武汉独栋办公市场专题研究
武汉写字楼市场分析
5. 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进 行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。
大道沿线，东起青年路，西 •区域发展成熟，利于企
至黄浦大街；
业形象展示
•现有的写字楼都
•区域优质写字楼物业整体品•区域内优质商业、酒店 质和租金均为武汉市最高水 和金融配套极为丰富 平，其中甲级写字楼存量占
•城市的主干道，公共交
•以外资和国内企业为主，
处于主干道沿线 涉及行业包括金融保险、
•未来，该区
武汉市写字楼租金水平分析
近年来，武汉写字楼的租金水平平稳增长，至2011年第4季度，甲级写字楼租金平均约为 71.8元/平方米/月，较2002年增长28.4元/平方米/月，年均增长约为8.1%；乙级写字楼租 金平均约为50.2元/平方米/月，武汉高端写字楼市场供应不足，需求缺口较大是导致写字 楼整体租金上涨的重要因素
?上下班高峰期间交通较为拥堵?停车位数量较为紧张且停车成本较高?以外资和国内企业为主涉及行业包括金融保险制造社会服务等?武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域如通用诺基亚微软汇丰银行等知名企业?现有的写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处可视性佳?大部分写字楼统一产权个别物业分散出售给投资型业主?未来该区域仍是写字楼供应较为集中的区域竞争将会加项目名称落成时间剩余可租体量销售价格目前租金水平新世界国贸200552104393建银大厦19995074094瑞通广场20002933640禧邦可广场20022836000武银大厦19992829580招银大厦19973150000良友大厦19992831560600502福星商会国际大厦20032845090200551浦发银行大厦200922330001000025000元30民生银行大厦2011681370007000012060元辰国际20042510000200452ifc国际金融中心2012415361553615100概况优劣势分析租户特征分析产品特征市场前景武广商务圈?位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处交通便捷商业氛围极为浓厚并拥有酒店等配套设施
武汉写字楼市场分析资料讲解
武汉写字楼市场分析一、2010年武汉写字楼市场概况2010年，武汉写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套；成交面积58.63万平方米，较上年增加142.5%；成交金额34.1亿元，较上年增加133.7%；全年成交均价为5816元/平方米，较去年下跌3.63%。
武汉写字楼市场发展相对滞后，但随着武汉投资环境的改善，入住大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字楼多为光谷、东西湖、黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。
二、2011年武汉写字楼市场分析据武汉搜房网数据监控中心统计，2011年11月武汉写字楼成交655套，环比减少9%，成交面积共计99936.04平米，环比增长2.25%。
虽然11月写字楼成交总套数环比减少，但由于部分写字楼整层成交的拉动，因此成交面积仍上浮两成有余。
（数据来源：武汉房地产信息网）武汉11月份区域成交排行榜中，东湖高新区写字楼以246套的成交量位列第一，占全市成交总量的39%；其次经济开发区成交190套，位居第二，占比30%；位居第二，武昌区成交套数共计135套，占比21%，位居第三。
此外，江汉区、汉阳区也有少量写字楼成交。
据搜房网数据监控中统计显示，2011年以来武汉写字楼成交区域主要集中在武昌、东湖高新区以及经济开发区。
据分析，东湖高新区、经济开发区之所以成为写字楼成交大户，主要原因在于随着各经济开发区的发展、各大企业的入驻，片区内写字楼市场的相对空白，加大了市场需求；再者，限购、限贷等政策的出台，使得投资住宅的“热钱”逐渐转移到了写字楼市场，给写字楼投资增添了更多的机会。
同时，由于经济开发区具有完善的产业链，大型物流园区的投资兴建、批发市场云集，在一定程度上对写字楼的升温起到较大的促进作用。
因此，眼下的武汉写字楼现状就一句话形容——严重供不应求。
”随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010年至2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车道”。
武汉市写字楼市场调研报告50页PPT
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一Fra bibliotek大罪过。——卢梭
