上海同策房地产销售培训手册1019281274-精选文档PPT课件
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使用面积:住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用 的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用 状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层 数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、 管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租 金，都是按使用面积计算。
（2）房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同
一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价 值也会有所不同。
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（3)房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般
也要几十年有的甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比较 昂贵。
等；
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（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋、及配套设施和公 共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7)房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节 或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成 了上述诸要素的有机体系。
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2.房地产业与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业属于第二产
业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等 多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组 织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包 商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方 和乙方的密切合作关系。
（4)房地产的保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不
断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质 主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城 市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产 品价格呈上升趋势。
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房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上 可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用 房地产、其他专用房地产等。
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2.房地产的特征
（1）房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土
地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的 固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
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A
三、我国住宅产业的发展前景 房地产业的兴盛时期到来了----这是房地产业对产业前景的共同
认识。 住宅建设是房地产业中的主流，住宅产业发展在推动国民经济增
长方面将起到日益明显的作用。再未来的几十年中我国住宅产业将面 临更多的机遇和挑战，这些机遇和挑战成为我国住宅产业提供了广阔 的发展前景。
上海同策房地产销售培训手册
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第一章 房地产基础知识
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A.房地产与房地产业及住宅产业的发展前景
一、房地产 1.房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物
质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合 体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房 地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和其他不可 分离的物质及其权利构成的财产总体。
这些机遇和挑战主要来自以下几方面：
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1.城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求。 到2019年我国城 市人口将达到6.1亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就 需要新建住宅3.27亿平方米。
2.流动人口增长对住宅形成巨大需求。 例如在北京这样的国际 化大都市，国内外人口将成为住宅需求的主力军。
公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、 保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总 和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
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B.
之建筑基本常识
实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活 使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所 占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
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二、房地产业
1.房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企
业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3) 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押
据此推算，在未来的十几年中，每年需新建城镇住宅超过5亿平 方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。
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B.业务知识培训手册
之相关术语 之礼仪基本要求 之推销技巧 之贷款业务知识 之相关税费的计算
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B.
之建筑基本常识
建筑术语：
建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面 积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建 筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面 积、其他公摊面积等。
3.居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求。 我国城镇居民已 经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐 提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。
4. 旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅.
Байду номын сангаас
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5.改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求。 政府为扩大国内 需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制度改革和启 动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有： （1）取消福利分房，实行住宅分配货币化；（2）开放住房二级市场， 以存量住房流动带动增量住房消费；（3）下调存贷利率，以抵押信 贷扩大当前住房消费。
（2）房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同
一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价 值也会有所不同。
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（3)房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般
也要几十年有的甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比较 昂贵。
等；
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（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋、及配套设施和公 共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7)房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节 或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成 了上述诸要素的有机体系。
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2.房地产业与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业属于第二产
业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等 多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组 织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包 商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方 和乙方的密切合作关系。
（4)房地产的保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不
断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质 主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城 市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产 品价格呈上升趋势。
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房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上 可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用 房地产、其他专用房地产等。
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2.房地产的特征
（1）房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土
地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的 固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
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三、我国住宅产业的发展前景 房地产业的兴盛时期到来了----这是房地产业对产业前景的共同
认识。 住宅建设是房地产业中的主流，住宅产业发展在推动国民经济增
长方面将起到日益明显的作用。再未来的几十年中我国住宅产业将面 临更多的机遇和挑战，这些机遇和挑战成为我国住宅产业提供了广阔 的发展前景。
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第一章 房地产基础知识
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A.房地产与房地产业及住宅产业的发展前景
一、房地产 1.房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物
质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合 体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房 地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和其他不可 分离的物质及其权利构成的财产总体。
这些机遇和挑战主要来自以下几方面：
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1.城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求。 到2019年我国城 市人口将达到6.1亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就 需要新建住宅3.27亿平方米。
2.流动人口增长对住宅形成巨大需求。 例如在北京这样的国际 化大都市，国内外人口将成为住宅需求的主力军。
公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、 保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总 和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
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之建筑基本常识
实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活 使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所 占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
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二、房地产业
1.房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企
业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3) 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押
据此推算，在未来的十几年中，每年需新建城镇住宅超过5亿平 方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。
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B.业务知识培训手册
之相关术语 之礼仪基本要求 之推销技巧 之贷款业务知识 之相关税费的计算
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之建筑基本常识
建筑术语：
建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面 积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建 筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面 积、其他公摊面积等。
3.居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求。 我国城镇居民已 经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐 提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。
4. 旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅.
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5.改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求。 政府为扩大国内 需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制度改革和启 动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有： （1）取消福利分房，实行住宅分配货币化；（2）开放住房二级市场， 以存量住房流动带动增量住房消费；（3）下调存贷利率，以抵押信 贷扩大当前住房消费。