房地产市场消费者弱势地位的成因与提升策略

房地产市场消费者弱势地位的成因与提升策略

[摘要] 房地产交易市场中买卖双方存在着严重的信息不对称问题，消费者在房地产市场上的弱势地位近几年愈发明显。购房者对开发商的投诉数量一直居高不下，买卖双方纠纷增多。提升房地产市场消费者地位已经成为亟待解决的问题。本文分析了房地产市场上消费者弱势地位现状，指出双方之间严重的信息不对称是消费者位处弱势的重要原因，并论述了房地产业的信息不对称的类型、成因，最后提出了基于信息不对称背景下消费者交易地位提升的对策。

一、房地产市场消费者弱势地位分析

近年来购房者对开发商的投诉数量一直居高不下，买卖双方纠纷增多，我国房地产市场上消费者位处弱势，权益常常遭到侵害。商品房购买者作为分散的个体消费者，在与开发商的商品房交易中往往处于弱者地位。

(一)交易前与交易中的弱势地位分析

在房地产市场上，不论消费者在交易前和交易中如何小心谨慎，其在购房中的弱势地位还是很难改变的。其原因在于：房地产市场的供给不足导致开发商占据有利地位，消费者只能被动接受；消费者并非房地产方面的行家，这也导致消费者在交易谈判中处于非常不利的地位；交易前消费者往往无法验证开发商的承诺；房地产交易中霸王条款的现象严重。

(二)交易后的弱势地位分析

在房地产市场上，消费者在交易后的弱势地位依然很明显，消费者权益受损、无力维权就是其弱势地位的重要体现。在交易结束后，往往出现消费者权益受侵害的现象。在交易结束后消费者常发现房屋质量出了问题，比如经常漏雨，精装修的地板上翘；房屋面积与原先开发商的承诺不符，严重缩水；物业管理不到位而且乱收费现象严重等。权益受损后消费者无力维权或维权成本高是其弱势地位的另一体现。首先，商品房鉴定难，维权成本高。其次，诉讼难。目前，我国适用于商品房购销纠纷的法律如《经济合同法》、《产品质量法》、《建筑法》等，并未将商品房质量专门涵盖其中。

二、信息不对称下房地产市场中消费者弱势地位成因分析

消费者处于弱势的主要原因是消费者与房地产企业之间信息不对称，消费者处于信息劣势。

(一)房地产市场信息不对称类型

在房地产市场中，卖主比买主占有更多有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息，这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息只能被迫接受价格和承担风险。以下将房地产市场的不对称信息归纳为三类，即产权信息不对称、价格信息不对称和质量信息不对称。

1、产权信息不对称。在理论上，房产的产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看，又可分为完全所有权利和不完全所有权，后者包括福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权。而具有什么样的产权才能上市流通，不同省份和地区出台的规定不同。此外，附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂，如是否已被所有者典当、抵押、留置等。作为一个外行的购买者，不可能轻易了解到房产所具备的产权信息，这为房地产开发商或房屋所有者的欺诈行为埋下了伏笔。

2、价格信息不对称。房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置，还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素，从而在不同的区域和地段，同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内，由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同，差异化仍是最主要的特征。一般而言，购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。

3、质量信息不对称。房地产作为特殊商品，消费者在购买阶段的查房过程中，隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来；而渗漏、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有在消费过程中才能发现；在特殊事故场合，如火灾、地震中，建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才

会显现。购买者只是根据初级质量做出购买与否的决定，不免给房地产商偷工减料提供了机会。

目前，在市场上关于房地产的信息是不完备、不对称的。从以上信息不对称类型可明显看出消费者处于弱势地位，由于卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，消费者只能被迫接受价格和承担风险。

(二)房地产市场信息不对称背景下消费者弱势地位成因

虽然房地产市场上消费者处于劣势的原因众多，比如说企业片面追求短期经济利益，房地产商品自身的独特特点、政府立法不完善等，但其本质原因是非对称信息的存在和供给不足。购房者往往不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等做出一个客观准确的判断，市场上房地产企业掌握着完全的信息，而消费者所能获得的信息很少。

