商品房预售资金监管业务操作规程(修订版)

中国邮政储蓄银行浙江省分行

商品房预售资金监管业务操作规程

（修订版）

第一章总则

第一条为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，规范我行商品房预售资金监管操作，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》及我行相关业务管理办法，制定本操作规程。

第二条本规程所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第三条批准预售的商品房建设项目全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业根据建设项目实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在我行经办支行申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目可以有一个或多个预售证，一个预售证只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

第四条凡与我行签订商品房预售资金监管协议，由我行对其商品房预售资金进行监督管理的，均适用本操作规程。

第二章业务流程

第五条房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与经办支行及监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议（范本见附件1）。协议一式六份，经办支行、房地产开发企业、监理单位各执一份(其余三份根据监管项目当地要求分别向房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案)，经办支行还需将监管协议复印件报市分行公司业务部备案（若申请人仅与我行开展一手房贷款业务合作的，还需向市分行零售信贷部备案）。申请人需向我行提供以下材料：

（一）监管项目的工程形象进度表；

（二）监管项目各阶段的资金使用计划；

（三）监管项目工程预算清册；

（四）投标文件、中标通知书；

（五）我行要求的其他资料。

第六条经办支行根据监管协议向房地产开发企业预发放资金账户账号。公司业务2.0系统已实现预分配资金账号功能。客户按照账户预分配需提交的材料提供开户资料、填写申请书，前台柜员操作【200102本币结算账户开户（基本客户）】交易，事项种类选择“0-账号预分配”，账户性质选择“09-其他专用存款账户”。预分配的账号不能发生资金结算，不需要在人民币银行结算账户管理系统报备。

第七条房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，凭商品房预售许可证向我行申请开立监管资金专用账户。前台柜员

审核商品房预售许可证后，留存复印件（需加盖单位公章），将原预分配的账号转开户。前台柜员操作【200102本币结算账户开户（基本客户）】交易，事项种类选择“2-预分配转开户”，账户性质选择“09-其他专用存款账户”，存款类别选择“10000363房地产业活期存款”，是否支取现金选择“否”，通兑方式选择“0-不通兑”，其他要素根据具体情况选择。账户开户后应及时在人民币银行结算账户管理系统报备。

开立的监管资金专用账户账户不得开通专业版网银（可开通查询版），不得支取现金。

若房地产开发企业未能取得《商品房预售许可证》的，网点应将预分配的账号进行预分配撤销。

第八条账户开立后两个工作日，经办支行应将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报市分行公司业务部（若申请人仅与我行开展一手房贷款业务合作的，还需报送给市分行零售信贷部），由市分行统一将监管资料报送当地人民银行备案（若当地人行要求报送县级人民银行的从其规定；此项资料报备为实物资料报送，不同于人民币银行结算账户管理系统报备）。

第九条房地产开发企业申请变更预售资金监管银行或者资金账户的，网点柜员应当凭房地产行政主管部门同意变更批复证明，为其办理变更手续。原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户。

第十条商品房预售资金监管运营操作流程：

（一）客户将需要监管的资金转入商品房预售资金监管专用存款账户

银行根据客户要求将需要监管的资金转入资金账户，资金账户开户行办理入账手续后，回单原件交房地产开发企业，客户经理应及时获取账户流水明细,登记《商品房预售资金收缴、支出台账》（附件2）。

1.购房人若为我行客户，需填写转账支票/转账凭单或通过网上银行系统直接转账至资金账户,进账单/转账凭单上应填明监管账户名称、账号、开户银行、进账金额及付款人名称、转出账号等内容，同时在空白处注明“支付×××房产（房产名称）的预售资金监管款”。

2.购房人直接到我行公司业务网点进行现金交款的，需填写现金交款单，现金交款单上需填明监管账户名称、账号、购房人（交款人）名称、款项来源、金额，款项来源栏注明“支付×××（购房人）购买的×××房产（房产名称）的预售资金监管款”。

3.购房人通过同城、大小额从他行账户直接转账至资金账户的，则必须在转账凭证的用途中注明“支付×××房产（房产名称）的预售资金监管款”。

4.购房人通过开放商pos刷卡入账的，需由开发商提供商品房预售资金收缴明细，信息包含日期、购房人、金额。

5.各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款由放款行直接划入资金户内，用途需写明“购房人（交款人）×××支付×××房产（房产名称）的预售资金监管款”，对方行未写明购房人（交款人）名称的，需由开放商提供商品房预售资金收缴明细。

（二）房地产开发企业申请使用监管项目预售资金

根据房地产开发企业是否为我行授信客户，分别实行不同的预售资金使用审批流程。

1.房地产开发企业为我行公司信贷授信客户

房地产开发企业填写《商品房预售监管资金划转申请书》（附件3），并提交监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明，该授信客户主办客户经理、市分行公司部负责人审核同意后交市分行分管行领导审批，审批同意后，客户经理将《商品房预售监管资金划转申请书》交开户网点,网点柜员核对客户提供的支付凭证(转账支票、电汇单等）与申请书收款人名称、账号、开户行、金额是否一致，一致后办理划款手续，划款完成后由客户经理登记《商品房预售资金收缴、支出台账》，并在每月初5日内将监管的商品房预售资金使用情况报市分行公司业务部以及省分行公司业务部。

2.房地产开发企业非我行公司信贷授信客户

房地产开发企业填写《商品房预售监管资金划转申请书》（附件4），并提交监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明，经办支行主办客户经理签署意见交支行负责人审核后提交市分行零售信贷部负责人、市分行分管行领导审批，审批同意后，客户经理将《商品房预售监管资金划转申请书》交开户网点,网点柜员核对客户提供的支付凭证(转账支票、电汇单等）与申请书收款人名称、账号、开户行、金额是否一致，一致后办理划款手续，划款完成后由客户经理登记《商品房预售资金收缴、支出台账》，并在每月初5