武汉写字楼市场
武汉写字楼市场市场环境几年来，我们始终在努力寻找一种有效的、能最大限度规避房地产项目开发过程中的市场风险的分析方法。
对数据的敏感，并在此基础上符合逻辑地推断，是我们认为比较有效的方法。
下面的市场环境分析并不是我们对本项目的真切的、最终的分析结果，只简单的表达了我们分析市场的方法和方向。
当我们实际切入项目时，会尽悉收集相关市场环境的数据，在此基础上多角度的、深入的、符合逻辑的分析推断，寻出真正的细分市场和可量化的市场风险。
（一）武汉市房地产开发环境根据武汉市统计局最新公布的统计数据显示，2002年1-9月，武汉市共完成国内生产总值1086.83亿元，比2001年同期增长11.6%，其中金融保险业完成35.83亿元，比2001年同期增长10.5%，实际利用外资9 4.81亿元，比去年同期增长8.9%，外商直接投资65.21亿元，比去年同期增长28.7%。
武汉市2002年1-9月份主要经济指标经济指标数值（亿元）同比增长额（%）备注国内生产总值 1086.83 11.6金融保险业 35.83 10.5外商直接投资 65211 28.7武汉市国内生产总值保持两位数增长，房地产开发有了良好的宏观经济环境金融保险业也保持两位数增长，金融一条街的吸引力进一步增强，投资信心指数上升外商直接投资增长近30%，境外企业大规模进汉，金融街的写字楼市场攀升2002年1-9月房地产完成投资额为81.2亿元，比去年同期增长16.5%，其中住宅完成投资61.6亿元，比去年同期增长20.8%，施工面积1309.1万平方米，比去年同期增长10.6%，竣工面积264.4万平方米，比去年同期增长35.9%，销售面积214.9万平方米，比去年同期增长9.7%。
武汉市2002年1-9月份房地产业主要指标主要指标数值同比增长额(%) 备注完成投资额 81.2亿元 16.5住宅完成投资额 61.6亿元 20.8施工面积 1309.1万平方米 10.6%竣工面积 264.4万平方米 35.9%销售面积 214.9万平方米 9.7%结论一：房地产投资增长相对平稳，武汉市房地产市场还未出现明显泡沫，房地产宏观环境看好结论二：竣工面积增长过速，竣工面积大于销售面积，市场出现疲软，市场竞争加剧（二）区域房地产市场发展趋势分析1、住宅市场发展趋势分析项目所在区域可以界定为解放大道以北，发展大道以南，香港路以西，青年路以东。
武汉写字楼市场状况分析
武汉写字楼市场状况分析武汉高档写字楼分布布局汉口的中心商业区是从解放大道航空路口至江汉北路路口。
这附近坐落有武汉广场、世贸广场、泰合广场、福星国际商会大厦、伟业大厦、良友大厦等写字楼。
几年前，商业区是写字楼的密集地和黄金地带，而近两年来，这种领先地位被商务区所取代。
江北商务区位于建设大道中段，从青年路至香港路一带。
目前，这里是武汉高档写字楼最密集的地方，该地段汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场、商业银行大楼等众多高档写字楼。
江北的汉阳区，大型商务写字楼相对比较匮乏，目前主要集中在钟家村周围，除了新改造后的汉商——汉元中心和宏阳大厦之外，一些分散的商住楼成为该区域企业办公的主要场所。
江南商业区位于中南商场到亚贸广场段，商务区则在江南商业区的两端——洪山广场之北至徐东大街，亚贸一带到光谷地带。
写字楼主要有华银大厦、中商广场、发展大厦、亚贸广场、汇通大厦、江南大厦等。
在江南板块中，以“光谷”概念为旗帜，也汇集了一批写字楼，如联合国际、湖北信息产业大厦、洪山创业中心等。
（二）武汉江南、江北的区域地位和定位比较江南、江北的区域地位和定位不同，其写字楼市场也表现出不同的特点：写字楼类型不同，客户群也不一样。
从客户特点看，江北写字楼市场主要由大企业驱动，而江南写字楼市场则主要由中小企业以及个人驱动。
江北写字楼为金融区汇集地，客户多为集团客户；而江南写字楼客户多为创业型、投资型客户。
分析认为：江南写字楼市场增长空间巨大。
大客户的数量有限，而中小企业数量众多，这正是江南写字楼市场的主要服务对象。
从写字楼的市场价格来看，江北板块价格高于江南板块。
从武汉多家写字楼了解到，建设大道商务区价位最高，解放大道商业区价格次之，江南区域中南商业区和商务区价格再次，光谷地段写字楼价格最低。
（三）武汉写字楼的发展状况和趋势分析我们选取武昌部分写字楼和商住楼进行调研分析（见表2）。
以上调研楼盘总数为24个；建筑面积3万平方米以上的有13个楼盘；平均租赁价格为29元/平方米·月；平均销售价格为4045元/平方米；平均空置率为15.2%；平均入住率为82.5%；平均物业管理费为4.5元/平方米·月。
武汉市写字楼调研报告
2.1 武汉写字楼分布
整个武汉市写字楼分布在 12 个商圈：金融街商圈、汉商商圈、武广商圈、花桥 商圈、六渡桥商圈、洪山商圈、中南商圈、光谷商圈、黄鹤楼商圈、徐东商圈、CBD 商圈、开发区商圈。
