招商工作的思考与建议解读

项目开发模式
由于项目规模大、园区经营范围较广，在运营中需以政府规划为基础，各主体
扮演好各自的角色，并引入社会各方力量共同完成建设。
总体规划
园区建设
园区管理
园区升级

区域经济研究 园区开发定位 行业发展规划 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略 开发财务规划

孵化园办公楼 3层L型独栋：单栋面积：400㎡ 层高：3.5米
Product
核心服务 1.注册登记 2.立项审批 3.环评、安评申报 4.税费减免 5.政策资金补贴 6.产品检测认证 7.仓储物流 8.三废处理 废水处理中心 核心硬件
wk.baidu.com危化品仓储
中试基地（实验室） 产品检测（认证）中心
增值服务
1.融资担保平台 2.品牌加盟平台 3.营销展示平台 4.科研孵化平台 5.人力资源平台 6.技术合作平台
关于“华清·合肥表面处理基地”项目
招商工作的思考及建议
项目目标设定
核心目标 限制条件 园区的整体定位 为本项目找到高利润回报且具 备复制推广价值的营运模式，给投 资商充分的信心保证整个项目的良 好持续运营及产业平台的成功塑造 工业用地性质，政策限制 具有市场可实现性且能带来高利 润的快速回报 目标分解
目标一：锁定具有市场、政策可实现性， 可操作的运营模式
市场竞争力强 无政策风险 回报性高、回报速度快 易操作 可复制 ……………………
目标二：挖掘项目的核心竞争力
区位 理念 低密度办公、环境 成本优势 配套 交通 政策优惠 ……………………
项目开发模式
根据华清·合肥表面处理基地的项目特性，我们应当结合传统的工业地产开发模式的各 项优势，采用政府职能型、企业主导型、地产开发型，三种操作模式综合使用的方法进行开 发运营。
表面工程协会 产业整合 新材料聚集区 国际合作区
产业配套区
Customer
电镀加工类企业
良好的生产环境 充分的市场空间 解决生产顾虑 打开市场通路 完善的生产配套 优质的生产条件 低廉的生产成本 技术成果有效转化 成长环境有所保障 良好的市场通路 技术成果有效转化 良好的研发环境 产学研有效结合
传统制造类企业
特点：多主体并存共同开发，共享资源，同担风险 优势：三种传统开发模式的优势都可以充分享受 挑战：不同时期应当以不同参与者主体最大化发挥各个主体的优势，三个主体角色转换时需要做好
协调，以免造成反面影响
Focus：充分利用政府支持与产业发展趋势，主体企业强势引导产业聚集，以专业地产运营思维管 理，多资源整合发挥最大影响
概念性规划 基础设施建设 国内招商 客户管理 控制性规划 国外招商 物业管理 基础设施规划 详细规划
土地容积率 产业升级
主导企业进驻，施工建设，带动其他相关企业进驻
投资商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业
项目整体战略
第一步：配套与环境先行，通过大企业招商，提升人气与知名度，带动区域成熟
第三步：持有高附加值物业，实现长期现金流
办公需求产品：优质写字楼产品 配套：商业配套，高端商业街、购物中心等；公共配套，如图书馆等；居住配套，如高端住宅开发
现阶段，项目正处于园区建设期间。园区的软硬件建设需要大量的资金投入，为了 保证园区的长久运营和整体规划得到有效推动，我们必须尽快解决项目建设资金的 来源问题。
4.基地对外宣传工作有所欠缺，项目招商前期准备工作推动较为缓慢；
Product
二期主要厂房产品 三层标准厂房 1层： 单层面积：1980㎡（60m*33m）、层高：7.5米 承重：20 KN/㎡ 配电：70W/㎡ 2-3层：单层面积：1980㎡（60m*33m） 层高：6米 承重：12 KN/㎡ 配电：70W/㎡ 单层厂房 单层面积：3960㎡（120m*33m） 层高：10米 配电：100W/㎡ 电镀U型厂房 1层：单层面积：4064㎡ 层高：7.5米 承重：20 KN/㎡ 配电：100W/㎡ 2-3层： 单层面积：4064㎡ 层高：7.5米 承重：15 KN/㎡ 配电：100W/㎡ 定制厂房 在不突破基地总体规划方案的前提下，接受企业根据生产需 要特别定制厂房，可以订单生产也可以委托代建，规模不少 于一万平米； 联合投资 基地建设方可以根据入园企业实际需要，在土地、资金、许 可批准、工艺及材料、设备及仓储、生产管理、品牌对接等 方面提供相应资源和入园企业成立合资企业，开展生产经营。
需求 表面处理材料企业 研发培训机构
项目产品打造可完善解决客户需求问题
开发主体
政府主导规划，企业 具体实施，投资商间接 参与，不同阶段开发主 体存在差异，属于多主 体共同开发模式
操作手段
由于建设规模较大 和涉及经营范围较广， 既要求在土地、税收等 政策上的有力支持，也 需要在投资方面能跟上 开发建设的步伐，还要 求具备工业项目的经营 运作能力的保证
外部条件
区域辐射地位明显， 交通条件优越，具备产 业发展的良好的产业政 策环境，优惠的税收及 相关政策，项目建设规 模较大，涉及经营范围 较广
开发资金投入 社会投资介入 项目招商收入 如何尽快达成基地招商工作的有效推动？
如何尽快解决基地建设资金的持续保障？
现状梳理
1.项目的经营模式以租赁模式为主，接受产品长期使用权的一次性转让。在不影响基 地整体规划和长期发展的前提下，可以与部分企业合作，联合建设； 2.基地的生产配套设施及厂房建设是吸引企业入驻的基础，园区核心价值在于基地能 为企业解决哪些发展问题； 3.我们的主要客户主要为：电镀加工类企业、传统制造类企业、表面处理材料企业以 及行业研发培训机构；
产业：土地招商，导入产业，大企业带动，提升人气 配套：完善园区功能 环境：打造园区环境 生活配套：食堂、宿舍等 商务配套：会议、商务洽谈等
第二步：完善产业体系，打造产业支撑平台；开发主流产品，实现高利润回报
产业：开发主流产品，并完善产业体系，打造产业支撑平台 主流产品：复合化办公产品，如低密度办公、研发设计楼等 配套：商业配套，如餐饮、娱乐休闲等；公共配套，如教育；居住配套，如住宅开发