资产评估考试题

第一套试题

一．选择题

1.资产评估行为服务于资产业务并满足社会公共利益的需要，而不能满足于资产业务当事人任何一方的需求，这体现了资产评估的（ B ）的特点。

A．市场性 B 公正性 C 专业性 D 咨询性

2.（ B ）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

A．公开市场假设 B 交易假设 C 清算假设 D 在用假设

3.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）有（ ABC ）。

A．资产评估特定目的，是最重要的因素

B．影响资产评估价值的内因：评估对象自身的功能、使用方式和利用状态C．影响资产评估价值的外因：市场条件及交易条件

D．资产评估的评估方法

E．资产评估的历史

4.资产评估的工作原则有（ ABC ）。

A．独立性原则 B 客观公正性原则 C 科学性原则 D 预期收益原则

E 供求原则

二．名词解释

1.公开市场价值

是指在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿的进行交易的——一个卖者并不是被迫将房地产卖给特定的买者，一个买者也不是被迫从特定的卖者那里购买房地产；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；

⑤交易双方有较充裕的时间进行交易。

2.复原重置成本

复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

3.价值类型

是指资产评估活动所确认的资产价值属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。

4.功能性贬值

是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过现行技术进步的同类资产的运营成本的超支额。三．简述题

1.如何理解资产评估中的企业价值。（不考）

2.资产评估报告的基本结构和内容如何。

答：资产评估报告，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件等构成。其中评估报告正文应当包括：

（1）委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用概况；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）价值类型及其定义；（5）评估基准日；（6）评估依据；（7）评估方法；（8）评估程序实施过

程和情况；（9）评估假设；（10）评估结论；（11）特别事项说明；（12）评估报告使用限制说明；（13）评估报告日；（14）签字盖章。

3.阐述我国资产评估规范体系的构成及特点。

答：资产评估规范体系是指由各项评估规范的内容组成的有机整体。

（一）资产评估规范体系的构成：

（1）资产评估法规。资产评估法规通常是指对资产评估机构的设置、职权、评估范围、评估行为、评估责任等做出的原则性规定，应有国家权力机构和行政机构制定。

（2）资产评估职业道德准则。职业道德主要规范评估主体的职业道德行为，为资产评估人员履行职业责任提供进一步的指导。

（3）资产评估业务准则。资产评估业务准则主要规范评估人员在具体评估工作中应遵守的操作规范，为评估人员如何进行评估提供指导。

（4）资产评估质量控制准则。资产评估质量控制准则主要规范评估机构的质量控制行为，为保证评估工作的质量提供指导性意见并采取相应的具体措施。

（5）其他评估规范。

（二）资产评估规范体系的特点：

（1）实践性。资产评估规范应来源于评估实践的需要，形成相应的规范。

（2）完整性。广义上，所有对资产评估规范的内容均可列入评估规范的范畴。从逻辑严密上，属评估规范的内容应注意两方面：第一，只规范评估工作；第二，只规范评估主体。但也有某些法规主要规范其他主体，兼带规范评估主体。

（3）层次性。资产评估规范根据其制定的机构和权威性不同，其层次也不同。包括最高层次、第二层次、第三层次。其中第三层次的资产评估规范内容最多。

（4）规范性。资产评估的规范性是指其内容具有相对的稳定性、长期性，并且以正规的文件形式予以发布。

四．案例分析

2.被评估设备购建于2008年12月，账面原值200万元，其中购买价为150万元，基础及安装费20万元，运杂费30万元。2011年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为80万元，2012年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：

（1）该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2008年至2012年定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；

（2）经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将要80%的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用9年；

（3）与同类设备相比，该设备的操作需要6个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万每人。所得税税率为25%。折现率为10%；

（4）由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必须在5年内强制报废。

要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2012年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）

参考答案：

被估设备重置成本

200×（120÷105%）+80×（120%÷115%）=312.05万元

计算被评估设备实体性贬值率

2008年12月购入部分的实体性贬值率：460%460%980%25%⨯⨯+⨯=／（） 2011年12月购入部分的实体性贬值率：160%160%980%7.69%⨯⨯+⨯=／（） 2008年12月购入部分的重置成本:200120%105%228.57⨯÷=（）（万元） 2011年12月购入部分的重置成本:80120%115%83.48⨯÷=（）（万元） 被评估设备实体性贬值率

=228.57312.0525%83.48312.057.69%20.37%÷⨯+÷⨯=（）（）

计算被评估设备的功能性贬值

(){}

-51-1+10%632125%17.106%0⨯⨯⎡⎤⎣⎦

⨯=（－）（－）（万元） 因为5年后国家强制报废，所以剩余年限应该使用5年来计算。

计算经济性贬值

由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以：

2008年12月购入部分的贬值率：460%460%580%37.5%⨯⨯+⨯=／（） 2011年12月购入部分的贬值率：160%160%580%13.04%⨯⨯+⨯=／（） 贬值率=228.57312.0537.5%83.48312.0513.04%30.96%÷⨯+÷⨯=（）（）

由此引起的经济性贬值率为：30.96%20.37%10.59%=－

经济性贬值为：312.0510.59%33.05⨯=（万元）

计算评估值

=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

312.05120.37%17.0633.05198.38=⨯=（－）－－（万元）

附：本题用到的计算公式 （1）=+实际已使用年限实体性贬值率实际已使用年限尚可使用年限

（2）实际已使用年限=名义已使用年限⨯利用率

（3）实体性贬值额=重置成本⨯贬值率

3. 有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的三宗地A 、B 、C ，具体情况见下表1。

表1

单位：元/平方米