武汉写字楼分布为汉口和武昌两足鼎立形势。在汉口建设大道“金融一条街” 片区，毗邻未来的王家墩商务区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从 1996 年的 招商银行大厦落成至今，在建设大道“金融一条街”这 2.77 公里的路段上，汇集了 建银大厦、招银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦等 10 余座中高档写字楼， 也展示了武汉写字楼市场最富特色的一幕：银行和大商场成为最大的开发商。在汉 口解放大道至武胜路沿线，聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易
2008 年 3 季度预期：市场供应量不会有大的变动，需求方面却会有比较大的变 化，武汉写字楼有 5 家重量级的跨国公司和 46 家公司表达了下季度或 08 年初登陆 武汉的要求，租金将上扬，售价则略有下跌，而成交量还是会有较大的上升空间。 （资料来源：武汉写字楼网——2008 年度武汉写字楼市场分析报告第二季）
（四） 景观 白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种 事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围 要有一定的绿化或者是景观。 （五） 精神 良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉 快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。 对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
在汉阳，写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。
2.2 2008 年二季度武汉市写字楼供需情况
写字楼市场调查报告
积玉桥万达广场 写字楼 绿地国际金融城 写字楼（在建）
CBD 商务圈
优质 商务
圈
钟家村 商务圈
发展中 商务圈
中南商 务圈
新兴 商务圈
•光谷商 务圈
优质商圈——建设大道：金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好， 目前在建的IFC,广发银行大厦、钰
龙国际大厦、中国中华城、浙商国际大厦正在建设，今后一两年甲级5A写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。
中山大道商务圈
德润大厦 中百商厦 桃源大厦 长江大厦 正信大厦 广源大厦 远洋大厦 俊华大厦 佳丽广场 长盛大厦 华侨大厦 ……
CBD商务圈
天时大厦 兴城大厦 湖北商务大厦 武汉科技大厦 天骄国际大厦 葛洲坝国际广场 （在建） 泛海城市广场 （在建）
光谷商务圈
华乐商务中心 联合国际 慧谷时空 国际企业中心 融众国际 东方怡景大厦 国光大厦 光谷国际广场 联峰时代 光谷SBI创业街 湖北信息大厦 创富商务会馆 ……
项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。
概况
优劣势 分析
租户特征 现有产品
特征 市场前景
Ø 优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院 Ø 新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷
科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为 主 Ø 写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。
Ø 武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰 银行等知名企业。
现有产品 Ø 区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。
特征
Ø 大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。
2024年湖北省写字楼租售市场发展现状
2024年湖北省写字楼租售市场发展现状引言湖北省作为我国经济发展的重要地区，近年来取得了长足的进步。
写字楼作为商业地产的重要组成部分，在经济发展中起到了不可替代的作用。
本文将围绕湖北省写字楼租售市场的发展现状展开讨论。
市场规模湖北省的写字楼租售市场自改革开放以来持续壮大，市场规模不断扩大。
根据相关数据显示，湖北省写字楼租售面积从2010年的X万平方米增长到2019年的Y万平方米，增长率达到了Z%。
这显示了湖北省写字楼租售市场的巨大潜力和活力。
市场特点湖北省的写字楼租售市场具有以下特点：1.地理位置优势：位于中部地区的湖北省，交通便利，容易吸引到来自全国各地的企业和投资者。
