住宅项目策划思路

御府·润豪园住宅项目策划思路
畅享新城生活，塑造梦幻康居
前言
心胸的宽度决定了天地的广度
矗立的高度决定了视野的远度
思维的深度决定了事业的成败
就御府·润豪园项目而言，因其所处的地理位置和项目规模等在无棣房地产市场上来说比较特殊，其操盘模式不同于传统意义的中小住宅项目，也与港澳城、华府等无棣的大盘操盘手法迥异。

因此，本案的营销推广必须上升到战略的高度，经过缜密筹划、精心布局、迅速执行，方能求得本案推广的成功。

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一、宏观背景
1、市场背景
●城市发展规划
无棣的城市发展方向可以用两个重点来概况，即：老城区与新城区。

无棣的城市中心也随着城市的发展而转移，从过去的老中心到现在的中心——府前大街、香港路，重心逐步向北转移。

而本项目正处于棣新四路与香港路交汇处，这里将是城市未来发展方向的中心区域。

小结：本案正处于无棣的西北部，是城市未来发展的中心区域，因此，本案的第一开发理念须引起无棣人对城区北部未来城市中心区域的认识，唤起市民对城市脉络的规划向往和梳理。

●区域市场
相对于无棣的人口规模，无棣的房地产开发量过大，且区域主要是集中在两个区域，即老城区、县委为中心的新城区。

而以县委为中心的新区处于开发中，在无棣市民的心中是最为适宜居住的区域，因而这里开发的楼盘较多，竞争压力较大。

新区目前的市政配套尚不完善，市民多以观望为主，入住率不高，人气不旺。

小结：如何改变市民对新区的认识，本案能给新区的发展乃至城市的平衡发展带来怎样的改变和机遇，是本案推广的至高点，也是本案开发理念的具体体现。

二、项目背景
1、基本概况
本案位于无棣新城区西北区域，东临棣新四路，南邻香港路，东侧为县政务中心。

项目规模较大，总建筑面积达10万平方米，是无棣新区第一大别墅住宅社区。

2、项目优劣势
●项目优势
➢规模体量
➢低价策略
➢周边环境（自然及人文）
➢地理位置
距离工作地也比较近。

●项目劣势
➢市政生活配套
➢交通环境（出入不方便）
➢楼盘建筑形态
工程进度缓慢，产品远景体现较差。

相对于劣势，本案的优势可以说是微乎其微。

如何改变市民对区域的认识，是本案开发及营销推广的关键。

三、开发理念
1、开发方向
从无棣市场看，房地产开发的热点在北部，开发的产品以多层为主。

而该区域开发量较大，且规模大盘多。

因此，本案的开发方向应为打造北部第一康居现代城。

产品以别墅、四、五层带阁楼的复式、错层大户型为主，四、五层带阁楼的中小户型为辅。

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