重庆市花园洋房市场研究报告

重庆市花园洋房市场研究报告

第一部分重庆房地产市场概述

一、重庆房地产市场现状

房地产开发投资基本适度，但增速有所减缓

商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓

土地购置面积增速回落，土地要素制约进一步显现。

银行信贷规模紧缩，资金结构发生变化。

消费者观望情绪蔓延，新盘入市量大幅缩减

商品房交易价格增幅放缓，

重庆市政府加大房地产业扶持力度，众多利好政策出台

部分楼盘遭冷落，高性价比产品热销

二、重庆住宅市场走势分析

宏观调控还将继续，预计会以规范市场秩序、调整房地产供应结构、抑制投机炒房等方面政策为主。

强大需求和良好预期将带动市场逐步走出低谷。

随着市场预期的走高、重庆政府救市政策的出台，众多利好因素会直接刺激众商家加速其产品入市的速度，市场将集中放量，供给量加大。

成交量上升，价格涨幅不大。

普通商品房的建设力度将加大

从长期考虑，房地产开发投资强度和建设规模将保持稳定、适度增长。

第二部分重庆花园洋房市场综述

一、重庆花园洋房历史沿革

重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。不过当初是3年前，作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于６层以下且带有入室花园的房子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。

直到２００３年８月，重庆本地企业金科集团做出大胆尝试，在天籁城的中华坊旁边，

推出了花园洋房——天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态和每单元６—８户的低密度设置，不仅创造了北部新区的销售神话，而且彻底颠覆了传统花园洋房的概念。作为金科的第一代花园洋房，美社的产品形态逐渐成为人们评判花园洋房是否纯粹的一个重要标志，并具有为重庆花园洋房“正名”的意义。随后，重庆的花园洋房开始风生水起，更多的开发商陆续进军花园洋房，把中产阶级作为花园洋房目标客户的定位也逐渐明晰。

花园洋房的黄金季节来自2004年，这一年各花园洋房项目相继横空出世，如雨后春笋般茁壮成长，同时产品也在迅速升级中。０４年３月，金科推出其第二代花园洋房——天籁城·紫园，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。同年９月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇。每层户型均为错层或跃层设计却做到各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台”的设计等等。04年年底，中原地产推出其拳头产品——中央美地，该项目聘请世界顶级设计师担纲设计，温馨浪漫英伦风情首开文化牌先河，奇妙地融水景、园林、生态、峡谷于一体，把景观做到了一个新的高度。另外，高级石材、别墅用PVC外墙挂板等高级用材的运用更显示出其尊贵的一面，已然成为花园洋房的全新标杆。

这期间，更多的花园洋房又接踵而至，棕榈泉国际花园、奥林匹克花园、恒运·青河湾、广厦城、建工未来城、美茵河谷……纵观重庆花园洋房的发展轨迹，市场细分、景观质量、户型设计、建筑用材、独有特色等已成为众商家角逐的重点，相信随着观念的更新，科技的进步，大量产品的涌入必将带来花园洋房精彩纷呈、欣欣向荣的美丽景象。

二、重庆花园洋房市场现状

1.区域分布特征分析

各区域开发花园洋房项目列表

综合整体的分布情况来看，重庆花园洋房的分布具有以下几点特征：

1.拥有丰富自然景观和大量的未开发原生态土地的区域成为开发热点。

2.距离传统的市中心较远，居住安静，风景秀美。

3.传统商务区——渝中区没有花园洋房项目。

4.在巴南区分布密度有增大趋势。

2.市场供应情况分析

已入住项目简析

已入住项目列表

这些已入住项目大都属于早年开发产品，其中大部分并不属于纯花园洋房项目，而是混合多层、小高层于一体的中间形态。

随着需求的强劲，竞争对手的增加，各开发商对花园洋房产品的精雕细琢，价格是每年都在上涨。在入住的花园洋房项目中，从早期的黄金堡·城市花园、日月山庄到近期的广厦城江畔语林、天籁城美社，每平方米价格上涨1000元之多，而且在户型的设计上越加宽敞

明亮。

在售项目简析

在售项目数量

目前市场上在售花园洋房共有16个，其中渝北区8个；南岸区4个；沙坪坝区、江北区、高新区、大渡口都只有1个。

在售项目体量

目前市场上在售花园洋房总体体量为652292平方米,其中渝北占有率仍为最大，所占比重达58%,南岸区次之占有20% 。另外，江北区占有6%，高新区占有5%，沙坪坝区占有3%。

通过对所有在售花园洋房项目的调查，目前大部分项目销售状况良好，扣除市场已消化部分，市场目前存量仅为202587平方米，消耗量达总体体量的2/3，这部分存量将是未来的一段时间内市场主要供应量。

在售项目价格情况

从各区花园洋房产品的平均价格来看，渝北区仍然排在第一位，该区域的项目尤其是北部新区的几个项目整体品质都比较高，而且基本都为品牌开发商开发的大盘，生态、景观、设计规划等作的都比较到位，“优质优价”顺理成章。

南岸区平均价格偏低，主要因为定位较低的崇文小区（平均售价2500元/m2）的价格大幅度拉低了南岸区的整体均价，

江北、沙坪坝、高新区及大渡口四区目前分别只有一个花园洋房项目在售，虽然不足以代表整个区域的平均水平但表现在单个项目的价格上仍然体现了各区间的差距。江北区向来是房地产开发的热点地区，近年来更是发展迅速，其土地价格同等级别情况下明显要比其他四区高，所以终端产品的价格也是四区中最高；沙坪坝、高新区紧密相连，开发成本和市场环境趋同，所以终端产品售价相当。大渡口区由于经济水平、交通等原因房地产开发市场起步较晚，但近两年发展迅速，市场热度逐步提高，显示了强大的潜力，可以发现，大渡口花园洋房的价格虽在四区中最低，但差距也仅有200元，这反映了真实的大渡口市场的水平。

未来半年内将入市花园洋房项目

据我司调查，未来半年内将入市的花园洋房项目大约5个。从入市时间上看，大部分集中在今年8、9月份，入市时间比较集中。看来众开发商对下半年十分看好，纷纷选择同一时间集中上市。

从区域分布上看，渝北和巴南新入市力量强劲，二者分别有两个项目，另外一个位于江北区。值得关注的是表现十分抢眼的巴南区，该区近年来经济建设的力度加大，交通等设施日趋完善，加之拥有得天独厚的景观资源和土地优势，这些正是花园洋房开发中所稀缺的重