2.行业结构多样：湖北省的写字楼市场涵盖了众多行业，如金融、科技、服务业等，呈现出多元化的发展格局。
3.租售方式灵活：写字楼租售市场的发展也带动了租售方式的创新。
除了传统的整栋租赁和买卖，还出现了共享办公和灵活办公等新兴的租售方式。
4.租金水平稳定：湖北省的写字楼租金水平相对稳定，租金收益率在逐年提高，吸引了更多的投资者。
影响因素湖北省写字楼租售市场的发展受到多种因素的影响，主要包括：1.经济基础：湖北省经济的发展水平和产业结构对写字楼租售市场有着重要的影响。
随着湖北省经济的不断增长和产业的不断升级，对写字楼的需求也在不断增加。
2.政府政策：政府对写字楼租售市场的政策支持和规范也是市场发展的重要因素。
政府的相关政策措施可以促进市场的健康发展和引导资金的流入。
3.城市建设：城市的规划和建设对写字楼租售市场的发展有着直接的影响。
城市的交通、商业环境和基础设施建设都会对写字楼市场的繁荣和竞争力产生影响。
发展趋势湖北省写字楼租售市场面临着一系列的机遇和挑战，展示出以下发展趋势：1.品质升级：湖北省写字楼市场正朝着高品质、高标准发展，追求更现代化、更舒适的办公环境。
2.数字化转型：随着信息技术的快速发展，越来越多的写字楼开始借助科技手段提升办公效率，推动办公空间的数字化转型。
2023年湖北省写字楼租售行业市场调查报告
2023年湖北省写字楼租售行业市场调查报告湖北省写字楼租售行业市场调查报告一、市场概况湖北省作为中国中部地区经济发展的核心区域，写字楼租售市场发展迅速。
随着湖北省各个城市的经济实力和城市化进程的不断提升，对写字楼的需求日益增长。
目前，湖北省各个城市的写字楼市场以武汉市、宜昌市、襄阳市等为主要市场，呈现出租售需求旺盛、市场竞争激烈的特点。
二、需求分析1.租售需求湖北省的写字楼租售需求主要来自企业和政府机构。
随着湖北省不断加大经济发展力度，吸引了大量企业和投资者进驻。
这些企业需要办公场所，而写字楼是最主要的选择。
政府机构也需要办公场所，用于开展各类公务。
2.面积需求湖北省的写字楼租售市场需求主要集中在中小型企业和政府机构。
中小型企业通常需要100-500平方米的办公空间，而政府机构需要更大的面积用于办公和会议。
同时，一些特定行业的企业，如科技公司和金融机构，对写字楼的需求更为专业化和差异化，需要符合其特定需求的办公环境。
三、市场现状1.市场竞争湖北省的写字楼租售市场竞争激烈，主要体现在租金和服务质量上。
各个地段和楼盘的租金价格存在较大差异，企业和机构在选择写字楼时会参考价格、地段、交通条件和周边配套等多个因素。
此外，不同楼盘的服务质量差异也较大，包括物业管理、安全保障、设施设备等。
2.供需状况目前湖北省的写字楼租售市场供需状况较为平衡。
企业和政府机构的需求较大，而写字楼市场也在不断扩张，新增楼盘和办公楼项目也在不断出现。
在一些核心商务区以及发展较快的城区，写字楼的供应相对紧张，价格较高，而在一些发展较慢的区域，供应相对充足，价格相对较低。
四、市场趋势1.特色办公楼随着湖北省各个城市经济发展和城市化进程的不断提升，特色办公楼开始受到关注。
这些特色办公楼通常融合了商务、休闲、娱乐等多种功能，同时也提供了更加人性化的办公环境。
未来，特色办公楼有望在湖北省的租售市场中占据一定份额。
2.改善服务质量随着市场竞争的加剧，写字楼产业开始注重提高服务质量，从而吸引更多的租户和投资者。
武汉光谷项目写字楼调研报告
武汉光⾕项⽬写字楼调研报告武汉光⾕项⽬写字楼调研报告⼆00五年六⽉武汉商务楼市场的发展沿⾰1997年是武汉市商务楼产品的分⽔岭。
1998年中旬，佳丽⼴场租价⾼台跳⽔，从80美元租价直指30元⼈民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全⾯下滑的序幕！1997年以前成现或交付使⽤的商务楼项⽬，后期的租售率均达到了75%以上，⼤客户⼤⾯积购买的情形频频出现，此间项⽬⼤获成功。
如武昌亚贸⼴场商务楼项⽬，B座1995年进⼊市场，后两年间⼊住率早已达100%，⽽同⼀裙楼上的A座，1998年⼊市，销售⾄今年仍未全⾯售罄。
⽽招银⼤厦、⾦穗⼤厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。
与招银⼤厦同⼀地段，同期动⼯的新世界国贸⼤厦，⾃1993-1994年动⼯后因种种原因停⼯待建，⾃错过最佳销售时期后，营销周期⽆限延长。
除市场的“卖⽅”与“买⽅”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由⼤单销售转为⼩额销售，散户开始演变为市场的主⾓，延续⾄今。
此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的⾼新主题商务楼区，汉⼝建设⼤道的⾦融主题商务楼区，汉⼝解放⼤道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。
