型 住宅项目总体策划谋略
提案
2020年6月5日星期五
天边的一片流云， 无忧地飘动。 舒展海的自由，
如同我每刻的呼吸。 你见流云，我见生活。
J.艾略特
本案目标
•为开发商规划出适应市场、有效供给的目标项目 •为项目确立一个成功获取市场的综合战略定位 •为项目提炼核心竞争价值，实现开发利润最大化
桂北高速、 南北高速、 南蒲二级公 路以及水路 、铁路都纵 贯全区
金地世家、彩虹家 园、东城美景等住 宅以及龙胤花园、 天池山等别墅项目 抢占了区内的房地 产市场。
发展具有民族特 建设有大型专业
大 沙 田
色的娱乐休闲业 市场、综合市场
毗邻江南区
、大型专业市场 等，在建设工业 、农副产品加工 的基础上，协调
仙葫区2004年在售楼盘一览表
楼盘名称 楼盘地址
规模
均价（元/㎡ ）
枫丹丽舍
仙葫开发区
300亩
洋房1,300 别墅2,000
龙胤花园 丽水湾
仙葫开发区 仙葫湾畔
360亩 一期160亩
约6,000 120-210万/栋
天池山·橘郡 仙葫管委会 总占地面积1500亩
2,400
彩虹家园
仙葫开发区管委旁
占地75亩总建8万 ㎡
在未来5至8年内，仙葫区将建成超过1万亩的以高档 住宅为主体的居住区。
名 称
地理位置
发展方向
区内建设 交通网路 房地产发展情况
2. 项目所在区域市场分析
仙 葫
紧接琅东凤 岭新区
建和教产设大育业高学和档城休别，闲墅 以 度群 及 假 仙 大 酒 局 全葫 学 店 等大 城 、 市道 的 银 政、 建 行 配五 设 、 套合 ； 邮 俱
仙葫开发区作为南宁城市东进的辐射区域，特别是在合并邕 宁县后，房地产获得长足发展，目前已形成大型别墅区与低价住 宅区的聚集地。但由于其早期街区、道路规划较为混乱，大部分 别墅社区由于资金原因处于停工缓建状态，因此区域发展略显缓 慢。
2. 项目所在区域市场分析
区域规划
仙葫经济开发区将规划建设为教育、休闲度假、别墅 区。东区的五合大学城正如火如荼地进行基础建设，目前 已有20多家大专院校签约进驻；而西区的别墅群已初具 规模。依山傍水的优雅环境吸引着各地的投资者前来投资 建设。
增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加 值（使楼盘增值），为楼盘的市场创造有效需求。
增值策划模式的理论核心——DSTP模式
分析消费者需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行 价值定位，从而确定项目开发概念。
需求（Demand）—是指消费者有能力购买且愿意购买的某个具体产品的欲望。 细分（Segmentation）—指市场细分，根据住户对产品的需要差异，把整个房地 产市场分割为若干个子市场的分类过程。 目标（Targeting）—指开发商对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。 定位(Positioning)—指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
部分别墅定向开 发，现正对地块 进行招投标。
雅源阁
南宁土佳房地产 占地420亩，建筑面积16 前期售出100亩宅 有限责任公司 万㎡，绿化率达61％。 基地，现售房。
此外，仙葫碧江苑、八百里湘江等项目正在筹备之中，具体规划尚未明确。
2. 项目所在区域市场分析
南宁市仙葫经济开发区距市区仅6公里，首期规划面积18平 方公里，分西区、南区、东区三大功能区，其中仙葫西区被规划 为高尚生活区。该区域拥有较好的自然资源，规划为以房地产、 教育、休闲度假为主的高尚生活区，是目前南宁别墅盘较为集中 的区域。
1,350
润和谷
仙葫开发区
占地35亩
1,390
2. 项目所在区域市场分析
拟建项目统计
项目名称 开发商
项目规划
物业现状
龙头山庄
广西佳园房地产 有限责任公司
占地1600亩，建筑面积 65万㎡，规划为大型别 墅。
正在回迁当地居 民，预计明年动 工。
wenku.baidu.com
海茵国际 花城
南宁市房地产开 发经营公司
用地866亩，建筑面积38 万㎡，以独立别墅、多 层花园洋房为主。
