万科地产成本管理实践及思考

万科地产成本管理实践 及思考
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2020/10/31
万科地产成本管理实践及思考
•主要内容
•一、万科成本管理的实践 •二、万科成本管理模式 •三、成本管理的几点思考
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理的实践
•万科成本管理重要历程回顾
•1998年： 集团“成本管理年”
•……
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理的思考----新的环境
•新的内部环境： •快速的业务发展：工作量的剧增； •人员能力稀释：人力资源与业务发展的匹配度； •工厂化时代的召唤：产品质量、资产周转、劳动力要 求的交集； •精细化：粗放管理方式带来的效率、效益双低问题； •效率：快速周转与资金效率、运营风险的关系；
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－目标成本
目标成本的两个考核指标----
目标成本绝对变动率； 目标成本科目变动率。
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－动态成本
动态成本的管理价值
•1
•及时了解项目成本状 况，为经营决策提供依
据
•产品分摊，了解每种 产品成本状况
•您选择哪一种？
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－目标成本
目标成本形成
• •
•
•
新 项 目 发 展
•
规 划 设 计
•
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材 料 采 购施工组织与
•
竣 工 结 算
•
•
可
本目
研
标
成
成
本
•动态成本
•目标成本形成
•目标成本执行
• •
结 分算 析成
本Hale Waihona Puke Baidu
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•产品经济性 •招标管理 •变更签证管理 •预结算管理 •综合成本体系
•成本信息化
•目标成本 •责任成本 •无效成本 •成本软件 •信息月报 •成本数据库
万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理的实践
•“成本管理部”的定位
•成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。 • 全员成本意识的推动者 • 公司经营计划的保证者 • 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者 • 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者
•关键词：合适、事务性工作、效率、价值
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万科地产成本管理实践及思考
•新的环境与思考
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理的思考----新的环境
•新的外部环境： •一半是海水一半是火焰：人民币升值、大众投资意识 崛起带来的机遇与国家宏观调控的压力； •房地产经营环境变化：低成本低售价----低成本高售价 ----高成本高售价 •通货膨胀：生产资料、人工的不断大幅上涨 •建筑标准：更加严格规范的建筑、节能等标准
•……
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理的思考
•成本管理部工作的思考...... 数据中心 综合能力 管理方法 价值创造
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理工作的思考 • 1、数据中心 • 数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向： • 主题词：准确、及时
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2020/10/31
万科地产成本管理实践及思考
•2000年： 集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部”
•2002年： 确定万科成本管理目标和宗旨
•2003年: 目标成本管理＋责任成本管理＋作业成本管理的万科成本管理模式确 立。
•2004年： 深圳成立区域成本管理部
•2005年： 首届集团造价研讨会召开
•2006年： 万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本知识管理
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－社会资源利用
•现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会 资源----造价咨询公司： 预结算工作； 招标工作； 项目现场产品管理； 经济性分析……
•2007年： 适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息 化
•
平台升级工作全面开展
•2007年： 集团成本管理部成立
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理的实践
•成本管理目的及内涵：
• 健康
•
成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，
摒弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理工作的思考
• 2、综合的专业能力
• 综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成 为综
• 合管理人员--- 多面手； 资源整合者和管理者； 标准化；
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理工作的思考
• 3、管理方法
•
万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本信息管理
•万科集团使用的成本管理信息化软件---K3
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本信息管理 •借助EAS系统平台形成的成本作业流程闭环
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•测算模块
•成本数据 库
•目标成 本
•待发生 成本
•动态成 本
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－管理链条
•可
•目
•责
研
标
任
成
成
成
本
本
本
•万科成本管理的最重要部分
•动
•结
态
算
成
成
本
本
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•成本数据分析、无效成本分 析
万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－可研成本
成本管理在可研阶段的两种工作模式：
1、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算； 2、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见；
促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用 浪费的成本。
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－无效成本
•管理原则
指导确定准确合理的目标成本 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况 激发领导层、全员的成本意识 清楚了解成本构成，做到“心里有数” 推动各部门提高专业能力、加强计划管理
•责任成 本
•信息月 报
•招标 •评标 •合同 •变更
•资金计 划
万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本信息管理 •成本信息化所提供的价值：
•综合成本
• 造价管理 • 知识管
理
•提升效率、 •规范管理、 •降低成本。
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本知识管理
• K3 -- EAS
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本信息管理
•成本信息 化
•造价管理
•A-housing平 台
•计价评标系统 •合同管理系统
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•综合成本
•知识管理
•成本管理软件 •成本数据库 •成本信息月报
•前置知识体系 •成本缺陷手册 •成本专业网站 •课件培训体系
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理的实践
•万科一线公司成本管理部设置
•管理层
•成
•设
•营
•项
•……
•本
•计
•销
•目
•管
•管
•管
•管
•理
•理
•理
•理
•部
•部
•部
•部
•组织架构设置是工作开展的基础。
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理的实践
•造价管理 •综合成本
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－责任成本
• 责任成本管理方式的实质是---• 类似于工业企业的预算管理。 • 责任成本是目标-动态成本体系有效运作的制度保证。
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－无效成本
• 无效成本
• 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、
•4
•动态成本价 值
•2
•项目之间能够有效对 比
•预测市场变化，修正 待发生成本应对市场变
化
•3
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－动态成本
•
动 态 成 求本 管 理 要
•即时记录 •系统分解 •动态预测 •复审核对 •及时通报
决策、合同、变更 、结算 各科目、各部门 待发生成本、预计未来 成本、财务定期核对 公司领导层、相关部门
全员成本管理；
•
内控；
• 4、价值创造
•
成本挖潜；
•
成本前置；
•
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万科地产成本管理实践及思考
•成本管理工作的思考 •成本管理的未来发展方向
•全员参与 •重心前移
•方案优化 管理创新
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•需永久关注
万科地产成本管理实践及思考
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
•效果：“无效成本”成为相关部门的“口头禅”；无效成本的总结 深受公司领导层的重视。
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万科地产成本管理实践及思考
•万科成本管理实践－成本信息管理
•信息系统对万科成本各项基础业务的高效运作、 对企业管理决策的重要支撑作用已经被万科十多 年的信息化建设历史所印证。 •万科成本信息化的历程：
运作的规范性。
• 合理
•
在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效
的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、
减少无效成本的发生。
• 有序
• 通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可 研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致， 公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。