房地产开发成本计算时土地增值税扣除项目

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土增税扣除项目及税率

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=65 0（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。

土地成本在土地增值税中扣除规定

值税清算时进行扣除，显然不符合以上税
法所规定的土地成本扣除依据，增加了土
地扣除金额，使房地产企业少缴纳土地增
值税。
目；或者母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；在
子公司土地增值税清算时进行扣除；或者
是自然人中标土地，成立公司开发，提供
自然人（往往是后成立的开发公司的股东
或老板）抬头的土地出让收据，在开发公
司土地增值税清算时进行扣除。这三种不
合法有效的土地成本扣除依据，在土地增
府、土地管理部门或受政府委托收取土地
价款的单位直接支付的土地价款，扣除取
得土地使用权所支付的金额须提供合法有
效凭证，不能提供合法有效凭证的，不得
在土地增值税前进行扣除，而支付的土地
价款应当取得省级以上（含省级）财政部
门监（印）制的财政票据。
3、房地产企业计算土地增值税允许扣
除的土地成本的税务要求
不合法有效的土地成本凭证在土地增值税
清算时规定。
1、房地产企业以不合法供
不合法有效的土地成本凭证主要体现为三
类：
一是土地评估价值报告；
二是母公司中标土地，成立子公司开
发，提供母公司抬头的土地出让收据；
根据以上税收法律依据的规定，房地产
企业在计算土地增值税时，允许在土地增
值税前扣除土地成本的税务要求：必须是
取得省级以上（含省级）财政部门监
（印）制的财政票据。因此，为了少缴纳
土地增值税，不少房地产企业通过对土地
进行评估，然后凭评估报告的土地评估价
值计入 “开成发本——土地成本”科
所支付的金额”是指纳税人为取得土地使

土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除

土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。

因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。

一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。

根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

”二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

”土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

房地产费用扣除项目

土地增值税扣除的费用成本根据《土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，土地增值税的税前扣除项目主要由以下五类组成：一是取得土地使用权所支付的金额。

是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。

这相当于工业企业的原材料，投入生产时，转入生产成本。

二是开发土地和新建房及配套设施的成本又称房地产开发成本。

房地产开发企业开发产品成木包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

⒈土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

今年，国税函〔2010〕220号第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，就抵减本项目拆迁补偿费.⒉前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。

⒊建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

⒋基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⒌公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⒍开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

三是开发土地和新建房及配套设施的费用。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。

房地产开发企业土地增值税的计算

房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理房地产开发企业转让房地产收入审核要点1。

应税收入的审核:包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2.法定扣除项目金额的审核要点：(1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3％～5％计算征收,在此项目中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用"中扣除）审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。

扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积) （2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

审核时注意：①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本",而是按税法要求计算的,如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”,则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。

②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况,不视同销售，要注意按比例分摊计算出售部分的房地产。

③公共配套设施费注意在各期进行分摊（3)房地产开发费用审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的.具体扣除规定如下:①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）.a：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

b：超过贷款期限的利息不允许扣除。

c：加罚的利息不允许扣除。

d：计算扣除的具体比例,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

考试看具体条件.②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的:允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内.a：利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。

房地产土地增值税扣除项目

房地产土地增值税扣除项目
房地产土地增值税扣除项目是指与房地产有关的成本、费用和税金等，以下是一些常见的扣除项目：
1.取得土地使用权所支付的金额：包括购买土地使用权所支付的价款、税费等。

如果是一次性支付的款项，可以按照实际支付的金额直接扣除；如果是分期支付的款项，可以按照各期实际支付的金额扣除，但最高不得超过合同总金额。

2.房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费、间接费等。

这些成本需要在核算时单独列账并在清算时提供证明材料。

对于多个开发项目的，需要分别核算并合理分摊。

3.房地产开发费用：包括管理费用、销售费用和财务费用等。

对于这部分扣除金额的确定，主要是看利息支出；如不能提供金融机构证明的，按照公式：[（1+2）-资本化利息]*10%来确定房地产开发费用金额。

如能提供金融机构证明的，按照公式[利息支出+（1+2）-资本化利息]*5%来确定房地产开发费用金额。

（说明“1”与“2”指的是上面扣除项目的第一项与第二项）。

4.与转让房地产有关的税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

这些税金需要在清算时提供证明材料并按照规定扣除。

5.其他扣除项目：包括加计扣除、从事房地产开发的纳税人
加计20%扣除等。

这些扣除项目需要在核算时按照规定进行确认和计算，并在清算时提供证明材料。

标杆地产集团 -税务管理中心-土增税扣除金额的确定与审核

第四部分计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款按国家统一规定交纳的有关费用以出让方式取得土地使用权的以行政划拨方式取得土地使用权的以转让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金为转让土地使用权时按规定补交的出让金为支付的地价款企业重组中取得的土地使用权一、取得土地使用权所支付的金额江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

因此，房地产企业取得的土地出让金返还款应在“取得土地使用权支付的地价款”扣除项目中减去。

（一）土地出让金返还款的处理（二）地竞拍佣金可否作为取得土地使用权支付金额扣除问题取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

佣金是支付给中介机构的服务费用，而不是支付给土地出让方或转让方的地价款或者按国家统一规定交纳的费用，因此，不应当作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以计入管理费用按规定比例计算扣除。

（三）因扣减销售额而减少的销项税额能否在土地成本中扣除问题【例】《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。

营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？【解析】支付的土地价款因扣减销售额而减少的销项税额，不同于可抵扣的进项税额。

房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23

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• 8、周转房摊销。指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
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• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