⾃1998年后，武汉市商务楼市场另⼀项重⼤的特征是区域结构表现出⼀定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，⽽⼄级写字楼成为近年最⼤的存量。
如⾦融主题的建银⼤厦、瑞通⼴场、信合⼤厦等，位处⾼端，积聚了⼤量外资及⼤型内资企业集团。
凡此种种，⽆论是各种主题的倡导，还是如5A等概念⾏销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的⼀⼀应对。
⽽⾃2003年起，武汉市的商务楼产品市场开始进⼊崭新的发展阶段。
武汉商务楼市场特征1、中⼩散户的武昌与⾦融商业的汉⼝由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特⾊，成就了不同的商务楼市场类型。
武昌商务楼需求市场主要由个⼈及中⼩企业驱动，汉⼝商务楼消费市场主要由⾦融、商业等⼤机构驱动，聚集了不同类型的客户群。
汉口写字楼市场调研报告
汉口写字楼市场调研报告前言 (4)一汉口写字楼市场概况 (4)1.1 汉口写字楼市场进展回忆 (4)1.2 写字楼总体市场特点 (5)二汉口写字楼市场供应需求分析 (6)2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6)2.1.1 供应量分析 (6)2.1.2 租金/售价分析 (7)★武汉市写字楼价格指数 (7)★武汉市字楼市场成交价格 (8)★汉口写字楼市场板块价格特点 (8)★汉口写字楼市场板块租金特点 (9)2.1.3 租售率分析 (10)2.1.4 物业特点分析 (11)2.2 写字楼市场需求分析 (12)2.2.1 市场需求概况 (12)2.2.2 市场需求特点分析 (13)三项目调研分析 (14)3.1 项目资源调查分析 (14)3.1.1 地理位置及交通 (14)3.1.2 商务办公环境 (14)3.2 项目SWOT分析 (14)四项目定位 (15)4.1 项目营销推广建议 (21)4.1.1 推广策略 (21)4.1.2 营销策略 (22)4.1.3 项目营销思路 (22)4.1.４项目销售目标 (22)附件 (23)前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。
与其它形式的商业房产〔如购物中心〕一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
【一汉口写字楼市场概况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大都市，数度被评为〝21世纪最具进展潜力都市〞之一。
武汉市新经济的高速进展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了庞大的进展空间。
1.1 汉口写字楼市场进展回忆汉口地区写字楼市场的进展大致能够分为三个时期：〔如下表所示〕分析：※第一时期，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸取了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二时期，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街显现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的显现，迎合金融一条街的规划进展，吸取了大部分高端市场，要紧是外地驻汉机构。
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武汉-汉阳独栋办公参考案例
卡尔生活馆 建筑--内庭景观Townhouse
内庭景观Townhouse构建了一个置身于景观之中的室内空间，它们分布在卡尔的前庭、中庭和后院之间，不同的空 间拥有不一样的景致。
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德式别墅风格。 功能分区明确、干湿分明，动静分区。 面宽：8.4M 进深：7.2M 反正通透。 赠送大面积采光地下室。 赠送大面积私家花园。
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卡尔生活馆
景观--四个花园的景观尺度Townhouse
卡尔生活馆突破了前庭后院式的花园排布模式，创造性的设计了全景嵌入式花园，私家花园形态的创新不仅仅创 造了4个花园和8个采光面，同时使室外花园庭院与室内空间获得了空前的融合。建筑形态由地上3层降至2层，竖 向交通的缩短大大提高了居住的舒适性和便利性，也减少了建筑内垂直交通面积。
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建设全国性金融后台中心为目标、可满足呼叫 中心、电话营销中心、培训中心、研发中心、 清算中心、票据中心、数据中心、档案中心、 灾备中心等后台办公以及现代服务业发展的空 间需求。同时，还将引进独栋式办公楼、软件 研发与外包，企业研发中心等。
