房屋买卖合同纠纷的法律问题

案例一：

甲乙双方于98年8月签订房屋买卖合同一份，甲方将位于我市某小区建筑面积86平方左右的楼房一套以5万元的价款卖给乙方，双方签订了楼房买卖合同，乙方付给甲方购房款4.5万元，甲方也将楼房交付乙方。但因该房当时属甲方福利房，不能办理房屋过户手续，双方约定待甲方享有全部产权并过户乙方后，支付剩余购房款5千元。如甲方三年内不能享有全部产权，合同解除，甲方退款，乙方退房，双方互不负违约责任。2000年4月，甲方享有了该房的全部产权，办理了房产证，甲方随即将房产证交与乙方，乙方支付了下欠房款5千元，双方未办理过户登记手续。2000年下半年，乙方外出做生意，至2008年年初回家，要求甲方办理房屋过户登记，但甲方拒绝办理，双方遂产生纠纷。

乙方诉至法院，要求确认双方房屋买卖合同有效，判令甲方办理过户手续。甲方辩称乙方诉讼已超两年的诉讼时效，楼房出售时属福利房，依据当时的法律、法规，双方楼房买卖合同无效。

问题一，双方合同的效力，能不能判令甲方办理过户登记？

答案：合同有效，不能判令判令甲方办理过户登记。

法律依据：合同法第44条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

物权法第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第十五条、当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

解释：物权、债权的效力高低问题。具体解决办法：承担违约损失（举例解释）。

问题二，是否超诉讼时效？

答案：不超。依据山东省高院2009年民事审判会议纪要，关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理商品房产权的登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权法》的规定适用《民法通则》关于诉讼时效的规定

。关于房地产合同效力的认定问题。鼓励交易，维护交易安全是合同法、物权法的重要精神，实践中要谨慎正确地认定房地产合同的效力，防止出现阻碍合法交易的后果。一是根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据，可以根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，一损害社会公共

利益为由确认合同无效；二是只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。根据最高人民法院近几年来颁布的几个司法解释的精神，强制性规定包括管理性规范和效率性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并否认该行为在民法上的效力。效力性规范规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致的、合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若是合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范旨在否定其在民法上的效力，因此，只有违反效力性的强制性规范的，才应当认定房地产合同无效：三是根据《物权法》关于债权效力与物权效力相区分的原则，根据该原则，房地产合同效力的认定要依据合同法的规定，而房地产的物权变动则受物权法的规制，房地产合同的效力不受房地产变动要件的影响。

案例二，我市某企业职工在城郊某村购买了该村村民村建楼房一套并签订了购房合同，因欠购房款发生争议，诉至法院，请求支付下欠购房款。

法院该如何判决？

山东省高院2009年民事审判会议纪要规定，关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员相应的一项用益

物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知的》第二条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇毁灭在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对于本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。

对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进人房地产市场，由此，集体经济组织开发的“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。

具体到本案，法院会判决双方的楼房买卖合同无效，互相返还房屋、购房款，并可能依据过错赔偿责任。

关于商品房的买卖合同问题。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释——理解适用第一条本解释所称的商

品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权

于买受人，买受人支付价款的合同。

【提示】该解释仅适用签订商品房买卖合同，买房人支付房价款的房地产买卖纠纷的处理。其它房地产纠纷不属于该解释调整的范围。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。