1、房地产市场的类型是卖方市场。房地产市场是不完全竞争市场，属于卖方市场。卖方市场指卖方在交易上处于主动，买方对商品没有选择的主动权。卖方市场意味着商品交换中买卖双方之间的平等关系，已经被商品的供不应求所打破。在房地产的卖方市场情况下，开发商掌握的信息比较多，而且也不愿公开这些信息，使得消费者信息缺乏，造成信息的不对称。信息是一种稀缺资源，信息生产的专业性、规模性和信息产品的外部性原因，导致信息的供给常常不足，在卖方市场的情况下，买方的力量薄弱，无力与开发商抗争。

2、信息搜寻的机会成本高。处于信息劣势的消费者为了避免信息不对称，要付出高额的信息成本。在商品房交易当中，消费者要想获得与房地产企业相对称的信息量，要付出巨额的代价。从开发商的角度看，他肯定不愿看到信息严重不对称的局面被改变，因为这会导致房地产行业平均利润率的下降，开发商的利益驱动，加上消费者信息搜寻的机会成本较高，加剧了信息的不对称。

3、制定合同的意外成本高。从理论上来说，一个完全的合同应该包含在交易过程中所有可能发生的各种偶然性以及应该采取的措施和条款，这样，当有一方的行动与合同条款不相符合时，另一方可以依据合同提出索赔。但是，充分估计将来可能出现的偶然性事件以及

如何处理的磋商成本是非常高的。与其他交易合同相比，房地产交易合同涉及的范围更广泛，尤其是在期房交易合同中，要想涵盖所有可能发生的情况是非常困难的。

4、合同执行的法律成本很高。由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝大多数是不完全合同，因此，违反合同是不可避免的。在房地产交易中，往往是开发商违约的比较多。作为消费者通过法律方式解决矛盾的成本是很高的，如在调查取证、法庭抗辩、强制执行期间都要花费大量的人财物和时间。

5、房地产商品的特殊性。房地产产品的特征决定了房地产市场信息结构和信息传导的不完全性、不对称性。房地产市场不同于一般的商品市场，主要是由房地产商品的特殊性决定的：房地产商品的生产过程相当复杂，并涉及多个专业领域，使得消费者难以很快确定商品的质量；房地产商品在施工中诸如防水、钢筋等隐蔽工程会被其后续工序所覆盖，导致建筑物质量在竣工后难以确定；房地产的差异性和地理位置、设计、装修的差异，使得市场上不存在两宗完全相同的房产，决定了产品私有信息丰富，信息在不同产品和不同市场主体之间分布很不均匀；土地资源的稀缺性，意味着定期用于房地产开发的土地供应有限。

三、信息不对称下房地产市场消费者交易地位提升策略

对于提升消费者的交易地位，解决信息不对称问题，需要从多方面考虑，应从房地产企业、政府和购房者多个方面着手，综合考虑多方面的因素。

(一)发挥政府作用，提升消费者地位

房地产交易中，由于房地产开发商和消费者所掌握信息的不对等，使得消费者在这一交换过程中处于劣势，属于弱势群体，政府必须作为第三方参与到房地产交换这一行为中，通过各种手段适度控制房地产市场的发展。发挥政府作用，提升消费者地位可从三方面进行分析：规制房地产企业行为，保护和引导消费者，规范房地产市场环境。

1、规制房地产企业行为。政府可以制定和运用法律、法规、条例来规范房地产市场的信息披露，强制要求开发商必须披露某些重要信息、建立质量标准和物业管理规则、规范合同文本等，从而缓解信息不对称现象，进而提升消费者地位。可采取的做法如下：第一，完善市场准入制度，房地产各类企业资质和信用信息公开化。第二，建立信息披露制度，各类