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借鉴之处
独特的产品设计理念，准确的客户锁定。
武汉-汉阳独栋办公参考案例
卡尔生活馆 基础经济数据指标：
所在区域：大兴 亦庄 楼盘地址：亦庄经济技术开发区 占地面积：98000平方米 建筑面积：64100平方米 容 积 率：0.62 绿 化 率：50% 建筑年代：2001-01-01 楼层状况：282套 物 业 费：2.60元/平米·月 车位信息：地下车位200元/月 物业公司：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司 开 发 商：北京亿城房地产开发有限公司 定位：亦庄水岸Townhouse
问卷访谈分析总结
5、贵企业在本区域周边的地块办公物业能接受的租金价格？ 结论： 100-200元人民币/平方米 •100-200元人民币/平方米为被访者普遍接受的价格水平，最高预计值为220元/平方米，最低值为80元/平方米。 6、贵企业希望在本区域周边的地块办公物业配套是？ 企业认为本区域最适宜开发的物业类型依次为：餐饮、娱乐、休闲、酒店、购物 • 可以看到，企业普遍认为本区域适宜的物业配套为以餐饮和休闲娱乐设施 7、贵企业对本区域办公类物业有何建议？ 结论： 被访企业对本项目的建议总结： 区域环境改善 1. 区域环境改造对改变汉阳区域传统工业区的形象及开发高价值地产非常重要； 2. 完善区域的基础设施配套建设，为商业地产开发创造有利环境，以吸引企业入驻。 区域物业开发策略 1. 区域的商业商务氛围需要一定时间培养，因此应先行引入主导产业企业及新增的居民，逐渐培养商业商务氛围； 2. 先开发居住物业作为亮点，商务办公物业宜错后开发，以便在区域的商务氛围相对成熟时入市； 3. 与周边区域协调配合，避免区域功能单一，区域功能定位要突出重点商业价值
4
访谈需求
5
问卷访谈背景说明
1. 访谈目的： • 了解企业在本项目所在区域租购意向及需求关注点 • 了解其开发需求偏好，以期从需求的角度为物业市场.产品定位及物业配比提供依据。 2. 被访者：企业相关负责人，预计该企业对区域租赁或购买，有一定的实力和意向 3. 访谈方式：电话访谈结合面访 4. 访谈成果总结：共完成有效访谈十份，关于本次问卷访谈的分析结论 主要有以下几点： • 区域发展前景乐观，但需要一定时间陪养商务商业氛围，提升土地价值； • 整体物业开发宜走中高档路线，并与周边核心功能区域协作开发，错位竞争； • 优惠政策，吸引实力企业和投资机构； • 加大力度治理区域环境，完善基础设施配套。
案例研究
9
武汉-汉阳独栋办公参考案例
参考案例
光谷金融港
北京卡尔生活馆
云水谣
武汉-汉阳独栋办公参考案例
基本经济数据指标 光谷金融港
地址 ：东湖高新区光谷大道77号 建筑面积 ：1600000平方米 占地面积 ：1067200平方米 物业类别：普通住宅,写字楼 装修：毛坯 建筑类型：板楼 开盘时间：2010年6月 入住时间：2010年10月 容积率 ：1.66 绿化率 ：45% 建筑密度 21.9% 停车位 8350 总户数 150 起价：5000元/平方米 均价：5500元/平方米 物业费：1.5-8元/月/平方米 物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司 户型面积： 800-2000平方米 付款方式：银行按揭贷款,一次性付款 开发商：武汉光谷金融港发展有限公司 投资商：武汉光谷金融港发展有限公司
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光谷金融港 简介
光谷金融港以金融后台服务和创意基地产业为核心，致力于打造集产业、服务和文化于一体的多主题区域形 态，构建完整的产业价值链。而金融后台服务以其高技术含量、高增值服务、高素质人才，低消耗、低排放、 低污染的“三高三低”模式，更是成为光谷金融港探寻集约型城市化发展道路的首选。
税收补贴
人才奖励 供电、通讯、保障
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光谷金融港 主要客源
集团企业、大型贸易公司 金融机构 中型企业 私企老板
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光谷金融港 主要客源
集团企业、大型贸易公司 金融机构 中型企业 私企老板
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光谷金融港 成功要素
定制式产品 客户锁定准确 政府的大力支持
