房地产大盘发展策略报告

房地产大盘发展策略报告

目录

市场篇

1．宏观市场态势分析 (4)

1.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响 (4)

1.2城市概况 (6)

1.2.1城市历史 (6)

1.2.2县区规模及人口情况 (7)

1.2.3县城分区 (7)

1.2.4交通区位 (7)

1.2.5旅游资源 (9)

1.2.6宏观经济分析 (14)

1.3小结 (16)

2．蓟县房地产市场整体发展 (18)

2.1蓟县房地产市场成交情况 (18)

2.1.1蓟县房地产近两年成交情况 (18)

2.1.2近期蓟县商品房及二手房成交情况分析 (18)

2.1.3蓟县近期土地成交情况 (21)

2.2蓟县现有房地产项目分析 (22)

2.2.1各项目分析 (22)

2.2.2个案深度研究 (24)

2.2.3蓟县房地产市场的主要特点 (29)

2.3.1第一类客户：养老型 (30)

2.3.2第二类客户：休闲度假型 (31)

2.3.3第三类客户：投资型 (31)

2.3.4第四类客户：体现身份型 (32)

3．总结 (33)

策划篇

1.市场定位 (34)

1.1 SWOT分析 (34)

1.1.1优势（S） (34)

1.1.2劣势(W) (35)

1.1.3机会(O) (37)

1.1.4威胁（T） (39)

1.2目标客户描摹 (39)

1.2.1总体潜在客户分类 (39)

1.2.2共性及差异性分析 (40)

1.3项目定位 (42)

1.4主题定位 (42)

1.4.1 项目主题 (42)

1.4.2 项目形象 (43)

2.规划设计建议 (43)

2.2产品构想 (44)

2.2.1项目整体规划设想 (44)

2.2.2生态环境营造设想 (44)

2.2.3宗地划分 (46)

2.2.4产品建议户型及面积配比 (48)

2.2.5面积区间及比例 (48)

2.2.6户型建议 (49)

2.2.7外立面设计 (54)

2.2.8景观设计 (55)

2.2.9特色配套设计 (58)

2.2.10智能化设计 (62)

2.2.11对细节的雕琢 (63)

3.价格建议 (64)

3.1周边项目价格比较 (65)

3.2价格策略 (66)

3.3.1定价原则 (66)

3.3.2价格策略建议 (67)

3.3.3价格测算 (67)

3.3.4成本测算 (68)

4.营销执行 (70)

4.1整体营销策略原则 (70)

4.3营销策略 (71)

4.3.1体验营销 (71)

4.3.2饥饿营销 (71)

4.3.3拉进来、走出去 (72)

4.3.4CS营销服务 (72)

4.4策略创新 (72)

4.4.1活动营销 (72)

4.4.2网络营销 (72)

4.4.3直效营销 (73)

4.4.4 体验式营销 (73)

4.5销售策略 (73)

4.5.1高开高走 (73)

4.5.2小步快跑 (73)

4.6总体推广费用及费用分布 (74)

4.7推广策略 (77)

4.7.1广告推广策略 (77)

4.7.2创意策略 (77)

4.7.3媒体策略 (78)

4.7.4广告风格 (79)

4.8执行部署 (80)

4.8.1宣传推广启动期（06年8月-06年12月） (80)

4.8.2引导认购期（07年1月-07年5月） (83)

4.8.3项目热销期（07年6月-07年12月） (89)

4.8.4 形象提升期（08年1月-08年9月） (91)

4.8.5正常发售期（2008年10月-2009年12月） (94)

4.8.6品牌延续期（2010年1月-2011年1月） (96)

4.8.7余房平稳销售期（2011年2月-2011年9月） (99)

5.大盘个案及专题研究 (102)

5.1案例一、凤凰城（别墅城市） (102)

5.2案例二、万科四季花城（有一个美丽的地方） (107)

5.3案例三、京津新城（100万别墅65亿配套） (111)

市场篇

1．宏观市场态势分析

1.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响

环渤海经济圈定义

中国经济快速发展始于20世纪

70年代的改革开放，珠三角经济圈

发展拉开了经济快速发展的大幕。

90年代以后，以上海为龙头的长江

经济发展圈成为中国经济发展的强

力引擎，带动了90年代到21世纪

这一阶段的经济发展。两个经济圈

在中国经济发展中都起到了引擎作

用，并且两个经济圈都有一个共同的

特点就是国家政策对区域的倾斜和扶

持作用。环渤海经济圈区域未来将成

为中国经济发展的第三引擎。

环渤海经济圈狭义上是指辽东半

岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海

滨海经济带，同时延伸辐射到辽宁、

山东、山西以及内蒙古中东部，其范

围占我国国土面积的１２％和人口的２０％。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是