2020年11月-外部信息-【克而瑞】碧万融参投公司市值已达5000亿,房企创投不只是试水

碧万融参投公司市值已达5000亿

房企创投不只是试水

❂导读

投资上下游产业链赋能主业；看好互联网、科技等新兴产业增值潜力。

◎研究员/ 朱一鸣、贡显扬、汪慧、李丹

随着行业增速放缓，规模房企竞争加剧。在政策调控持续，拿地、融资等开发成本承压之下，房企地产开发主业的利润增速和利润率水平面临下行压力。这样的背景下，部分房企在做强主业之余，也纷纷试水其他多元投资渠道。其中，除了商业、物管、文旅等相对传统的多元化发展方向之外，“创投”也是近年来房企涉足较多的投资路径之一。

据不完全统计，百强房企自2014年以来总体参与创投项目逾200例，且自2016年以来创投项目个数呈逐年提升的态势。其中以规模较大的房企梯队更为集中，截至目前已有超半数的TOP30房企都有参与创投。值得注意的是，截至目前碧桂园、万科、融创参投的“贝壳”自上市以来市值已大增至近750亿美元（约合人民币5000亿元），为参投的房企带来了可观的价值回报。本文，我们旨在梳理目前规模房企“创投”业务的典型案例，主要以不同的投资方向为立足点，通过专题的形式研究房企创投的主要模式及战略意义。

01

背景现状

规模房企创投规模逐年提升

寻求新的增长点

1、创投是对创业、创新企业的一种早期权益性投资

创投即创业投资，特指出资方对创业、创新企业进行的一种权益性投资。其对象主要是那些具备潜在高成长性或高收益性的初创企业，以从事新兴产业或具备高新技术的企业居多。一般而言，创业、创新企业具有较高的投资回报或较为长远的发展前景。对于传统的创投公司而言，主要是在前期对创业、创新企业进行股权投资，待被投资企业发展相对成熟后通过股权退出或IPO上市的途径获取资本增值收益。

创投公司通常不以控股为目的，仅以权益资本的形式注入资金并协助管理，促进创业企业的发展。根据进入阶段和注资规模的不同，分为早期融资（种子轮、天使轮、pre-A轮、A轮、A+轮）、中期融资（pre-B轮、B轮、B+轮、Pre-C轮、C轮、C+轮）、后期融资（pre-IPO、IPO）。相较于投资传统行业，创投具有高成长、高收益的特点。但创投公司在注资获取股权、收益权的同时也承担了较高的风险，

故也被称为风险投资。目前国内知名的创投公司有深创投、红杉资本、IDG资本、高领资本、金沙江创投等。

2、超半数TOP30房企通过创投，寻求新的增长点

近年来，随着房地产行业增速放缓，房企整体的营收和利润规模增长出现拐点并呈下行趋势。同时，在拿地、融资等各方面的经营成本持续承压之下，房企地产开发主业的利润率水平也面临下行压力。这样的背景下，有越来越多的房企在做强主业之余，纷纷把触角延伸到地产以外的多元领域以寻求新的增长点。除了商业、物管、文旅等相对传统的多元化发展方向，低门槛、高成长、高收益的“创投”也是近年来规模房企涉足较多的投资路径之一。

据不完全统计，百强房企自2014年以来总体参与创投项目逾130例，且自2016年以来创投项目个数呈逐年提升的态势。从数据来看，截至目前已有超半数的TOP30房企有参与创投，创投在规模较大的房企梯队表现得更为集中。其中，以碧桂园创投、保利资本、远洋资本、越秀产业基金等最为突出，累计投资均在20例以上。华润资本、龙湖资本表现也较为积极，在互联网服务、高科技产业、医疗健康、教育产业等领域均有创投项目布局。

3、房企创投多在千万或亿元级，A、B轮占比超70%

从资金层面而言，房地产行业作为资金密集型行业，房企在资金上有一定优势。创业企业早期及中期融资所需的资金规模多在千万或亿元级，对房地产开发企业而言准入门槛相对较低。从融资阶段来看，房企创投的注资进入阶段主要集中在早期融

资和中期融资，其中以A轮（pre-A轮、A轮、A+轮）和B轮（pre-B轮、B轮、B+轮）为主，整体占比超过70%。

从创投方向来看，目前房企创投的标的企业主要可分为以下几类：

（1）与地产开发关联较强的上下游产业链企业，通过在建筑材料、智能家居、家装等细分领域的投资发挥产业协同效应，提质增效、赋能主业。

（2）房产经纪行业或社区生活服务企业，基于互联网提供线上线下相结合的数字化服务，投资布局存量市场。目前，基于互联网的创投细分领域主要有房产服务、生活服务、企业服务、社区服务等。

（3）从事互联网或高新科技领域的创业、创新企业，房企主要看好其增值潜力，以财务投资获取资本收益为主。主要涉及软硬件开发、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽车等研究发展方向。

除此之外，供应链物流、金融服务、医疗健康、教育产业、文娱传媒行业的企业也是近年规模房企创投的一些方向。

02

投资模式

下设平台公司

设立私募股权投资基金是主流

1、下设独立投资平台公司，成为房企创投主流载体

房企通过下设专门部门或直接创立独立投资平台公司，向目标创业、创新企业注资，并提供相关的管理经验及增值服务，是房企涉足创投的主流模式。目前，不少规模房企都已成立了搭建投资平台的主体公司，以支持创投业务的发展。如碧桂园创投、远洋资本、华润资本、龙湖资本等，目前都已成为创投业务发展的投资主体。其中，虽然华润资本、保利资本直属于华润集团和保利集团，但其投资的部分创投项目如紫光物联（物联网智能家居）、固克节能（建筑外墙装饰）也与集团的地产开发板块有一些潜在的协同性。

2、作为GP设立私募股权投资基金，引入LP展开合作

从具体投资模式来看，房企在独立投资子公司或者成立投资部门后，还需设立有限合伙制的私募股权投资基金。通过担任普通合伙人（GP），以参投的基金为实际载体，直接参与基金的运营，负责基金的“募、投、管、退”全过程管理。该种模式下的资金来源除了母公司房企的自有资金，还来自于非定向公开募集的第三方，通常包括参与投资的企业或金融保险机构等机构投资人和个人投资人，由他们担任有限合伙人（LP），并拥有收益分配的权利，诸如保利资本、华润资本、金地稳胜投资、远洋资本等均采用了这种模式。

相比直接注资，以私募股权基金为载体的优势主要有三点：一是，基金模式的管理运营更具专业化，可以通过专家管理和组合投资降低长周期投资风险，二是，基金模式可以集聚专家，为企业提供专业性经营建议，加速被投企业的发展进程，三是，基金模式具备融资属性，确保投资资金的充足和稳定，支持被投企业长期稳定发展。此外，我们也发现，政府引导基金也参与其中，对于该基金的发展也是一大利好，可以借助政府资金的杠杆效应，吸引更多的资本、资源进入，有助于被投企业获得充足的资金和服务支持，从而提升投资效率，顺利达成战略目标。整体来说，在各分支领域的头部上市房企和政府的加持下，除了资金，资源也更为丰富，进一步巩固了该基金模式的优势。