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卡尔生活馆 建筑--超面宽、浅进深Tonhouse超面宽、浅进深Townhouse 卡尔代表的二代Townhouse产品将面宽拓展至8.4米以上，最宽达到了14.4米，而7.2米的浅进深，采光较好；而 辅助空间（如楼梯间、卫生间）均实现了直接采光；实现了真正的“视野开阔、空气流通顺畅的阳光Townhouse” 生活。 卡尔生活馆仅南向的私家花园面积就达到了50－90平方米，超面宽带来了超大的私家花园。
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卡尔生活馆 周边配套：
幼儿园：北京21世纪双语幼儿园、美格双语幼儿园、 大地双语幼儿园 中小学：开发区实验学校、北京国际管理专修学院、北 京市国际艺术学校 大学：北京工业大学 综合商场：华冠生活购物广场 医院：亦庄医院、同仁医院、肿瘤医院 邮局：亦庄邮政储蓄所 银行：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国 建设银行、中国交通银行、北京银行、上海浦东发展银 行、中信实业银行、中国光大银行 其他：亦庄体育中心 交通： 公交：732路、723路、927路、927路区间、小4路、 小35路、小11路 地铁：亦庄线
附件五： 附件五：武汉独栋办公市场专题研究
市场回顾
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项目周边街铺分析
序 号 1 2 3
现有项目 光谷金融 港 武汉医药 产业园 东合中心
未来项目 光谷总部 国际 华中电子 商务产业 园
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2 1 1 2
现有项目 未来项目
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项目周边街铺分析
现有项目 序 号 1 2 3 项目 光谷金融港 武汉医药产 业园 东合中心 区域 东湖高新区光谷 大道77号 东湖开发区庙山 小区汤逊湖畔 汉阳区武汉经济 技术开发区车城 南街30号 容积 率 1.66 --2.18 占地面积 （㎡） 1067200 400000 109009.44 落成时间 （年） 2010年10月 2001年12月 2007年10月
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光谷金融港 区位及交通
区位：光谷金融港位于武汉东湖高新区，港紧邻武汉城市中环线，在行政区划方面完全融入城市之中。它毗邻城 市三环线快速道路，京珠、沪蓉高速也近在咫尺，地理位置优越。充分共享城市人力资源、市政基础设施。 交通：718、758、757、909 等多条公交运行，随着园区的建设，更多的线路即将开通，交通较为便利。
问卷访谈分析总结
1、在了解本区域后，贵企业对本项目区域的租住和购买兴趣指数评分（5分制） 5分非常有兴趣；4分比较有兴趣；3分一般兴趣；2分暂时没兴趣；1分没兴趣 结论：开发商对天碱区域的投资价值表示高度认可。 • 七位被访者给出了4分以上的答案，显示出被访企业对本区域的浓厚兴趣 2、贵企业对此类区域预期的办公内面是多少平方米？ 结论：200-50万平方米 • 200-500平方米是开发商认为比较合理的开发规模 3、贵企业对此类区域预期的办公楼形式是怎样的？ 结论：独栋或整层形式 • 企业认为本区域最适宜开发的物业类型大部分选择了：独栋、整层 • 可以看到，企业普遍认为本区域适宜的物业类型为以独栋 4、贵企业在本区域周边的地块办公物业能接受的购买价格？ 结论： 13,000-2,000元人民币/平方米 •1 3,000-2,000元人民币/平方米为被访者普遍接受的价格水平，最高预计值为2,000元/平方米，最低值为10,000 元/平方米。
建筑面积（㎡） 1600000 --260000
未来供应项目 序 号 1 2 项目 光谷总部国际 华中电子商务 产业园 区域 洪山光谷大道 与南湖大道交 汇处 江城大道与芳 草二路交汇处 容积率 2.80 1.56 占地面积 建筑面积（㎡） （㎡） 89944 48000 213244 140000
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光谷金融港 规划
整个规划用地1600亩，规划建筑面积160万平 方米，容积率1.66，将分成综合后台服务区、研 发培训服务区和配套服务区等多个功能区域。 整个项目在东湖开发区管委会的领导下，统一规 划、统一建设、统一招商、统一管理。 整个项目建成后，将能满足8-10家金融机构设 立综合性后台中心、30家专业后台中心和100家 现代高科技研发企业和配套服务外包企业的办公 需求，新增10余万中等就业岗位。 光谷金融港规划有倒班公寓和青年公寓，一期倒 班公寓已建成，总面积9000平方米左右，共计 300余套，套内面积约为22平方米。 装修完毕后将优惠租赁给入园企业使用，后期规 划有10万平方米青年公寓。
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