房地产企业增值税会计核算方法

房地产企业增值税会计核算办法

（试行稿）

为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作，确保相关税改政策在我公司的全面落实，正确指导下属项目公司开展相关会计核算，依据《企业会计准则》、《增值税暂行条例》、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》等有关会计、税收制度及规定，结合房地产行业特点及公司实际经营情况，特制定本会计核算办法。

一、会计科目设置

1、

对于多期开发项目，为方便统计项目各期预缴增值税款与进、销项税额的发生、抵减、或取得等情况，真实反映各期增值税实际税负情况，以上“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减销项税额”、“进项税额

转出”明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算，期数设置原则上采用现有分期，但如有以下情况应进行调整：

（1）原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。

（2）采用一般计税方法征税的项目，取得多本《建筑工程施工

许可证》的，可不按《建筑工程施工许可证》进行分期，但须严格按照交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。

（3）为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项，在现有【项目期数】下设置“共同项”辅助明细。该“共同项”仅适用于与开发项目无直接关系的增值税业务（例：取得的增值税专用发票，不含税部分会计核算时属于“开发间接费用”、“管理费用”、“销售费用”、“固定资产”、“低值易耗品”，其进项税额应记入“共同项”下辅助核算）。（4）增值税核算业务下的分期，不得使用“待分摊项目”或类似性质的过渡性分期。例如：取得的进项税额，涉及到跨期分摊的，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，确实无法划分的，按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

（5）项目公司开发的自持项目，应设立单独的分期，其进项税额按照税

二、会计处理

1、借方的会计处理：

（1）“进项税额”，1）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，核算企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。发生时借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目；借记“开发成本”、“固定资产（用于非应税项目、免税项目的除外）”、“原材料”、“其他业务支出”、“制造费用”、“营业（销售）费用”、“管理费用”等科目；按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。2）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，“进项税额”明细科目除需按照【项目期数】设置辅助核算外，增加【进项税率明细】辅助核算，该辅助核算明细设置与国家税务总局公告2016年第13号文件《附件一》中的《本期抵扣进项税额结构明细表》明细项

目一致。3）按照税法规定，采用简易计税方法征税的房地产老项目不允许抵扣进项税额，其对应取得的进项税额应直接记入相应的开发成本科目。如取得的发票为增值税专项发票，可先认证，后从进项税额转出。如一张增值税专用发票同时涉及一般计税方法计税、简易计税方法计税项目，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，归属于简易方法计税项目的，其进项税额直接记入开发成本，归属于一般计税方法项目的，记入当期可抵扣的进项税额。无法划分的，应按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，

计算公式如下：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税方法房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）以上计算公式中的房地产项目总建设规模，为该增值税专用发票所涉及分摊的项目分期建设规模之和。如尚未取得《建筑工程施工许可证》，可采用项目立项批复文件中的建设规模或建筑面积数据。

例：某项目一期为简易方法征税项目，建设规模4万方，二期为一般计税方法征税项目，建设规模6万方，施工单位及总包合同均为同一个，项目公司于2016年5月31日取得该施工单位开具的1110万元的增值税专用发票。会计处理如下：

借：开发成本[一期]400+1110÷1.11×0.11×40%=444万元

开发成本[二期] 600万元

应交税费—应交增值税（进项税额）[二期]1110÷1.11×0.11×60%=66万元

贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目1110万元

（3）“已交税金”，核算企业已缴纳本月实现的增值税额。发生时借记“应交税费——应交增值税（已交税金）”，贷记“银行存款”科目。（依据国家税务总局公告2016年第18号《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》第十条规

定之法定预缴义务预缴的增值税，不在该范畴内）。

（4）“土地价款抵减销项税额”。按照税法规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法征税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况，当期抵减的金额计算时应严格按照税法规定执行。即：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期允许扣除的土地价款抵减销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%

注：简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款。

（5）“减免税款”，核算直接减免的增值税。发生时借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入——减免增值税”科目。企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。

发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。

（6）“转出未交增值税”，核