项目竞争市场调研

第四部份项目竞争市场调研

一、房地产市场的供需调研

1-1、总体情况

1-1-1、2001年度市场状况

2001年度长春市房地产住宅市场施工总量达万平方米，竣工面积达294万平方米，销售总量为万平方米，空置率达800—900万平方米。

其中3000元/平方米以上住宅销售21万平方米，空置量达92万平方米，（以上数据根据访谈及统计各盘销售率得出）

1-1-2、2002年市场预计

2002年，长春市地产住宅市场3000元/平方米以上住宅供应量达110万平方米，而销售量却不到30万平方米。

1-2、楼盘情况

1-2-1、总体状况

经实地踩盘、上网查询、电话访问、访谈得出初步结论，长春市房地产住宅小区在售、预售数量达到130，详见“长春住宅楼盘档案”，“长春住宅楼盘战国图”（其中纠正原图8处，增添46处）

1-2-2、调研对象划分

经初步调研确定，一般性调研对象36个，分别是，重点调研对象94个，分别是

二、重点竞争楼盘的选取

2-1、以地域为选取标准

与本项目同处于一个区域，直接对本项目构成竞争威胁，以本项目地为中心，半径3.5公里范围内楼盘总数为58个，分别为：

2-2、以价格为选取标准

价格区间在2500—4000元/平方米的楼盘与本项目在同一价格竞争层面，直接对本项目构成威胁。

2-2-1、价格区间在2500—3000元/平方米的楼盘共29个，分别是公里区域内15个，分别是

2-2-2、价格区间在3000—4000元/平方米的楼盘共28个，分别为区内19个，分别是

2-3 以相同建筑类别为选取标准

2-3-1、建筑类别因素的确定

住宅房地产的建筑类别因素含多层、小高层、别墅、排屋、高层，本项目为多层、小高层、别墅。

2-3-2、不同建筑类别的类比项目调研

A、多层，共51个，分别是

公里区域内29个，分别是

B、小高层共39个，分别是

公里区域内22个，分别是

C、高层共16个，分别是

公里区域内7个，分别是

D、别墅（1）、独立别墅4个，分别是

3.5公里范围内3个，分别是

（2）、联排别墅5个，分别是

3.5公里范围内4个，分别是

2-4、以社区规模为选取标准

2-4-1、社区规模因素的确立

本项目一期住宅共422套，我们选取住宅套数为300套以上的规模相近楼盘为类比项目。

2-4-2、规模确定的类比项目

社区300户以上的楼盘共28个，分别为

其中3。5公里范围内18个，分别为

2-5、以户型为选取标准

2-5-1、户型因素的确定

本项目是以150平方米/套的三房二厅为主力户型，占50。9%，所以确定的类比楼盘户型为3房二厅，140平方米以上的占35%，共个，分别是，其中3。5公里区域内个，分别是

2-5-2、对本项目的影响

2-6、以建筑设计规划要点为选取标准

2-6-1、建筑设计规划要点因素的确定

建筑设计要点包括以下主要因素，总建筑面积，建筑密度，绿化率及要求，停车场的要求及配套。

2-6-2、不同建筑设计要点确定的类比项目调研

A、容积率（！）本项目容积率一期为，总体为，所以选取容积率小于1和1—间分别确定类比项目。

容积率小于1的楼盘共楼盘共2个，分别是其中3.5公里范围内1个，是

B、容积率在间的楼盘共5个，分别是

其中3.5公里范围内4个，分别是

（2）、对本项目的影响分析

绿化率：本项目绿化率%，所以选择绿化率超过45%的项目做为类比楼盘选取标准，、共8个，分别是其中3.5公里区域内6个，分别是

车位：本项目车位配比在1::间,故选取车位配比在1：以上类比楼盘选取标准，共12个，分别是其中区内7个，分别是

三、典型竞争楼盘的选取

3-1、典型竞争楼盘的选取标准确立

A、销售状况好，市场口碑好。

B、重点楼盘选取中各分项指标的交集楼盘

3-2、典型竞争楼盘的确定、

根据典型竞争楼盘的选取标准，选出的典型竞争对手共个，分别是其中3.5公里区域内的共个，分别是

四、典型竞争对手的分析

4-1、第一竞争圈

4-1-1、竞争因素的确定

与本项目在同一区域，直接对本项目构成竞争威胁，距本项目3.5公里范围内的典型楼盘。

4-1-2、典型竞争的楼盘

共个，分别是

对典型竞争楼盘的调研分析

A、富苑华城

（1）、基本情况：见档案表

（2）、卖点罗列：见楼书

（3）、营销策略：

（3-1）、价格策略

（3-2）、上市策略

（3-3）、售楼处包装

（3-4）、广告策略

（3-5）、公关活动

（3-6）、其他

（4）、富苑华城推广策略评判

B、筑业阳光城

C、我的家园

4-1-3、总结

4-2、第二竞争圈层

4-2-1、竞争因素的确定

影响消费者购买行为的主要因素除地段外，消费者消费观念的不同也会影响到购房消费，形成本项目的第二竞争圈层。

4-2-2、第二竞争圈层楼盘的确定

根据影响消费者消费观念的因素如开发商品牌，对长春市各区居住档次的潜在介定，项目区位城市功能定位等各方面因素，确定本项目第二竞争圈层典型楼盘有个，分别是

4-2-3、第二竞争圈典型楼盘分析

A、万科城市花园

（1）、基本情况：见档案表

（2）、卖点罗列：见楼书

（3）、营销策略：

（3-1）、价格策略

（3-2）、上市策略

（3-3）、售楼处包装

（3-4）、广告策略

（3-5）、公关活动

（3-6）、其他