引领南宁房地产新潮，创造大型住宅新典范
运用“增值策划模式”，实现本案目标
在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标 市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造 出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘， 通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格— —使楼盘增值，从而达到营销目的一种策划方式。
开发概念推导：
1 确定有可能购房 的目标客户
2 研究目标客户的生 活特征和向往的生 活方式
3 了解产品的 独特点
5 研究项目品牌深层 含义的精髓
4 得出符合市场 需求的关键词
6 得出符合品牌 要求的关键词
7 总结项目 开发概念
开发概念将指导项目的建设，并反过提升品牌影响力
策略思考：
资讯输入
我们在哪里？ 我们要去哪里？
1. 南宁市房地产市场概况
1. 南宁市房地产市场概况
1. 南宁市房地产市场概况
根据统计局公布数据及表格分析可知，2003 年南宁市房地产成交呈现火爆态势。2004年上 半年则延续了一直以来的火爆态势，房地产实际 销售持续畅旺，但增速比上年有所减缓。
2. 项目所在区域市场分析
2. 项目所在区域市场分析
项目优势
区位
区域：凤岭端头，紧邻民族大道；
2. 项目所在区域市场分析 荣和
山水美
、 配套 、
环境：自建生态公园、人工湖水景； 配套：自建豪华配套、服务面广； 品牌：拥有良好口碑及忠诚客户群；
市场要什么？ 我们有什么？ 应该怎么做？
想法输出
Ⅰ.我们在哪里？
1. 南宁市房地产市场概况 2. 项目所在区域市场分析 3. 竞争市场分析
1. 南宁市房地产市场概况
今年国家对房地产业进行宏观调控，对房地产市场结 构方面产生了一定的影响，但还没形成根本的影响，年内 南宁市的房地产价格将稳中有升。
、电子、生物工 发展第一、第三
桂北高速、 南北二级、 南蒲二级公 路贯穿其中
程等产业
产业
阳光新城、新加坡 城等大盘项目的发 展带动了大沙田房 地产市场。
高 新 区
相思湖辖区 发展科研、教育工业园、科技园
，与城北区 、生态等相关产
相连 业
的建设
毗邻快速环 道
计有高新苑、金宇 新城等房地产项目
名称 卖点
南宁市仙葫开发区大型 住宅项目总体策划谋略
提案
2020年6月5日星期五
天边的一片流云， 无忧地飘动。 舒展海的自由，
如同我每刻的呼吸。 你见流云，我见生活。
J.艾略特
本案目标
•为开发商规划出适应市场、有效供给的目标项目 •为项目确立一个成功获取市场的综合战略定位 •为项目提炼核心竞争价值，实现开发利润最大化
桂北高速、 南北高速、 南蒲二级公 路以及水路 、铁路都纵 贯全区
金地世家、彩虹家 园、东城美景等住 宅以及龙胤花园、 天池山等别墅项目 抢占了区内的房地 产市场。
发展具有民族特 建设有大型专业
大 沙 田
色的娱乐休闲业 市场、综合市场
毗邻江南区
、大型专业市场 等，在建设工业 、农副产品加工 的基础上，协调
仙葫区2004年在售楼盘一览表
楼盘名称 楼盘地址
规模
均价（元/㎡ ）
枫丹丽舍
仙葫开发区
300亩
洋房1,300 别墅2,000
龙胤花园 丽水湾
仙葫开发区 仙葫湾畔
360亩 一期160亩
约6,000 120-210万/栋
天池山·橘郡 仙葫管委会 总占地面积1500亩
2,400
彩虹家园
仙葫开发区管委旁
占地75亩总建8万 ㎡
在未来5至8年内，仙葫区将建成超过1万亩的以高档 住宅为主体的居住区。
名 称
地理位置
发展方向
区内建设 交通网路 房地产发展情况
2. 项目所在区域市场分析
仙 葫
紧接琅东凤 岭新区
建和教产设大育业高学和档城休别，闲墅 以 度群 及 假 仙 大 酒 局 全葫 学 店 等大 城 、 市道 的 银 政、 建 行 配五 设 、 套合 ； 邮 俱
仙葫开发区作为南宁城市东进的辐射区域，特别是在合并邕 宁县后，房地产获得长足发展，目前已形成大型别墅区与低价住 宅区的聚集地。但由于其早期街区、道路规划较为混乱，大部分 别墅社区由于资金原因处于停工缓建状态，因此区域发展略显缓 慢。