第0504讲房地产开发项目土地增值税清算扣除项目

九、房地产开发项目土地增值税清算★★★九、房地产开发项目土地增值税清算★★★ （一）清算单位 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

2.分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）清算条件及办理时限情形具体内容清算时限应进行清算（必须清算）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

满足条件之日起90日内办理税务可要求清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在注销登记前清算）（4）省税务机关规定的其他情况。

收到清算通知之日起90日内办理（三）清算收入确认一般销售收入1.清算时已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入；未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

2.合同面积与实测面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计税时予以调整。

3.应税收入＝营改增前转让收入＋营改增后不含增值税收入转让有关税金＝营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

非直接销售和自用房地产的收入1.房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。

土地增值税中开发间接费用的范围

目的。因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的规定，允许扣除的“开
发间接费用”是有一定的范围界定。房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”
的范围比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。
1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”范围
地增值税前扣除。
综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，实践
中的房地产企业租用房屋安置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的
给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利前扣除。但列支规划部、采购部、预算
部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（4）通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管
第二，将开发商品装修为样板间，并在以后年度销售的情况下，其装修费支出
与销售精装修商品房核算一致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售作为固定资产入账的情况
下，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土
等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发
生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护
费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其
他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租

税务师考试税法一 2022年考题真题

2022年《税法一》真题一、单项选择题1、关于烟叶税征收管理，下列说法正确的是( )。

A.纳税义务发生月份终了前缴纳烟叶税B.按月计征烟叶税C.纳税人可以自主选择纳税地点D.纳税义务发生时间为收购烟叶的次日2、某电梯生产企业为增值税一般纳税人，2022年5月为生产电梯购进原材料，取得的增值税专用发票上注明金额400万元，税额52万元；当月销售自产电梯并负责安装，取得含税销售额567.45万元，其中电梯销售额526.5 万元，安装费29.25万元，保养费11.7万元；另提供电梯维修服务取得含税维修费5.85万元。

上述收入分别核算，该企业对安装服务按甲供工程选择适用简易计税方法计税。

该企业当月应交增值税( )万元。

A.10.57B.13.95C.11.44D.10.263、甲建筑施工企业为增值税一般纳税人，2022年3月取得收入如下：拆除建筑物取得收入30万元，工程设计费15万元，出租挖掘机(配备操作人员)收入20万元。

上述收入均不含增值税。

甲企业当月增值税销项税额为()万元。

A.5.85B.5.40C.6.65D.6.204、关于增值税留抵税额，下列说法错误的是( )。

A.纳税人获得一次性存量留抵退税后，存量留抵税额为零B.符合条件的制造业企业等行业企业，可以自2022年5月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额C.纳税人获得一次性存量留抵退税前，增量留抵税额为当期期末留抵税额与2019年3月31日相比新增加的留抵税额D.纳税人获得一次性存量留抵退税后，增量留抵税额为当期期末留抵税额第 1 页5、对资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，增值税的纳税人是( )。

A.管理人B.推销人C.投资人D.委托人6、某油田开采的下列石油类应税产品中，资源税的实际征收比例为60%的是( )。

A.从深海油气田开采的原油B.从普通油气田开采的高凝油C.从低丰度油田开采的原油D.二次采油7、某食品饮料厂为增值税一般纳税人，2022年3月销售饮料取得货款价税合计14.65万元，另收取包装物押金0.45万元。

【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定

【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定根据土地增值税相关税法规定，纳税人在转让销售不动产时，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。

而计算增值额时，是以纳税人转让房地产所取得的收入减税法规定扣除项目金额后的余额为增值额。

因此，确定扣除项目就是准确计算增值额的关键。

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

分析上述五项扣除项目，前四项是纳税人实际发生并有准确数字的，但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目，而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除，即取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用之和的20%。

但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。

一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

这样规定的目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。

显然，这种情况没有规定加计扣除项目。

第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条我省行政区域内从事房地产开发的纳税人适用本办法.第三条土地增值税清算单位为纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。

对一个清算项目中既有普通标准住房又有其他商品房的，应分别清算。

第二章清算条件第四条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的;（二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(一）已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目;(五)税务机关规定的其他情况。

第三章申请与受理第六条符合第四条规定的清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算申请,并据实填写《土地增值税清算申请审批表》,同时报送有关资料（见第八条）。

主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定.对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。

对不符合受理条件的，应将不予清算的理由在《土地增值税清算申请审批表》中注明，连同有关资料一并退回纳税人。

第七条符合第五条规定的清算条件的纳税人,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。

土增税扣除项目

2、清税项目扣除项目金额情况的确定土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据—增值额的关键，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

具体为：（1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

其中，地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。

二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。

三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

（2）、房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。

是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。

土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。

这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。

土地增值税清算涉及的成本费用及利息扣除问题分析

土地增值税清算扣除要点解析《土地增值税清算管理规程》（国税发［2009］91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号）第一条规定，土地增值税的清算单位包括以下两个方面:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

由于土地增值税是地方税，各省、自治区及直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地区房地产开发项目的清算政策。

例如,《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规［2015]8号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。

对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案.对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的,可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案.《江苏省地方税务局关于调整土地增值税有关政策的公告》（苏地税规［2016]7号)第一条将“‘关于土地增值税清算单位’中‘对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的,可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案’的内容废止。

根据上述两个文件，房地产企业自行分期项目可以确定为清算单位。

《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地［2007］325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

土地增值税中财政部规定的其他扣除项目

土地增值税中财政部规定的其他扣除项目（1）加计扣除。

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。