某项目成本测算及费用分析

西西4#地项目

成

本

测

算

及

费

用

分

析

二零零三年十月三十一日

一、总论

1、项目概况：

北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。

西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。

2、建设规模及经济技术指标

本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。

项目技术指标如下：

占地面积：16072.66平方米

总建筑面积21.4866平方米

其中：地下建筑面积63760平方米

地上建筑面积151106平方米

层数：地上：15层

地下：4层

檐高：59.4米

容积率：9.4

停车位：996个

绿化率：11.6%

建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，

其中：

1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。

2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。

3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736

平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方

米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共

14055平方米。

4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。

西西4#地楼层功能分布图

二、费用估算

1、项目的成本估算：

2、

西西4#地工程建安成本估算表

注：钢筋含量135KG/M2，混凝土含量0.65M3/M2

三、项目的前期准备及开竣工日期的假定：

◆假定本项目的前期工作在2004年2月底前完成。

◆假定本项目建安施工在两年半内施工完毕。

项目的假定持续时间：

四、经济指标分析

1、项目的现金流出如下：

三、销售方式：

销售原则：销售为主，加快资金流通。

销售情况假定：

1、写字楼及商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕，

假定销售进度按月平均，则月均销售量为9818平米，销售单价为

写字楼1.5万元/平米，商业部分销售单价为2.5万元/平米。

2、写字楼部分未销售，商业部分100%于2005年6月到2006年9月

销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为6748平米，

销售单价2.5万元/平米；

五、财务分析

1、现金流量分析：

（1）现金流出：

见附表

（2）现金流入：

见附表

（3）现金流量表

见附表

2、投资收益率：

A、销售假定一的成本收益率：

成本收益率＝（322117-261603）/261603＝23.13％

B、销售假定二的成本收益率：

成本收益率＝（253033-251379）/251379＝0.66％

3、投资回报率：

A、销售假定一的投资利润率：

投资利润率=（322117-261603）/50514=119.8%

B、销售假定二的投资利润率：

投资利润率=（253033-251379）/48797=3.4%

五、项目定位建议：

西西4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积（减少到2万平米左右），增加商业面积（增加到13万平米左右）；同时，休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。

西西4#地项目并非是典型的房地产项目，实质上是一种商业建设模式。所以西西4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以分为两种模式：

1、大型商业投资管理公司独家定购：项目在设计期间能够找到一大型商

业投资管理公司订购，商业投资管理有限公司参与项目设计，根据商

业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进

行商业宣传、招商、规划等运作，项目交付后商业投资管理公司即可

进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司（全

部商业定购的资金至少需30亿元），国外的商业投资公司是否认可西

西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西项目

计划2004年3月开工，在不到5个月的时间寻求如此大型的买方恐

怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。

2、项目建成后持有经营达到一定规模后再销售：项目建成后委托一家大

型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将

商业经营规模做大，并使顾客达到一定程度的认可，再把项目分割销

售。销售方式为：（1）经营由商业管理公司统一管理，负责运营，项

目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参

与决策及分红。（2）项目按层设定不同的商业经营种类，按层销售给

几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。

在持有期间，出租率必须达到45%才能维持资金利息及运营成本。

出租率计算：

假定：月租金400元/平米；运营费用37.8元/平米（5000万元/年，商业面积11万平米）；年利息1.38亿元（贷款26亿元），折合104.5元/平米。可出租面积为建筑面积的80%。

（104.5+37.8）/（400*80%）=45%