2. 项目所在区域市场分析
区域规划
仙葫经济开发区将规划建设为教育、休闲度假、别墅 区。东区的五合大学城正如火如荼地进行基础建设，目前 已有20多家大专院校签约进驻；而西区的别墅群已初具 规模。依山傍水的优雅环境吸引着各地的投资者前来投资 建设。
增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加 值（使楼盘增值），为楼盘的市场创造有效需求。
增值策划模式的理论核心——DSTP模式
分析消费者需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行 价值定位，从而确定项目开发概念。
需求（Demand）—是指消费者有能力购买且愿意购买的某个具体产品的欲望。 细分（Segmentation）—指市场细分，根据住户对产品的需要差异，把整个房地 产市场分割为若干个子市场的分类过程。 目标（Targeting）—指开发商对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。 定位(Positioning)—指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
部分别墅定向开 发，现正对地块 进行招投标。
雅源阁
南宁土佳房地产 占地420亩，建筑面积16 前期售出100亩宅 有限责任公司 万㎡，绿化率达61％。 基地，现售房。
此外，仙葫碧江苑、八百里湘江等项目正在筹备之中，具体规划尚未明确。
2. 项目所在区域市场分析
南宁市仙葫经济开发区距市区仅6公里，首期规划面积18平 方公里，分西区、南区、东区三大功能区，其中仙葫西区被规划 为高尚生活区。该区域拥有较好的自然资源，规划为以房地产、 教育、休闲度假为主的高尚生活区，是目前南宁别墅盘较为集中 的区域。
1,350
润和谷
仙葫开发区
占地35亩
1,390
2. 项目所在区域市场分析
拟建项目统计
项目名称 开发商
项目规划
物业现状
龙头山庄
广西佳园房地产 有限责任公司
占地1600亩，建筑面积 65万㎡，规划为大型别 墅。
正在回迁当地居 民，预计明年动 工。
wenku.baidu.com
海茵国际 花城
南宁市房地产开 发经营公司
用地866亩，建筑面积38 万㎡，以独立别墅、多 层花园洋房为主。
引领南宁房地产新潮，创造大型住宅新典范
运用“增值策划模式”，实现本案目标
在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标 市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造 出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘， 通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格— —使楼盘增值，从而达到营销目的一种策划方式。
开发概念推导：
1 确定有可能购房 的目标客户
2 研究目标客户的生 活特征和向往的生 活方式
3 了解产品的 独特点
5 研究项目品牌深层 含义的精髓
4 得出符合市场 需求的关键词
6 得出符合品牌 要求的关键词
7 总结项目 开发概念
开发概念将指导项目的建设，并反过提升品牌影响力
策略思考：
资讯输入
我们在哪里？ 我们要去哪里？
1. 南宁市房地产市场概况
1. 南宁市房地产市场概况
1. 南宁市房地产市场概况
根据统计局公布数据及表格分析可知，2003 年南宁市房地产成交呈现火爆态势。2004年上 半年则延续了一直以来的火爆态势，房地产实际 销售持续畅旺，但增速比上年有所减缓。
2. 项目所在区域市场分析
2. 项目所在区域市场分析
项目优势
区位
区域：凤岭端头，紧邻民族大道；
2. 项目所在区域市场分析 荣和
山水美
、 配套 、
环境：自建生态公园、人工湖水景； 配套：自建豪华配套、服务面广； 品牌：拥有良好口碑及忠诚客户群；